為加強歷史文化保護與傳承，促進歷史建築合理利用，推動廣州實現老城市新活力。根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《歷史文化名城名鎮名村保護條例》《廣州市歷史文化名城保護條例》等法律、法規和有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
基本介紹
- 中文名：廣州市促進歷史建築合理利用實施辦法
- 頒布時間：2020年3月10日
- 實施時間：2020年3月10日
- 發布單位： 廣州市人民政府辦公廳
全文,印發的通知,政策解讀,
全文
第一條
第二條 本辦法適用於經市人民政府確定、公布的歷史建築。
第三條 歷史建築保護利用應當遵循保護優先、合理利用、惠民利民、鼓勵創新的原則。
第四條 市規劃和自然資源行政主管部門負責組織編制歷史建築的保護規劃、歷史建築修繕利用涉及的規劃許可等工作，並組織實施本辦法。
市住房城鄉建設行政管理部門負責統籌全市歷史建築的結構安全、使用和修繕維護的監督管理，制定年度修繕計畫，消防設計審查驗收等工作。
市公安、消防、市場監管、生態環境、衛生健康、城市管理綜合執法、文化廣電旅遊、應急管理、財政、水務等行政管理部門按照各自職責，參與做好歷史建築保護利用的管理工作。
各區人民政府負責本行政區域內歷史建築保護利用的日常管理工作。各區歷史文化名城保護委員會辦公室參照市歷史文化名城保護委員會辦公室工作職責開展工作。
歷史建築、歷史文化街區所在街道辦事處（鎮人民政府）應當明確專門機構並配備專人，負責出具場地使用證明、日常巡查和歷史文化保護利用展示、宣傳、科普等工作，每年對歷史建築保護利用工作進行評估，並向區人民政府報告。
第五條 歷史建築應當在符合其核心歷史文化價值的前提下開展多功能使用。鼓勵設立博物館、紀念館、社區圖書館、民俗文化體驗館等，鼓勵用作非物質文化遺產保護、嶺南民間工藝傳承、中華老字號經營等，鼓勵引入眾創空間、商務辦公、文化創意、科技孵化、特色餐飲、民宿客棧等，有關要求按照有關法律、法規和相關檔案規定執行。
第六條 市住房城鄉建設行政管理部門應當完善“陽光租房”信息平台建設，增設歷史建築房源查詢功能，主動發布國有歷史建築房源信息。非國有歷史建築保護責任人或權屬人可以在該平台無償發布租賃信息。
第七條 市住房城鄉建設行政管理部門應當加強歷史建築修繕隊伍建設，鼓勵行業協會遴選和推薦歷史建築修繕工程的檢測鑑定、設計、施工單位和工匠。
市住房城鄉建設行政管理部門應當對檢測鑑定、設計、施工單位的守信和失信行為，按照國家、省的要求和《廣州市公共信用信息管理規定》，納入我市公共信用信息管理系統，依法給予守信激勵和失信懲戒。
第八條 國有歷史建築可以通過出讓、出租等方式進行合理利用。採用出租方式的，按規定實行公開招租，租賃期限最長為20年。對於特殊情況不適宜公開招租的，經市政府批准可直接協定出租。
國有歷史建築從事公益類的（不以營利為目的並在租賃契約中約定），可予免租金使用。
國有歷史建築從事非公益類的，租金標準以市住房城鄉建設行政管理部門最新公布的房屋租金參考價（或有資質的社會評估機構出具的市場評估價）作為公開招租底價。非公益類中從事科技孵化、文化創意、非物質文化遺產保護、中華老字號經營、嶺南民間工藝傳承、傳統製造業展示以及市政府鼓勵的其他業態，給予一年的免租金期，第二年開始租金減半收取。
第九條 國有歷史建築市場化運作獲得的收益，主要用於歷史建築的保護修繕和日常維護，以及用於改善周邊公共環境等公共服務用途。
第十條 歷史建築保護責任人可以依法合理利用歷史建築，並向區住房城鄉建設行政管理部門申請提供保護、修繕、利用等方面信息和技術指導。
非國有歷史建築保護責任人按照我市歷史建築修繕監督管理有關規定，以及技術規範、質量標準、修繕圖則、修繕設計、施工方案、年度修繕計畫等要求進行修繕的，可以按照我市歷史建築修繕資金補助有關規定申請補助。
