中山市“三舊”改造實施辦法（試行）

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第一章　總　則

第一條　

第二條　“三舊”改造，是指對舊城鎮、舊廠房、舊村莊用地上蓋建築物實施拆除重建、綜合整治、局部改擴建、歷史建築修繕等活動。

“三舊”改造分為全面改造和微改造兩種類型。

第三條　“三舊”改造遵循政府引導、規劃統籌、市場運作、利益共享、分類實施、有序推進的原則，保障經濟社會高質量可持續發展。

第四條　“三舊”改造應當堅持以人為本、公益優先，推動傳統產業最佳化升級，提升產業創新發展空間，保護傳承歷史文化遺存和城市特色風貌。

第五條　“三舊”改造可以由各鎮政府（區管委會、辦事處，以下簡稱“鎮區”）、土地權利人或者其他符合規定的主體申報、實施。

鼓勵有品牌、有資金實力、有開發經驗和講誠信的企業參與、申報和實施“三舊”改造。

第六條　“三舊”改造用地應當符合省標圖入庫要求：

（一）在2009年12月31日之前影像圖上顯示已建有上蓋建築物，且上蓋建築物投影面積占改造用地面積的比例不小於30%；

（二）符合土地利用總體規劃；

（三）2009年第二次全國土地調查和最新的土地利用現狀變更調查認定為建設用地。

下列特殊情形可視為牛剃料應符合前款（一）（二）（三）項要求：

（一）2009年12月31日之前上蓋建築物投影面積占改造用地面積不足30%比例，但符合建設用地規劃許可、供地文書等載明的規劃條件的；或者土地權利人申請縮減入庫用地面積達到30%比例要求按“三汗捉悼蘭舊”用地處理、未入庫部分按非“三舊”用地處理的；

（二）擬改造用地土地利用總體規劃為非建設用地，但經證明屬生態修復性質的；

（三）2009年第二次全國土地調查認定為非宙組蒸建設用地，但實地在2009年12月31日之前已建設使用且符合土地利用總體規劃和上蓋建築物占比的。

第七條　“三舊”改造項目除符合第六條要求外，還應滿足以下基本條件：

（一）項目用地符合城市總體規劃、控制性詳細規劃及各相關專項規劃；

（二）項目符合產業發展規劃及環境保護要求；

（三）土地權屬清晰、無爭議；

（四）省規定的其他條件。

第八條 “三舊”改造項目按照以下方式供地：

（一）應當採取招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓的情形：

1．由政府主導改造的項目；

2．以工業、倉儲及公共服務設施用地為主要用途，改造為住宅用途的項目。

（二）除第（一）項以外的其他情形，均可以採取協定方式出讓，包括：

1．舊村莊、舊城鎮改造中，通過簽訂搬遷補償協定或合作協定轉移房地產權益的項目；

2．舊廠房改造中，集體經濟組織自願申請將其集體建設用地轉為國有建設用地後，改造為工業或商業用途的項目；

3．未完善用地手續的歷史用地，經完善土地徵收手續後改造為工業或商業用途的項目；

4．難以單獨出具規劃條件的邊角地、夾心地、插花地（簡稱“三地”）。

第二章　規劃與計畫

第九條　“三舊”改造應當以“三舊”改造專項規劃為引導，以改造項目為基本單位，以改造單元進行規劃統籌，以改造單元規劃為確定各項規劃指標、調整控制性詳細規劃的依據；通過建立項目預備庫、制訂年度實施計畫進行計畫管理、有序推進實施；通過組織編制項目改造方案指導項目用地報批、供應及後續監管等。

第十條　“三舊”改造專項規劃依據土地利用總體規劃、城市總體規劃及各相關專項規劃編制，主要包括改熱朽采造區域、改造目標、功能定位、用地布局、配套設施布局、道路網路構成、公共空間規劃、歷史文化遺存保護、自然生態資源保護、總體實施時序及鼓勵優先改造時序等內容。其中，歷史文化遺存包括歷史文化街區、歷史文化名村、不可移動文物、歷史建築、古樹名木和具有歷史價值的舊建築、古村落和工業遺產等。

“三舊”改造專項規劃指導改造單元的劃定、改造單元規劃的編制。

第十一條　石岐區、東區、西區、南區、五桂山範圍的“三舊”改造專項規劃由市規劃部門負責組織編制；其他鎮區由屬地鎮區組織編制，經市城鄉規劃部門審查後，報市政府批准。市城鄉規劃部門負責統籌“三舊”改造專項規劃成果，抄送省主管部門備案。

第十二條　改造單元應當依據“三舊”改造專項規劃，結合市政道戰朽辯路、河流等要素及產權邊界等因素進行劃定，符合以下要求：

（一）基礎姜歸設施和公共服務設施相對完整；

（二）形狀較規整、四至界線相對平直、整體相對連片成片；

（三）符合相關技術規範要求。

一個改造單元可以包括一種或兩種改造類型；也可以包括一個或若干個改造項目。重白重除工業改造項目外，以改造單元進行規劃統籌的面積範圍應當不小於100畝。

第十三條　改造單元規劃應當依據其編制指引進行編制，包括以下內容：

（一）改造具體範圍、改造目標、功能定位、用地布局、改造類型、開發建設指標；

（二）與城市總體規劃、“三舊”改造專項規劃及控制性詳細規劃的銜接說明；

（三）基礎設施、公共服務設施布局；

（四）產業方向及其布局；

（五）城市設計專項研究報告；

（六）分期實施安排；

（七）涉及歷史文化遺存的，應當編制歷史文化保護專項研究報告；

（八）控制性詳細規劃未覆蓋或對控制性詳細規劃的強制性內容作出調整的，應當提供完善公共服務設施、交通影響評價及改造項目經濟評估等專項研究報告；

（九）改造單元涉及片區的控制性詳細規劃調整啟動論證報告；

（十）其他需要明確的內容。

第十四條　改造單元規劃應當重點控制開發建設總量，不得超過按照《“三舊”改造項目可開發建設面積計算規定》（附屬檔案2）計算確定的數額。

第十五條　改造單元規劃由各鎮區組織編制並徵求相關利害人意見，由市城鄉規劃部門組織部門聯審、專家評審後，作為相應控制性詳細規劃調整啟動論證報告報市政府批准。經批准後，完善控制性詳細規劃調整的後續程式，覆蓋原控制性詳細規劃。

