廣州市房地產抵押管理辦法

廣州市房地產抵押管理辦法是一部地方法規，1990-06-06發布。

基本介紹

• 中文名：廣州市房地產抵押管理辦法
• 發布單位： 81905
• 發布文號： 穗府[1990]54號
• 發布日期： 1990-06-06

【生效日期】1990-07-01
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】

廣州市房地產抵押管理辦法

（1990年6月6日穗府〔1990〕54號）

第一章 總則

第一條為加強廣州市房地產抵押管理，保障抵押當事人的合法權益，根據中華人民共和國有關法律、法規，結合廣州市的實際情況，制定本辦法。

第二條本辦法下列用語的含義是：
房地產 指依法取得所有權的房屋和依法有償取得的城鎮國有土地使用權。
土地使用權 指依法定程式，經有償出讓、轉讓取得的城鎮國有土地的使用權利。
抵押人 指以其房地產作為本人或第三人履行債務的擔保的企業法人、個人和其他經濟組織。
抵押權人 指接受房地產抵押作為履行債務的擔保的法人、個人和其他經濟組織。
抵押物 指經抵押人和抵押權人約定作為履行債務擔保的、用於抵押的房地產。
抵押 指抵押人以其房地產擔保履行債務的法律行為。
債務人 指抵押關係中負有償還債務義務的企業法人、個人和其他經濟組織。債務人可以是抵押人，亦可以是第三人。

第三條凡以在廣州市市區範圍內的房地產進行抵押活動的，適用本辦法。
以房地產抵押貸款的，境內貸款方應為經中國人民銀行批准經營貸款業務的金融機構。

第四條房地產抵押，應當遵循自願、互利、公平和誠實信用的原則。依法設定的房地產抵押，受法律保護。

第五條廣州市房地產抵押登記、權證核發、核銷、查詢等行政管理工作，由廣州市房地產管理局（下稱“市房地局”）負責。

第二章 抵押的設定

第六條下列實物或權益可以設定抵押：
（一）城鎮國有土地使用權；
（二）依法取得所有權的房屋及其座落地的土地使用權；
（三）依法生效的預售（購）房屋契約。

第七條下列實物或權益不得設定抵押：
（一）所有權有爭議的房屋或有爭議的土地使用權；
（二）用於教育、醫療等公共福利性質的房地產；
（三）被依法查封、扣押等施以司法保全措施的房地產；
（四）抵押人已書面承諾不作抵押或其他依法不得抵押的房地產。

第八條以土地使用權設定抵押的：
（一）不得違背有關土地使用權有償出讓、轉讓的規定及該土地使用權原出讓、轉讓契約的規定；
（二）應連同地上房屋及其他附著物同時抵押；
（三）若地上尚未建有房屋或其他附著物，抵押契約簽訂後，地上新增的房屋或其他附著物，均為抵押物的一部分。

第九條以土地使用權連同為實現該土地的使用功能而簽訂的契約的權益設定抵押的，須憑土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和上述所簽訂的契約協商抵押。

第十條以房屋設定抵押的，應連同該房屋使用範圍內的土地使用權同時抵押。
以同一房屋的部分設定抵押的，應將其相應所占的土地使用權同時抵押。

第十一條以預售（購）房屋契約設定抵押的，必須符合本市預售（購）房屋的有關規定。

第十二條以按份共有的房地產設定抵押的，抵押人應書面通知其他共有人，並以抵押人所占有的份額為限；以共同共有的房地產設定抵押的，抵押人應事先取得其他共有人書面同意。

第十三條外商投資企業和內聯企業以其房地產設定抵押時，須經企業董事會或聯合管理機構書面批准，所設定的抵押期不應超過企業的營業期限。

第十四條以國有的房地產設定抵押的，須經國有資產管理部門批准和對擬抵押房地產估價結果的書面確認。

第十五條全民所有制企業、集體所有制企業、私營企業或個人以其房地產向港澳台地區或境外進行抵押貸款的，根據第十三條或第十四條規定辦理有關批准手續後，還須向國家外匯管理局廣州分局申請辦理有關手續。
外商投資企業以其房地產向港澳台地區或境外進行抵押貸款的，根據第十三條規定辦理批准手續後，還須報國家外匯管理局廣州分局備案。

