《國有土地上房屋徵收與補償管理指導意見》已經延安市政府第44次常務會議研究同意，延安市人民政府辦公室於2020年7月7日印發.本指導意見自2020年7月15日起施行
基本介紹
- 中文名：延安市國有土地上房屋徵收與補償管理指導意見
- 頒布時間：2020年7月7日
- 實施時間：2020年7月15日
- 發布單位：延安市人民政府辦公室
全文,
全文
為了規範我市國有土地上房屋徵收與補償活動，維護公共利益，保障被徵收人合法權益，根據國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》、住建部《國有土地上房屋徵收評估辦法》（建房〔2011〕77號）、省住建廳《陝西省國有土地上房屋徵收房地產價格評估機構選定辦法》《陝西省國有土地上房屋徵收停產停業損失補償辦法》《陝西省國有土地上房屋徵收住房保障辦法》（陝建發〔2018〕121號）等檔案精神，結合我市實際，制定本指導意見。
一、徵收補償原則
（一）為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、集體、個人的房屋，對被徵收房屋所有權人（以下簡稱被徵收人）給予公平補償。
（二）房屋徵收與補償遵循決策民主、程式正當、結果公開的原則，依據被徵收房屋區位、用途、結構、成新、面積等因素，以房地產市場評估價格進行徵收與補償。
二、徵收主體與實施、監督部門
（一）市人民政府負責市城市規劃區範圍內房屋徵收與補償工作。
（二）市房屋徵收管理局作為房屋徵收管理部門，負責監督、指導、管理全市房屋徵收工作，組織實施市城市規劃區範圍內國有土地上房屋徵收與補償工作，整理制定《延安市房屋徵收建築面積勘測計算規則》。
（三）市發改委、財政局、審計局、公安局、住建局、城管局、自然資源局（規劃、不動產登記）、行政審批服務局、工信局、國資委、司法局、市場監管局、稅務局、信訪局、機關事務中心、城改辦等有關部門單位及寶塔區人民政府應當按照職責分工，互相配合，保障房屋徵收與補償工作順利進行。
（四）禁止建設單位參與房屋搬遷活動，違反規定參與房屋搬遷活動、拆除房屋的，由市房屋徵收管理局責令停止違法活動並依法查處。
（五）為體現陝北地域文化特色，徵收山體以上建築物時，對外觀較好、結構安全的窯洞建築應予適當修繕保留。
三、徵收決定與徵收程式
（一）為保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益需要，確需徵收房屋的，由市人民政府作出房屋徵收決定。
（二）房屋徵收需具備下列條件：
1.市行政審批服務局出具的項目批准、核准、備案檔案和建設項目選址意見書；
2.市自然資源局出具的國有土地使用權批准檔案或確認項目符合土地利用總體規劃的相關檔案；
3.用於徵收補償的費用足額到位，安置房源落實；
4.提供項目社會穩定風險評估報告以及維穩預案。
（三）房屋徵收應當遵循以下程式
1.市人民政府作出房屋徵收決定前，由市房屋徵收管理局依法對徵收範圍內房屋的權屬、區位、結構、用途、成新、建築面積等情況組織調查摸底和編制補償費用預算，被徵收人應予配合。
2.市房屋徵收管理局擬定房屋徵收補償方案，在徵收範圍徵求公眾意見不少於30日。
3.市房屋徵收管理局對具備實施徵收條件的項目，報請市人民政府作出房屋徵收決定並印發房屋徵收補償方案，房屋徵收決定作出後應當及時公告。
4.房屋徵收決定公告發布後，由市房屋徵收管理局牽頭，與市自然資源局、城管執法局、城改辦、街道辦事處（鄉鎮政府）等單位組成聯合工作組，共同對徵收範圍內建築物進行調查認定。對無產權證件的房屋，街道辦事處（鄉鎮政府）書面確認具體建設時間，由聯合工作組共同認定。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償。
經聯合工作組認定，對中共中央、國務院《關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》發布之日（2016年2月6日）之前修建的房屋，參照合法建築予以補償；對2016年2月6日之後修建的房屋，原則上認定為違法建築，不予補償，由城管執法局、街道辦事處（鄉鎮政府）根據《城鄉規劃法》《行政強制法》規定，作出處理決定並組織拆除。