改造單元規劃編制前，各鎮區可將改造單元劃定和有關意向方案報市城鄉規劃部門，由市城鄉規劃部門提供指導意見。

第十六條　各鎮區應加強“三舊”改造計畫管理，建立項目預備庫和制訂年度實施計畫：

（一）項目預備庫。各鎮區應當根據轄區土地利用情況、重點改造區域等，定期組織其相關職能部門和社區、集體經濟組織以及其他符合規定的主體，結合改造意願，對轄區內各類需要改造的項目進行匯總、篩選，經公開徵求意見程式後，統籌形成項目預備庫。

（二）年度實施計畫。各鎮區應當結合改造單元規劃的編制、審批情況，以及直接按照控制性詳細規劃申報改造的項目情況，將已納入項目預備庫且年內具備動工條件的改造項目，及時納入年度實施計畫。

各鎮區項目預備庫和年度實施計畫應當在政府網站向社會公布，並報市“三舊”辦備案。

第十七條　項目改造方案依據控制性詳細規劃編制，主要包括改造地塊的基本情況、項目實施主體、規劃條件情況、土地利用現狀情況、補償安置情況、供地方式和計畫、改造進度安排、改造預期效果等內容。

項目改造方案由鎮區組織實施主體編制，經市“三舊”辦組織審核後，報市政府批准。

“三舊”改造項目應當依據經批准的項目改造方案實施；憑項目改造方案批覆檔案享受相關優惠政策。

第三章　改造項目的實施

第一節　全面改造

第十八條　全面改造是指通過對“三舊”用地上蓋建築物進行全部拆除並按照規劃用途予以重建的改造活動。

第十九條　全面改造可以按以下兩種方式實施：

（一）權利人自行改造，包括以下情形：

1．改造項目範圍內單一權利人對其用地實施改造；

2．改造項目範圍內全部權利人將房地產權益轉移到某一權利主體後由其實施改造。

（二）政府主導改造，即由政府通過徵收、收回等方式對改造項目範圍內用地進行整合，並通過公開出讓方式確定土地使用權人實施改造。

第二十條　房地產權益轉移可以通過以下途徑實現：

（一）通過簽訂搬遷補償協定或合作協定；

（二）通過收購合併歸宗或作價入股（需承諾舊建築拆除後投資開發進度達到25%前股權不變更）。

房地產權益轉移兼有上述兩種實現方式的，按第（一）種方式處理。

第二十一條　轉移房地產權益所簽訂的搬遷補償協定，應當遵循公平公正、有償合理原則，約定以下內容：

（一）補償方式、補償金額和支付期限；

（二）安置房的面積、地點和登記價格及交付標準；

（三）搬遷期限、搬遷過渡方案和過渡期限；

（四）房地產的權利、義務和責任的承受主體；

（五）辦理註銷登記及有關公證手續等責任分工約定；

（六）協定生效的時間和條件；

（七）其他需要明確的內容。

第二十二條　通過簽訂搬遷補償協定或合作協定實施改造的，申報主體應當先行開展改造意願調查，達到以下條件：

（一）改造項目範圍內用地為單一權利人的，取得該權利人同意；屬於共有的取得全體權利人同意；建築物區分所有權的，經專有部分占建築物總面積2/3以上的權利人且占總人數2/3以上的權利人同意。

（二）改造項目範圍內用地包含多個權屬地塊的，符合改造意願條件的地塊總面積占比應當不小於2/3。

（三）涉及集體用地的，應當按照《中華人民共和國村民委員會組織法》的規定經該集體經濟組織表決同意。

第二十三條　申報主體向鎮區申報改造項目計畫方案，屬地鎮區經審查符合“三舊”改造專項規劃和符合第二十二條改造意願條件的，經公開徵求意見程式後，納入項目預備庫。

第二十四條　對納入項目預備庫的改造項目，申報主體應當開展土地、房屋、人口、歷史文化遺存、公共服務設施等基礎數據調查，並參照改造單元規劃編制要求，編制改造項目規劃方案後，向屬地鎮區申報。

申報主體開展基礎數據調查時，屬地鎮區應當給予指導和協助。

第二十五條　屬地鎮區根據申報材料，應當組織核實基礎數據調查成果和組織審查改造項目規劃方案。對改造項目規劃方案符合開發建設總量控制、規劃技術規範和公共配套設施等基本要求的，應當統籌組織編制改造單元規劃。

第二十六條　通過簽訂搬遷補償協定或合作協定實施的舊城鎮、舊村莊改造項目，改造單元規劃應當明確相關改造項目無償移交政府的公益性用地面積、比例、範圍或公益性建築面積、位置、建築功能等，並符合以下要求：

（一）公益性用地面積不小於項目用地面積的15%，且不小於3000平方米，並無償配建城市基礎設施、公共服務設施或者其他公益性設施；

（二）按上述比例計算公益性用地面積小於3000平方米的，應無償移交給政府不少於改造項目計容總建築面積15%的公益性建築面積。

上述無償移交的公益性用地須為國有建設用地，公益性用地及公益性建築面積不計收土地出讓價款。

舊廠房改造項目，或者通過舊村莊、舊城鎮改造後用於工業用途的，除相關規劃另有要求外，均無需無償移交政府公益性用地或公益性建築面積。

第二十七條　通過簽訂搬遷補償協定或合作協定實施的舊城鎮、舊村莊改造項目，根據改造前住宅用途的土地面積占比，作以下規定：

（一）超過改造範圍面積60%的，可以按住宅用途為主進行項目開發建設；

（二）達不到上述比例要求的，按商業用途開發建設，扣除回遷安置的住宅建築面積外，不得額外增加住宅建築面積；當項目建設總規模達到5萬平方米及以上的，扣除回遷安置的住宅建築面積後，可按剩餘計容建築面積的25%配置住宅建築面積。

