河府〔2019〕40號
各縣（區）人民政府（管委會），市府直屬各單位：
《河源市“三舊”改造實施辦法（試行）》已經七屆64次市政府常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。
河源市人民政府
2019年6月14日
基本介紹
- 中文名：河源市“三舊”改造實施辦法（試行）
- 頒布時間：2019年6月14日
- 實施時間：2019年8月1日
- 發布單位：河源市人民政府
全文,解讀,
全文
第一章 總則
第一條 為規範我市“三舊”改造工作，完善城市功能，改善人居環境，最佳化產業結構，統籌城鄉發展，提高土地利用效率，保障社會公共利益，根據《國土資源部關於印發〈關於深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）〉的通知》（國土資發〔2016〕147號）、《廣東省人民政府關於推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）、《廣東省人民政府關於提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）和《廣東省國土資源廳關於印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號）等檔案精神，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱“三舊”改造，是指符合規定的改造主體對布局散亂、利用粗放、用途不合理、建築危舊的舊城鎮、舊廠房、舊村莊（舊村莊是指城鄉建成區內，布局較亂、基礎設施較差，主要由集體經濟組織成員經過較長期自然形成的聚居地，其中宅基地及其緊密相關的附屬設施用地面積應不低於改造用地總面積的50%）用地上蓋物實施拆除重建、綜合整治、局部改擴建、歷史建築修繕的活動。
第三條 “三舊”改造按照實施方式可分為全面改造和微改造兩種類型。
全面改造是指以拆除重建方式實施改造的活動。微改造是指在維持現狀建設格局基本不變的前提下，通過改變功能、加建擴建、局部拆建、節能改造、完善公建配套設施等方式實施改造的活動。
第四條 實施“三舊”改造，應當遵循“政府引導、市場運作、明晰產權、保障權益、統籌規劃、有序推進、節約集約、提高效率、尊重歷史、客觀公正”原則。
第五條 市人民政府成立市推進“三舊”改造工作領導小組。領導小組負責統籌、協調全市“三舊”改造工作，建立完善“三舊”改造工作機制，研究、協調和審議“三舊”改造配套政策制度，協調解決“三舊”改造工作中的重大問題等。
第六條 市自然資源局為市“三舊”改造工作主管部門，負責擬定“三舊”改造政策，組織編制中心城區“三舊”改造專項規劃和“三舊”改造年度實施計畫，審查各縣“三舊”改造專項規劃，審核“三舊”改造標圖建庫數據，審查中心城區項目實施方案，負責辦理“三舊”改造涉及的農用地轉用等用地報批手續、辦理中心城區項目供地手續和規劃許可手續，審核、指導、監督管理全市“三舊”改造工作等；市住房城鄉建設主管部門負責中心城區“三舊”改造項目施工許可、施工過程監管及竣工驗收監督等；市財政主管部門負責中心城區“三舊”改造項目土地出讓收支的管理和監督，落實財政獎勵資金，會同稅務主管部門研究制定“三舊”改造項目稅費優惠政策等。
各相關主管部門依法在各自職責範圍內，做好“三舊”改造的監督管理工作。
第七條 “三舊”改造實行屬地負責制。各縣（區）人民政府（管委會）是“三舊”改造工作的第一責任主體，負責統一領導、協調本轄區內的“三舊”改造工作。各縣區自然資源主管部門按照市自然資源局的統一部署，負責組織編制本轄區“三舊”改造專項規劃和“三舊”改造年度實施計畫（除中心城區外），對“三舊”改造標圖建庫數據進行初審，組織監督土地前期整備、搬遷補償安置等，統籌“三舊”改造政府安置房的管理，組織改造主體編制項目實施方案，審核項目實施方案（除中心城區外），對項目實施過程進行跟蹤監管，協調項目推進實施等。
