中山市建設用地規劃條件管理辦法

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第一章　總　則

第一條　

第二條　本辦法適用於中山市行政區域內國有出讓建設用地規劃條件的出具、變更的管理及監督檢查。

第三條　建設用地規劃條件是依據經批准的控制性詳細規劃或村莊規劃對建設用地提出的規劃建設要求，作為建設用地規劃許可的核心內容和土地使用權出讓契約的重要組成部分，是編制戰朽辯和審批建設項目規劃建築設計方案及核實建設項目竣工規劃條件的依據。

第四條　建設用地規劃條件的內容包括：建設用地的位置、面積、用地性質、開發強度（容積率、綠地率、建築囑茅蒸密度、建築高度）、建築退讓、公共服務設施配套要求、交通及市政基礎設施設計要求、城市設計（建築及景觀設計）要求、海綿城市建設要求、地下空間開發利用以及市政府提出的相關規劃要求。

第五條　申請辦理建設用地規劃條件包括出具規劃條件和變騙埋酷更規劃條件兩種情形。出具規劃條件是指首次以出讓方式提供國有土地使用權，提出擬出讓地塊的規劃建設條件；變更規劃條件是指對已出具並載入土地使用權出讓契約的規劃條件依法進行變更。

第二章　出具規劃條件的管理及實施

第六條　擬出讓宗地應當按控制性詳汗雄危細規劃或村莊規劃確定的用途出具規劃條件，依據控制性詳細規劃或村莊規劃用途可以劃分為不同宗地的，應當先行分割為不同的宗地分別出具規劃條件。擬出讓宗地應當形狀規整，不具備單獨開發建設條淚盛刪厚件的宗地，不得出具規劃條件。

第七條　公開出讓的國有建設用地，住宅用地單宗面積不得小於15畝且不超過210畝；工業、商業用地單宗面積不得小於10畝，屬增資擴產的工業用地不受最小面積限制。

單宗用地面積達不到上述面積要求的，應當整合周邊用地後再出具規劃條件。宗地周邊已無合適用地可以整合的，由鎮政府、區辦事處、區管委會（以下簡稱鎮區政府）或市土地儲備中心編制該宗用地的可行性規劃建築設計方案，報市自然資源局審核，經專家評審同意後，市自然資源局結合控制性詳細規劃或村莊規劃確定的規劃指標出具規劃條件。

第八條　在城市規劃區範圍內尚未編制控制性詳細規劃或村莊規劃的地塊，因國家、省或者市重點建設項目以及道路、管線等其他線性市政工程項目需要使用土地的，或已有控制性詳細規劃或村莊規劃但技術經濟指標不完整的地塊，由鎮區政府或市土地儲備中心先行編制規劃條件論證報告，並持相關材料向市自然資源局提出申請，市自然資源局根據城市總體規劃、國土空間規劃、分區規劃、鎮總體規劃、各類專項規劃、城市設計要求、技術規範等結合規劃條件論證報告提出規劃設計條件，按程式報市國土空間規劃委員會審議確定並經市政府批准後，再由鎮區政府或市土地儲備中心申請出具規劃條件。

第九條　商業、住宅、新型產業用地（M0）規劃條件中，用地性質、容積率、綠姜歸地率、建築密度、公共服務和市政設施配套要求、交通及市政基礎設施設計要求、地下空間開發利用（含停車位設定）要求、建築退讓岸線要求為強制性指標。

建築高度作為指導性指標，不作具體規定，註明按控制性詳細規劃或村莊規劃實施，但海岸線和河岸線沿線、歷史文化街區、舊城風貌保護區及視線通廊等高度敏感區必須按規劃要求進行建築高度控制。

第十條　對市重點發展區域、重要交通節點及市確定的重點項目，在符合控制性詳細規劃或村莊規劃的前提下，應編制城市設計並將城市設計管控要求納入規劃條件。

第十一條　商業、住宅用地周邊未敷設市政污水管網的，或工業用地周邊未敷設市政污水管網且屬地鎮區政府未制定實施計畫的，不予出具規劃條件。

第三章　變更規劃條件的管理及實施

第十二條　公開出讓的國有建設用地或法律、法規、行政規章及政策檔案等明確應當收回土地使用權的，土地使用權人不得申請辦理改變土地用途；公開出讓的商業（含商業辦公，下同）、住宅（含商業住宅，下同）、新型產業用地（M0）不得調整容積率、增加建築密度、降低綠地率、減少基礎設施及公共服務設施、降低停車位設定要求、降低建築退讓岸線要求。