前款所稱“住宅用途”包括不動產權登記為住宅、商住、宅基地的用地；房產證、土地證用途不一致但其中之一為住宅用途的，可認定為住宅用途；沒有權屬證書的，可結合測繪圖紙、歷史報建材料、水電收費單據、現狀使用情況，經所在村（社區）查核並出具證明，屬地鎮區可認定為住宅用途。

第二十八條　通過簽訂搬遷補償協定實施的舊城鎮改造項目，改造項目範圍內原建築物實施拆除前，鎮區應結合經核實的基礎數據調查成果，委託具備資質的房地產評估機構，對該項目涉及的土地房屋價值進行評估核算，經鎮區組織核定後作為該改造項目的補償安置費用。協定出讓時，在土地市場評估價不低於鎮區核定的補償安置費用的前提下，土地出讓價款按土地市場評估價核減補償安置費用後確定。對實際補償費用超過鎮區核定數額的，由項目實施主體自行承擔。

第二十九條　集體經濟組織自願申請將其集體建設用地轉為國有建設用地後進行改造的，協定出讓時土地價款按土地市場評估價的40%確定。

第三十條　通過簽訂搬遷補償協定或合作協定實施的舊城鎮、舊村莊改造項目，在確定項目實施主體後，應及時納入各鎮區年度實施計畫，並符合以下規定：

（一）屬地鎮區應當組織實施主體編制項目改造方案，經批准後辦理有關歷史用地報批手續；

（二）實施主體與全部權利人簽訂《搬遷補償協定》、與屬地鎮區簽訂項目實施監管協定，落實安置復建監管資金或者提供不可撤銷、無條件的見索即付銀行保函後，方可對原建築物實施拆除；

（三）改造範圍有關歷史用地全部完善手續、有關房地產權益（含抵押、查封或其他限制土地權利的情形）處置完畢、原建築物全部拆除、原不動產權證全部註銷後，方可辦理用地出讓手續；

（四）土地出讓後至竣工驗收之前，土地使用權不得轉讓；

（五）回遷安置房應當按照《搬遷補償協定》補償給原土地房屋權利人。

第三十一條　權利人利用其自身土地，或通過收購合併歸宗、作價入股形式實施改造的，可以辦理以下手續：

（一）按照控制性詳細規劃申請調整容積率，按市場價補繳土地價款。

（二）同一權利人名下若干宗相同用途的相鄰宗地整合開發的，宗地之間的夾縫地面積在20平方米及以下，或者夾縫地面積占用地總面積的比例不超過3%且夾縫地面積小於1畝，在符合規劃、不動產權登記面積不增加的前提下，可以視作測量誤差進行宗地界線調整合併。如果夾縫地屬集體經濟組織所有的，須徵得該集體經濟組織同意。

（三）土地整合歸宗的，允許土地使用權人按土地用途的法定最高使用年限變更出讓終止日期，按市場價補繳相應的土地價款。

（四）符合下列要求的，可以按照控制性詳細規劃將用地改造為工業或商業用途，按市場價補繳土地價款：

1．改造項目用地總面積不小於10畝。

2．改造為商業用途的，參照第二十六條規定，以改變用途的土地面積為基數，按不小於15%的比例無償移交公益性用地或公益性建築面積。其中，按規定無償移交公益性用地的，應當無償配建城市基礎設施、公共服務設施或者其他公益性設施，通過編制改造單元規劃，經批准並將公益性用地落實到控制性詳細規劃後實施。

3．改造為商業用途且改造項目面積達到100畝及以上的，可以按計容建築面積的25%配置住宅建築面積，通過編制改造單元規劃，經批准並落實到控制性詳細規劃後實施。

第三十二條　舊廠房改造項目，或者通過舊村莊、舊城鎮改造後用於工業用途的，可享受以下鼓勵政策：

（一）用地達到10畝及以上、建築容積率達到1.5及以上的，在項目竣工驗收後，對項目總建築面積按200元/平方米標準，由市財政通過鎮區對實施主體進行獎勵。對改造後用於興辦先進制造業、科技創新產業的，經市經濟和信息化部門出具認定意見，獎勵標準再提高20%。單個項目市財政獎勵最高不超過1000萬元。

對規模較大的改造項目，各鎮區可以在市財政獎勵的基礎上再行獎勵。

（二）項目竣工驗收後，允許土地使用權人按工業用地法定最高使用年限變更出讓終止日期，按市場價補繳相應的土地價款。

（三）允許土地使用權人將高標準廠房按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓。

（四）鎮區與集體經濟組織共同改造或集體經濟組織自行改造建成的工業項目，所引進的企業，從簽訂相關物業租約或購買契約第二年起，按其貢獻由市財政通過預算作專項獎補或轉移支付給鎮區，由鎮區對實施主體進行獎補，連續獎補三年。

（五）村集體工業廠房實施改造的，鼓勵各鎮區在改造期內給予村集體一定的租金補助；由承租人作實施主體改造的，應指導村集體與承租人延長租賃期限。

（六）對需要融資進行改造的實施主體，鼓勵各鎮區給予一定的融資貸款貼息扶持。

申報享受上述優惠政策的改造項目，應當符合各鎮區產業導向，按程式向鎮區申報納入項目預備庫、年度實施計畫和項目改造方案，並按經批准的項目改造方案實施改造。

第三十三條　由政府主導改造的，前期土地整備階段可以採取以下方式：　

（一）由鎮區直接組織實施土地整備具體工作；　

（二）對舊村莊改造，在明確具體補償安置途徑、完善用地報批手續、確定開發建設條件的前提下，經集體經濟組織按規定表決同意，可以通過招標等公開方式出讓土地，由競得人實施整備工作。