第八條 建立相關部門“三舊”改造聯絡人制度，加強全市“三舊”改造工作的統籌協調，形成常態化的“三舊”改造信息溝通、協調聯動、議事決策機制。通過定期召開“三舊”改造聯絡人會議，將全市符合“三舊”改造成效統計的項目全面梳理，統一歸口入庫，實行動態監管。
第二章 改造範圍與標圖建庫
第九條 有下列情形之一的用地及其地上建築物、構築物、附屬設施，可列入“三舊”改造範圍：
（一）不符合安全生產要求的；
（二）不符合環境保護要求的；
（三）建築危舊、居住環境惡劣、不符合消防安全要求，妨害公共安全、交通、衛生及社會治安的；
（四）布局散亂、條件落後、利用粗放、規劃確定改造的存量建設用地；
（五）不符合國家產業政策，或因產業轉型升級需要的；
（六）為實施城鄉規劃或國家、地方重大建設需要的；
（七）歷史文化遺存亟需保存維護的；
（八）因戰爭、自然災害等不可抗力遭致毀損，或為避免重大災害發生的；
（九）其他特別情形。
經認定且未處置完畢的閒置土地，不得列入“三舊”改造範圍。
第十條 “三舊”改造用地應符合省標圖入庫要求：
（一）在2009年12月31日前已建設使用，地塊上蓋物基底面積占入庫地塊面積的比例（以下簡稱“上蓋物占地比例”）達30%以上；
（二）符合土地利用總體規劃；
（三）經第二次全國土地調查（以下簡稱“二調”）和最新的土地利用現狀圖認定為建設用地。
下列特殊情形可視為符合前款（一）（二）（三）項要求：
（一）“二調”認定為非建設用地，但實地在2009年12月31日前已經建設使用且符合上蓋物占地比例要求的；
（二）擬改造用地土地利用總體規劃為非建設用地，但經證明屬於生態修復類改造項目的；
（三）2009年12月31日前上蓋物占地比例不足30%，但符合建設用地規劃許可證、土地供應法律文書等載明的規劃條件的。
第十一條 上蓋物基底面積占擬入庫地塊面積比例不足30%的，經原土地權利人自願申請，可按2009年12月31日前上蓋物占地面積除以30%確定可入庫面積，並依據相關規劃布局要求及現狀建設情況合理確定入庫地塊具體範圍，但必須包含上蓋物基底所占土地。
擬入庫地塊按照上蓋物占地面積及30%比例返算可入庫面積的剩餘部分，面積小於3畝的，可作為邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”）納入改造範圍；面積不小於3畝的，由政府按該地塊原用途市場評估價對原土地權利人進行收儲補償後，改造同期組織供地。
第十二條 “三舊”改造標圖建庫實行動態調整，每半年調整一次。各縣區自然資源主管部門負責受理本轄區內擬新增、調整和刪減的“三舊”改造地塊材料，按照相關規定初審後，報市自然資源局審查。
第十三條 符合標圖建庫條件，改造條件成熟、改造需求迫切的地塊，特別是貧困村改造用地，可由縣區自然資源主管部門將土地徵收報批材料［需經同級人民政府（管委會）審核同意］和納入標圖建庫申請材料連同相關說明（包括項目性質、改造條件及同步辦理土地徵收和標圖建庫手續必要性等）報市自然資源局審查，經其同意納入標圖建庫範圍的，可按程式報市人民政府辦理土地徵收手續。
第三章 規劃與計畫管理
第十四條 實施“三舊”改造應編制“三舊”改造專項規劃、年度實施計畫、改造單元規劃和項目實施方案。通過編制“三舊”改造專項規劃明確“三舊”改造重點區域和範圍、改造方向、目標、時序、總體規模和改造策略，指導改造單元的劃定；通過制訂年度實施計畫進行計畫管理，調控改造的節奏和時序，有序推進實施；通過編制改造單元規劃確定改造單元的各項規劃指標；通過組織編制項目實施方案指導項目用地報批、供應及後續監管等。
第十五條 “三舊”改造專項規劃依據土地利用總體規劃、城市總體規劃及各相關規劃編制，主要內容包括改造區域、改造單元、改造目標、功能定位、用地布局、配套設施布局、道路網路構成、公共空間規劃、歷史文化遺存保護、自然生態資源保護、總體實施時序及鼓勵優先改造時序等內容。
“三舊”改造專項規劃是改造實施和管理的基本依據，規劃期限一般為五年。中心城區“三舊”改造專項規劃由市自然資源局組織編制，經市城市規劃委員會審議後，報市人民政府審批。縣“三舊”改造專項規劃由各縣人民政府組織編制，經市自然資源局審查後，報市人民政府審批。審批通過後，由市自然資源局將規劃成果抄送省自然資源廳備案。