第十三條　屬於下列情形之一的，土地使用權人不得申請變更規劃條件：

（一）不符合牛剃戲欠現行控制性詳細規劃或村莊規劃要求的；

（二）商業、住宅用地周邊未敷設市政污水管網的，或工業用地周邊未敷設市政污水管網且屬地鎮區政府未制定實施計畫的；

（三）土地使用權人納入市“信用聯合獎懲套用系統”黑名單，失信行為未消除的。

第十四條　土地使用權人應當嚴格按照經批准的規劃條件進行開發建設，已出具的規劃條件不得擅自改變。不屬於第十二條、第十三條規定的情形且符合下列情形之一的，可由土地使用權人申請變更規劃條件：

（一）因城鄉規劃修改導致地塊開發條件變化的；

（二）因國家和省重大項目建設需要的；

（三）因城鄉基礎設施、公共服務設施和公共安全設施建設需要的；

（四）法律、法規規定的其他情形。

符合條件的“三舊”改造項目，按“三舊”改造有關政策辦理。

第十五條　土地使用權出讓契約沒有約定開發強度的，容積率按1.5處理，綠地率、建築密度、建築高度按現行控制性詳細規劃指標處理。經過辦理合併、分割手續且沒有重新約定規劃條件的宗地，涉及多個土地使用權出讓契約的，應根據原出讓契約的約定容積率和相應的用地面積計算得出該宗用地總計容建築面積，總計容建築面積與其用地面積的比值視為約定容積率。

第十六條　本辦法所指變更規劃條件包括以下三種情形：改變土地用途、調整容積率、調整建築高度。

第十七條　改變土地用途適用範圍和辦理程式

符合下列情形之一的國有出讓建設用地，可由土地使用權人申請辦理改變土地用途：

（一）以協定方式出讓的住宅用地改變土地用途為商業；

（二）以協定方式出讓的商業、住宅用地改變土地用途為倉儲、工業、公共設施、教育、文體、醫療衛生、行政辦公等；

（三）以協定方式出讓的倉儲、工業用地相互改變土地用途，或改變土地用途為公共設施、教育、文體、醫療衛生、行政辦公等；

（四）以協定方式出讓的公共設施、教育、文體、醫療衛生、行政辦公等用地相互改變土地用途。

符合本條第一款第（一）項，按以下程式辦理：

（一）土地使用權人先行編制可行性研究報告，論證改變土地用途的可行性、必要性及合理性，由鎮區政府組織專家評審會並出具專家評審意見。

（二）土地使用權人按規定向市自然資源局提出改變土地用途申請。

（三）市自然資源局審核後進行公示，經公示無異議後報市土地管理委員會審議。

（四）市土地管理委員會審議通過後，市自然資源局核發建設用地規劃條件變更批覆書及三線圖、建設用地規劃許可證。

（五）市自然資源局組織對地價進行評估並按程式確定應補繳的地價擬訂出讓方案報市政府審批同意後，與土地使用權人簽訂土地使用權出讓契約變更協定。

（六）土地使用權人繳納相關稅費後，市自然資源局辦理不動產登記。

符合本條第一款第（二）、（三）、（四）項，按以下程式辦理：

（一）土地使用權人按規定向市自然資源局提出改變土地用途申請。

（二）市自然資源局審核後進行公示，經公示無異議後核發建設用地規劃條件變更批覆書及三線圖、建設用地規劃許可證。

（三）市自然資源局組織對地價進行評估並按程式確定應補繳的地價擬訂出讓方案報市政府審批同意後，與土地使用權人簽訂土地使用權出讓契約變更協定。

（四）土地使用權人繳納相關稅費後，市自然資源局辦理不動產登記。

第十八條　調整容積率的適用範圍和辦理程式

符合下列情形之一的國有出讓建設用地（個人自建住房用地除外），可由土地使用權人申請辦理調整容積率：

（一）以協定方式出讓的商業、住宅用地；

（二）以協定方式出讓的新型產業用地（M0）；

（三）除商業、住宅、新型產業用地（M0）外的其他用地。

符合本條第一款第（一）項，按以下程式辦理：

（一）土地使用權人按照國有協定出讓建設用地調整容積率補繳土地出讓金有關規定，參與調整容積率補繳出讓金上網競價，成交並簽訂競得調整容積率資格確認書。

（二）土地使用權人按規定向市自然資源局提出調整容積率申請。

（三）市自然資源局核發建設用地規劃條件變更批覆書及三線圖。

（四）市自然資源局根據確認書，按樓面地價起始價與最終有效樓面地價增加值之和確定為應補繳的樓面地價單價擬訂出讓方案並由市政府委託市自然資源局審批同意後，與土地使用權人簽訂土地使用權出讓契約變更協定。