第三十四條　鼓勵土地權利人將已領有不動產權證的國有用地交由政府主導改造，享受相應的土地收益補償，具體如下：

（一）由土地權利人向鎮區提交申請，鎮區報市政府批准依法收回土地使用權後，先按照不動產權登記用途的基準地價的1.2倍補償土地權利人。

（二）土地權利人自行搬（拆）遷整理土地後交由政府組織公開出讓。原為工業、倉儲及公共服務設施用地的，按出讓時容積率2.5及以下部分的土地出讓價款的50%，扣除第（一）項補償款的餘額部分，由鎮區補償土地權利人；原為商業、住宅等經營性用地的，按土地出讓價款的55%，扣除第（一）項補償款的餘額部分，由鎮區補償土地權利人。

（三）土地公開出讓涉及競配建人才安置房等要求的，競配建部分不納入土地出讓價款。　

（四）土地權利人與鎮區可以通過簽訂協定約定交地期限、土地整合及出讓計畫安排、收益補償款支付具體期限以及有關逾期違約責任等事項。

第二節　微改造

第三十五條　微改造是指在維持現狀建設格局基本不變的前提下，通過建築物局部拆建和加建擴建、改變功能，以及整治修繕、保護、活化，完善公共配套設施等方式實施的改造活動。

第三十六條　對各類歷史文化遺存、不適宜全面改造的舊村莊和舊城鎮住宅小區等，由市城鄉規劃部門會同有關部門、屬地鎮區制定相關工作機制。

第三十七條　歷史文化遺存、紀念性建築及具有地方特色和傳統風格的建築物應當以修舊如舊、建新如故的原則進行保護性微改造。

微改造項目位於全面改造項目範圍內的，應當與全面改造項目一併申報和實施。

第三十八條　微改造可以按以下兩種方式實施：

（一）權利人自行改造，由權利人申報、實施；　

（二）政府主導改造，由鎮區或市政府指定部門組織實施。

第三十九條　實施微改造，應徵求相關權利人的意見。擬改造的建築物為單一權利主體的，取得該主體同意；屬於共有的取得全體權利人同意；建築物區分所有權的，取得全體權利人同意；屬集體經濟組織的，應當由該集體經濟組織按規定表決同意。

第四十條　在符合規劃、建築規範和滿足建築物結構安全的前提下，對面積達到10畝及以上的工業用地，在保留原有廠房建築繼續使用的基礎上，通過局部加建使整宗用地建築容積率達到1.5及以上的，在竣工驗收後，對增加的建築面積按200元/平方米標準，由市財政通過鎮區對實施主體進行獎勵。對改造後用於興辦先進制造業、科技創新產業的，經市經濟和信息化部門出具認定意見，獎勵標準再提高20%。單個項目市財政獎勵最高不超過1000萬元。

對規模較大的改造項目，各鎮區可以在市財政獎勵的基礎上再行獎勵。

第四十一條　已取得不動產權證的舊廠房，在符合建築規範、滿足建築物結構安全和消防、環保要求等前提下，微改造後可以用作以下用途，享受按原用途使用5年的過渡期政策，期滿後可以按新用途辦理用地手續：

（一）公共服務事業：教育、醫療、體育等非營利性公共服務設施、公益事業項目；

（二）生產性及高科技服務業：網際網路+產業、研發設計、科技服務、信息服務、總部經濟、文化創意、現代物流、現代旅遊、商務會展、金融服務等；

（三）創業創新平台：高新技術產業、科技孵化器、先進制造業用房等。

上述舊廠房微改造不需辦理用地手續，但應當取得項目改造方案批覆，並辦理規劃、建設、消防、環保等有關手續後方可實施。

第四十二條　鼓勵採取市鎮（區）財政預算資金、財政獎補以及社區（村）集體、社員（村民）、相關權利人等多方籌集資金模式，加大歷史文化遺存的保護性整治力度，消除社區（村）居住安全隱患，完善公共配套設施，提升人居環境質量。

對社區（村）自行組織的微改造項目，以及危舊建築物涉及公共利益、公共安全，由權利人主動進行微改造的，經權利人申請、鎮區審定，市、鎮區可以從“三舊”改造土地出讓收入中按各自事權給予適當資金補助。

鼓勵鎮區按照鄉村振興戰略，加快組織舊村莊微改造，建設美麗鄉村。

第四十三條　各鎮區應當組織指導做好本轄區微改造項目的申報，每年統籌制定微改造年度實施計畫，提前做好資金預算安排及申報市財政資金計畫，負責審定、批覆本轄區微改造項目的改造方案及後續跟蹤監管工作。經批准的改造方案，由鎮區組織報市“三舊”辦備案。

第四章　完善歷史用地手續

第四十四條　歷史用地是指“三舊”改造項目內符合控制性詳細規劃，沒有合法用地手續但已建成使用的建設用地。

第四十五條　符合下列條件的“三舊”改造項目，可以申辦完善歷史用地手續：

（一）用地面積不小於10畝；

（二）以拆除重建、加建擴建、局部拆建、完善公共配套設施等方式實施改造；

（三）2009年12月31日之前影像圖上蓋建築物投影面積及現狀上蓋建築物基底面積占用地面積的比例均不小於30%。

完善歷史用地手續的具體操作指引結合省有關實施辦法另行制定。

第四十六條　按照用地行為發生時間，在1986年12月31日之前、1987年1月1日至1998年12月31日、1999年1月1日至2009年12月31日發生用地行為的歷史用地，分別按1995年原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》並結合省集體建設用地轉為國有建設用地政策、1988年修訂的《土地管理法》、1998年修訂的《土地管理法》等相關規定落實處理（處罰）後完善歷史用地徵收手續。

第四十七條　經完善徵收手續的歷史用地，按以下規定供地：

（一）集體經濟組織自願申請將其集體建設用地轉為國有建設用地後，以工業、倉儲及公共服務設施用地為主要用途，改造為住宅用途的，集體經濟組織應當交由政府組織公開出讓。其餘情形可以採取協定方式供地：

