寧波市房地產抵押管理規定

寧波市房地產抵押管理規定是一項由寧波市政府相關部門頒布的檔案。

基本介紹

• 中文名：寧波市房地產抵押管理規定
• 發布單位：81108
• 發布文號：寧波市人民政府令第25號
• 發布日期：1994-01-20

【發布單位】81108

【發布文號】寧波市人民政府令第25號

【發布日期】1994-01-20

【生效日期】1994-01-20

【失效日期】

【所屬類別】地方法規

【檔案來源】

寧波市人民政府令

（第25號）

《寧波市房地產抵押管理規定》，已經一九九四年一月十七日市人民政府第四次常務會議通過，現予發布施行。
代市長 許運鴻
一九九四年一月二十日
寧波市房地產抵押管理規定

第一章 總則

第一條為建立和完善寧波市房地產抵押管理制度，保障抵押當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及其他有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本規定。

第二條本規定所稱房地產是指依法取得所有權的房屋和依法經出讓、轉讓取得的國有土地使用權。
本規定所稱抵押是指抵押人為向抵押權人履行債務，以其房地產作擔保的法律行為。

第三條凡以在本市範圍內的房地產進行抵押的，均適用本規定。

第四條本市房地產抵押登記、權屬證書核發核銷等行政管理工作，由市、縣（市、區）房地產管理部門和土地管理部門依照各自的職責分別負責。

第二章 房地產抵押的設定

第五條公司、企業、其他經濟組織和個人，以其在本市範圍內的房地產設定抵押的，為抵押人。

第六條接受本市範圍內房地產抵押的境內外銀行等金融機構、公司、企業、其他經濟組織和個人，為抵押權人。

第七條下列房地產可以設定抵押：

（一）公司、企業、其他經濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、住宅等建築物及其他附著物；

（二）依法受讓並在使用期限內的國有土地使用權；

（三）已經補辦出讓手續的原行政劃撥土地使用權；

（四）其他依法可以設定抵押的房地產。

第八條下列房地產不得設定抵押：

（一）黨政機關的房地產；

（二）學校、醫院等公共福利設施，職工宿舍、食堂等集體生活福利設施；

（三）房產或國有土地使用權權屬不明或權屬尚有爭議的；

（四）已被依法查封、扣押或被採取其他司法保全措施的；

（五）其他依法不得設定抵押的房地產。

第九條以房產設定抵押時，其使用範圍內的土地使用權隨之抵押。
以整體樓宇中的部分房產設定抵押時，應按抵押房產面積在整體樓宇的建築面積中所占比例，折算出抵押房產在整體樓宇用地（包括地基和附屬場地共用部分）中所占份額的土地使用權與房產同時作價抵押。

第十條以國有土地使用權設定抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押。
上無建築物、其他附著物的國有土地，以其使用權向中國境內銀行及其他金融機構申請抵押貸款的，該地塊必須是業經開發，並已投入不少於20%的建設資金。

第十一條以共同共有的房地產設定抵押的，抵押人應事先徵得其他共有人書面同意；以按份共有的房地產設定抵押的，抵押人應書面通知其他共有人，並以抵押人所占有的份額為限。

第十二條以已抵押的房地產再設定抵押的，應事先告知在先的抵押權人，並將已抵押狀況告知擬接受抵押者。但房地產價值已設定抵押部分不得再設定抵押。

第十三條以已出租房地產設定的抵押，原租賃契約繼承有效，並由抵押人將抵押情況，書面告知承租人。

第十四條中外合資經營企業、中外合作經營企業需經中國註冊會計師驗資證實各方投資份額已繳足，方可以企業的房地產設定抵押。

第十五條依法取得本市範圍內房地產的境外公司、企業、其他經濟組織或個人必須按規定在本市申請成立企業，取得中國法人資格，方可以房地產設定抵押，但以個人私有的住宅設定抵押的除外。

第十六條以國有房產設定抵押，須經當地國有資產管理部門批准。

第十七條凡用境內銀行及其他金融機構信用貸款購置、受讓的房地產，在沒有還清貸款前，如將該房地產設定抵押的，須經原貸款銀行及其他金融機構同意。

第十八條股份制企業、中外合資經營企業、中外合作經營企業以房地產設定抵押的，須經董事會或聯合管理機構同意，形成書面決議。其中，中外合資經營企業、中外合作經營企業所設定的抵押期限不得超出企業合營或合作期限。

第三章 抵押契約

第十九條房地產抵押必須簽訂書面契約。抵押契約可單獨訂立，也可在其他經濟契約中訂立抵押條款。

訂立抵押契約應對擬抵押的房地產進行估價。抵押房地產估價，可由抵押人和抵

押權人協商確定，也可委託經市、縣（市、區）房地產管理部門和土地管理部門資格審核認可的評估機構或人員進行。

公司、企業和其他經濟組織以國有房地產同境外抵押權人簽訂抵押契約的，該國有房地產的估價，必須由當地國有資產管理部門和房地產管理部門、土地管理部門認可的評估機構進行評估，其結果還須經國有資產管理部門確認。