符合本條第一款第（二）、（三）項，按以下程式辦理：

（一）土地使用權人按規定向市自然資源局提出調整容積率申請。

（二）市自然資源局審核後進行公示，經公示無異議後核發建設用地規劃條件變更批覆書及三線圖。

（三）市自然資源局組織對地價進行評估並按程式確定應補繳的地價擬訂出讓方案，由市政府委託市自然資源局審批同意後，與土地使用權人簽訂土地使用權出讓契約變更協定。

第十九條　調整建築高度適用範圍和辦理程式

除海岸線和河岸線沿線、歷史文化街區、舊城風貌保護區及視線通廊等高度敏感區以外的國有出讓建設用地（個人自建住房用地除外），可由土地使用權人申請辦理調整建築高度。調整建築高度按以下程式辦理：

（一）土地使用權人按規定向市自然資源局提出調整建築高度申請。

（二）市自然資源局審核後進行公示，經公示無異議後核發建設用地規劃條件變更批覆書及三線圖。

（三）市自然資源局組織對地價進行評估並按程式確定應補繳的地價擬訂出讓方案，由市政府委託市自然資源局審批同意後，與土地使用權人簽訂土地使用權出讓契約變更協定。

第四章　監督檢查

第二十條　市自然資源局加強對建設用地規劃條件出具、變更的監督檢查，利用城鄉規劃管理信息系統，對城鄉規劃的實施進行動態監督。

第二十一條　市城管和執法局查處違反城鄉規劃法的違法建設，加大巡查力度，及時制止查處擅自改變建設用地規劃條件內容進行建設的行為。

第二十二條　市自然資源局應當在辦事視窗、網站公布辦理的條件、程式以及期限等有關內容，並接受社會監督。

第二十三條　市自然資源局應當公布舉報方式，接受公民、法人和其他組織對違法城鄉規划行為的舉報。及時核實、處理，並答覆已知舉報人。不屬於本部門職責範圍的，應當及時告知舉報人。　

第二十四條　違反建設用地規劃條件管理法律、法規、行政規章及政策檔案，擅自批准出具、變更規劃條件的，由市政府或者監察機關依據職權責令改正，對相關工作人員按照規定追究相關責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章　附　則

第二十五條　本辦法施行過程中，如與國家、省新出台的規定不一致的，從其規定。

第二十六條　本辦法自印發之日起施行，有效期為5年。本辦法施行前我市有關政策檔案與本辦法規定不一致的，以本辦法為準。

印發的通知

火炬開發區管委會，翠亨新區管委會，各鎮政府、區辦事處，市各有關單位：

現將《中山市建設用地規劃條件管理辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

中山市人民政府

2019年7月16日

解讀

我市制訂了規範性檔案《中山市建設用地規劃條件管理辦法》，於2019年7月16日實施。根據《中山市行政機關規範性檔案管理規定》（中府〔2015〕14號）相關要求，現就檔案解讀如下：

一、檔案制訂背景說明

為進一步加強和規範我市建設用地的規劃管理，提高依法行政水平，進一步明晰辦理建設用地規劃條件及辦理建設用地規劃條件變更的適用範圍，原市城鄉規劃局曾於2015年5月12日制定了《中山市城鄉規劃局建設用地規劃條件變更管理工作制度（試行）》。原市城鄉規劃局及原市國土資源局於2015年6月2日制定了《關於規範改變土地用途有關事項的通知》，並於2018年5月14日發布了《關於進一步規範改變土地用途有關事項的通知》。現為進一步加強建設用地規劃條件管理，規範建設用地規劃條件辦理程式，根據有關法律法規，整合上述檔案內容，結合本市實際，制訂本辦法。本辦法明確了中山市行政區域內的國有出讓建設用地規劃條件的出具、變更的管理及監督檢查，並對變更規劃條件中的改變土地用途、調整容積率、調整建築限高三種情形的適用範圍和辦理程式進行了明確。

