中山市舊村莊全面改造實施細則（試行）

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第一章　總　則

第一條　為推進實施鄉村振興戰略，促進城鄉協調發展，規範舊村莊的全面改造活動，根據有關法律、法規及只牛射國家和省有關政策規定，結合我市實際，制定本細則。

第二條付設囑戒　本細則所稱“舊村莊”，是指城鎮建成區內，布局較亂、基礎設施較差，土地保留集體所有性質，主要由集體經濟組織成員經過較長期自然形成的聚居地。舊村莊改造項目內夾雜的國有用地，應當一併納入改造範圍。

以舊廠房為獨立改造項目或者以舊廠房為主的改造項目，應當按照《中山市舊廠房全面改造實施細則（試行）》有關規定執行。

第三條　舊村莊改造應當堅持農村姓“農”，以人為本、規劃先行，堅持因地制宜、精準施策、改善人居環境，完善公共配套設施，有利於保障集體經濟和村民長遠利益，保護好歷史文脈和鄉愁，合理保護和利用歷史文化遺存，做到在保護中開發，在開發中保護。

舊村莊改造涉及歷史文化遺存的，應當統籌採用全面改造和微改造相結合的方式實施。

第四條　舊村莊改造應當堅持村民自治原則，改造過程中涉及的重大事項應當按規定進行表決，由鎮政府（區管委會、辦事處，以下簡稱“鎮區”）監督，並由公證機構公證。

第二章　一般規定

第五條　舊村莊改造涉及的補償可以採取物業補償、貨幣補償或者兩者相結合的方式。

第六條　舊村莊改造應當營造宜居環境，重乃凶婆點控制開發建設規模。由回遷安置房、集體經濟發展物業、公共配套設施和商品房開發面積等組成的開發建設規模不得超過按照《“三舊”改造項目可開發坑槳道建設面積計算規定》（《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》附屬檔案2）計算確定的數額。

第七條　舊村莊改造的復建規模及其用地，參考以下標準：

（一）回遷復建的安置房規模，按照改造範圍內原有建築面積的1.0倍計算。

回遷安置房用地獨立分宗的，可以保留集體性質；也可以由集體經濟組織按規定自願轉為國有用地後，按保障性住房用地劃撥給該集體經濟組織使用；集體經濟組織及其成員要求出讓的，應當約定辦理有償使用手續，並明確今後不再申請分配使用宅基地。回遷安置房用地，其容積率不應高於商品房用地。

回遷安置房用地不獨立分宗的，應當辦理有償使用手續，已安排回遷安置房的集體經濟組織成員不再分配使用宅基地。

（二）集體經濟發展物業建築面積在改造前原有集體物業建築面積的基礎上，新增的集體經濟發展物業應當不小於回遷補償總建築面積的10%。

集體經濟發展物業用地應當儘量獨立劃定，原則上不得用於經營性房局潤地產開發。

（三）公共配套設施建築面積及用地應當不小於改造前原有數量標準，其中無償移交政府的公益性用地或公益性建築面積應符合《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》有關規定。

第八條　集體經濟組織自願申請將其集體建設用地轉為國有建設用地後進行改造的，協定出讓的土地價款按土地市場評估價的40%確定。

第九條　舊村莊改造可以按以下兩種方式實施：

（一）權利人自行改造，包括以下情形：

1．集體經濟組織（或其全資公司）自行實施改造；

2．集體經濟組織公開選擇市場主體，簽訂合作協定形成單一主體，並由集體經濟組織成員通過簽訂搬遷補償協定將房地產權益轉移到該單一主體後由其實施。

（二）政府主導改造。

第十條　放奔想按照上述實施方式，舊村莊改造的申報主體可以按以下方式確定：

（一）對集體經濟組織自行改造的，由該集體經濟組織申報；通過公開選擇市場主體進行合作改造的，在確定市場主體前，也應當由該集體經濟組織申報。

（二）對政府主導改造的，由鎮區“三舊”辦申報。

第十一條　集體經濟組織通過公開選擇市場主體進行合作改造的，在確定合作主體前，由該集體經濟組織按規定表決同意後，可委託相關具備資質的服務機構協助開展相關工作，所需費用可以通過以下方式解決：