1．集體經濟組織自行改造，可以協定出讓給該集體經濟組織，或者經集體經濟組織表決同意，可以協定出讓給該集體經濟組織成立的全資項目公司；

2．集體經濟組織與有關企業合作改造的，可以協定出讓給該集體經濟組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司，或者該集體經濟組織與公開選擇的合作主體約定作為開發建設單位的一方。

（二）除上述集體經濟組織自願申請將其集體建設用地轉為國有建設用地情形以外的歷史用地，改造為住宅用途的，應當交由政府組織公開出讓；其他情形可以協定出讓給原用地單位自行實施改造。其中，原用地單位為一個自然人的，可以出讓給該自然人獨資公司；原用地單位為若干自然人的，可以出讓給由該若干自然人為股東且股份比例與原土地權利份額一致的項目公司。

第四十八條　“三舊”改造涉及難以單獨出具規劃條件的邊角地、夾心地、插花地等零星土地，按以下規定辦理用地手續：

（一）涉及土地徵收的，經集體經濟組織表決同意，不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。

（二）單個地塊不超過3畝且累計不超過項目主體地塊面積10%，經報批完善建設用地和徵收手續後，可以採用協定出讓方式供地（不限土地用途）；

（三）對單個地塊大於3畝，或累計超過項目主體地塊面積10%且不超過20%的，可以按照上述第（二）項規定辦理，但報批材料中應附帶申報地塊的相關說明，具體內容包括是否符合“三地”定義，形狀特徵、單塊面積、累計面積占改造項目主體地塊用地面積比例、是否可以單獨出具規劃條件要點、是否符合相關規劃、納入改造範圍的必要性、社會經濟預期效益等。

第五章　鼓勵措施

第四十九條　“三舊”改造項目，涉及的立項、用地、規劃、建設、不動產登記等審批手續，全部納入“綠色通道”，對符合審批條件的項目，即收即辦、限時辦結。

第五十條　建立重點連片改造項目“一案一策”議事機制，由市“三舊”改造工作領導小組進行疑難會商，協調解決項目開展過程中遇到的問題。

第五十一條　完善歷史用地手續所需的建設用地指標，由市統籌優先保障；對不符合土地利用總體規劃的零星土地（單地塊不超過3畝、累計不超過總面積10%），可以按規定申請修改土地利用總體規劃，所需的建設用地規模，各鎮區應當內部調劑、充分保障。

第五十二條　對納入土地利用總體規劃復墾區不宜復墾而急需改造的“三舊”用地，可以通過以下兩種途徑解決：

（一）使用省周轉規模。經報省同意，使用省建設用地周轉規模調入“三舊”改造項目所在的復墾區，同時指定同等面積的復墾地塊，先行完善該項目用地相關手續並實施改造；在規定期限內完成指定復墾地塊的復墾後向省返還周轉規模，或者經省同意購買其他城市的增減掛鈎拆舊復墾節餘規模指標予以歸還。

（二）先承諾後審批。對已取得不動產權證的工業用地，在不改變土地用途且符合城市總體規劃、控制性詳細規劃的前提下，可以採用“先承諾後審批”方式，由屬地鎮區承諾通過鎮內調劑方式落實並制定調入調出建設用地規模方案，經市國土資源部門審查，報市“三舊”辦和城鄉規劃部門備案後，可參照享受“三舊”改造優惠政策和辦理用地、規劃等有關審批手續。

第五十三條　受本辦法第十四條計算規則確定的開發建設總量限制、所在片區控制性詳細規劃公共配套設施要求過高、所在片區相關利害人反對等因素，經測算論證不能內部平衡改造成本和收益的改造項目，可以採取以下方式處理：

（一）按照我市有關規定辦理容積率異地轉移；　

（二）改造項目所需配套的公共服務設施由政府出資建設。

第五十四條　市財政應當將“三舊”改造土地出讓收入市級分成部分的全額、鎮區財政應當將“三舊”改造土地出讓收入不低於30%的比例，按照市、鎮區各自事權支持微改造和“三舊”改造涉及的歷史文化遺存、城市基礎設施、公共服務設施、保障性住房等項目建設。

第五十五條　“三舊”改造項目免收涉企村鎮基礎設施配套費；“三舊”改造項目的回遷安置房免收不動產登記費。

第五十六條　“三舊”改造項目符合稅收優惠政策條件的，可按規定辦理減免手續。

第五十七條　支持各類市場主體優先選擇納入“三舊”改造標圖入庫範圍的工礦企業棚戶區和城市危舊房進行改造，享受“三舊”改造和棚戶區改造優惠政策。

第五十八條　支持承擔“三舊”改造項目的企業創新融資方式，鼓勵各類金融機構根據“三舊”改造項目的特點和需求，創新金融產品和服務，為項目實施主體提供金融支持。

第六章　監督檢查

第五十九條　“三舊”改造工作信息，按以下規定進行公開：

（一）各鎮區應當將“三舊”標圖建庫的圖斑編號、用地面積、坐落位置等信息和項目預備庫、年度實施計畫等納入政府信息主動公開範圍，在政府網站上予以公開並定期更新，接受公眾查詢和社會監督。

（二）編制“三舊”改造專項規劃、改造單元規劃應當公開徵求意見，其中市“三舊”改造專項規劃由市城鄉規劃部門在其入口網站公示不少於30日；鎮區“三舊”改造專項規劃由鎮區在政府網站公示不少於30日。

（三）涉及收回土地使用權、使用土地出讓收入對原土地權利人進行補償的，應當按照審批許可權和法定程式進行集體決策，將結果在政府網站公示不少於7日。涉及土地徵收的，應當按規定發布公告並進行公證。

（四）涉及協定出讓、改變土地用途或者其他土地使用條件等用地手續的，應當經地價評估、集體決策，批准情況由市國土資源部門其入口網站公示不少於7日後，報省國土資源部門備案，抄送市審計部門。