5.被徵收房屋的權屬、結構、用途、成新、建築面積由市房屋徵收管理局依照房屋產權證件登記內容並結合實際調查、勘測確定。
6.房屋徵收範圍確定後，不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等意圖增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。
7.對於城區內用途登記為非生產經營的房屋，原則上不允許從事生產經營活動，對已經實際從事生產經營多年，具有合法、有效的營業執照或者登記證，且營業執照或登記證上載明的住所（營業場所）為被徵收房屋，已辦理稅務登記並有納稅憑證和近半年納稅記錄，因徵收房屋造成了停產停業損失的，由市房屋徵收管理局牽頭，市市場監管局、稅務局、不動產登記局等單位參與，對房屋用途進行共同認定。對於臨商業街道和城市道路兩側符合條件的房屋，參照生產經營房屋進行補償，給予一次性停產停業損失補償。對於不臨商業街道和城市道路兩側符合條件的房屋，房屋用途仍認定為非生產經營用房，給予一次性停產停業損失補償。一次性停產停業損失補償標準在房屋徵收補償方案中予以明確。
對不符合上述要求的住宅性質房屋，房屋用途仍認定為住宅，不予補償一次性停產停業損失補償費。如法律、法規有其他規定的，根據法律、法規規定予以認定和補償。
8.市房屋徵收管理局應當對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、結構、用途、建築面積等情況組織調查登記並在徵收範圍內向被徵收人公布，被徵收人應當予以配合。被徵收人不配合的,由市房屋徵收管理局書面通知不動產登記局提供被徵收房屋的產籍資料，根據產籍資料進行確定，或者在街道辦事處（鄉鎮政府）等相關單位見證下對被徵收房屋進行勘測、登記，確定被徵收房屋的權屬、結構、用途、建築面積。
9.對被徵收房屋價值的補償由具有相應資質的房地產價格評估機構按照中、省房屋徵收相關規定評估確定，房地產價格評估機構須充分考慮房屋折舊等因素，確保被徵收房屋的評估價格公平合理；被徵收人應當在規定的期限內從市房屋徵收管理局公布的符合規定的評估機構名單中協商選定評估機構；若被徵收人協商不成或不選定時，由市房屋徵收管理局組織被徵收人採取投票、抽籤、搖號等方式從符合規定的評估機構中公證確定。
10.房地產價格評估機構對被徵收房屋作出評估報告後，市房屋徵收管理局應當將被徵收房屋評估結果在徵收範圍內向被徵收人公布，接受被徵收人及廣大民眾監督。被徵收人對房屋評估結果有異議的，可向原評估機構申請覆核評估，對覆核結果有異議的，可向市房屋徵收評估專家委員會申請鑑定。
11.市房屋徵收管理局與被徵收人依照房屋徵收補償方案的規定，簽訂補償協定。在房屋徵收補償方案和徵收公告確定的簽約期限內達不成補償協定的，由市房屋徵收管理局報請市人民政府按照房屋徵收補償方案作出補償決定。被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內不搬遷的，由市人民政府申請人民法院依法執行。
四、徵收補償與安置
被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權調換。
（一）貨幣補償
按照房地產評估機構根據被徵收房屋的區位、結構、用途、成新、建築面積等因素出具的房地產評估報告，對被徵收人補償房屋補償費。被徵收房屋有裝飾裝修的，按照房地產評估機構出具的評估報告補償裝飾裝修費。同時，給予搬遷補助費、院落空地補償費和附屬設施補償費，營業用房給予停產停業損失補償費，符合條件的給予一次性停產停業損失補償費。
（二）產權調換
1.補償：按照房地產評估機構根據被徵收房屋的區位、結構、用途、成新、建築面積等因素出具的房地產評估報告，對被徵收人補償房屋補償費。被徵收房屋有裝飾裝修的，按照房地產評估機構出具的評估報告補償裝飾裝修費。同時，給予搬遷補助費、院落空地補償費和附屬設施補償費，住宅類用房給予臨時安置補助費，營業用房給予停產停業損失補償費，符合條件的給予一次性停產停業損失補償費。