第十一條 市、區人民政府可以引入相關企業以收購、產權置換等方式對非國有歷史建築進行合理利用。
非國有歷史建築所有權人確因困難無法履行保護責任的，市、區人民政府可以對非國有歷史建築採取收購、產權置換等方式予以保護。
第十二條 市、區規劃和自然資源行政管理部門應當將歷史建築等歷史文化名城保護要求納入“多規合一”平台，進行合規性審查時，應當以歷史文化名城相關保護規劃為依據。
第十三條 在城市更新和新區建設過程中，對歷史建築征而不拆的，規劃和自然資源行政管理部門應當將經批准的歷史建築保護規劃確定的保護範圍、保護要求、禁止使用功能、活化利用功能建議等內容納入地塊規劃條件，並在出讓契約中約定保留歷史建築的處置事項（含歷史建築的所有權歸屬）和保護責任。
第十四條 已儲備未出讓的地塊，土地儲備部門應當在地塊出讓前，對已儲備用地範圍內的歷史建築、傳統風貌建築、不可移動文化遺產保護線索等履行保護責任。
作出拆遷許可或者房屋徵收決定後，有新公布應當保留歷史建築、傳統風貌建築、不可移動文化遺產保護線索等情形的，市住房城鄉建設行政管理部門應當調整拆遷許可或者房屋徵收決定予以保留。
第十五條 已出讓的地塊，出讓契約已有保留歷史建築等要求約定的，按照出讓契約約定履行；出讓契約沒有約定的，出讓方應當根據歷史建築保護規劃要求告知用地單位或者歷史建築權屬人，待協商一致後，應根據經批准的歷史建築保護規劃簽訂協定，約定歷史建築的四至、面積、用途、所有權歸屬、保護責任、保護範圍、保護要求、禁止使用功能及活化利用功能建議等。
在完善用地手續、註銷原有登記後，不動產登記機構可以參照首次登記方式辦理歷史建築確權登記。
第十六條 區人民政府在實施涉及歷史文化街區保護、歷史建築修繕等各類城市更新改造項目時，在實施方案中應當設立“歷史文化遺產保護”專章，落實保護要求和具體措施，提出修繕設計等方案。
第十七條 市住房城鄉建設行政管理部門應當開展歷史建築結構安全年度核查，並將核查結果告知市規劃和自然資源、城市管理綜合執法等行政管理部門，以及歷史建築所在地區人民政府。
歷史建築所在地街道辦事處（鎮人民政府）應當每年開展歷史建築保護利用評估，對歷史建築的所有權人、危舊狀態、修繕利用等情況進行摸查，並結合結構安全核查結果進行綜合分析，形成評估報告報區人民政府。
第十八條 市住房城鄉建設行政管理部門應會同相關部門制定修繕利用工程審批辦事指南、申請資料清單等操作細則。政務服務中心綜合受理視窗按照辦事指南，統一受理修繕設計方案和施工方案審核、建設工程規劃許可、施工許可（含消防設計審查）、驗收等事項（附屬檔案1），審批部門在後台審批，推行“前台綜合受理、後台分類審批、統一視窗出件”服務模式，並逐步實現網上辦理。
第十九條 保護責任人對歷史建築進行修繕利用的，修繕相關管理要求按照我市歷史建築修繕監督管理有關規定執行。其中，涉及改變外立面、房屋結構形式（加固結構除外）、房屋使用用途（按照《廣州市歷史文化名城保護條例》第五十二條第三款規定進行多種功能使用的情形除外）、增加建築面積等情形的，保護責任人還應當依法向區規劃和自然資源行政管理部門申請辦理建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證。
第二十條 規劃和自然資源行政管理部門在作出規劃許可前，可以通過政府購買服務委託相關技術單位進行技術審查，根據工程具體情況徵求住房城鄉建設、文物等相關行政管理部門的書面意見，必要時應當組織專家論證和徵求公眾意見。
第二十一條 歷史文化街區或者歷史建築較為集中的區域內的建設工程，保護責任人應當取得規劃條件或者相關保護利用規劃要求後，依法整體申請建設工程規劃許可或者鄉村建設規劃許可，零星的歷史建築修繕利用工程可依據保護規劃直接依法申請建設工程規劃許可或者鄉村建設規劃許可。
第二十二條 歷史建築進行合理利用，可以在建築內部增加使用面積或者調整樓層層高。
為滿足消防、市政公用等專業管理要求而需在建築外部增加附屬面積的，應當遵循滿足功能的最小尺寸和最少改變外立面的原則，最高不得超過既有建築總建築面積的20%。