（五）涉及採用招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓土地使用權的，應當通過公共資源交易平台實行網上交易，交易結果按規定進行公布。

第六十條　項目實施改造過程中，屬地鎮區應當組織落實巡查跟蹤監管，重點加強對改造項目按照改造方案和相關規劃要求實施改造、無償移交公益性用地、履行配建義務及移交標準、落實對原權利人的補償安置義務、實現改造綜合效益等方面的監管。

配建的公益性設施要與改造項目同步建設，涉及回遷安置房的，應當安排在首期。

第六十一條　自改造項目納入項目預備庫之日起一年內，除直接按照控制性詳細規劃實施改造以外，未申報改造項目規劃方案的，由鎮區將該項目從項目預備庫中剔除。

第六十二條　自改造單元規劃批准之日起三年內，實施主體與改造項目範圍內房地產權利人簽訂《搬遷補償協定》的比例低於占總面積的95%或占總人數的95%的，由鎮區撤銷該項目實施主體資格認定檔案，自撤銷之日起三年內不再受理該實施主體和該項目用地申報“三舊”改造有關手續。

對舊城鎮改造，自改造單元規劃批准之日起三年內，申報主體仍未取得實施主體認定資格的，不再辦理該申報主體在該改造單元內相關項目的實施主體資格認定手續。

第六十三條　發生以下情形之一的，取消“三舊”改造相關優惠政策，由市“三舊”辦撤銷改造方案批覆檔案，由市國土資源部門按照出讓契約或由屬地鎮區按照項目監管協定約定追究實施主體責任：

（一）超過改造方案規定期限未動工的；

（二）超過土地出讓契約約定的動工時間一年仍未動工的；

（三）未按照經批准的改造方案實施改造的。

在實施改造過程中，除出讓契約約定內容外，改造方案有局部調整的，需重新辦理改造方案審批。

第六十四條　各鎮區應當對“三舊”改造各項手續材料的真實性負責，對基礎數據調查材料、完善用地手續、改造單元規劃、補償安置費用、土地收益補償、財政資金獎補等關鍵環節相關材料要及時歸檔備查；對舊城鎮、舊村莊改造涉及的重大事項，應當進行社會穩定風險評估。

第六十五條　市政府統籌制訂各鎮區年度改造任務，對年度改造任務完成情況、標圖入庫、資金投入、連片項目推進進度等方面進行考核，與鎮區績效考核及黨政領導幹部考核獎勵掛鈎。“三舊”改造工作進度由市“三舊”辦定期通報督辦。

第七章　職責分工

第六十六條　成立市“三舊”改造工作領導小組，負責統籌全市“三舊”改造工作，審議“三舊”改造重大政策措施，協調解決“三舊”改造工作中的重大問題。

市“三舊”改造工作領導小組下設辦公室於市國土資源部門，主要職責如下：

（一）統籌組織“三舊”改造政策制定；

（二）統籌編制年度“三舊”改造任務；

（三）組織審核項目改造方案；

（四）協調處理“三舊”改造過程中的問題，指導、監督“三舊”改造項目的實施；

（五）市“三舊”改造工作領導小組交辦的其他事項。

第六十七條　各鎮區對轄區內“三舊”改造工作全面負責，按照市的統一部署推進“三舊”改造工作，對轄區內“三舊”改造進行統籌組織和協調監督：

（一）組織協調編制“三舊”改造專項規劃（石岐區、東區、南區、西區及五桂山由市城鄉規劃部門編制）；組織編制改造單元規劃；組織編制調整控制性詳細規劃（石岐區、東區、南區、西區及五桂山由市城鄉規劃部門編制調整）。

（二）協調開展改造意願調查；土地、房屋、人口等核查及改造可行性等前期研究；統籌組織標圖入庫、制定年度實施計畫；負責申報主體和實施主體資格認定。

（三）組織監督土地前期整備、搬遷補償安置等有關工作，組織評估和核定有關補償安置費用，協調解決有關糾紛問題。

（四）組織編制、調整、審核、公布項目預備庫和年度實施計畫，組織實施主體編制項目改造方案。

（五）組織加強執法巡查，及時制止和查處違法建設行為；負責對項目實施過程進行跟蹤監管。

（六）協調項目推進實施的其他工作。

第六十八條　市“三舊”改造工作領導小組各成員單位職責：

（一）市國土資源部門負責辦理農用地轉建設用地、土地徵收手續、土地確權和登記，組織國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌，以及協定出讓，協助鎮區核查相關土地房屋權屬資料，制定有關土地配套政策、流程指引等。

（二）市城鄉規劃部門負責編制石岐區、東區、南區、西區及五桂山“三舊”改造專項規劃，組織審查其他鎮區“三舊”改造專項規劃，組織部門聯審改造單元規劃，編制調整石岐區、東區、南區、西區及五桂山控制性詳細規劃，制訂改造單元規劃編制指引，研究完善改造項目容積率計算方法和公共設施配套標準，牽頭會同有關部門制定公益性設施移交規定等。

（三）市財政部門負責土地出讓收入的管理和監督，落實財政獎勵資金，制定有關財政資金獎勵、補償操作流程指引，配合市城鄉規劃部門制定公益性設施移交規定等。

（四）市發展改革部門負責“三舊”改造投資項目的立項審批等工作。

（五）市住房城鄉建設部門負責“三舊”改造項目施工許可、施工過程監管及竣工驗收監督等。

（六）市土地房屋徵收管理部門負責指導各鎮區“三舊”改造涉及的土地房屋補償安置等工作，統籌制定有關土地房屋補償標準指導意見等。

（七）市稅務部門負責指導各鎮區和實施主體涉稅事宜，落實省稅收減免政策，制定有關稅收指引和辦理流程指引等。

（八）市環境保護部門負責組織審查有關項目環境影響評價報告，指導涉及污染場地修復治理再開發利用工作等。

（九）市法制、經濟和信息化、公安、城管執法、人力資源社會保障、農業、林業、文化廣電新聞出版、交通運輸、水務、教育和體育、衛生計生、金融、民政、公共資源交易等有關部門應當按照各自職責，共同做好“三舊”改造工作。