第十六條抵押人以其已出租的房地產設定抵押時，應將租賃情況如實告知接受抵押的當事人，並書面通知承租人。抵押契約簽訂後，原租賃契約繼續有效。

第十七條以房地產價值中未設定抵押的部分設定抵押時，抵押人應事先將已作抵押的狀況告知擬接受抵押的當事人。以房地產價值中已設定抵押的部分再作抵押的，須事先徵得原抵押權人書面同意。

第三章 抵押契約的訂立和登記

第十八條抵押必須訂立書面契約。抵押契約不得在沒有與我國建立外交關係或沒有在我國設立商務代表機構的國家或地區訂立。

第十九條抵押房地產的估價，可由抵押當事人協商確定，亦可委託市房地局認可的估價機構評估。

第二十條抵押物需進行保險的，應將抵押權人列為抵押物保險的第一受益人。保險應由抵押人向在廣州市的中國人民保險公司投保，投保的險別、範圍及金額，按有關規定辦理。

第二十一條抵押契約須載明以下主要事項：
（一）抵押當事人姓名或名稱、國籍、住所或營業所在地；
（二）抵押貸款或債務的價款、幣別、用途、期限、利率、支付方式和地點、本息歸還方法；
（三）抵押物的名稱、數量、面積、估價、處所、產權歸屬和使用期限。如有特別編號、標記或說明、圖紙的，應分別予以記載；
（四）抵押物的權證保管；
（五）抵押物的占管人、占管方式、占管責任、歸還方式及意外毀損、滅失的責任；
（六）抵押物保險的受益人；
（七）抵押物被處分時受償人的順序；
（八）違約責任及補救措施；
（九）爭議的解決方式；
（十）其他事項；
（十一）契約訂立的時間與地點。

第二十二條抵押契約以中文書寫。抵押契約必須以其他國家或地區文字書寫的，應附有中文本。以兩種以上文字書寫的抵押契約發生歧義的，應以中文本為準。

第二十三條抵押契約在我國境內訂立的，當事人應當將抵押契約送抵押物所在地的公證機關進行公證；抵押契約在港澳台地區訂立的，可由我國認可的港澳台地區的律師或團體見證；抵押契約在我國境外訂立的，由訂立地所在國或地區公證機關證明並經我國駐該國或地區使（領）館或商務代表機構認證。

第二十四條人民法院主持調解糾紛而達成的抵押契約，或已與我國訂有司法協助協定的國家的法院主持下達成的抵押契約，免予公證。

第二十五條抵押當事人必須於抵押契約公證之日起三十天（港澳台地區或境外訂立的抵押契約則在見證或認證之日起六十天）內，持抵押契約、有關批准檔案及以下檔案向市房地局辦理抵押登記：
（一）以土地使用權作抵押的，持建設用地規劃許可證和土地使用證；
（二）以房屋作抵押的，持房屋所有權證（或房屋共有權保持證）和土地使用證；
（三）以預售（購）房屋契約作抵押的，持生效的預售（購）房屋契約申報備案，房屋竣工後，在領取房屋所有權證之日起三十天內，持房屋所有權證和土地使用證，補辦登記。對證件、手續齊備的，市房地局應在受理之日起十五天內予以登記，並將他項權利證件發給抵押權人。