2.安置：根據城市總體規劃和建設工程的性質，確定就地安置或異地安置。按照被徵收房屋的合法建築面積、用途由項目建設單位在確定的安置小區內對被徵收人進行安置。安置房價格按照市場價格進行結算，互補差價。
（三）補償、補助標準
1.臨時安置補助費：徵收住宅、庫房、辦公用房，被徵收人選擇產權調換的，臨時安置補助費標準根據被徵收房屋區位、租賃市場價格等因素結合實際在房屋徵收補償方案中確定，具體過渡期限在房屋徵收補償方案中確定，現房安置的過渡期限原則上不超過6個月，期房安置的過渡期限原則上不超過36個月。因建設單位的責任未按期安置的，自逾期之日起按原標準繼續支付臨時安置補助費；安置房竣工驗收、符合居住使用條件，因被徵收人的原因不按期辦理安置手續的，不再支付臨時安置補助費。已對被徵收人提供過渡周轉用房的不再支付臨時安置補助費。
2.停產停業損失補償費：徵收生產經營用房造成停產停業、被徵收人選擇貨幣補償的，按照被徵收生產經營房屋的房屋補償費10%對被徵收人補償停產停業損失補償費。被徵收人選擇產權調換的，停產停業損失補償費按照被徵收房屋的區位、結構、建築面積、生產經營效益、租賃價格等因素，在房屋徵收補償方案中確定；具體過渡期限在房屋徵收補償方案中確定，現房安置的過渡期限原則上不超過6個月，期房安置的過渡期限原則上不超過36個月；因建設單位的責任未按期安置的，按照陝建發〔2018〕121號檔案關於停產停業損失補償費的規定，自逾期之日起按原標準雙倍支付停產停業損失補償費；安置房竣工驗收、符合使用條件，因被徵收人的原因不按期辦理安置手續的，不再支付停產停業損失補償費。
3.搬遷補助費：因徵收房屋造成搬遷的，應當向被徵收人支付搬遷補助費。實行貨幣補償的，搬遷補助費按徵收合法建築面積每平方米10元標準給予補助，每戶不足500元的補足500元；實行產權調換的，搬遷補助費按徵收合法建築面積每平方米20元標準給予補助，每戶不足1000元的補足1000元。若被徵收房屋地段特殊、搬遷財物數量較多的，根據實際情況確定搬遷補助費標準。
4.院落空地補償費和附屬設施補償費：對以劃撥方式取得的國有土地使用權院落空地，按照區位、地段等因素一次性給予補償，各項目的具體補償標準在房屋徵收補償方案中予以明確。對通過掛牌、拍賣等方式有償取得使用權的出讓土地，由市自然資源局委託有資質的評估機構進行評估，根據評估報告給予補償。附屬設施的補償標準在房屋徵收補償方案中予以確定。
5.對於被徵收房屋分攤土地由原劃撥土地變更為出讓用地的補償：根據《延安市以劃撥形式取得國有土地使用權的不動產出讓、轉讓、抵押的意見》（延政函〔2019〕106號）規定：經適房、公有住房等原劃撥土地出讓、轉讓、抵押的應按照房屋評估價的3%繳納土地出讓金，其分攤土地變更為出讓用地。房屋徵收公告發布時，對於此類已變更為出讓用地的被徵收房屋，另外對被徵收人給予房屋補償費3%的補償。
五、搬遷獎勵與住房保障
（一）被徵收人選擇貨幣補償的，在房屋徵收補償方案和房屋徵收公告規定的期限內配合勘測、簽訂協定和搬遷的，按照房屋補償費的20%對被徵收人給予獎勵；在規定期限內不配合徵收搬遷的，不予獎勵。
（二）在房屋徵收補償安置過程中，對於經濟、住房等特別困難的動遷戶，需要住房保障的，由被徵收人向市房屋徵收管理局提出書面申請，按照《陝西省國有土地上房屋徵收住房保障辦法》規定，按程式審核後，對符合住房保障條件的，由市房屋徵收管理局書面通知住房保障主管部門對其給予住房保障。
（三）因房屋徵收造成被徵收人搬遷，被徵收人要求在居住地落戶、子女就近入學的，公安、教育等部門應當給予優先辦理。
六、附則
（一）本指導意見自2020年7月15日起施行，2025年7月14日廢止。
（二）本指導意見印發前已啟動實施的徵收項目，繼續按照該項目《房屋徵收補償方案》和原有規定執行。
（三）各縣（市、區）人民政府及房屋徵收部門結合本縣（市、區）實際情況，可參照本《指導意見》執行。