歷史建築內、外部增加面積或者內部調整樓層層高，不得改動主體框架及遮擋體現歷史風貌特色的部位、材料、構造、裝飾，建築內部空間及外觀形象應可通過拆除增加或者調整的部分予以恢復。
第二十三條 歷史建築按照本辦法改變房屋使用用途和增加建築使用面積，不計算容積率，不辦理產權登記，無需補繳土地出讓金。使用期限以相關行業主管部門核發的經營（設立）許可證明確認的期限為準。
第二十四條 保護責任人合理利用歷史建築，依法應當經公安、衛生健康、市場監管、生態環境等有關行政管理部門批准的，取得審批檔案後方可開展經營活動，並根據需要配備安裝必要的技防、物防、污染治理等設備設施。相關行政管理部門按照各自職責，加強對經營活動的事中、事後監管。
第二十五條 保護責任人按照《廣州市歷史文化名城保護條例》第五十二條第三款規定對歷史建築進行多種功能使用的，住房城鄉建設、公安、市場監管、生態環境、水務等行政管理部門在作出相關行政審批前，可以徵詢區規劃和自然資源行政管理部門意見（附屬檔案2）。
第二十六條 保護責任人按照《廣州市歷史文化名城保護條例》及本辦法相關要求，利用歷史建築從事經營活動辦理商事登記，涉及改變房屋使用用途、未取得不動產登記證明的，所在地街道辦事處（鎮人民政府）應當向申請人出具場地使用證明（附屬檔案3）。
場地使用證明不作為對建築合法性的確認、不動產權屬及使用功能的證明和房屋、土地徵收補償的依據。
第二十七條 在歷史文化街區核心保護範圍內，拆除歷史建築以外的建築物、構築物或者其他設施的（含圍牆），應當向區規劃和自然資源行政管理部門提出申請，區規劃和自然資源行政管理部門應當在收到申請之日起二十日內會同區文物行政管理部門、所在地街道辦事處（鎮人民政府）等單位作出決定，涉及新建、擴建項目的，可以與新建、擴建建設工程規劃許可一併作出審查決定。
申請人在拆除建築物、構築物時，應當符合建設工程管理的有關規定。
第二十八條 歷史文化街區內歷史建築以外的一般建築的合理利用，符合經批准的歷史文化街區保護利用實施方案要求的，相關合理利用審批管理可參照本辦法第二十條、第二十一條、第二十三條規定執行。
第二十九條 市住房城鄉建設行政管理部門應當會同市應急管理、消防、規劃和自然資源等行政管理部門，制定適應歷史建築特點和保護需要的消防設施建設、管理要求和保障方案。
市、區住房城鄉建設行政管理部門負責組織歷史建築修繕利用工程的消防設計方案論證，以及消防設計審查、驗收、備案、抽查工作。
第三十條 歷史建築開展合理利用時，市住房城鄉建設行政管理部門應當指導歷史建築保護責任人或權屬人，通過以下防火安全措施提高火災防控和滅火應急救援能力：
（一）提高建築耐火等級。鼓勵使用新材料、新技術改善歷史建築的安全性能。在現行國家消防技術規範的基礎上，在不影響歷史建築外立面、結構安全、核心價值部位的前提下，通過採取置換構件、設定防火分隔等措施進行阻燃處理，提高歷史建築消防安全性能。
（二）完善內部改造。通過改建和增加內部樓梯、增加內部連廊等方式，使得疏散樓梯的寬度、坡度，以及疏散距離最大限度滿足現行國家建築規範強制性條款要求。當疏散樓梯確實無法滿足要求的，應增設逃生繩、逃生梯等緩降逃生設施。
（三）增設消防設施。允許在非主要立面外增加一定比例的附屬面積用於設定消防疏散樓梯或者連廊等消防設施，採取設定火災自動報警、電氣火災防護、應急照明、消防軟管卷盤、噴淋裝置（或簡易噴淋）等消防技術措施。增設的消防疏散樓梯或者連廊與歷史建築結構相互獨立，並應當可拆除恢復原貌，不影響歷史建築核心價值部位。
第三十一條 歷史建築所在地街道辦事處（鎮人民政府）和運營主體應當履行以下消防安全管理職責：
（一）做好消防設施的日常維護管理，確保消防設施完備好用、正常運行；
（二）制定全天候不間斷物業巡查和值班制度，設定區域集中報警系統，接處警中心安排人員24小時值班，對突髮狀況進行有效監控，獲取應急管理部門的協助；
（三）配備足夠數量的滅火器具，定期進行街區消防演習，提升管理人員滅火應急救援能力。