第二十條房地產抵押契約須載明下列主要事項：

（一）抵押當事人姓名或名稱、國籍、住所或營業所在地；

（二）契約訂立的時間與地點；

（三）所擔保的債務的內容、範圍、期限、履行方式和履行地點；

（四）抵押物的名稱、數量、質量、座落位置、作價金額、抵押率、抵押期限。如有特別編號、標記或說明、圖紙的，應分別予以記載；

（五）抵押物權屬證書保管；

（六）抵押物的占管人、占管方式、占管責任及意外毀損、滅失的風險責任；

（七）違反契約的補救措施；

（八）契約發生爭議時的解決方式；

（九）其他事項。

第二十一條與境內銀行、其他金融機構簽訂的抵押貸款契約，應根據國家法律、法規以及中國人民銀行、各專業銀行或其他金融機構的貸款規定簽訂。

第二十二條外商投資企業以房地產設定抵押與境外銀行、其他金融機構簽訂抵押貸款契約，按國家有關外商投資企業境外貸款的規定執行。

第二十三條抵押契約應經公證機關公證。

第四章 抵押登記

第二十四條房地產抵押契約自簽訂並公證之日起三十日內，抵押人和抵押權人應向市、縣（市、區）房地產管理部門（房地產交易所）和土地管理部門申請抵押登記，也可委託代理人申請抵押登記。
未經登記的房地產抵押行為無效。

第二十五條申請房地產抵押登記，應向市、縣（市、區）房地產管理部門（房地產交易所）和土地管理部門分別交驗下列檔案：

（一）《房地產的抵押登記申請表》；

（二）《房地產抵押契約》正本；

（三）《房屋所有權證》、《國有土地使用證》等權屬證書以及國有土地出讓或轉讓契約；

（四）申請人或代理人的資格證明；

（五）國有資產管理部門、企業主管部門和外商投資企業權力機構同意設定抵押的檔案，中國註冊會計師驗資報告及其他必要的證件、文書、契約、附屬檔案、圖紙及資料。

第二十六條市、縣（市、區）房地產管理部門（房地產交易所）和土地管理部門應在收到房地產抵押申請的全部檔案後十日內辦結《房屋所有權證》、《國有土地使用證》等權屬證書的註冊登記手續，核發載明抵押權的《他項權證》。
《他項權證》由抵押權人領取及持留；經註冊登記的《房屋所有權證》、《國有土地使用證》等權屬證書交由抵押契約規定的一方保管，抵押契約沒有規定的發還抵押人保管。

第二十七條抵押契約的變更或解除，應自變更、解除事實發生之日起十五日內，由抵押人和抵押權人向市、縣（市、區）房地產管理部門（房地產交易所）和土地管理部門申請辦理變更或註銷登記手續。
抵押契約因履行完畢而終止時，抵押人和抵押權人應自終止之日起十五日內向市、縣（市、區）房地產管理部門（房地產交易所）和土地管理部門辦理註銷登記手續。

第五章 抵押物的占管

第二十八條抵押的房地產由抵押人占管，未經抵押權人同意不得以任何方式或理由交由他人占管。
抵押人在占管期間應維護抵押房地產的完好。抵押權人有權監督並督促抵押人切實履行該義務。

第二十九條抵押的房地產因抵押人的過失或故意行為而遭毀損、滅失或價值減少，不能或不足以擔保債務時，抵押人有義務重新提供或補加擔保。

第三十條設定抵押時，抵押人和抵押權人可以在抵押契約中約定占管期間不可抗力事件的範圍。依約需要保險的，由抵押人向中國保險機構投保。

第三十一條抵押的房地產在抵押期未滿前如需轉讓，抵押人應事先取得抵押權人書面同意。對扣除轉讓費用及應納稅費後的轉讓所得，抵押權人享有優先受償權。

第三十二條抵押的房地產發生繼承、遺贈時，繼承人、受遺贈人應書面告知抵押權人。抵押的房地產發生贈與、轉讓時，原抵押人應向受贈人、受讓人如實說明已作抵押的事實，並將贈與、轉讓情形書面告知抵押權人。各方當事人應自繼承、遺贈、贈與、轉讓事實發生之日起三十日內向市、縣（市、區）房地產管理部門（房地產交易所）和土地管理部門辦理產權過戶和抵押變更登記。原抵押人對該項房地產的權益及債務由繼承人、受遺贈人、受贈人或受讓人承擔；但繼承人、受遺贈人的償付義務以其合法繼承、受遺贈所獲房地產的實際價值為限。