（一）由集體經濟組織自行支付；

（二）由鎮區先行墊付，待確定項目合作主體後，約定由合作主體返還；

（三）經報鎮區同意，由其他市場主體先行墊付，待確定項目合作求囑鍵燥主體後，約定由合作主體返還；

（四）由集體經濟組織與相關服務機構約定先行開展工作，待確定項目合作主體後由其支付。

第三章　前期工作

第十二條　申報改造項目前，申報主體應當開展改造意願調查，達到以下條件：

（一）改造項目所在的集體經濟組織，經該集體經濟組織按規定表決同意；

（二）改造項目內集體土地上蓋建築物權利人中，取得2/3以上的權利人同意；

（三）如改造項目記憶體在國有土地權利人的，也應當取得占國有土地總面積2/3以上的權利人且總人數2/3以上的權利人同意。

第十三條　在符合改造意願條件的前提下，申報主體應當擬訂改造項目計畫方案，闡明擬改造項目範圍、面積、土地用途、產業方向、實施方式（引入市場主體的需明確公開引入的時點）和時序，以及編制改造項目規劃方案、制訂補償安置方案和編制項目改造方案等時間安排，並附有關意願調查材料、表決結果等，向屬地鎮區申報。

鎮區應當在5個工作日內組織完成對改造項目計畫方案是否符合“三舊”改造專項規劃、是否符合改造意願條件等進行審查，對不符合要求的，應當書面答覆申請人並說明理由；對符合要求的，應當通過在集體經濟組織公告欄張貼、政府網站等進行公示不少於7日。經公示無異議，或有異議但經核實不成立的，鎮區應當將該項目納入項目預備庫。

同等情形下，對項目預備庫內改造意願高的項目，各鎮區應當優先指導和協助基礎數據調查、組織編制改造單元規劃等後續工作。

第十四條　改造項目納入項目預備庫後，各鎮區可以成立專項工作小組，指導和協助集體經濟組織開展改造範圍內的土地、房屋、人口、歷史文化遺存、公共服務設施等基礎數據的詳細調查、測繪、統計、核實，包括以下內容：

（一）改造項目範圍、面積，集體土地範圍、面積以及國有土地範圍、面積等。

（二）集體土地及國有土地上的建設情況。包括建築物坐落，產權人，不動產權證號、產權登記用途、登記時間，基底面積、層數、建築面積，報建、建成時間，現狀用途，附著物類型及數量等內容。

改造項目範圍、土地房屋等數據應當由具備資質的測繪機構提供，數據調查表填寫、裝訂、組卷等具體要求，各鎮區可以結合實際另行制定。

第十五條　經過前期意願調查和土地房屋等基礎數據調查，集體經濟組織結合實際，可以分前期和後期兩個階段公開選擇市場主體實施合作改造。其中：

（一）前期選定，是指在編制改造項目規劃方案及改造單元規劃、擬訂補償安置方案前，通過市公共資源交易中心公開選定合作主體，由雙方協商確定改造項目規劃方案和具體補償安置方案等。

（二）後期選定，是指集體經濟組織已編制改造項目規劃方案，鎮區已組織編制改造單元規劃並落實到控制性詳細規劃、集體經濟組織已表決通過補償安置方案和項目設計方案後，再通過市公共資源交易中心公開選定合作主體。

第四章　改造項目的實施

第十六條　集體經濟組織前期選定合作主體的，應當在鎮區的指導監督下，按照以下流程辦理：

（一）公開選定意向企業。集體經濟組織根據擬改造用地範圍、面積、土地房屋等基礎數據、權利人、擬改造用地規劃情況（含“三舊”改造專項規劃、控制性詳細規劃等），明確改造意向，委託招標代理機構制訂招標檔案，通過市公共資源交易中心公示不少於30日後，公開選擇合作意向企業。

公開選取時，可以結合投標人的資質實力、開發經驗、責任能力，及其編制的改造項目規劃方案（開發規模最小且布局優）、補償安置初步方案（集體及其成員利益優）、公共設施用地貢獻、初步設計方案、開發時限承諾和其他優惠條件等合理制定評分標準，由該集體經濟組織選定的代表、鎮區代表、規劃建設領域專家評審三方面聯合組成評選小組進行綜合評分，擇優依次選取不超過3個合作意向企業（投標人少於3個的，按實際投標人確定）。

（二）申報改造項目規劃方案和編制改造單元規劃。以綜合得分順位第1名投標人的改造項目規劃方案，作為該項目的規劃方案，由集體經濟組織向鎮區申報。對改造項目規劃方案符合規劃技術規範和公共配套設施等基本要求的，鎮區應當統籌組織編制改造單元規劃，並按程式報批。

（三）公開表決確定合作企業。根據經批准的改造單元規劃，合作意向企業可最佳化設計方案、細化補償安置方案等，並公開闡述改造思路、介紹有關具體改造方案。如合作意向企業僅1個，經集體經濟組織表決同意的，確定為合作企業；如合作意向企業多於1個的，應逐次表決淘汰票數最少的合作意向企業，最終保留的合作意向企業確定為合作企業。

