《宜昌市城區地下空間國有建設用地使用權管理辦法》已經宜昌市人民政府同意，宜昌市人民政府辦公室2022年1月26日印發.
基本介紹
- 中文名：宜昌市城區地下空間國有建設用地使用權管理辦法
- 頒布時間：2022年1月26日
- 實施時間：2022年1月26日
- 發布單位：宜昌市人民政府辦公室
全文,解讀,
全文
第一條 為促進自然資源節約集約綜合利用，加強地下空間國有建設用地使用權管理，保護地下空間土地權利人合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》等法律法規規章，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市城區（含夷陵區和宜昌高新區）範圍內地下空間國有建設用地使用權管理。
法律法規規章對國防、人民防空、防災、文物保護、礦產資源等情形的地下空間開發利用另有規定的，從其規定。
第三條 本辦法所稱地下空間，是指建設用地地表以下的空間，根據工程規劃許可明確的±0以及《宜昌市城鄉規劃管理技術規定》要求確定。地下空間具體包括結建地下空間和單建地下空間。結建地下空間是指由同一主體結合地面建築一併開發建設的地下空間。單建地下空間是指獨立開發建設的地下空間。
第四條 地下空間開發利用應當遵循統一規劃、綜合開發、公益優先、合理利用的原則。
新設立的地下空間國有建設用地使用權，不得損害已設立的地上或地下空間國有建設用地使用權等用益物權。
第五條 開發利用地下空間應當取得地下空間國有建設用地使用權，地下空間國有建設用地屬於建設用地的一部分，適用於建設用地管理法律法規等一般性規定。
自然資源和規劃部門具體負責地下空間國有建設用地規劃、供應工作，不動產登記機構具體負責地下空間國有建設用地登記工作。住房和城鄉建設、城市管理、人民防空、林業和園林等部門應當按照各自職責，做好地下空間開發利用有關管理工作。
第六條 地下空間國有建設用地範圍、用途以自然資源和規劃部門批准檔案為準。
自然資源和規劃部門應明確每一層地下建（構）築物在水平面上垂直投影占地範圍、豎向高程、規劃用途、建築面積等規劃指標。
第七條 地下空間用途根據《自然資源部辦公廳關於印發〈國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南（試行）〉的通知》（自然資辦發〔2020〕51號）有關規定確定。
第八條 地下空間國有建設用地使用權根據批准用途實行分層設立，可以採用有償使用或劃撥方式供應。具體項目的供地方式，依據國家、省、市土地管理有關規定執行。
附著於地下交通設施等公益性項目且不具備獨立開發條件的經營性地下建設項目可以採用協定方式出讓地下空間國有建設用地使用權。其他各類經營性項目地下空間建設用地使用權及同一地下空間有兩個以上意向用地者的，應當通過招標、拍賣、掛牌等公開競價方式取得。
第九條 結建地下空間按照“一併供地、分次辦理”的原則，連同地上國有建設用地一併擬訂供地方案，分別辦理供地手續。開發建設單位取得地上國有建設用地土地使用權後，在建設工程規劃設計方案中明確地下空間規劃方案，通過審查後辦理地下空間規劃設計條件，申請完善供地手續，簽訂《國有建設用地使用權出讓補充契約》。對於因連線出入口等原因，地下空間國有建設用地水平投影範圍超出地上建設用地範圍的部分，視為結建式地下空間。
單建地下空間根據項目批准檔案、地下用地預審與選址意見書等相關材料，擬定地下空間國有建設用地使用權供地方案，報經市人民政府批准後組織實施。
在符合規劃、不改變用途的前提下，鼓勵工業企業在自有土地上開發利用地下空間，不再補繳土地價款。
第十條 按照批准的地下空間使用用途，依法確定相應的地下空間國有建設用地使用權出讓年限。其中結建式地下空間國有建設用地使用權出讓終止年期不得超過對應地上國有建設用地使用權終止年期。
第十一條 以有償使用方式供應的地下空間國有建設用地使用權，分層開展地價評估時，出讓價格最低價按照以下比例確定：
（一）鼓勵開發建設單位按照“租售結合、以租為主”的原則利用地下空間建設停車場，其地下空間國有建設用地使用權出讓價格依據所在區域對套用途地表樓面地價計算（容積率設定為對套用途基準地價平均容積率）。地下一層按地表樓面地價的15%確定，地下二層及以下空間不收取土地價款。
（二）除停車場用途外地下空間國有建設用地使用權出讓價格，依據所在區域對套用途地表樓面地價計算（容積率設定為對套用途基準地價平均容積率）。地下一層按地表樓面地價的30%確定，地下二層按地下一層的50%確定，地下三層及以下空間不收取土地價款。
（三）依法取得的劃撥地下空間國有建設用地使用權，因地下建築物轉讓補辦地下空間國有建設用地使用權出讓手續的，應按本條第（一）（二）款規定的測算方法，分別評估地下空間國有建設出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權市場價格，補繳土地出讓價款由兩個價格價差確定。
第十二條 地下空間國有建設用地使用權人須按照批准的規劃條件使用土地，如需改變，應依法辦理相關審批手續，補繳相應土地價款。
第十三條 市不動產登記機構依據國家有關法律法規規章辦理地下空間不動產確權登記。
