《武漢市房地產抵押管理辦法》在1992.06.09由武漢市人民政府頒布。
基本介紹
- 中文名：武漢市房地產抵押管理辦法
- 頒布單位：武漢市人民政府
- 頒布時間：1992.06.09
- 實施時間：1992.06.09
辦法全文
第一章 總則
第一條 為保障抵押當事人的合法權益，加強房地產抵押管理，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用本市市區內的房地產抵押。
本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法擁有的房地產向抵押權人提供擔保，籍以取得抵押權人提供的貸款或向抵押權人保證履行債務。
第三條 房地產抵押，應當遵循自願、互利、公平和誠實信用的原則。依法設定的房地產抵押，受法律保護。
第四條 市房地產管理局（以下簡稱市房地局）為房地產抵押的主管機關。
區房地局負責房地產抵押登記、契約審核、權證核發、查詢等具體管理工作。
第二章 抵押的設定
第五條 依法取得房屋所有權和有效使用期內的土地使用權的企業法人、個人和其他經濟組織均可依照本辦法規定，以其房地產設定抵押，成為抵押人。
依照本辦法接受房地產抵押的企業法人、個人和其他經濟組織，均可成為抵押權人。
第六條 下列房地產或權益可以設定抵押：
（一）城鎮國有土地使用權；
（二）依法取得所有權的房屋及其座落地的土地使用權；
（三）依法生效的房屋預售（購）契約。
以土地使用權設定抵押的，不得違背土地使用權出讓契約的規定。
第七條 下列房地產或權益不得設定抵押：
（一）權屬有爭議的房地產；
（二）用於教育、醫療等公共福利性質和文物古建築的房地產；
（三）被依法查封、扣押或施以其他司法保全措施的房地產；
（四）已書面承諾不作抵押或其他依法不得抵押的房地產。
第八條 以房屋設定抵押，應連同該房屋座落地土地使用權同時抵押。
第九條 以土地使用權設定抵押應連同地上房屋及其他附著物同時抵押；抵押契約簽訂後，地上新增的房屋或其他附著物，均為抵押物的一部分。
第十條 以按份共有的房地產設定抵押的，抵押人應書面通知其他共有人，並以抵押人所占有的份額為限；以共同共有的房地產設定抵押的，抵押人應事先徵得其他共有人書面同意，所有共有人均為抵押人。
第十一條 以已出租的房地產設定抵押的，抵押人應將租賃情況如實告知抵押權人，並書面通知承租人。抵押契約簽訂後，原租賃契約繼續有效。
第十二條 以房地產中未設定抵押的部分設定抵押時，抵押人應事先將已作抵押的狀況告知擬接收抵押的當事人。
以已作抵押的房地產再作抵押的，須徵得原抵押權人書面同意。
第十三條 外商投資企業和股份制企業以其房地產設定抵押的，須經企業董事會或聯合管理機構書面批准，所設定的抵押期不應超過企業的營業期限和土地使用的年限。
第三章 抵押契約的訂立和登記
第十四條 房地產抵押必須訂立書面契約，抵押契約須載明以下注意事項：
（一）抵押當事人姓名或名稱、國籍、住所或單位所在地；
（二）抵押貸款或擔保債務的價款、幣別、期限、利率、支付方式和地點，本息歸還方式；
（三）抵押物的名稱、數量、面積、估價、處所、產權歸屬和使用期限。如有特別編號、標記或說明、圖紙的，應分別予以記載；
（四）抵押物的權證保管；
（五）房地產的占管人、占管方式、占管責任，歸還方式及意外毀損、滅失責任；
（六）抵押物保險的受益人；
（七）抵押物被處分時受償人的順序；
（八）違約責任及補救措施；
（九）爭議的解決方式；
（十）其他事項；
（十一）契約訂立的時間與地點。
第十五條 抵押契約以中文書寫，若須以兩種以上文字書寫的，應以中文本為準。
第十六條 抵押房地產的估價須經市房地局資質認可的估價機構評估。