其中，涉及的補償安置方案應當經集體經濟組織成員（或成員代表大會）2/3以上同意，包括以下主要內容：

1．原有建築物的補償方式和標準；

2．原有、新增的集體發展物業的補償方式和標準；

3．歷史文化遺存及其周圍環境的保護措施；

4．搬遷費用和臨時安置補償標準；

5．簽約獎勵標準及其他有關方面的補償標準等。

（四）簽署項目合作協定。確定合作企業後，集體經濟組織應當與合作企業擬訂項目合作協定，明確項目實施主體、搬遷補償安置、投資、建設和其他相關權責要求，約定合作企業應當支付的履約保證金數額、支付期限，以及合作終止和相關違約責任等，在集體經濟組織公告欄公示不少於7日。經公示無異議，或有異議但經核實不成立的，雙方簽訂項目合作協定。

（五）確定實施主體資格。雙方約定的項目實施主體，應當及時向鎮區申辦實施主體資格確認，申請材料包括：實施主體資格確認申請書、申請人身份證明檔案、公開交易證明檔案、村企合作協定、經表決通過的補償安置方案等。鎮區應當在5個工作日內完成對相關申報材料的審核，對不符合條件的，應當書面答覆申請人並說明理由；對符合條件的，應當核發實施主體確認檔案，並在集體經濟組織公告欄和政府網站公示不少於7日。

第十七條　集體經濟組織後期選定合作主體的，應在鎮區的指導監督下，按照以下流程辦理：

（一）編制改造項目規劃方案、擬訂補償安置方案。集體經濟組織可以委託相關服務機構，根據擬改造用地範圍、面積、土地房屋等基礎數據、擬改造用地規劃情況（含“三舊”改造專項規劃、控制性詳細規劃等），組織編制改造項目規劃方案。集體經濟組織可以同步組織擬訂補償安置方案。

改造項目規劃方案和補償安置方案制定過程中，集體經濟組織應當廣泛聽取其成員的意見以及涉及的國有土地權利人的意見。編制完成後，集體經濟組織向鎮區申報改造項目規劃方案，對改造項目規劃方案符合開發建設總量控制、規劃技術規範和公共服務配套設施等基本要求的，鎮區應當統籌組織編制改造單元規劃。改造單元規劃編制完成後，應當與補償安置方案一起，由集體經濟組織在公告欄公示不少於30日。

（二）公開表決確定改造單元規劃和補償安置方案。由集體經濟組織對改造單元規劃和補償安置方案按規定進行表決，經集體經濟組織成員（或成員代表大會）2/3以上同意的，視為通過。經表決同意的改造單元規劃，由屬地鎮區按程式報批。

（三）制定並表決項目設計方案和公開交易方案。根據經批准的改造單元規劃，由集體經濟組織委託相關服務機構，制定項目設計方案，並圍繞擬選取市場主體的資質實力、開發經驗、責任能力、建設周期以及開發項目的利益分成等綜合設定公開交易條件、合作協定（文本）等方案後，按程式進行表決。

（四）公開選定合作企業。集體經濟組織根據土地房屋等基礎數據及權利人情況、經批准的改造單元規劃、經表決同意的補償安置方案、項目設計方案和公開交易方案，委託招標代理機構制訂招標檔案，通過市公共資源交易中心公示不少於30日後公開選擇合作企業。選定後，雙方簽訂《合作協定》，並在集體經濟組織公告欄公示不少於7日。

根據《合作協定》約定的項目實施主體，應當及時向鎮區申辦實施主體資格確認。鎮區應當在5個工作日內完成對相關申報材料的審核，對不符合條件的，應當書面答覆並說明理由；對符合條件的，應當核發實施主體確認檔案，並在集體經濟組織公告欄和政府網站公示不少於7日。

第十八條　經確認實施主體資格後，實施主體須加緊與改造範圍內相關權利人協商並簽訂《搬遷補償協定》。協定簽訂後，實施主體應當每月定期匯總報鎮區備案。

第十九條　結合協定簽訂情況，將項目納入年度實施計畫後，鎮區應當組織實施主體編制項目改造方案（包括集體建設用地自願轉為國有建設用地及其供地方式等內容），由集體經濟組織按規定進行表決，經集體經濟組織成員（或成員代表大會）2/3以上同意後，報市“三舊”辦組織審核、市政府批准後，由市“三舊”辦核發批覆檔案。

