《延安市城市更新暫行辦法》已經延安市政府常務會議研究同意，延安市人民政府辦公室於2021年11月1日印發. 本辦法自2021年12月1日起實施
基本介紹
- 中文名：延安市城市更新暫行辦法
- 頒布時間：2021年11月1日
- 實施時間：2021年12月1日
- 發布單位：延安市人民政府辦公室
全文
第一章 總 則
第一條 為了進一步改善延安城鎮人居環境，完善城市功能，促進城市更新方式轉變，推動城市高質量發展，根據有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的城市更新活動適用本辦法。
第三條 本辦法所稱城市更新，是指根據社會經濟發展規劃和國土空間總體規劃，以高質量發展為目標，以滿足人民宜業宜居需要為出發點和落腳點，以功能性改造為重點，完善生活功能、補齊公共設施短板，完善產業功能、打造就業創新載體，完善生態功能、保護修復綠地綠廊綠道，完善人文功能、積澱文化元素魅力，完善安全功能、增強防災減災能力，是一項前瞻性思考、全局性謀劃、戰略性布局、整體性推進的系統工程。
第四條 城市更新工作應當遵循政府主導，社會參與，市場運作，科學規劃，連片更新，公益優先的原則。
第五條 根據建設內容和更新地段實際，城市更新可採取拆遷重建和綜合整治等方式。
拆遷重建是指通過綜合整治方式難以改善環境惡劣或者消除存在重大安全隱患的情形，需要拆除全部或者大部分原有建築物，並按照規划進行重新建設的活動。
綜合整治是指對居住條件差、配套設施不全或者破損嚴重的老舊街區、老舊廠區和老舊住宅區等城市更新項目，採取完善基礎配套設施、提升居住功能、改善景觀環境、完善公共服務設施等方式實施更新。
第六條 城市更新的主要任務包括：
（一）老舊小區改造。以改善小區居住條件為主要目的，完善小區水電路氣信和養老托育、停車、便民市場等配套設施。
（二）老舊廠區改造。可通過轉換建設用地用途、轉變空間功能等方式，改造為發展新興產業、文化旅遊等的空間或場所。
（三）老舊街區改造。可通過最佳化規劃布局、完善配套設施等方式，推動商業步行街和地方特色街區品質高端化、業態多元化，發展成為新興文旅商業消費集聚區。
（四）城中村（棚戶區）改造。可通過最佳化空間結構、轉換集體建設用地性質、完善設施服務等方式，將因城市邊界擴展而包裹的村落，儘快改造為城市社區或其他功能空間。
（五）城鎮低效利用土地改造。確定更新區域的地塊基於控制性詳細規劃，可以結合產權界線調整地塊範圍，合併或拆分地塊；可包括周邊“邊角地”等無法獨立更新的待改造用地；從提高土地利用水平、保證地塊完整的角度，將相鄰非居住低效用地納入更新片區統籌設計、平衡資金，非居住用地面積不得超過居住用地面積。
第二章 組織機構建設
第七條 市人民政府成立城市更新工作領導小組，由市政府主要領導為組長，市政府分管領導為副組長，市級相關部門為成員單位，設立領導小組辦公室，辦公室設在市城改辦，為市城市更新工作主管單位。
領導小組負責審議全市城市更新重大政策措施和城市更新 規劃，審定城市更新項目年度實施計畫，統籌協調城市更新中的 重大問題，督促檢查各成員單位工作。
領導小組辦公室負責城市更新領導小組日常管理工作，統籌組織、協調、指導、監督全市城市更新工作，擬訂城市更新政策，組織編制市級城市更新專項規劃、年度計畫，配合制定相關配套政策制定、計畫上報、規劃用地手續申報、不動產登記等技術規範、管理規範和標準；負責實施延安中心城區城市更新改造計畫編制、拆遷安置、建設管理等工作；負責建立全市統一的城市更新信息系統，將市、縣（市、區）城市更新項目範圍內的低效土地、建築物、歷史文化遺存等現狀信息納入城市更新信息系統，對全市城市更新項目實施全流程覆蓋、全方位監管、全過程信息公開；指導各縣（市、區）人民政府城市更新主管單位開展相關工作。
市發改、財政、自然資源、住建等各相關行政管理部門按照各自職責做好城市更新管理工作。
第八條 在市政府領導下，各縣（市、區）人民政府作為轄區城市更新工作責任主體，制定相關辦法，設立專門機構，組織好城市更新基礎數據調查，落實好城市更新改造計畫和編制，依法組織開展拆遷安置、建設管理等工作，維護社會穩定。
第三章 城市更新規劃編制
第九條 市城市更新主管單位應當會同市發改、自然資源、住建、文物等部門，組織編制城市更新規劃。城市更新規劃經市城市更新領導小組審議，報市人民政府批准後實施。