第十四條 對2014年1月1日前，已取得地上國有建設用地使用權，且建設工程設計方案批覆已明確地下工程的，視為已連同地上國有建設用地使用權一併取得地下空間國有建設用地使用權，地下空間國有建設用地使用權範圍超出地表建設用地使用權範圍的，超出部分應依法辦理相關審批手續，補繳土地價款。用地單位提供地上《國有建設用地使用權出讓契約》或《國有建設用地使用權劃撥決定書》以及不動產登記權證、規劃核實證明材料等作為權屬來源直接辦理不動產登記。2014年1月1日後，開發建設單位取得地上國有建設用地使用權，但未辦理地下空間國有建設用地使用權供應手續的，按本辦法規定執行。
本辦法實施前，地上國有建設用地使用權已經出讓，並在建設工程規劃設計方案中明確地下建築計入容積率的，其計容部分地下建築面積參與地上國有建設用地使用權分攤，不再作為地下空間繳納土地價款。
本辦法正式實施後的新供土地，建設工程規劃設計方案中明確地下建築計入容積率的，地上和地下空間國有建設用地使用權分開設立，地下建築物計容部分土地使用權出讓價格按照本辦法第十一條第（一）（二）款確定。
本條規定的時間節點以《國有建設用地使用權出讓契約》簽訂或者《國有建設用地使用權劃撥決定書》核發時間為準。
第十五條 依法取得的地下空間國有建設用地使用權可以依法進行轉讓和抵押。
本辦法實施前，地上國有建設用地使用權已經出讓或者劃撥，並由地上國有建設用地使用權人結合地上建築一併開發建設的地下工程，如土地出讓或者劃撥時明確地上建築不得分割轉讓的，地下空間國有建設用地使用權也不得分割轉讓。
通過劃撥方式取得地下空間國有建設用地使用權，經原批准機關批准同意轉讓，符合《劃撥用地目錄》的可以繼續保留劃撥性質，不符合《劃撥用地目錄》的應辦理協定出讓手續，並按照本辦法第十一條第（三）款規定補繳土地出讓價款。
第十六條 地下空間國有建設用地使用權人應當在批准的地下空間範圍內依法實施工程建設。地下、地上工程竣工後，自然資源和規劃部門依據申請對地下空間國有建設用地利用狀況進行規劃條件核實。對違反地下空間國有建設用地規劃條件的，按照《國有建設用地使用權出讓契約》或者《國有建設用地使用權劃撥決定書》有關約定及相關法律、法規處置。
第十七條 各縣市地下空間國有建設用地使用權的審批可參照本辦法執行。
第十八條 開發建設單位依法使用集體建設用地進行建設，利用地下空間的，參照本辦法執行。
第十九條 本辦法由市自然資源和規劃局負責解釋，自印發之日起施行，有效期5年。施行過程中法律法規及上級國家機關有新規定的，從其規定。
宜昌市人民政府辦公室2022年1月26日印發
解讀
一、出台背景
2013年10月8日，原國土資源局下發《關於印發宜昌市城區地下空間建設用地使用權審批和登記辦法》（宜市國土資規〔2013〕1號），檔案規定有效期至2017年12月31日。2014年3月31日，原國土資源局、原規劃局聯合下發《關於規範市城區地下空間建設用地使用權審批和登記工作的通知》（宜土資發〔2014〕22號）。截止目前，全市共供應地下空間使用權13宗382.81畝，我市城區地下空間國有建設用地使用權審批、登記工作逐步走上正軌。因原檔案到期失效不能滿足市場現實需求，2021年初將《宜昌市城區地下空間國有建設用地使用權管理辦法》列入《市政府2021年度規章行政規範性檔案制定計畫及重大行政決策事項目錄》。
二、主要內容
2020年11月，我局結合武漢、青島、太原等地工作經驗，在原檔案基礎上形成了《宜昌市城區地下空間國有建設用地使用權管理辦法》（代擬稿）。《管理辦法》（代擬稿）以條款羅列式表述，共十九條。第一條至第四條為制定辦法依據、適用範圍、基本概念、原則。第五條至第十六條為具體的管理辦法，分別對地下空間審批職責、規劃管理、供應方式、審批流程、使用年限、價格評估、登記確權、轉讓抵押、竣工驗收及歷史遺留問題等方面進行了明確。第十七條至第十九條為相關說明。
三、新舊政策差異
一是進一步明確地下空間內涵。因原檔案對地下空間定義未予以明確，部分坡地建築實際在地上但規劃為±0以下，在具體操作過程中，無法準確界定是否為地下空間。本次在制定新檔案時，對地下空間明確表述為“是指建設用地地表以下的空間，根據工程規劃許可明確的±0以及《宜昌市城鄉規劃管理技術規定》要求確定”。
二是進一步完善審批流程。新建結建地下空間在規劃方案尚未明確時無法確定用途和建築面積等規劃條件，無法進行評估，因2014年以來辦理的地下空間均為補辦手續，暫未出現該類問題，但為規範新建地下空間審批流程，新檔案規定結建地下空間與地上一併擬定供地方案，分別辦理供地手續，建設單位在取得地上土地使用權後，明確地下空間規劃方案，申請完善地下空間供地手續。
三是進一步明確評估方法。1.為鼓勵建設單位按“租售結合、以租為主”的原則利用地下空間建設停車場，新檔案對地下停車場單獨規定評估測算方法，地下一層折算比例下調至15%，地下二層及以下空間不收取土地價款。2.對於劃撥地下空間使用權補繳土地出讓金不再按45%折算，而是分別評估地下空間國有建設出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權市場價格，補繳土地出讓價款由兩個價格價差確定。3.存量工業用地在符合規劃和不改變用途的前提下利用地下空間的，不再補繳土地出讓價款。
四是進一步明確用途分類依據。根據《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》（自然資辦發〔2020〕51號）確定地下空間用途。
五是為保證政策穩定性和延續性，《管理辦法》（代擬稿）用2014年1月1日前、2014年至本辦法實施前、本辦法實施後三個時間節點，對地下空間國有建設用地使用權取得方式進行區別規定；
六是明確使用集體建設用地進行建設的，利用地下空間可參照本辦法執行。