項目改造方案應當包括改造地塊的基本情況、項目實施主體、規劃情況、土地利用現狀情況、需完善歷史用地情況、補償安置情況、供地方式和計畫、進度安排、改造預期效果等內容。

辦理項目改造方案審批後，由屬地鎮區組織辦理有關歷史用地（含集體建設用地自願轉為國有建設用地）報批手續。

第二十條　項目改造方案經批准後，實施主體應當與鎮區簽訂項目實施監管協定，明確無償移交公益性用地、公共設施或公益性建築面積等義務及交付標準，搬遷補償安置方案履行義務，分期安排和實施進度，安置復建資金監管要求等，並由實施主體按照約定存入安置復建監管資金或提供不可撤銷、無條件的見索即付銀行保函。

安置復建監管資金應當存入鎮區指定的監管賬戶，並由屬地鎮區、實施主體和監管賬戶開戶銀行三者共同監管。安置復建監管資金不計利息，經鎮區同意可以分期支取用於回遷安置房和集體經濟發展物業的建設資金。

復建安置資金具體數額，由鎮區根據項目回遷安置房和集體經濟發展物業總量，按照建安成本測算確定。

第二十一條　實施主體與改造項目範圍內全部房地產權利人簽訂《搬遷補償協定》，且安置復建資金落實到位後，經鎮區核實批准，實施主體申辦拆除施工許可後進場實施拆除，並可同步組織原房地產權利人辦理已拆除部分的不動產權證註銷登記手續。

辦理過程中，原房地產權利人委託實施主體註銷登記的，應辦理公證手續。辦理註銷登記後，由實施主體到市國土資源部門查詢獲取註銷登記證明。

第二十二條　改造項目範圍內涉及的原不動產權證全部註銷後，實施主體向鎮區提交相關註銷登記證明檔案，由鎮區核實確認改造範圍內的所有房地產權益（含抵押、查封或其他限制土地權利的情形）已處置完畢，並函告市城鄉規劃、國土資源部門辦理後續手續。

第二十三條　完善前述手續後，由實施主體申辦協定出讓供地手續。供地後，實施主體按基本建設程式向相關部門申辦各項建設手續。

第二十四條　集體經濟組織作為實施主體的，應當自行按照補償安置方案與全體房地產權利人簽訂《搬遷補償協定》，並自籌安置復建監管資金存入鎮區指定的監管賬戶。

第二十五條　政府主導改造的，在明確具體補償安置方案、完善用地報批手續和確定開發建設條件的前提下，經集體經濟組織表決同意，可以通過招標等公開方式出讓土地，由競得人與全部房地產權利人簽訂《搬遷補償協定》，按規定繳納安置復建監管資金後實施土地整備。

第五章　監督管理

第二十六條 各鎮區應當建立有效機制，加強巡查監督，及時發現、制止舊村莊改造中有關違法建設行為，杜絕新增違法用地、違法建設。集體經濟組織應當自覺加強對其成員自建房的管理，保障集體經濟組織及其全體成員的共同利益。

第二十七條　舊村莊改造中，任何意向合作企業或個人不得向集體經濟組織提供任何形式的資助、贊助；不得出資為集體經濟組織召開民主表決會議；不得介入集體經濟組織的民主表決程式；未經鎮區同意，不得私自出資為集體經濟組織墊付相關前期工作費用；不得未經市公共資源交易中心公開選定程式與集體經濟組織簽訂《合作協定》。

第二十八條　項目實施主體未能按照《合作協定》約定期限，與全部房地產權利人簽訂《搬遷補償協定》的，雙方合作終止，並按照《合作協定》約定追究相關責任。集體經濟組織根據需要，可以按規定重啟公開選定合作企業有關程式。

第二十九條　任何單位和個人不得採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷，發生重大惡性事件的，將嚴肅查處並追究責任。

第三十條　經集體經濟組織表決同意的事項，對少數權利人無法達成協定的，應當加強宣傳、調解工作。對已簽訂的《搬遷補償協定》產生爭議的，可以通過調解機構進行協調，協調無果的，可以提起民事訴訟。

第三十一條　因實施改造對改造範圍內集體土地和國有土地及其上蓋物業的受讓人、承租人、抵押權人的正當權益造成影響的，依照其與集體經濟組織或國有土地及其上蓋物業的所有權人簽訂的出讓、出租、抵押契約的約定進行補償，對補償標準有爭議的，由契約約定雙方自行協商或採取民事訴訟途徑解決。