城市更新規劃應當符合國民經濟和社會發展總體規劃和國土空間規劃，應當包括指導思想、目標、策略、措施、規模和城市更新單元等內容。
第十條 城市更新單元規劃是城市更新項目實施的直接規劃依據。城市更新單元的劃定應當執行有關技術規範和法定圖則，綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素，保證城市基礎設施和公共服務設施相對完整，並且相對成片連片。應當對城市更新單元的目標定位、更新模式、土地利用、開發建設指標、道路交通、市政工程、城市設計、利益平衡等方面作出具體規定，明確公共配套設施、政策性租賃住房等配建要求以及無償移交政府的用地範圍、面積。
第十一條 市城市更新主管單位、各縣（市、區）人民政府按照《延安市城市更新專項規劃》，組織實施城市更新單元規劃區域評估工作。區域評估應當充分結合本地區城市發展和民生訴求，徵詢相關部門意見，組織專家論證，結合城市發展和公共利益，合理確定城市更新需求，形成評估報告。
第十二條 評估報告主要包括以下內容：
（一）片區評估。明確片區功能最佳化、主導業態方向、公共設施完善、城市品質提升、歷史風貌保護、城市環境改善、基礎設施完善的目標、要求、策略，細化公共要素配置要求和內容。
（二）更新單元。圍繞建設中國革命聖地，歷史文化名城的城市戰略定位，按照公共要素配置要求和相互關係，結合《延安市城市更新專項規劃》、片區評估和產業功能布局，依照片區更新的原則劃定城市更新單元。
（三）必要性和可行性。綜合民眾意願、區域現狀、社會穩定風險、資金平衡等方面因素，論證城市更新的必要性和可行性。
第四章 城市更新項目管理
第十三條 城市更新的實施主體可以包括以下情形:
（一）物業權利人、或經法定程式授權、或委託的物業權利人代表;
（二）政府國有平台公司，國有平台公司可由市、縣（市、區）國有公司聯合成立;
（三）物業權利人及其代表與國有公司的聯合體;
（四）其他經批准有利於城市更新項目實施的主體。
通過政府在規劃引導、要素投入、政策扶持等方面的引導作用，調動多元主體的積極性、主動性，形成政府、企事業單位、社會民眾共同參與的多元主體城市更新模式。
第十四條 市城市更新主管單位、各縣（市、區）人民政府以城市更新區域評估結果為依據，確定城市更新區域內的具體項目，建立城市更新項目庫，編制城市更新年度實施計畫，並報市城市更新主管單位會同市城市更新工作領導小組成員單位，對申報的項目年度實施計畫進行審核後，報市城市更新工作領導小組審定。
第十五條 市城市更新主管單位、各縣（市、區）人民政府應當選取一流的策劃、設計、運營團隊，根據城市更新實施計畫和片區評估情況，堅持策劃、設計、運營一體化，最佳化資源配置，充分利用政策支持，實施一片提升一片，力求實現項目自身盈虧平衡，組織制定實施方案。
實施方案應當包括城市更新片區內的具體項目、項目發展定位、更新方式、實現途徑、設計方案、建設方案、運營方案，以及項目用地範圍、地塊使用性質、公共服務設施類型及規模、實施主體、總投資額及資金來源、歷史文物資源及保護計畫、進度安排等主要內容。
城市更新項目實施方案經批准後不得擅自變更，確需變更的，應當按照原批准程式進行變更。
第十六條 綜合整治類項目，由市城市更新主管單位和所在縣（市、區）人民政府制定具體實施方案並組織實施。根據法律、法規及有關規定或者相關標準與規範，實施保護傳承、整治提升需報有關部門批准或者備案的，應當報批或者備案。
第十七條 拆遷重建類更新項目，市、縣（市、區）人民政府承擔土地及房屋徵收補償安置的主體責任，負責項目土地及房屋徵收補償、安置房源籌集、回遷安置等工作。
城市更新項目涉及國有土地上房屋徵收補償安置的，按照國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》等法規執行，由市、縣（市、區）人民政府作出房屋徵收決定，房屋徵收管理部門負責執行。涉及集體土地徵收補償安置的，按照《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規，由自然資源部門負責執行。
第五章 機制保障與支持政策
第十八條 市城市更新主管單位、縣（市、區）政府應當建立健全城市更新公眾參與機制，充分徵求利益相關人和社會公眾意見，保障公眾在城市更新政策制定、計畫規劃編制、實施主體確認等環節以及搬遷補償安置方案等內容的知情權、參與權和監督權。