第二十六條當事人可委託代理人代辦公證、見證或認證及抵押登記手續。

第二十七條抵押契約自抵押登記之日起生效，但抵押契約另有約定者從其約定。未經抵押登記，抵押行為無效。

第四章 抵押契約的變更和解除

第二十八條抵押契約的變更或解除，須經雙方當事人達成書面協定，經有關上級批准的抵押，還須徵得原批准上級的書面同意。

第二十九條若抵押人或抵押權人發生合併、分立等變更的，變更的一方當事人應及時通知對方當事人。變更後的當事人應享有和承受相應的權利和義務。
抵押人或抵押權人死亡或被宣告死亡或被宣告失蹤時，其財產合法繼承人或代管人繼續履行抵押人或抵押權人簽訂的抵押契約。合法繼承人應承擔的義務以其因繼承而獲得的實際價值為限，代管人依國家的有關規定享有權利和承受義務。

第三十條抵押契約發生變更，當事人應在變更之日起三十天內向市房地局辦理變更登記。

第三十一條抵押關係終止，當事人應在終止之日起三十天（港澳台地區或境外當事人在三個月）內向市房地局辦理抵押登記註銷手續。

第五章 抵押物的占管

第三十二條抵押物由抵押人占管。抵押人在占管期間應維護抵押物的安全、完好，不得改變其使用性質、不得拆建。抵押權人有權按抵押契約的約定檢查由抵押人占管的抵押物。

第三十三條抵押人未徵得抵押權人書面同意，不得擅自將抵押物出租、變賣、贈與。抵押物發生遺贈的，受遺贈人應及時書面通知抵押權人。

第三十四條抵押物發生損毀（自然耗損除外），抵押人應迅速將情況通知抵押權人，並應盡其最大努力防止損失的擴大。
抵押物因抵押人過失而貶值以致明顯地不能或不足以作為其履行債務的擔保，抵押人有責任重新提供或增加擔保以彌補不足。

第六章 抵押物的處分

第三十五條有下列情況之一的，抵押權人有權向市房地局申請處分抵押物：
（一）債務人未依約履行債務的；
（二）債務人死亡或被宣告死亡或被宣告失蹤而又無人代其履行債務的；
（三）債務人的繼承人或受遺贈人或代管人拒不履行債務的；
（四）債務人被宣告解散或破產的。

第三十六條市房地局應在接到處分抵押物的申請後三十天內做出準予處分或不準予處分的決定。當事人不服市房地局的決定，可向廣州市城鄉建設委員會申請複議，也可依法向人民法院起訴；當事人申請複議的，在接到複議決定後仍然不服的，可依法向人民法院起訴。

第三十七條抵押權人可申請下列方式之一處分抵押物：
（一）拍賣；
（二）轉讓；
（三）經市房地局同意的其他方式。

第三十八條抵押權人申請處分抵押物時，應書面通知抵押人或繼承人、受遺贈人、代管人，抵押物為共有或出租的，還應同時通知共有人和承租人。
抵押人或繼承人、受遺贈人、代管人，應在接到市房地局或人民法院批准處分的書面通知之日起三十天內將抵押物交給抵押權人占管。逾期不交的，抵押權人可依法向抵押物所在地的人民法院起訴。但抵押權人應維護抵押物的安全、完好，並應賠償抵押物在其占管期間因其過錯而遭受的直接經濟損失。

第三十九條經市房地局審查準予處分的，發給批准檔案，由廣州市房屋交易所主持拍賣或轉讓。

第四十條抵押物應從準予處分之日起六個月內處分完畢。如未能如期處分的，抵押權人可在處分期限屆滿前十五天申請延期三個月，市房地局應在接到申請的十五天內做出準予延長及延長期限或不準延長的決定。

第四十一條抵押物拍賣程式按《廣州市拍賣市場交易管理暫行規定》辦理。拍賣成交後，拍受人應從成交之日起三十天內辦理抵押物過戶登記手續。

第四十二條拍賣成交前遇有下列情形之一的，可中止拍賣：
（一）因被拍賣的抵押物權屬（房屋所有權或土地使用權）爭議而引起訴訟的；
（二）抵押權人請求中止拍賣的；
（三）抵押人申請中止拍賣，願意即時履行債務，並向抵押權人提供證明其有能力履行債務的證明的；
（四）其他應中止拍賣的情況出現的。