二、檔案的主要內容

本辦法共五章，分別為總則、出具規劃條件的管理及實施、變更規劃條件的管理及實施、監督檢查、附則。本辦法共二十六條。主要內容如下：

第一章為總則，共五條。第一條說明本辦法制定的背景及相關依據。第二條明確了本辦法的適用範圍為中山市行政區域內的國有出讓建設用地。第三條明確了建設用地規劃條件提出的依據及建設用地規劃條件的作用。第四條明確了建設用地規劃條件的內容。第五條明確了申請辦理建設用地規劃條件包括出具和變更規劃條件兩種情形。

第二章為出具規劃條件的管理及實施。第六條及第七條規定了擬出讓地塊的建設用地規劃條件應符合的要求。第八條明確了在城市規劃區範圍內尚未編制控制性詳細規劃或村莊規劃的地塊建設用地規劃條件需要報市國土空間規劃委員會審議的情況。第九條明確了建設用地規劃條件中強制性指標及指導性指標的要求。第十條明確了建設用地規劃條件的城市設計管控要求。第十一條明確了建設用地規劃條件中雨污分流的要求。

第三章為變更規劃條件的管理及實施。第十二條及第十三條明確了不得變更規劃條件的情形。第十四條明確了可以申請變更規劃條件的情形。第十五條明確了土地使用權出讓契約沒有約定開發強度的處理原則。第十六條明確了本辦法所指的變更規劃條件包括改變土地用途、調整容積率及調整建築限高三種情形。第十七條明確了改變土地用途的適用範圍和程式。第十八條明確了調整容積率的適用範圍和程式。第十九條明確了調整建築限高的適用範圍和辦理程式。

第四章為監督檢查。第二十條、第二十二條、第二十三條明確了市自然資源局對規劃條件出具及變更進行監督檢查的方式。第二十一條明確了市城管和執法局對違反規劃條件內容進行建設的查處要求。第二十四條明確了違法違規審批的責任。

第五章為附則。第二十五條明確了本辦法施行過程中，如與國家、省新出台的規定不一致的，從其規定。第二十六條明確了本辦法的施行日期及有效期。

三、其他重點內容

（一）明確了擬出讓地塊的建設用地規劃條件應符合的要求。為了避免出讓用地不具備單獨開發條件，本辦法要求擬出具規劃條件的建設用地具有單獨開發建設的條件，並對用地面積做出了規定。住宅用地單宗面積不得小於15畝且不超過210畝；工業、商業用地單宗面積不得小於10畝，屬增資擴產的工業用地不受最小面積限制。單宗用地面積達不到上述面積要求的，應當整合周邊用地後再出具規劃條件。宗地周邊已無合適用地可以整合的，需編制該宗用地的可行性規劃建築設計方案，經專家評審同意後，結合控制性詳細規劃或村莊規劃確定的規劃指標出具規劃條件。

（二）增加出具規劃條件中城市設計和雨污分流的要求。對市重點發展區域、重要交通節點及市確定的重點項目，要求出具規劃條件時將城市設計管控要求納入規劃條件。擬出具規劃條件的建設用地排水設施需落實雨污分流，與城市管網銜接，商業、住宅用地周邊未敷設市政污水管網的，或工業用地周邊未敷設市政污水管網且屬地鎮區政府未制定實施計畫的，不予出具規劃條件。

（三）明確了公開出讓的國有建設用地或法律、法規、行政規章及政策檔案等明確應當收回土地使用權的，土地使用權人不得申請辦理改變土地用途；公開出讓的商業（含商業辦公）、住宅（含商業住宅）、新型產業用地（M0）不得調整容積率、增加建築密度、降低綠地率、減少基礎設施及公共服務設施、降低停車位設定要求、降低建築退讓岸線要求。

（四）明確了土地使用權出讓契約沒有約定開發強度的，容積率按1.5處理，綠地率、建築密度、建築高度按現行控制性詳細規劃指標處理。經過辦理合併、分割手續且沒有重新約定規劃條件的宗地，涉及多個土地使用權出讓契約的，應根據原出讓契約的約定容積率和相應的用地面積計算得出該宗用地的總計容建築面積，總計容建築面積與其用地面積的比值視為約定容積率。

（五）明確了改變土地用途為商業的須由土地使用權人先行編制可行性研究報告，論證改變土地用途的可行性、必要性及合理性，並由鎮區政府組織專家評審會並出具專家評審意見。

（六）明確了除海岸線和河岸線沿線、歷史文化街區、舊城風貌保護區及視線通廊等高度敏感區以外的國有出讓建設用地（個人自建住房用地除外），可由土地使用權人申請辦理調整建築高度。

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