廣州經濟技術開發區房產和土地使用權抵押管理規定

《廣州經濟技術開發區房產和土地使用權抵押管理規定》1992年08月25廣州市發布的地方法規。主要內容是為完善廣州經濟技術開發區房產和土地使用權抵押管理制度，保護抵押當事人的合法權益，根據《中華人民共和國國民法通則》和廣州市人民政府發布的《廣州經濟技術開發區土地使用權有償出讓和轉讓辦法》等有關法律與規章，制定本規定。

本規定適用於廣州經濟技術開發區（以下簡稱開發區）轄內的房產和土地使用權（以下簡稱房地產）抵押。本規定所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法擁有的房產、依法取得的國有土地使用權向抵押權人提供擔保，藉以取得抵押權人提供的貸款或向抵押權人保證履行債務。

本規定所稱土地使用權，不包括地下資源、礦產、埋藏物、隱藏物、市政公用設施等的開發、使用與利用。開發區房地產抵押的登記註冊、核發核銷權屬證書等行政管理工作，由開發區管理委員會（以下簡稱管委會）房地產管理局（以下簡稱房地局）負責等。

基本介紹

• 中文名：廣州經濟技術開發區房產和土地使用權抵押管理規定
• 發布單位：81905
• 發布文號：穗府[1992]87號
• 發布日期：1992-08-25

【生效日期】1992-08-25
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】

廣州經濟技術開發區房產和土地使用權抵押管理規定

（穗府（1992）87號一九九二年八月二十五日）

第一章 總則

第一條為完善廣州經濟技術開發區房產和土地使用權抵押管理制度，保護抵押當事人的合法權益，根據《中華人民共和國國民法通則》和廣州市人民政府發布的《廣州經濟技術開發區土地使用權有償出讓和轉讓辦法》等有關法律與規章，制定本規定。

第二條本規定適用於廣州經濟技術開發區（以下簡稱開發區）轄內的房產和土地使用權（以下簡稱房地產）抵押。
本規定所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法擁有的房產、依法取得的國有土地使用權向抵押權人提供擔保，藉以取得抵押權人提供的貸款或向抵押權人保證履行債務。
本規定所稱土地使用權，不包括地下資源、礦產、埋藏物、隱藏物、市政公用設施等的開發、使用與利用。

第三條開發區房地產抵押的登記註冊、核發核銷權屬證書等行政管理工作，由開發區管理委員會（以下簡稱管委會）房地產管理局（以下簡稱房地局）負責。

第二章 房地產抵押的設定

第四條凡在開發區轄內依法取得房產所有權和土地使用權的國有企業、內聯企業、中外合資經營企業、中外合作經營企業、外資企業以及其它經濟組織和個人，均可依照本規定，以其房地產設定抵押，成為抵押人。

第五條凡依照本規定接受開發區房地產抵押的境內外的金融機構、公司、企業或其他經濟組織及個人，均可成為抵押權人（債權人）。但未與我國建立外交關係或未在我國設立商務代表機構的國家和地區的金融機構、公司、企業、經濟組織與個人除外。

第六條下列房地產可設定抵押：
（一）公司、企業、經濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館等建築物；
（二）屬境外個人所有的自用住宅；
（三）依法有償受讓，並在有效使用期限內的國有土地使用權。

第七條下列房地產不得設定抵押：
（一）公共事業單位和行政機關的房地產；
（二）職工宿舍、食堂等公益福利設施；
（三）房產或國有土地使用權屬不明或權屬尚有爭議的；
（四）已被依法查封、扣押或被施以其它司法保全措施的；
（五）其它依法不得設定抵押的。

第八條以房產設定抵押時，應連同該房產坐落的地基及附屬場地的使用權同時作價抵押。
以整體樓宇中的部分房產設定抵押時，應按抵押房產建築面積在整體樓宇的建築面積中所占比例，折算出抵押房產在整體樓宇用地（包括基地和附屬場地共用部分）中所占份額，將該份額的土地使用權與房產同時作價抵押。

第九條凡有上蓋的土地，不得單獨以土地使用權設定抵押。
尚無上蓋的土地，以其土地塊使用權向中國境內銀行及金融機構申請抵押貨款時，該地塊必須是業經開發，並已投入不少於土地使用權出讓金25%的建設資金者。