第十七條 抵押物需進行保險的，應由抵押人向本市的中國人民保險公司投保，並將抵押權人列為抵押物保險的第一受益人。
第十八條 抵押契約簽訂後，抵押當事人可根據需要在契約簽訂所在地或抵押物所在地的公證機關進行公證。
第十九條 抵押當事人必須於抵押契約簽訂之日起三十日內持抵押契約、有關批准檔案及以下證件向區、縣房地局申請抵押登記：
（一）抵押當事人雙方身份證明或法人資格證明；
（二）以土地使用權作抵押的，持《建設規劃用地許可證》和《國有土地使用權證》；
（三）以房屋抵押的，持《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》；
（四）以房屋預售（購）契約作抵押的，持生效的房屋預售（購）契約申報。
第二十條 房屋預售（購）契約的抵押期間，該房屋已竣工的，抵押人在領取《房屋所有權證》之日起三十日內，持《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》再補辦手續。
第二十一條 區、縣房地局在收到抵押登記申請後，應於十五日內辦理《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》等證書的註記手續，同時核發《房屋他項權證》，交由抵押權人持留，經註記的《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》等證書資料交由抵押契約規定的一方保管，抵押契約沒有約定的發給抵押人保管。
第二十二條 抵押契約自批准抵押登記之日生效，未經抵押登記，抵押行為無效。
第四章 抵押契約的變更和解除
第二十三條 抵押契約的變更或解除，須經雙方當事人達成書面協定；經有關上級機關批准的抵押，還須徵得原批准機關的書面同意，原上級機關的隸屬關係發生改變的，由新的上級機關批准。
第二十四條 抵押人或抵押權人發生合併、分立等變更的，變更的一方當事人應及時通知對方當事人。變更後的當事人享有相應的權利，承擔相應的義務。
抵押人或抵押權人死亡或被宣告死亡或宣告失蹤時，其財產合法繼承人或代管人繼續履行抵押權人簽訂的抵押契約。合法繼承人應承擔的義務以其因繼承而獲得的實際價值為限，代管人依國家的有關規定享有權利承擔義務。
第二十五條 抵押契約發生變更，當事人應在變更之日起三十日內向區、縣房地局申請辦理變更登記。
第二十六條 抵押關係終止，當事人應在終止之日起三十日內，向區、縣房地局辦理抵押登記註銷手續。
第二十七條 當事人在履行契約中發生爭議時，應協商解決。協商不能解決的，當事人可按規定向市、區、縣房地產仲裁委員會申請仲裁，也可向抵押物所在地的人民法院起訴。
第五章 抵押物的占管
第二十八條 已作抵押的房地產，由抵押人占管。抵押人在占管期間應維護抵押物的完好。抵押權人有權按抵押契約的約定檢查由抵押人占管的抵押物。
第二十九條 抵押人未徵得抵押權人書面同意，不得擅自將抵押物出租、變賣、贈與、拆除、改建，不得改變其使用性質。抵押物發生遺贈的，受遺贈人應及時書面通知抵押權人。
第三十條 因國家建設需要拆除設有抵押權的房屋或徵收其座落地的土地時，抵押雙方應就抵押物實際價值進行協商。對拆除房屋實行調換的，由抵押雙方重新簽訂抵押契約。對拆除房屋實行作價補償的，由抵押雙方重新設定抵押權或者在抵押人清償債務後方可享受補償。
第三十一條 抵押物發生損毀（自然耗損除外），抵押人應迅速將情況通知抵押權人，並儘可能採取一切措施防止損失的擴大。
抵押物因抵押人過失而貶值以致明顯地不能或不足以作為其履行債務的擔保，抵押人有責任重新提供或增加擔保以彌補不足。
第六章 抵押物的處分
