《廣州市房地產交易管理辦法》在1995.12.19由廣州市人民政府頒布。
基本介紹
- 中文名：廣州市房地產交易管理辦法
- 頒布單位：廣州市人民政府
- 頒布時間：1995.12.19
- 實施時間：1995.12.19
第一章 總則,第二章 房地產出售,第三章 商品房預售,第四章 房地產拍賣,第五章 罰則,第六章 附則,
第一章 總則
第一條 為加強房地產交易管理，保障房地產權人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及其有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱房地產交易是指以出售、預售、拍賣等形式轉讓與受讓房地產的行為。
第三條 凡在本市市轄區範圍內從事房地產交易的單位和個人，應當遵守本辦法。
第四條 廣州市國土局、房地產管理局是本市房地產交易的行政主管機關（以下簡稱市房地產主管機關），負責本辦法的組織實施。
廣州市房地產交易所（以下簡稱市交易所）在本辦法的授權範圍內，負責房地產交易管理工作。
第五條 房地產交易應遵循合法、公平、自願、誠實信用的原則。
房地產交易實行價格評估，具體辦法按《廣東省房地產評估條例》和國家有關規定辦理。
第六條 房地產交易，房屋所有權與其合法占用的國有土地使用權應同時轉移，辦理權屬變更登記。
第二章 房地產出售
第七條 房地產出售，交易雙方必須到市交易所辦理交易登記手續。不能親自辦理的，應出具委託書，由代理人辦理。
第八條 房地產出售，交易雙方應向市交易所如實申報成交價格，不得瞞報或作不實的申報。
交易雙方申報的價格，低於評估價格的，以評估價格計算稅費；高於評估價格的，以申報價格計算稅費。
第九條 按份共有的房地產，共有人有權將自己的份額部分出售，但在交易前應提前90日書面通知其他共有人。在同等條件下，其他共有人具有優先購買權。
共同共有的房地產，權利人出售自有的部分房地產時，須出具其他共有人同意出售的證明書。能分割的應允許分割出售；不能分割的，須經協商共同出售。
第十條 出售租賃的房地產，產權人應提前書面通知承租人，告知其在同等條件下具有的優先購買權。承租人應自接到書面通知之日起30日內予以書面答覆，逾期不答覆的，視為放棄優先購買權。
第十一條 在同等條件下，按共有人、抵押權人、承租人、其他優先購買權人的順序享有房地產優先購買權。國家另有規定的從其規定。
第十二條 下列房地產不得出售：
（一）依法限制產權轉移的；
（二）權屬不清的；
（三）國有土地使用權被依法收回的；
（四）經行政主管機關公告拆遷的房屋；
（五）國家規定的其他房地產。
第十三條 具有下列情形之一的房地產，必須按規定辦理有關手續後，方可出售：
（一）未經產權登記的；
（二）經改建、擴建的房屋，未辦理產權變更登記的；
（三）產權人死亡，繼承人未辦理產權變更登記的；
（四）房地產設定的他項權利未註銷的；
（五）法律、法規規定的其他情形。
第十四條 具有下列情形之一的房地產視為出售，必須辦理房地產交易登記手續：
（一）以房地產出資，並已轉為合資企業擁有的；
（二）以土地使用權與他人合作開發房地產，並以產權分成的；
（三）以房地產作價入股的；
（四）以房地產抵債的；
（五）收購、合併或分立企業時，房地產轉移給新的權利人的；
（六）法律、法規規定的其他情形。
第十五條 行政、事業單位出售房地產的，應出具縣級以上人民政府授權的主管部門的審批檔案。
屬於政府直管的公房，應由市房地產主管機關審批；屬於系統自管公房的，由國有資產主管部門審批。
第十六條 房地產出售，交易雙方應當簽訂書面契約。契約的條款，以及變更與解除等，依照《廣東省城鎮房地產轉讓條例》第十四條、第十五條的規定辦理。