第十六條 “三舊”改造年度實施計畫根據市人民政府下達的“三舊”改造任務及“三舊”改造專項規劃總體要求編制，主要內容包括擬改造情況、用地現狀、改造類型、改造用途、實施方式、投資規模、實施時間等。
中心城區“三舊”改造年度實施計畫由市自然資源局組織編制，經市人民政府批准後實施；各縣“三舊”改造年度實施計畫由各縣自然資源局組織編制，經縣人民政府批准，報市自然資源局備案。
第十七條 改造單元是指在城鄉建成區中符合“三舊”改造條件，在保證基礎設施和公共服務設施相對完整的前提下，按照有關技術規範，綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素所劃定的具有一定面積、相對成片的區域。一個改造單元可以包括一個或多個改造項目。改造單元的劃定應符合以下標準：
（一）改造單元應當依據“三舊”改造專項規劃確定，符合國民經濟和社會發展規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃等要求。
（二）改造單元應是一個完整的功能單元，需與已批控規劃定的街坊相一致。規劃為同一街坊的用地原則上應整體劃入同一改造單元範圍內。如控規劃定的街坊過大，確需進一步細分的，須以次幹道及以上道路為邊界，劃定時作出相應的說明。
（三）改造單元用地面積一般不小於1公頃。
（四）優先在“三舊”改造專項規劃確定的重點改造區域內劃定改造單元，重點改造區域內的舊村莊應整體納入同一個改造單元。
（五）不滿足以上條款規定條件，但基於鼓勵產業轉型升級、完善公共設施和解決歷史遺留用地問題等原因，確需劃定改造單元的，可進行專題說明。
第十八條 “三舊”改造項目在納入年度實施計畫後，涉及控制性詳細規劃（以下簡稱控規）局部調整或控規未覆蓋的，由項目的申報主體負責委託編制改造單元規劃；不涉及控規局部調整的，改造主體可根據控規和相關規劃確定的規劃條件編制項目實施方案。
第十九條 改造單元規劃應依據“三舊”改造專項規劃，結合城市總體規劃、土地利用總體規劃和控制性詳細規划進行編制。改造單元規劃的編制應符合以下原則：
（一）優先保障城市公共利益項目；
（二）注重保護城市特色資源，延續歷史文化傳承；
（三）充分尊重相關權利人的合法權益，實現各方利益的平衡。
第二十條 改造單元規劃主要包括以下內容：
（一）改造單元內改造項目的具體範圍、改造目標、改造模式、開發時序和規劃控制指標；
（二）基礎設施、公共服務設施和其他用地的功能、產業方向及布局；
（三）基於基礎設施及公共服務設施承載力、交通承載力、人居環境承載力、經濟平衡等綜合測算基礎上的容積率論證方案；
（四）改造單元所在街坊範圍內公益性設施整體統籌方案、建設容量總體平衡方案；
（五）城市設計指引。
第二十一條 舊村莊和舊城鎮改造項目的容積率，按照改造總成本加合理利潤與商品房開發計容建築面積市場銷售總額相平衡的原則進行科學測算，以測算結果作為制定改造單元規劃的依據之一。
第二十二條 改造單元規劃須由有規劃設計資質的機構編制。中心城區改造單元規劃經市自然資源局審查通過後，按規定提交市規劃委員會審議，根據審議意見修改完善並報市人民政府審批。各縣改造單元規劃由各縣自然資源局初審後提交縣規劃委員會審議，審議通過後經市自然資源局審核報市人民政府批准。
改造單元規劃的批准視為已完成控制性詳細規劃的修編和修改。經批准的改造單元規劃是出具規划行政許可、實施相關規劃建設管理的依據。
第二十三條 “三舊”改造項目實施方案依據“三舊”改造專項規劃、改造單元規劃、控制性詳細規劃和有關技術規範要求編制，主要內容包括：項目背景與編制依據、改造地塊的基本情況、規劃情況、土地利用現狀情況、改造模式、改造成本核算、拆遷補償方案、公益性用地移交方案、城市設計、改造效益預估、規劃最佳化建議、開發時序等。其中舊村莊和舊城鎮改造項目的改造成本核算應委託有資質的評估機構出具審查意見。
“三舊”改造項目實施方案由改造主體負責編制，其中中心城區項目實施方案經市自然資源局審核後，報市人民政府審批。縣項目實施方案經各縣自然資源局審核後，報縣人民政府審批。
第四章 改造項目的實施
第一節 舊村莊全面改造
第二十四條 舊村莊全面改造模式可分為以下三種：