第八章　附　則

第六十九條　本辦法由市人民政府負責解釋，具體解釋工作由市“三舊”改造工作領導小組辦公室承擔。

第七十條　本辦法自印發之日起施行，有效期3年。《中山市“三舊”改造實施細則（修訂）》（中府辦〔2017〕43號）同時廢止。

印發的通知

火炬開發區管委會，翠亨新區管委會，各鎮政府、區辦事處，市各有關單位：

現將《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向市“三舊”改造工作領導小組辦公室反映。

中山市人民政府

2018年7月13日

解讀

我市出台了《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》（中府〔2018〕55號，以下簡稱《實施辦法》），於2018年7月13日起實施。根據《中山市行政機關規範性檔案管理規定》（中府〔2015〕14號）的相關規定，現就檔案解讀如下：

一、政策出台背景說明

根據《國土資源部關於深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）》（國土資發〔2016〕147號）、《廣東省人民政府關於提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《廣東省國土資源廳關於印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號）等上級有關政策精神，按照邊實施邊探索、邊評估邊完善的思路，經借鑑周邊城市有益做法和社會各界的意見建議，我市組織對《中山市“三舊”改造實施細則（修訂）》（中府辦〔2017〕43號）進行研究修訂，突出以政府引導、激發市場動力，拓寬社會投資取得開發權渠道，調動原產權人參與改造的積極性，並結合我市土地情況，區分舊村莊改造、舊城鎮改造、“工改住”、“工改工”項目進行分類施策等作為政策導向，出台本《實施辦法》。

二、政策的主要內容

本《實施辦法》主要由八部分構成：

第一部分為總則，闡述了政策目的、依據，“三舊”用地概念及改造類型劃分，改造原則、“三舊”用地標圖入庫要求、改造項目要求和“三舊”用地供地方式等。

第二部分為規劃與計畫，明確“三舊”改造專項規劃、改造單元規劃、項目預備庫和年度實施計畫、改造方案的編制內容和要求、審批及效力等。

第三部分為改造項目的實施，包括全面改造和微改造兩種類型，其中第一節“全面改造”，闡明了全面改造概念、基本流程要求、公益性用地移交要求、改造用途規定、協定出讓的地價計收、工業改造項目獎勵、交由政府公開招拍掛后土地收益補償及其他政策措施等的概念、實施方式、業務流程、供地政策和有關要求等；第二節“微改造”闡明了微改造概念、實施方式、業務流程、用地政策和有關要求等，鼓勵各鎮區結合鄉村振興戰略加快推進微改造，建設美麗鄉村。

第四部分為完善歷史用地手續，闡述了歷史用地概念釋義，明確了完善用地手續的條件、辦理要求、供地政策（含村企合作的供地方式），以及“三舊”改造涉及邊角地、夾心地、插花地的處理。

第五部分為鼓勵措施，提出了“三舊”改造涉及行政服務和項目審批、用地指標和規模、規劃鼓勵政策、財政收入分成等鼓勵措施，旨在進一步調動市場各方動力，提高屬地鎮區組織實施“三舊”改造的積極性。

第六部分為監督檢查，明確了“三舊”改造項目信息公開要求及具體規定、項目監管要求、用地供後監管、工作檢查監督及成效考核要求等。

第七部分為職責分工，明確了市“三舊”改造工作領導小組及其辦公室、屬地鎮區政府及市相關部門的職責分工，強調市層面主要負責政策制定、整體統籌及協調服務，鎮區層面主要負責項目的具體組織、審查、核實以及實施過程的統籌監管等。

第八部分為附則，主要是政策解釋及施行日期說明。

此外，本《實施辦法》附帶了“三舊”改造工作總概性流程圖、改造項目可開發建設面積計算規定和相關名稱解釋，儘量給改造各方較清晰的改造預期。同時，與本《實施辦法》同步出台的還有《中山市舊城鎮全面改造實施細則（試行）》、《中山市舊廠房全面改造實施細則（試行）》、《中山市舊村莊全面改造實施細則（試行）》3個配套政策，明確了相關具體流程和政策細節，旨在提高政策實施的可操作性。

三、主要鼓勵措施

本《實施辦法》，新鼓勵措施主要有：

（一）擴大協定出讓方式供地，確保市場主體的土地開發權。可以採取協定方式出讓的情形，包括：

1.舊村莊、舊城鎮改造中，通過簽訂搬遷補償協定或合作協定轉移房地產權益的項目；

2.舊廠房改造中，集體經濟組織自願申請將其集體建設用地轉為國有建設用地後，自行改造或與市場主體合作改造為工業或商業用途的項目；

3.未完善用地手續的歷史用地，經完善土地徵收手續後改造為工業或商業用途的項目；

4.難以單獨出具規劃條件的邊角地、夾心地、插花地。

（二）加大工業改造項目的獎勵支持力度。

1.對用地達到10畝及以上、建築容積率達到1.5及以上的，在項目竣工驗收後，對項目總建築面積按200元/平方米標準，由市財政通過鎮區對實施主體進行獎勵。該條措施較原政策，將享受獎勵的面積數從15畝降為10畝，並將原政策容積率超過1.5的部分面積才獎勵，改為達到容積率1.5的全部面積均獎勵；

2.對原廠房年代較新、結構完好，擴產需要、符合規劃、結構安全的，加建新建築，只要整宗地達到1.5的，對加建部分獎勵200元/平方米；

3.改造後用於興辦先進制造業、科技創新產業的，經市經信部門出具認定意見，獎勵標準再提高20%，單個項目最高獎勵1000萬元；並明確對規模較大的改造項目，各鎮區可以在市財政1000萬封頂的基礎上再行獎勵。