第十九條 經市政府批准的城市更新項目，應當建立一二級聯動的土地連片開發機制。由實施主體負責申報更新單元計畫、編制更新單元規劃、開展搬遷談判、組織項目實施等土地一級整理。
對拆遷騰出的土地，實施主體可以協定方式取得城市更新單元規劃確定的開發建設用地使用權，但應同時與城市更新主管部門簽訂項目實施監管協定。
涉及產業項目的，實施主體還需與產業主管部門簽訂產業發展監管協定。
第二十條 建設用地使用權及房屋所有權註銷登記完成後，實施主體應當先按照規劃要求向政府無償移交用地，再申請以協定方式取得土地使用權並簽訂土地使用權出讓契約，項目拆除範圍內的原土地使用權自動終止，出讓後的土地使用權期限重新起算。
土地使用權出讓契約應當明確城市更新單元規劃和項目實施監管協定的相關內容。
拆除範圍內土地涉及未完善征轉地補償手續用地的，由原農村集體經濟組織繼受單位自行理清經濟關係後與政府簽訂土地征轉用手續的協定，政府不再另行補償。
城市更新項目涉及的安置用地可以採取公開出讓、劃撥等方式供應，公辦教育等公共配套設施用地以劃撥方式供應。
第二十一條 城市更新項目應當建立無償移交部分征拆土地及配建公益性項目的機制。對於拆遷騰出土地，實施主體還需按照城市更新單元規劃要求履行無償移交公共用地、配建城市基礎設施和公共服務設施、公共保障性住房的義務。突出增強公共服務、提升城市功能品質的城市更新導向。
第二十二條 城市更新項目應當建立多渠道、多方式安置補償機制，可以採用等價置換、原地改善、異地改善、放棄房屋採用貨幣改善、公房置換、符合條件的納入住房保障體系等方式進行安置。
城市更新項目安置房源可以通過新建、購買等方式籌集。採取新建安置房方式的，可以通過集中建設和項目建設相結合等方式籌集。
市城市更新主管單位負責延安中心城區城市更新項目安置等工作；縣（市、區）人民政府可參照有關規定和市城市更新辦法，自行制定轄區內城市更新項目房屋徵收補償安置方式、各類補貼補助、獎勵標準等相關政策。
第二十三條 市城市更新主管單位、各縣（市、區）人民政府應當與實施主體簽訂項目實施監管協定，明確以下內容：
（一）實施主體按照城市更新單元規劃要求應當履行的無償移交用地和配建公共設施、政策性租賃住房等義務，以及前述公共配建設施的相應接收部門。
（二）實施主體按照搬遷安置協定應當履行的義務。
（三）城市更新項目實施進度安排及完成時限。
（四）設立資金監管賬戶或者其他監管措施。
（五）違約責任。
（六）雙方約定的其他事項。
涉及產業項目的，實施主體還應當與市、縣（市、區）產業主管部門簽訂產業發展監管協定，明確監管要求，並將產業發展監管協定作為土地使用權出讓契約附屬檔案。
第六章 資金保障與支持政策
第二十四條 城市更新項目的資金籌措和使用，按照市、縣（市、區）統籌的原則，通過市、縣級財政補助、中省補助、專項債、政策性銀行貸款和商業銀行貸款等多渠道籌集城市更新資金。鼓勵引導商業金融機構創新支持城市更新金融產品。鼓勵引導社會資本通過公開、公平、公正方式參與城市更新項目。
第二十五條 對政府投資城市更新項目，由市、縣（市、區）人民政府以直接投資方式予以支持。對城市發展需要且難以實現平衡的城市更新項目，經市人民政府批准後可採取統籌平衡土地資源、歸集原棚戶區（城中村）改造專項資金、歸集更新項目土地出讓收益、貸款貼息、投資補助等方式給予支持。
第二十六條 城市更新項目涉及的城鎮土地使用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅以及各項行政事業性收費和政府性基金，可依據有關政策規定享受相關優惠政策。
第七章 法律責任
第二十七條 相關部門及其工作人員在城市更新工作中不履行職責或者不正確履行職責的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附 則
第二十八條 本辦法施行前，已經取得棚戶區改造方案批覆或者發改部門立項備案且已實施徵收改造，並按規定納入正在實施的棚戶區（城中村）改造遺留問題的項目，仍按本市、縣（市、區）原城改、棚改政策規定執行。
第二十九條 市級相關部門應當按照本辦法制定土地、規劃、建設、財稅、不動產登記等相關配套政策。
第三十條 本辦法自2021年12月1日起實施，2023年12月1日廢止。