（一）政府主導。由政府整理土地，負責村民住宅和農村集體經濟組織物業復建安置補償，整理的土地納入儲備後實施公開出讓或用於市政公用設施建設，農村集體經濟組織不參與土地出讓收益分成。
（二）自主改造。由農村集體經濟組織根據批覆的項目實施方案自行拆遷補償安置，農村集體經濟組織或其全資子公司可申請以協定出讓方式獲得融資地塊開發融資。
（三）合作改造。由農村集體經濟組織通過市公共資源交易中心及各縣（區）分中心交易平台公開招投標引進合作企業實施改造。
第二十五條 對於以拆除重建方式實施的舊村莊改造項目，因用地和規劃條件限制無法實現資金平衡的，可整合本村權屬範圍內符合土地利用總體規劃和城市總體規劃的村集體留用地及其他建設用地，納入舊村莊改造一併實施，用於復建安置或公益設施建設。
第二十六條 舊村莊全面改造項目在納入年度實施計畫後，由申報主體委託有測繪資質的機構開展基礎數據調查工作，調查項目範圍內土地、房屋、人口、經濟、產業、文化遺存、公建配套及市政設施等現狀基礎數據，並經縣區自然資源主管部門審核後公示，公示無異議後作為編制項目實施方案的依據。
第二十七條 舊村莊全面改造項目應按照以下規定徵求改造範圍內村民的意見：
（一）項目申報階段，農村集體經濟組織擬定改造意向書（含改造方式及模式）徵求村民意見，經農村集體經濟組織成員大會或戶代表大會應到會全體成員的80％（含）以上同意後，方可申請改造；
（二）引入合作企業階段，合作企業應通過公共資源交易平台引入，經農村集體經濟組織成員大會或戶代表大會應到會全體成員的2/3（含）以上表決同意確定（合作改造模式需要）；
（三）實施方案編制階段，項目實施方案（含拆遷補償安置方案）經農村集體經濟組織成員大會或戶代表大會應到會全體成員的80％（含）以上同意後，由縣區自然資源主管部門將項目實施方案報市自然資源局備案。
（四）項目實施階段，由項目實施主體與權屬人簽訂補償安置協定。對於住宅房屋可分期簽訂補償安置協定，每一期達到80％（含）以上權屬人簽約後方可啟動房屋拆除工作。
第二十八條 村民住宅復建總量按照“棟”或者“戶”兩種方式進行核定。在滿足一戶一宅前提下，以“棟”方式核定，住宅復建總量按照每棟村民住宅建築面積320平方米乘以改造範圍內合法的村民住宅總棟數，或以合法村民住宅建築基底總面積的4倍，並以不超過總量10％的比例上浮後核定。每棟村民住宅實際建築面積不足320平方米的，對於單層的按照實際建築面積1∶1.25核定住宅復建量，兩層以上（含）的按照實際建築面積1∶1.15核定住宅復建量。以“戶”方式核定的，住宅復建總量按照每戶320平方米乘以改造範圍內的總戶數進行核定，“戶”的核定標準按照市、縣村民宅基地管理的相關規定執行。住宅復建安置總量不含住宅公建配套建築面積。
（本款所稱“合法”指有房屋產權證、村鎮建房許可證、宅基地證、2009年12月31日前的有關批准使用房屋宅基地的證明或縣區人民政府（管委會）實施村民建房登記管理的證明、確認屬於一戶一宅的建設證明等）
第二十九條 集體經濟組織物業復建總量按集體經濟組織合法建築面積1∶1核定復建量。對2009年12月31日之前建設的違法建築，按照實際建築面積2∶1比例核定復建量；對2009年12月31日之後建設的違法建築，不予核定。
（本款所稱“合法”指有房屋產權證或合法報建手續）
第二節 舊城鎮全面改造
第三十條 舊城鎮全面改造模式可分為以下兩種：
（一）政府主導，由縣區人民政府（管委會）按照簽訂的拆遷補償協定落實補償後，依法組織土地供應工作。
（二）自行改造，包括以下情形：
1.改造項目範圍內單一權利人對其用地實施改造；
2.改造項目範圍內全部權利人通過簽訂搬遷補償協定將房地產的相關權益轉移到單一主體後由其實施改造。
第三十一條 舊城鎮全面改造項目應按照以下規定徵求改造範圍內居民的意見：
（一）第一輪，徵詢改造範圍內居民意願，同意改造戶數的比例達到90％（含）以上的，方可辦理改造前期手續；
（二）第二輪，徵詢改造範圍內居民對拆遷補償安置方案的意見，在規定時間內，簽訂附生效條件的房屋拆遷補償安置協定的居民達到90％（含）以上的，方可實施拆遷。