第十條抵押人以共有房地產設定抵押，須徵得其他共有人書面同意；以共有房地產中本人所占有的份額設定抵押的，應書面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分設定抵押。

第十一條以已作抵押的房地產再作抵押的，須徵得在先的抵押權人的書面同意。

第十二條以已出租的房地產設定抵押，抵押人應將出租事實預先通知抵押權人，抵押成立後，原租賃契約繼續有效，並由抵押人將抵押情況，書面告知承租人。

第十三條內聯企業、中外合資經營企業，中外合作經營企業未經中國註冊會計師驗資證實各方投資份額已繳足的，不得以企業的房地產設定抵押。

第十四條依法取得開發區內房地產的境外公司、企業、經濟組織或個人必須按規定在開發區申請成立企業，取得中國法人資格，方可以房地產設定抵押。但以個人的住宅設定抵押的除外。

第十五條國有企業以房地產設定抵押，需經國有資產管理行政主管部門批准。

第十六條內聯企業、中外合資經營企業、中外合作經營企業以房地產設定抵押，須經董事會或聯合管理機構成員一致同意，形成書面決議。所設定的抵押期限不得超出企業合營或合作期限。

第三章 抵押契約

第十七條房地產抵押必須簽訂書面契約。抵押契約可單獨訂立，也可在其它經濟契約中訂立抵押條款。
訂立抵押契約應對擬抵押之房地產進行估價。抵押房地產估價，可由抵押人和抵押權人協商確定，亦可委託業經廣州市或開發區的房地局資格審核認可的評估機構或人員進行。
國有企業、以及占有國有資產的其它企業與境外抵押權人簽訂的抵押契約，其擬抵押的房地產的估價，必須由廣東省、廣州市的國有資產管理行政主管部門認可的評估機構進行評估。

第十八條房地產抵押契約除應具備一般經濟契約的必備款外，還應具備有下列內容：
（一）房地產的名稱、編號、處所、面積、四至及數量、權屬；
（二）所擔保的債務內容、範圍、數量、質量、期限、履行方式、履行地點及與該債務內容相關的其它事項；
（三）房地產的作價及抵押率；
（四）房地產的占管維護、風險責任，處分方式、處分費用的承擔及受償方式；
（五）抵押權消滅的條件；
（六）其它應規定的內容。

第十九條與境內金融機構簽訂的抵押貸款契約，應根據國家法律、法規和中國人民銀行及各專業銀行的貸款規定簽訂。

第二十條開發區外商投資企業以房地產設定抵押與境外金融機構簽訂抵押貸款契約，按國家有關外商投資企業境外貸款的規定執行。

第二十一條國有企業、內聯企業與境外抵押權人簽訂抵押契約，涉及外匯的，其規定應以償債儲備基金的外匯平衡能力為限，並由管委會向國家外匯管理局廣州分局申報有關審批手續。

第四章 抵押登記

第二十二條房地產抵押契約簽訂之日起三十天內，抵押人和抵押權人應一起向開發區房地局申請抵押登記，也可委託代理人申請抵押登記。未經登記的房地產抵押行為無效。

第二十三條申請房地產抵押登記，應按抵押物類別向開發區房地局分別交驗下列檔案：
（一）《房地產抵押登記申請表》；
（二）《房地產抵押契約》正本；
（三）《房地產所有權證》、《國有土地使用證》、《房屋共有權保持證》等權屬證書；
（四）申請人或代理人的資格證明；
（五）國有資產管理行政主管部門、企業主管部門和外商投資企業權力機構同意設定抵押的檔案，中國註冊會計師驗資報告及其它必要證件、文書、契約、附屬檔案、圖紙及資料。

第二十四條開發區房地局應在收到房地產抵押申請的全部檔案後十天內辦完《房產所有權證》、《國有土地使用證》等權屬證書的註記手續，核發載明抵押權的《他項權證》。
《他項權證》由抵押權人領取及持留，經註記的《房產所有權證》、《國有土地使用證》等權屬證書交由抵押契約規定的一方保管，抵押契約沒有規定的發還抵押人保管。