第十七條 以行政劃撥方式取得國有土地使用權的，出售房地產時，出售人應補交土地使用權出讓金。補交土地使用權出讓金的標準，依照本市人民政府的規定執行。但國家另有規定的除外。
第十八條 房地產出售，交易雙方應按下列規定繳納稅費：
（一）契稅，由購買人（包括外國人和外國企業購買房地產的）按交易總額的6%繳納。
華僑和港、澳、台同胞以僑匯、外匯購買房地產，及其在境內的投資企業（包括獨資、合資、合作企業）以僑匯、外匯購買房地產的，減半徵收契稅。
（二）印花稅，由交易雙方各按交易總額的萬分之五繳納。
（三）交易管理費，交易雙方各按交易總額的千分之五繳納。
交換房地產的，根據交換差價按前款規定繳納稅費。
第十九條 出售的房地產發生增值的，應依照國家的稅法規定，由出售人繳納增值稅。
第二十條 享受國家、企事業單位補貼購買的房屋，需要出售的，應按國家和省、市的有關規定辦理。
第三章 商品房預售
第二十一條 商品房預售，是指具有法人資格的房地產開發公司（以下簡稱開發企業），依法取得國有土地使用權經過開發，將正在建設的各類房屋預先出售的行為。
第二十二條 開發企業預售商品房前，應持下列證件，向市房地產主管機關申領預售商品房許可證：
（一）開發企業資質證書、營業執照；
（二）預售商品房的建設工程規劃許可證、建築施工契約、建設用地平面設計圖；
（三）國有土地使用權出讓契約、建設用地批准文書；
（四）投入開發建設資金達到預售商品房工程總投資的25%（不含土地使用權出讓金和前期開發費），或者預售商品房的基礎工程已完成，並已確定施工進度和竣工、交付使用日期的證明；
（五）在本市商業銀行開立代收商品房預售款的帳戶；
（六）向境外預售的，還應提交市外經貿主管部門的批准文書。
第二十三條 市房地產主管機關自受理開發企業申請預售商品房之日起10日內進行實地勘查，經審查符合條件的，核發預售商品房許可證。
開發企業領取預售商品房許可證後，方可預售商品房。進行預售廣告宣傳的，應載明預售商品房許可證號碼，並應執行國家有關法律、法規的規定。
第二十四條 開發企業預售商品房，必須與預購人簽訂預售預購契約。
契約內容包括：預售人、預購人名稱或姓名，預售商品房的地點、位置、建築結構、樓層面積、單元號碼、配套設施、裝修標準、售價、交付使用時間、保修措施、違約責任、糾紛解決辦法以及其他需約定的條款。
第二十五條 交易雙方簽訂預售預購契約後，開發企業應在30日內持契約文書向市交易所辦理審核、登記手續。凡未經審核、登記的商品房預售行為無效。
開發企業不得為商品房預購人非法辦理轉讓更名手續。
第二十六條 開發企業在商品房竣工驗收後30日內，應向市房地產主管機關申請確認產權。
未售出的商品房可領取房地產權屬證明書；已售出的商品房，由開發企業統一為預購人領取房地產權屬證。
第二十七條 預售、預購商品房應按規定預徵稅費。
第四章 房地產拍賣
第二十八條 從事房地產拍賣活動的機構必須取得市房地產主管機關核發的房地產拍賣資格證書，可向工商行政管理部門申領營業執照。
第二十九條 下列房地產可以委託拍賣機構拍賣：
（一）依法沒收或強制收購需拍賣的房地產；
（二）人民法院裁定、判決需拍賣的房地產；
（三）因抵押處分需拍賣的房地產；
（四）因清償債務需拍賣抵債的房地產；
（五）法律、法規規定的其他情形。
第三十條 委託拍賣房地產，委託人應事先持拍賣委託書、房地產權屬證書和其他有效證明檔案，向市房地產主管機關提出申請，經審查批准後，拍賣機構方可接受委託，組織拍賣。
拍賣本辦法第二十九條第（一）、（二）項規定的房地產，委託人申請拍賣時，還應提交行政決定書或司法協助通知書。
第三十一條 委託拍賣房地產，拍賣機構可以收取手續費，具體收費標準按《廣東省拍賣業管理暫行規定》辦理。
第三十二條 委託拍賣房地產，委託人應與拍賣機構簽訂委託拍賣契約。