第三十二條　集體經濟組織少數成員拒不履行經集體經濟組織表決通過並經批准的改造方案（含搬遷補償安置內容），可以按照以下方式處理：

（一）改造過程涉及徵收集體土地，相關權利人對補償標準有異議的，依據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條規定向市政府申請裁決；對違反土地管理法律、法規規定阻撓徵收土地的，按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條規定，由市國土資源部門責令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執行。

（二）改造過程不涉及徵收集體土地但必須對村民的房屋進行拆除的，參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第三章補償相關規定執行。

第三十三條　各鎮區應當加強項目的跟蹤監管，督促申報、實施主體按照改造項目計畫方案推進工作，嚴格按照合作協定、項目改造方案、項目監管協定、土地出讓契約等有關約定實施改造，並定期向市“三舊”辦報送項目進展情況。

第六章　附　則

第三十四條　鼓勵各鎮區結合實際，制定出台相關配套措施和操作規範。

第三十五條　本細則由市人民政府負責解釋，具體解釋工作由市“三舊”改造工作領導小組辦公室承擔。

第三十六條　本細則自印發之日起施行，有效期3年。

解讀

我市出台了《中山市舊村莊全面改造實施細則（試行）》（中府〔2018〕58號），於2018年7月13日起實施。根據《中山市行政機關規範性檔案管理規定》（中府〔2015〕14號）的相關規定，現就檔案解讀如下：

一、政策出台背景說明

根據國家和省有關政策，為配合《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》的實施，明確舊村莊全面改造有關流程和操作細節，結合周邊城市做法和社會企業、鎮區意見，出台《中山市舊村莊全面改造實施細則（試行）》（以下簡稱《舊村莊細則》）。

二、檔案主要內容

本《舊村莊細則》主要由六部分構成：

第一部分為總則，闡述了舊村莊改造的政策目的、舊村莊的概念釋義、依據，改造的基本原則等。

第二部分為一般規定，確定了舊村莊改造涉及的補償方式、內容、標準，安置復建規模標準和基本要求，協定出讓的土地出讓價款計收標準，並闡明舊村莊改造的實施方式、申報主體的確定以及前期有關費用的解決途徑等。

第三部分為前期工作，明確申報項目前的改造意願條件，申報改造項目計畫方案、納入項目預備庫的要求、土地房屋等基礎數據調查要求以及集體經濟組織前期選定和後期選定合作主體的相關規定等。

第四部分為改造項目的實施，主要是集體經濟組織前期和後期選定合作主體的辦理流程和具體細節，明確改造項目確認實施主體資格、納入年度實施計畫、編制項目改造方案等各流程環節，以及有關復建安置資金要求等。

第五部分為監督管理，主要為規範舊村莊改造秩序要求，明確減少廉政風險和影響社會穩定的禁止性行為，以及有關違約責任、監管要求和少數成員拒不履行集體決定的處理方式等。

第六部分為附則，鼓勵各鎮區結合實際出台相關配套措施和操作規範，明確政策解釋主體及施行日期等。

三、相關說明

（一）本《舊村莊細則》主要闡述了舊村莊改造中，由集體經濟組織通過市公共資源交易中心選定合作主體後，由雙方簽訂《合作協定》，再由雙方約定的主體與改造範圍內集體經濟組織相關成員簽訂《搬遷補償協定》後，實施舊村莊改造的有關操作流程，旨在提高舊村莊改造的可操作性。

（二）本《舊村莊細則》借鑑了相關城市的做法，明確了集體經濟組織選擇合作主體時，可通過前期選定和後期選定兩種操作方案，供各鎮區、集體經濟組織結合實際採用，方便解決市場主體介入舊村莊改造項目的時機和身份問題。

（三）對舊村莊改造，明確對集體經濟組織自願申請將其集體建設用地轉為國有建設用地後，由集體經濟組織自行改造或與有關市場主體合作改造的，可以協定出讓，且土地價款以土地市場評估價的40%計收，旨在提高集體經濟組織和市場主體參與舊村莊改造的積極性。

（四）本《舊村莊細則》堅持村民自治原則，旨在為各鎮區、集體經濟組織提供指導意見，對舊村莊改造項目，鼓勵各鎮區、集體經濟組織結合自身實際做好規劃和協調，用最適合自身的方式推進舊村莊改造。如在用地方面，可以合理規劃項目範圍及改造分期安排，鼓勵探索統籌採用住宅、商業及產業等用途綜合使用，綜合運用轉為國有用地和保留集體用地等，採用土地使用權出讓、劃撥、先租後讓（出租）等不同方式，通過綜合施策更好地推進項目實施。

中山市舊村莊全面改造實施細則（試行）

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