第四十三條抵押物的轉讓按廣州市有關房地產轉讓規定辦理，但轉讓價不得低於廣州市房屋交易所對抵押物的估價。

第四十四條按本辦法將已出租的抵押物處分時，承租人在同等條件下享有優先購買權。
尚在租賃期內的民用住宅，處分後原租賃契約對原承租人和承受人繼續有效，但該租賃期滿，承受人有權不續約。如承受人於租賃期滿將抵押物繼續出租，原承租人在同等條件下享有優先承租權。
已出租但未定租期的抵押物處分後，原租賃關係終止，但民用住宅租賃期可延續六個月。因原租賃關係終止使承租人受到經濟損失的，抵押人應給予補償。

第四十五條抵押物處分所得款項，依下列順序和原則分配：
（一）支付處分抵押物的費用；
（二）扣繳抵押物應繳稅費；
（三）償還債務人所欠抵押權人的債務的本息及違約金；
（四）剩餘金額交還抵押人。
同一房地產設定數個抵押權的，按照抵押登記的先後順序清償。款項不足償還所欠債務的本息及違約金時，抵押權人有權向抵押人追索不足部分。

第四十六條港澳台地區或境外抵押權人處分抵押物時，涉及外幣計價結算和受償款項匯往港澳台地區或境外等事項，按國家外匯管理有關規定辦理。

第四十七條抵押物依法處分後，抵押人應承擔有關人員的安置責任，但抵押契約另有約定的，從其約定。

第七章 法律責任

第四十八條抵押契約一經訂立，當事人應履行契約約定的義務，任何一方不履行或不完全履行契約的，應當賠償另一方因此遭受的直接經濟損失。

第四十九條當事人因其過錯致使抵押契約條款不能執行，過錯一方應賠償他方當事人遭受的直接經濟損失。

第五十條抵押人隱瞞抵押物存在共有、爭議、被查封、被扣押或已抵押等情況的，抵押人應承擔由此產生的法律責任。

第五十一條抵押人擅自將抵押物出租、出售、贈與或以其他方式處分的，其行為無效。

第五十二條由於不可抗力致使抵押物全部或部分滅失、價值毀損，占管人應及時告知有關當事人，在取得有關主管部門證明以後，可免除抵押人向抵押權人重新提供或增加擔保的責任，但不能免除債務人履行債務的責任。

第五十三條當事人不按本辦法第二十五、三十、三十一、四十一條規定期限辦理登記手續，由市房地局按廣州市城鎮房屋和用地登記辦法處理。

第八章 附則

第五十四條當事人在履行契約中發生爭議時，應協商解決。協商不能解決的，任何一方可依法向仲裁機構申請仲裁或向抵押物所在地有管轄權的人民法院起訴。
爭議的一方或雙方是港澳台地區或境外法人、個人或其他經濟組織的，當事人不願協商調解或協商調解不成的，可以依據抵押契約中的仲裁條款或事後達成的書面仲裁協定，依法提交中國仲裁機構或其他仲裁機構仲裁。抵押契約中未訂立仲裁條款、事後又沒有達成書面仲裁協定的，可以向抵押物所在地有管轄權的人民法院起訴。

第五十五條本辦法由廣州市城鄉建設委員會負責解釋。

第五十六條本辦法自一九九0年七月一日起施行。施行前已簽訂尚在履行的抵押契約，當事人應在施行之日起六十天內補辦抵押登記手續。

第五十七條廣州經濟技術開發區內的房地產抵押活動，依照《廣州經濟技術開發區房產和土地使用權抵押管理規定》辦理。
廣州市所屬各縣參照本辦法執行。