第三十二條 有下列情況之一的，抵押權人有權向區、縣房地局申請處分抵押物：
（一）抵押人未依約履行債務的；
（二）抵押人死亡或被宣告死亡或失蹤而無人代其履行債務的；
（三）抵押人的繼承人或受遺贈人或代管人拒不履行債務的；
（四）抵押人被宣告解散或破產的。
第三十三條 區、縣房地局應在接到處分抵押物申請書後的三十日內做出準予處分或不準予處分的決定。（當事人不服區、縣房地局的決定，可在十五日內向市房地局申請複議，也可向人民法院提起訴訟，當事人申請複議的，在接到複議決定後仍然不服的，可向人民法院提起訴訟。
第三十四條 抵押權人可申請下列方式之一處分抵押物；
（一）申請市房產交易市場公開拍賣；
（二）委託房產交易市場出賣；
（三）經市房地局同意的其他方式。
第三十五條 抵押權人申請處分抵押物時，應書面通知抵押人或繼承人、受遺贈人、代管人；抵押物為共有或出租的，還應同時通知共有人或承租人。
第三十六條 抵押權人選擇第三十四條第（一）項的方式處分抵押物的，按房地產拍賣規定的程式辦理。《武漢市房地產拍賣管理規定》另行制定。
抵押權人選擇第三十四條第（二）、（三）的方式處分抵押物的，按市房地產交易管理的有關規定辦理。
第三十七條 抵押物應從準予處分之日起六個月內處分完畢。如未能如期處分的，抵押權人可在處分期限屆滿前十五日內申請延期，但延期最長時間為三個月。區、縣房地局應在接到申請的十五日內做出準予延長及延長期限或不準延長的決定。
第三十八條 抵押物拍賣或變賣成交後，拍受人或買受人應從成交之日起三十日內辦理抵押物過戶登記手續。
第三十九條 有下列情形之一，可中止處分抵押物：
（一）抵押權人請求中止的；
（二）抵押人申請願意並證明能即時履行債務的；
（三）訴訟中的抵押物；
（四）出現其他應中止的情況的。
第四十條 按本辦法將已出租的抵押物處分時，承租人在同等條件下享有優先購買權。
租賃期內的民用住宅，處分後原租賃契約應繼續有效，租賃期滿，出租人有權不續約。如出租人租賃期滿將抵押物繼續出租，原承租人在同等條件下享有優先承租權。
已出租但未定租期的抵押物處分後，原租賃關係終止，但民用住宅租賃可延續六個月。因原租賃關係終止使承租人受到經濟損失的，抵押人應給予補償。
第四十一條 處分抵押物所得款項，依下列順序和原則分配：
（一）支付處分抵押物的費用；
（二）扣除抵押物應繳稅費；
（三）償還抵押權的人債權本息及違約金；
（四）剩餘金額交還抵押人。
同一房地產設定數個抵押權的，按照抵押登記的先後順序清償。款項不足償還抵押權人的債權本息及違約金時，抵押權人有權向抵押人追索不足部分。
第四十二條 抵押物依法處分時，抵押人應承擔有關人員的安置責任，抵押契約另有約定的除外。
第七章 法律責任
第四十三條 抵押契約一經成立，當事人應履行契約約定的義務，一方不履行或不完全履行契約給對方造成經濟損失的，責任方應當賠償。
第四十四條 抵押人隱瞞抵押物存在共有、爭議、被查封、被扣押或已作抵押等情況，抵押人應承擔由此產生的法律責任。
第四十五條 抵押人擅自將抵押物出租、出售、贈與或以其他方式處分的，其行為無效。
第四十六條 由於不可抗力致使抵押物全部或部分滅失、價值毀損，抵押人應及時告知有關當事人，在取得有關主管部門證明後，可免除抵押人向抵押權人重新提供或增加擔保的責任，但不能免除向抵押權人履行債務的責任。
第四十七條 當事人雙方不按本規定辦理登記手續的，由區、縣房地局按有關規定處理，符合登記條件的，責令其補辦手續。
第八章 附則
第四十八條 本辦法施行前已簽訂或已在履行的房地產抵押契約，雙方當事人應於本辦法生效之日起的三十日內到區、縣房地局補辦登記審批手續。
第四十九條 本辦法由市房地局負責解釋。
第五十條 本辦法自發布之日起施行。