4.項目竣工後，允許土地使用權人按工業用地法定最高使用年限（50年）變更出讓終止日期，按市場價補繳相應的土地價款；

5.允許土地使用權人將高標準廠房按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓；

6.鎮區與集體經濟組織共同改造或集體經濟組織自行改造建成的工業項目，所引進的企業，從簽訂相關物業租約或購買契約第二年起，按其貢獻由市財政通過預算作專項獎補或轉移支付給鎮區，由鎮區對實施主體進行獎補，連續獎補三年；

7.村集體工業廠房實施改造的，鼓勵鎮區在改造期內給予村集體一定的租金補助；

8.村集體工業廠房由承租人作實施主體改造的，要求鎮區應指導村集體與承租人延長租賃期限；

9.對需要融資進行改造的實施主體，鼓勵鎮區給予融資貸款貼息扶持；

10.對未完善用地手續（未辦理土地使用權證）的土地權利人經完善歷史征地手續，或者集體經濟組織將其集體建設用地通過自願申請轉為國有建設用地後，通過“三舊”改造，可採用協定出讓方式供地，辦理不動產權（國有土地使用權）證手續；

11.明確有關優惠政策，不僅“工改工”項目適用，舊村莊、舊城鎮改造中，改造為工業用途的也同樣適用。

（三）適當放寬協定出讓後建設商品住房政策。

1.通過簽訂搬遷補償協定或合作協定實施的舊城鎮、舊村莊改造項目中，改造前住宅用途的土地面積占比超過60%的，可以按住宅用途為主進行項目開發建設；

2.通過簽訂搬遷補償協定或合作協定實施的舊城鎮、舊村莊改造項目中，改造前住宅用途的土地面積占比達不到60%的，當項目建設總規模達到5萬平方米及以上時，扣除回遷安置的住宅面積後，可按剩餘建築面積的25%配置住宅面積；

3.原產權人對其自有的國有工業用地改造為商業用途的項目，面積達到100畝及以上時，可按計容建築面積配置25%的住宅面積；

4.集體經濟組織自願申請將其工業用途的集體建設用地，轉為國有建設用地後，自行改造或與市場主體合作改造為商業用途的項目，面積達到100畝及以上時，可按計容建築面積配置25%的住宅面積。

（四）分類制定“三舊”改造協定出讓地價計收和土地收益補償政策。

1.通過協定出讓由權利人自行改造的地價計收：

（1）通過簽訂搬遷補償協定實施的舊城鎮改造項目，在協定出讓時，以土地市場評估價，核減建築物拆除前的項目範圍內原土地房屋價值後計收；

（2）舊村莊改造或者舊廠房改造項目中，涉及集體經濟組織自願申請將其集體建設用地轉為國有建設用地，通過協定出讓方式供地的，按市場評估價的40%計收。

2.產權人將土地交由政府主導改造，通過招拍掛公開出讓後對原產權人的補償：

（1）對土地產權人自行搬（拆）遷整理土地後交由政府組織公開出讓，原為工業用地（含倉儲、公共服務設施用地）的，按出讓時容積率2.5及以下部分的出讓成交價款的50%，補償原土地產權人；原為商業、住宅等經營性用地的，按出讓成交價款的55%，補償原土地產權人。

（2）為支持工業發展和保障集體經濟組織利益，對集體經濟組織將其集體建設用地通過自願申請轉為國有建設用地，自行搬（拆）遷整理土地後，交由政府組織公開出讓用於引入工業項目的，按出讓成交價款的60%補償該集體經濟組織。

（五）擴大舊廠房微改造後可使用的範圍。

根據省政策精神，結合我市實際，對已取得不動產權證的舊廠房，在符合建築規範、滿足建築物結構安全和消防、環保要求等前提下，微改造後用於先進制造業、生產性及高科技服務業、創業創新平台，以及教育、醫療、體育等公共服務設施、公益事業項目的，允許按原用途（工業用途）使用5年，期滿後可按新用途辦理用地手續的政策。

（六）提出納入土地利用總體規劃復墾區的“三舊”項目解決途徑。

1.使用省周轉規模。經報省同意，使用省建設用地周轉規模調入“三舊”改造項目所在的復墾區，同時指定同等面積的復墾地塊，先行將該項目用地完善相關手續並實施改造，在規定期限內完成指定復墾地塊的復墾後向省返還周轉規模，或經省同意購買其他城市的增減掛鈎拆舊復墾節餘規模指標予以歸還。

2.先承諾後審批。對已取得不動產權證的工業用地，在不改變土地用途且符合城市總體規劃、控制性詳細規劃的前提下，可以採用“先承諾後審批”方式，由屬地鎮區承諾通過鎮內調劑方式落實並制定調入調出建設用地規模方案，經市國土部門審查，報市“三舊”辦和規劃部門備案後，可享受“三舊”改造優惠政策和辦理用地、規劃等有關審批手續。

（七）其他新政策措施。如明確通過“搬遷補償協定”轉移房地產權益的方式方法和後期協定供地的具體要求、標準，促進不同用途、取得方式、所有權屬性等土地進行整合改造；放寬納入“三舊”改造標圖建庫要求，時間上由“2007年6月30日”前調整至“2009年12月31日”前；將完善歷史用地手續、“工改工”獎勵、“工改商”要求等面積要求由原來的15畝統一降低為10畝；明確“三舊”改造項目可開發建設面積計算規定，包括基礎建築面積、補償建築面積、獎勵建築面積3部分，等等。

此外，本《實施辦法》還調整了“三舊”改造審批事權，對“三舊”改造專有事項，具體項目的審批，除改造單元規劃（涉及調整控規的情形）和項目改造方案保留由市相關職能部門審查、市政府審批外，其他事項全部交由屬地鎮區審批（其中項目預備庫、年度實施計畫由鎮區批准後報市“三舊”辦備案），這有利於壓縮審批層級和時間，促進項目更好地推進實施。

中山市“三舊”改造實施辦法（試行）

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