第三十二條 各區人民政府、各相關部門可根據本辦法，結合本轄區、本部門實際制定相關操作細則。
第三十三條 不可移動文化遺產保護線索中未達到文物和歷史建築標準的，由區人民政府按照市、區有關規定，組織傳統風貌建築的認定、登記、公布。
第三十四條 本辦法自印發之日起施行，有效期5年。此前我市有關規定與本辦法不一致的，按照本辦法執行。歷史文化街區、歷史文化名鎮、歷史文化名村、歷史風貌區、傳統村落、傳統風貌建築和預先保護對象的合理利用參照本辦法執行。
印發的通知
穗府辦規〔2020〕3號
廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市促進歷史建築合理利用實施辦法的通知
各區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：
《廣州市促進歷史建築合理利用實施辦法》已經市委、市政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。實施中遇到的問題，請徑向市規劃和自然資源局反映。
廣州市人民政府辦公廳
2020年3月10日
政策解讀
為便於相關單位、組織及社會公眾了解和理解《廣州市促進歷史建築合理利用實施辦法》(下稱《實施辦法》)的出台背景和主要內容,根據《廣州市政策檔案解讀工作實施辦法》規定,對《實施辦法》進行解讀如下:
一、出台背景
為貫徹習近平總書記對廣東重要講話精神特別是關於對廣州實現老城市新活力、“四個出新出彩”重要指示要求,推進住房城鄉建設部歷史建築保護利用試點工作,傳承和弘揚優秀傳統嶺南文化,加快建設嶺南文化中心和對外文化交流門戶,根據市人大常委會有關要求和市政府工作安排,由市政府研究室牽頭會同市規劃和自然資源局等有關部門制定促進歷史建築合理利用的具體辦法,作為落實《廣州市歷史文化名城保護條例》的配套檔案,已被納入2019年市政府重大行政決策事項目錄。
二、起草依據和主要內容
《實施辦法》主要以《中華人民共和國城鄉規劃法》《歷史文化名城名鎮名村保護條例》《廣東省城鄉規劃條例》《廣州市歷史文化名城保護條例》等法律、法規為依據,同時根據《住房城鄉建設部關於將北京等10個城市列為第一批歷史建築保護利用試點城市的通知》《廣州市歷史文化名城保護條例實施工作方案》《廣州市歷史建築保護利用試點工作方案》等檔案要求,並借鑑兄弟城市的經驗做法,結合我市實際制定。《實施辦法》共有三十四條,包括部門職責分工、合理利用方式、土地出讓環節管控、行政審批管理、消防安全保障等方面內容,主要內容如下:
(一)創新政策措施,促進活化利用。在現行政策法規基礎上,進一步擴大鼓勵性使用功能的範圍,特別是鼓勵引入眾創空間、文化創意、科技孵化、民宿客棧等新業態;為提高歷史建築的空間使用效率及適用性,允許在建築內部適度增加使用面積或調整樓層層高,在建築外部定比例增加附屬面積用於滿足消防、市政等專業管理要求;延長國有歷史建築承租年限,提供租金減免,並利用國有租賃平台加強資源統籌利用。同時,對改變使用功能、增加使用面積等活動依法作出規劃許可,完善商事登記辦理手續,由所在地街道辦(鎮政府)等專門對歷史建築依法出具場地使用證明,保障活化利用順利開展。
(二)堅持實事求是,加強消防保障。《實施辦法》為解決消防審批制約歷史建築活化利用的突出問題,提出由住房城鄉建設部門制定適應歷史建築特點和保護需要的消防設施建設、管理要求和保障工作方案(目前市住建局已出台相關檔案)。並結合前期探索經驗,對歷史建築提出提高耐火等級、完善內部改造、增設消防設施等具體防火安全措施要求。
(三)落實征而不拆,完善出讓手續。在城市更新和新區建設組織土地出讓過程中,對歷史建築征而不拆,提出將經批准的歷史建築保護規劃確定的內容納入地塊規劃條件,並在出讓契約中約定保留歷史建築的處置事項和保護責任。同時,針對已收儲未出讓、已出讓但未約定歷史建築保護事項的地塊,提出了明確的責任告知、拆遷許可或徵收決定調整、完善歷史建築確權登記手續等具體操作規定;並提出實施城市更新項目時,設立歷史文化遺產保護專章,落實歷史建築等保護要求和具體措施,提出修繕設計等方案。