第三十二條 政府主導的舊城鎮全面改造項目由縣區人民政府（管委會）負責組織制訂徵收補償安置方案。舊城鎮改造徵收補償安置政策和標準按照國有土地上房屋徵收有關政策和標準執行。
第三十三條 符合條件的舊城鎮或舊村莊全面改造的復建安置房和安置物業，依據棚戶區改造政策，按照復建安置面積“建一免一”的原則，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。申請免收“建一免一”面積由自然資源主管部門核定。
舊城鎮、舊村莊改造項目可同步享受國家、省、市有關的棚戶區改造等優惠政策。
第三節 舊廠房全面改造
第三十四條 舊廠房全面改造模式可分為兩種：
（一）政府主導，由政府通過徵收、收回等方式對改造項目範圍內用地進行整合，並通過招標、拍賣、掛牌等公開出讓方式確定土地使用權人實施改造。
（二）自行改造，包括以下情形：
1.改造項目範圍內單一權利人對其用地實施改造；
2.改造項目範圍內全部權利人通過以房地產作價入股、簽訂搬遷補償協定、聯營、收購歸宗等方式將房地產的相關權益轉移到單一主體後實施改造。
3.舊廠房改造涉及集體用地的，農村集體經濟組織通過市公共資源交易中心及各縣（區）分中心交易平台公開選取市場改造主體實施改造。
第三十五條 經省級以上人民政府批准設立的國家級、省級產業園區（集聚地）範圍內的舊廠房，除因完善城市基礎設施、公共服務設施等公共利益需要，一般不得調整為其他非工業用途。
第三十六條 對可能產生土壤污染的工業企業等遺留場地實施改造時，土地出讓前應開展必要的土壤環境調查和風險評估工作。調查評估結果符合相應規劃用地土壤環境質量要求的，可進入供地程式；不符合相應規劃用地土壤環境質量要求的，應當進行治理修復，確保達標後再進入供地程式。
第四節 微改造
第三十七條 歷史文化遺存、紀念性建築及具有地方特色和傳統風格的建築物應當以修舊如舊、建新如故的原則進行保護性微改造。
第三十八條 鼓勵採取市（縣、區）財政預算資金、財政獎補以及社區集體、居民、相關權利人等多方籌集資金模式，加大歷史文化遺存的保護性整治力度，消除社區居住安全隱患，完善公共配套設施，提升人居環境質量。
鼓勵縣區人民政府（管委會）按照鄉村振興戰略，加快組織舊村莊微改造，建設美麗鄉村。
第五節 改造主體與供地方式
第三十九條 “三舊”用地由土地權利人自行改造或與其他市場主體合作改造的，按以下方式確定改造主體：
（一）國有“三舊”用地可以由土地使用權人或由其成立的全資子公司、土地使用權人與其他市場主體成立的合作公司或約定作為開發建設單位的一方、土地受讓人或承租人作為改造主體。其中公有經濟成分占主導地位的公司、企業與其他市場主體合作實施“三舊”改造的，應當按照國有資產處置程式辦理，並通過公共資源交易平台公開選擇合作主體。
（二）集體“三舊”用地可以由土地所有權人或由其成立的全資子公司、土地所有權人與其他市場主體成立的合作公司或約定作為開發建設單位的一方、土地使用權人、受讓人、承租人作為改造主體。
（三）改造項目範圍記憶體在多個權利主體的，改造範圍內的所有權利主體通過以房地產作價入股、簽訂搬遷補償協定、聯營、收購歸宗等方式，將房地產的相關權益轉移到單一主體後，可由該主體申請實施改造，在完成上蓋物拆除後再註銷原有不動產權證，憑經批覆的項目實施方案及與其他權利主體簽訂的補償協定，由自然資源主管部門直接與單一改造主體簽訂出讓契約。
第四十條 涉及“三舊”改造的供地，屬政府收購儲備後再次供地的，必須以招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓，其餘可以協定方式出讓。以協定方式出讓的，必須履行地價評估、集體決策、結果公示程式，出讓底價根據市場評估價格和地價計收係數等綜合確定。
第四十一條 農村集體經濟組織自行改造或合作改造的舊村莊改造項目，政府可直接出讓土地給農村集體經濟組織或由其成立的全資子公司、農村集體經濟組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司、或者農村集體經濟組織與公開選擇的合作主體約定作為開發建設單位的一方。