第三十三條抵押人如將已作抵押的房地產出租，除承擔本規定第二十八條、第二十九條的義務外，應事先書面告知抵押權人，且租期不得超出抵押期。非經抵押權人事先書面同意，租期不得延長。

第六章 抵押物的處分

第三十四條遇有下列情形之一，抵押權人可以按照抵押法律、法規或契約的規定，處分抵押的房地產：

（一）抵押契約期及寬限期滿（包括分期償還每期屆滿），抵押人未能履行債務的；

（二）抵押人死亡、被宣告死亡或被宣告失蹤，無人代為償債的；

（三）抵押人在抵押契約期間宣告破產或解散的；

（四）其他損及抵押權人正當權益、足以妨礙抵押契約正常履行的。

本條第（三）項情形發生時，抵押的房地產不列入破產財產，但其價值超過抵押債務的部分除外。

第三十五條處分抵押的房地產可採取下列方式之一：

（一）拍賣；

（二）招標轉讓；

（三）協定轉讓；

（四）其他經市、縣（市、區）房地產管理部門和土地管理部門同意的方式。

第三十六條抵押權人處分抵押的房地產，應以書面方式向市、縣（市、區）房地產管理部門和土地管理部門提出申請，並將副本同時抄送抵押人或其繼承人、受遺贈人、受贈人、受讓人。抵押的房地產為共有、出租或委託其他人代管的，還應同時書面通知共有人、承租人或代管人。
市、縣（市、區）房地產管理部門和土地管理部門接到抵押權人的處分申請後，應在三十日內作出準許或不準許的決定。抵押當事人不同意市、縣（市、區）房地產管理部門和土地管理部門的決定，或者市、縣（市、區）房地產管理部門和土地管理部門逾期不作答覆的，抵押當事人可以依法向上一級房地產管理部門和土地管理部門申請複議，也可以依法直接向人民法院起訴。

第三十七條處分抵押的房地產，須由經市、縣（市、區）房地產管理部門和土地管理部門資格審核認可的評估機構或人員進行評估，再由抵押權人委託經市、縣（市、區）房地產管理部門和土地管理部門同意的機構主持進行。

第三十八條抵押的房地產處分成交前出現下列情形之一，應中止處分：

（一）抵押權人要求中止；

（二）抵押人請求中止，表示願意並確能即時清償債務；

（三）其他應中止的情形出現。

第三十九條處分抵押的房地產所獲價款由主持處分的機構按照下列順序分配：

（一）處分抵押物的費用；

（二）抵押物應繳納的稅費；

（三）抵押人欠抵押權人債務的本息及違約金。
按上述順序分配後的剩餘金額交還抵押人。

第四十條處分抵押的房地產所得不足以抵償抵押債務時，抵押權人有權追索不足部分。

第四十一條已作抵押的同一處房地產有若干抵押權人的，其優先受償順序以在市、縣（市、區）房地產管理部門（房地產交易所）和土地管理部門抵押登記的順序為準。同時登記的，按債務額的比例償還。

第四十二條處分已出租的抵押房地產，如租期（含住宅租賃期可延續的時限，下同）未滿，取得該房地產的新產權人應繼續履行原租賃契約，並在辦理房地產過戶登記的同時，辦理租賃契約變更登記。

第四十三條屬企業所有或經營管理的抵押房地產被處分時，企業生產、職工安置等事宜由抵押人負責；抵押契約另有約定的，從其約定。因抵押房地產的處分致使企業解散的，由抵押人按國家有關法律、法規和企業契約、章程的規定清理或清算，辦理企業歇業手續。

第四十四條經處分而取得抵押房地產產權者，應照章向市、縣（市、區）稅務機關、房地產管理部門和土地管理部門繳納各項稅費，辦理過戶登記，領取《房屋所有權證》、《國有土地使用證》，原有的房地產權屬證書繳回發證機關註銷。

第七章 附則

第四十五條當事人在履行契約中發生爭議時，應協商解決。協商不成的，任何一方可依法向仲裁機構申請仲裁或依法向人民法院起訴。
爭議一方或雙方是境外公司、企業、其他經濟組織或個人的，當事人不願協商、調解的，或者協商、調解不成的，可依據抵押契約中的仲裁條款或者事後達成的書面仲裁協定，依法提交中國仲裁機構或者其他仲裁機構仲裁。抵押契約中沒有訂立仲裁條款，事後又沒有達成書面仲裁協定的，可依法向人民法院起訴。

第四十六條違反本規定的，市、縣（市、區）房地產管理部門和土地管理部門可註銷其登記，註銷其權屬證書或不予發證，責令責任方賠償經濟損失，並可處以罰款。

第四十七條本規定由市人民政府法制局負責解釋。

第四十八條本規定自發布之日起施行。市人民政府1992年9月17日發布的《寧波經濟技術開發區、北侖港工業區房地產抵押暫行管理規定》同時廢止。