契約內容包括：拍賣人、委託人名稱或姓名、地址；拍賣標的物的名稱、地點、位置、面積、使用年限及用途；拍賣標的物交付時間、方式、拍賣手續費、價款的支付方式；拍賣時間、程式、中止和終止的條件；契約有效期限、違約責任以及其他需要約定的條款。
第三十三條 房地產拍賣，由拍賣機構在拍賣30日前發布公告。
公告的內容應包括：拍賣標的物的產權性質、拍賣標的物的基本情況、拍賣時間和地點、競買人的條件、應付的保證金，市房地產主管機關批准拍賣的檔案名稱稱、文號，以及其他需要公告的事項。
第三十四條 競買人須在拍賣7日前，向房地產拍賣機構提交下列證明檔案：
（一）個人身份證明；
（二）企事業單位的營業執照或政府批文；
（三）法定代表人證明書和法人授權委託書；
（四）資信證明；
（五）其他有關證明檔案。
房地產拍賣機構對競買人進行資格審查後，合格者發給競買證書，並收取保證金。
第三十五條 競買人交納的保證金可以抵交所競得拍賣房地產的部分價款；未競得拍賣標的物的，保證金由拍賣機構於拍賣結束後7日內返還未競得者。
第三十六條 房地產拍賣機構應在公告確定的時間、地點依照法定程式進行拍賣。在拍賣成交後的5日內，競得人應與委託人簽訂房地產拍賣轉讓契約，並應按規定將成交價款匯入房地產拍賣機構的銀行帳戶。競得人不能即時清結的，應交付成交額20%的定金，並自拍賣成交之日起60日內付清成交價款。
第三十七條 競得人付足全部成交價款，方可領取所競得標的物的房地產權屬證書。
第三十八條 在房地產拍賣中，凡出現競買報價低於標的物的保留價（評估底價）時，房地產拍賣機構有權宣布其報價無效，或中止拍賣競價，但委託人無保留價格的除外。
第三十九條 房地產拍賣機構依法收取的拍賣成交價款，除按規定代扣繳有關稅費外，剩餘的價款應全額交還委託人。
第四十條 委託拍賣人、競得人與房地產拍賣機構之間產生糾紛的，由當事人協商解決，協商不成的，可依法申請仲裁或向人民法院起訴。
第五章 罰則
第四十一條 違反本辦法第十二條規定出售房地產的，買賣行為無效；有非法所得的，沒收非法所得；並處以非法交易總額10%以下罰款。
第四十二條 違反本辦法第十三條規定出售房地產的，責令其補辦有關手續、補繳應納稅費，並處以交易評估價總額5%以下罰款。
第四十三條 違反本辦法的規定，未辦理交易登記擅自出售房地產的，應責令補辦登記手續，補繳應納稅費，並處以交易評估價總額5%以下罰款。
第四十四條 有下列行為之一的，由市房地產主管機關責令停止預售，有非法所得的沒收非法所得，並按商品房銷售總額5%以上，10%以下處以罰款；情節嚴重的，吊銷《商品房預售許可證》。
（一）未領取預售商品房許可證而預售商品房的；
（二）擅自塗改預售商品房許可證的；
（三）為商品房預購人非法辦理轉讓更名手續的；
（四）其他違反商品房預售管理法律、法規規定的。
第四十五條 未取得房地產拍賣資格證從事房地產拍賣活動的，其拍賣行為無效；有非法所得的，沒收非法所得；並由市房地產主管機關處以非法拍賣價總額10%以下的罰款。
第四十六條 除本章規定由市房地產主管機關處罰的以外，其餘處罰由市交易所決定和執行。
第四十七條 當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定書之日起15日內，向作出行政處罰決定機關的上一級機關申請複議，也可以直接向人民法院起訴。期滿不申請複議、不提起訴訟又不執行處罰決定的，作出處罰決定的機關可以申請人民法院強制執行。
第四十八條 房地產交易管理工作人員或拍賣機構工作人員以權謀私、貪污受賄的，由其上級主管機關予以行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第六章 附則
第四十九條 房地產交易的各類契約文書，由市房地產主管機關按照國家規定的契約文本統一印製。
第五十條 縣級市的房地產交易管理可以參照本辦法執行。
第五十一條 本辦法自頒布之日起施行。原《廣州市房屋交易暫行辦法》同時廢止。