三、重點問題說明
(一)關於國有歷史建築合理利用。為進一步解決當下制約國有歷史建築活化利用的關鍵問題,激發市場主體的積極性,《實施辦法》從多方面出發,為國有歷史建築“鬆綁”。一是由於歷史建築修繕的成本較高,投資主體難以在短期內收回投資成本,還有可能造成修繕工藝不精、破壞歷史建築等問題,《實施辦法》中提到國有歷史建築實行公開招租,租賃期限可放寬至20年;二是對於公益類使用可予免租金,對從事科創、文創、非遺、老字號、傳統工藝、傳統製造業展示以及市政府鼓勵的其他業態的非公益類使用,給予一年的免租金期,第二年開始租金減半收取,以期提高市場主體活化利用國有歷史建築的積極性;三是部分國有歷史建築由於產權等問題,不符合公開招租的條件,難以進行有效利用,《實施辦法》中提出不適宜公開招租的經市政府批准後可直接協定出租。
(二)關於城市更新和新區建設時的歷史建築保護。在城市更新與新區建設過程中,由於歷史建築保護責任人的更迭容易造成歷史建築保護力度不足,甚至出現破壞行為。在《實施辦法》對土地出讓過程中歷史建築征而不拆、歷史建築位於已收儲未出讓地塊或已出讓地塊等不同情形從保護責任人和地塊規劃條件確定等方面提出了具體要求。此外,還對主管城市更新的部門職責等進行了詳細規定。
(三)關於歷史建築增加面積。在歷史建築活化利用過程中,一方面為保障房屋消防、結構安全需要增加部分附屬設施,另一方面部分歷史建築高度較高,市場主體投資修繕後可以利用的建築面積有限,為平衡投資成本,希望增加建築面積或樓層層高。《實施辦法》中針對這一情況提出了具體要求:一是提出應申請建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證,作為規範歷史建築增加面積的重要手段,同時為後續經營需要的相關行政審批提供依據;二是提出增加使用面積或者調整樓層層高的不得改動主體框架並可拆除增加或者調整部分予以恢復原貌,為滿足消防、市政公用等專業管理要求增加外部附屬面積的有上限要求;三是提出增加建築使用面積不計算容積率,不辦理產權登記,無需補繳土地出讓金,為後續管理提供了指導。
(四)關於最佳化行政審批流程。歷史建築的活化利用對現有行政審批制度提出了挑戰,按現有制度,相關部門缺乏行政審批依據和彈性的審批標準。針對這一問題,《實施辦法》中提出:一是設定歷史建築修繕工程“一站式”服務視窗,為市場主體提供便利;二是提出改變外立面、房屋結構形式(加固結構除外)、房屋使用用途(按照《廣州市歷史文化名城保護條例》第五十二條第三款規定進行多種功能使用的情形除外)、增加建築面積需要辦理建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證,以此作為各行政管理部門的審批依據之一;三是提出彈性化審批標準,通過技術審查、公眾諮詢、專題會議等方式“一事一議”,既保證制度的彈性空間,有保證歷史建築活化利用的規範性;四是針對《名城條例》第五十二條歷史建築多功能使用的免於行政許可,導致後續無法取得相關部門的行政許可和審批的問題,規定加強部門內部協作,相關部門在審批過程中,對《名城條例》第五十二條規定歷史建築多功能使用情形界定不確定的,可徵詢區規劃資源局意見。
(五)關於歷史建築消防措施和管理。歷史建築由於年代久遠,建築本體的消防標準較低,活化利用過程中的火災危險性提高,但限於技術、經濟等問題難以達到現代消防標準,如何保證消防安全的同時解決消防審批問題成為關鍵。《實施辦法》中提到:一是制定適應歷史建築特點和保護需求的具體建設、管理要求和保障方案;二是提出住房和城鄉建設行政管理部門負責組織歷史建築修繕利用工程的消防設計方案論證以及消防設計審查、驗收、備案、抽查工作;三是通過住建部門的指導,採取防火安全措施提高火災防控和滅火應急救援能力。