第二十五條抵押契約的變更或解除，應經原批准機構書面同意，並自變更、解除事實發生之日起十五日內，由雙方一起向房地局申請辦理變更或註銷登記手續。
抵押契約因履行完畢終止時，抵押雙方當事人應自終止之日起十五日內一起向開發區房地局辦理註銷登記手續。

第五章 抵押物的占管

第二十六條已作抵押的房地產由抵押人占管，未經抵押權人同意不得以任何方式或理由交由他人占管。
抵押人在占管期間應維護已作抵押的房地產之完好。抵押權人有權監督並督促抵押人切實履行該義務。

第二十七條已作抵押的房地產因抵押人之過失或故意行為而遭毀損、滅失或價值減少，不能或不足以擔保債務時，抵押人有義務重新提供或補加擔保，以彌補不足。

第二十八條設定抵押時，抵押人和抵押權人應在抵押契約中明確占管期間因不可抗力及其它不可歸責於抵押人的原因而致已作抵押的房地產意外毀損、滅失和價值減少時的風險責任；依約需要保險的，由抵押人向中國人民保險公司廣州經濟技術開發區支公司投保。
若抵押契約未明確風險責任，上款風險事故發生時，抵押權人可就抵押房地產之殘餘價值及抵押人所得補償請求受償。

第二十九條已作抵押的房地產在抵押期未滿前如需轉讓，抵押人應事先取得抵押權人書面同意；對扣除應納稅費後之轉讓所得，抵押權人享有優先受償權。在同等條件下，抵押權人對擬轉讓之抵押房地產有優先購置權。

第三十條已作抵押的房地產發生繼承、遺贈時，繼承人、受遺贈人應及時以書面告知抵押權人。
已作抵押的房地產發生贈與時，抵押人應事先徵得抵押權人的書面同意。抵押權人同意贈與後，抵押契約解除，但原抵押債務仍由抵押人在約定期限內清償。
已作抵押的房地產發生轉讓時，原抵押人應向受讓人提交抵押權人同意其轉讓之書面意見的副本或複製件，並將轉讓成交情形及時以書面告知抵押權人。
上述各當事人應自繼承、遺贈、贈與、轉讓事實發生之日起三十日內一起向開發區房地局辦理產權過戶、抵押變更或註銷登記；在繼承、受遺贈事實發生之前，抵押權人未依本規定第三十二條第二款要求處分抵押房地產的，原抵押人對抵押房地產的權益及占管義務和風險責任由繼承人、受遺贈人承擔，但繼承人、受遺贈人的償付義務以其合法繼承、受遺贈所獲房地產的實際價值為限。當被繼承、受遺贈的房地產不足以清償全部抵押債務時，抵押權人可就抵押人的其它遺產受償。

第三十一條抵押人若將已作抵押的房地產出租，除承擔本規定第二十六條、第二十七條之義務外，應事先書面告知抵押權人，且租期不得超出抵押期，非經抵押權人事先書面同意，租期不得延長；否則，抵押權人有權追究抵押人之違約責任。

第六章 抵押物的處分

第三十二條遇有下列情形之一，抵押權人有權向開發區房地局申請依法處分已作抵押的房地產：
（一）抵押契約期及寬限期滿（包括分期償還每期屆滿），抵押人未依約償還債務的；
（二）抵押人死亡、被宣告死亡或被宣告失蹤的；
（三）抵押人被宣告破產或解散的；
（四）其它損及抵押權人正當權益、足以妨礙抵押契約正常履行的。
本條第（三）款情形發生時，已作抵押之房地不列入破產清算財產，但其價值超過抵押債務的部分除外。

第三十三條處分已作抵押的房地產可採取下列方式之一：
（一）拍賣；
（二）招標轉讓；
（三）協定轉讓；
（四）其它經開發區房地局同意的方式。

第三十四條抵押權人處分已作抵押的房地產之申請應以書面方式提出，並將副本同時抄送抵押人或其繼承人、受贈人、受讓人，已作抵押的房地產為共有、出租或委託其他人代管的，還應同時書面通知共有人、承租人和代管人。
開發區房地局在抵押權人的處分申請後，應在三十天內決定準許與否。抵押當事人不同意房地局決定的，或者房地局逾期不作答覆的，抵押當事人可向管委會申請複議，也可直接向人民法院起訴。

第三十五條處分已作抵押的房地產由抵押權人委託開發區房地產交易所或經開發區房地局同意的其它機構主持進行。

第三十六條已作抵押的房地產處分成交前出現下列情形之一，應中止處分：
（一）抵押權人要求中止；
（二）抵押人請求中止，表示願意並確能即時清償債務；
（三）其它應中止的情形出現。

第三十七條處分已作抵押的房地產所獲價款由主持處分之機構依下列順序分配：
（一）支付處分費用；
（二）扣除涉及抵押標的之應納稅款和土地增值費；
（三）償還抵押權人債權本息及罰息、罰款；
（四）所剩餘額退還抵押人。

第三十八條處分已作抵押的房地產之所得不足以抵償押債務時，抵押權人有權追索不足部分。

第三十九條已作抵押的同一處房地產，有若干抵押權人的，其優先受償順序以在開發區房地局抵押登記順序為準。

第四十條處分已作抵押的房地產，在同等條件下，購買人按下列順序享受優先權：
（一）共有房地產的其他共有人；
（二）已出租房地產的承租人；
（三）開發區管委會；
（四）抵押權人；
（五）其他應享受優先權的人。

第四十一條處分已出租的抵押房地產，如租期（含住宅租賃期可延續的時限，下同）未滿，取得該房地產的新產權人應繼續履行租賃契約，並在辦理房地產過戶登記的同時，辦理租賃契約變更登記。租期屆滿，新產權人如繼續出租時，在同等條件下，原承租人有優先承租權。

第四十二條已作抵押的企業房地產被處分時，企業生產、員工安置等事宜由抵押人負責，抵押契約另有約定的，從其約定。因抵押房地產的處分致使企業解散的，由抵押人按國家有關法律、法規和企業契約、章程的規定清理或清算，辦理企業歇業手續。

第四十三條經處分而取得抵押房地產權者，應照章向開發區稅務局和房地局繳納各項稅費，辦理過戶登記，領取《房產所有權證》、《國有土地使用證》等權屬證書。原有的房地產權屬證書繳回發證機關註銷。

第七章 附則

第四十四條建立開發區房地產抵押償債儲備基金，以用於開發區的國有企業和內聯企業因房地產抵押而發生的外匯不足之調劑，及其它特殊需要。基金來源及提取比例是：
（一）從土地使用權出讓的留成外匯收入中提取百分之十；
（二）國有企業和內聯企業抵押房地產所獲境外貸款，預提1%。此款項及其利息在抵押期滿，並已償還貸款後付還企業，利息按中國銀行同種外幣存款利率計算。

第四十五條有關本規定之事項的爭議及糾紛，當事人應及時協商解決。協商不成，任何一方均可向工商行政管理部門或開發區房局申請調解或仲裁，亦可直接向人民法院起訴。
當事人一方或雙方是境外法人或個人的爭議，當事人不願協商調解的，或者協商調解不成的，可以依據抵押契約中的仲裁條款或事後達成的書面仲裁協定，依法提交中國仲裁機構或其它仲裁機構仲裁。抵押契約中未訂立仲裁條款、事後又沒有達成書面仲裁協定的，可以向有關管轄權的中國法院起訴。

第四十六條違反本規定者，開發區房地局有權視情節註銷其登記、註銷其權屬證書或不予發證、宣布有關契約無效並責令責任方賠償經濟損失或予以罰款。

第四十七條開發區房地產抵押管理，除適用本規定外，適用廣州市人民政府發布的《廣州經濟技術開發區土地使用有償出讓和轉讓辦法》和廣州市人民政府制定的其它有關規定。
本規定倘與中華人民共和國國家或上級部門嗣後發布的法律、法規和規章有牴觸之處，概以國家和上級部門的法律、法規和規章為準，但此前依本規定訂立，尚未履行完畢之抵押契約仍視為有效，並照本規定執行。
抵押房地產的估價、登記、處分以及償債儲備基金的動用審批手續等具體規則，由開發區管委會另行制定發布。

第四十八條本規定由開發區管委會負責解釋。

第四十九條本規定自發布之日起施行。原廣州市人民政府一九九0年四月十一日發布的《廣州經濟技術開發區房產和土地使用權抵押管理規定》（穗府〔1990〕31號）同時廢止。