由政府組織改造的舊村莊改造項目，在辦理報批手續前需經農村集體經濟組織表決同意，並明確具體補償安置途徑；在確定開發建設條件的前提下，可由政府將拆遷及擬改造土地的使用權一併通過招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓給改造主體。
改造過程中需要調整上述改造方式的，應經農村集體經濟組織表決同意，並報經原批准機關同意，有關調整情況應當及時在“三舊”改造項目監管系統中備案。
第四十二條 涉及將工業用途改變為商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用途的自行改造項目，均需向政府無償移交公益性用地，並符合以下要求：
（一）按照城鄉規劃要求，將不低於該項目用地總面積15%，且不小於3000平方米的土地無償移交政府用於城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性項目建設。移交的公益性用地應為國有建設用地，原則上應為獨立占地的完整地塊。改造主體不需為移交的公益性用地補繳土地出讓金。
（二）改造單元控制性詳細規劃或改造單元規劃預留公益性用地不足15%（包括未提出預留公益性用地要求）或者按項目用地總面積15%比例計算應移交的公益性用地面積小於3000平方米的，改造主體可按該項目應移交用地面積現狀用途的市場評估價補交土地價款，或向政府移交與應移交用地等價的城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性項目建築面積。
原用途為非經營性用地的，自行改造為商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用途項目參照前款執行。改造後保留工業用途的，除相關規劃另有要求外，無需向政府無償移交公益性用地或公益性建築面積。
第四十三條 按第四十二條規定無償移交公益性用地或公益性建築面積的，改造主體應按照以下程式和要求完成移交工作：
（一）改造主體應按照移交要求在“三舊”改造項目實施方案中制定公益性用地移交方案，主要內容包括移交主體、移交土地或建築的面積、移交期限等。
（二）移交方案連同項目實施方案經審批後，最遲於辦理協定出讓手續前確定，並作為條件之一落實在用地規劃條件中。移交手續由自然資源主管部門負責辦理。
（三）改造主體應在簽訂土地使用權出讓契約之前完成公益性用地移交工作，並負責對移交範圍內原有建築物、構築物及其附屬設施進行拆除，未按規定移交的，不予辦理供地手續。分期實施的項目應在首期落實移交。
（四）涉及將公益性項目建成後無償移交政府的改造項目，應當在簽訂土地使用權出讓契約時明確優先完成公益性項目建設並無償移交政府。
第四十四條 自然資源主管部門在編制或調整控規時可綜合考慮通過建設容量轉移、容積率獎勵、土地置換等方式鼓勵用地單位自願將經營性用地調整為公益性用地。
第五章 地價計收及收儲補償
第一節 地價計收
第四十五條 舊廠房改造項目按照改造後用途不同分類計收土地出讓金：
（一）“工改工”類（改造後以工業為主導功能的用地），在符合規劃、不改變土地用途、不延長土地使用年限情形下，不計收地價款。
（二）“工改居”類（改造後以住宅為主導功能的用地），協定出讓的地價以分段方式計收：
項目規劃容積率2.0以下部分，按土地市場價格的40%計收；項目規劃容積率2.0—2.5部分，按土地市場價格的60%計收；項目規劃容積率2.5以上部分，按土地市場價格的80%計收。
（三）“工改商”類（改造後以商服為主導功能的用地），協定出讓的地價以分段方式計收：
項目規劃容積率2.5以下部分，按土地市場價格的40%計收；項目規劃容積率2.5—3.0部分，按土地市場價格的60%計收；項目規劃容積率3.0以上部分，按土地市場價格的80%計收。
第四十六條 舊村莊改造項目，協定出讓的地價計收標準為：認定建築面積2.4倍（含本數）以下不收地價款，認定建築面積2.4倍以上部分按照土地市場價格的20％計收。
（本辦法認定建築面積是指“三舊”改造項目範圍內經縣區人民政府（管委會）或其指定單位認定可以獲得補償的總建築面積。）
第四十七條 舊城鎮改造項目，協定出讓的地價計收標準為：認定建築面積2.4倍（含本數）以下部分不收地價款，認定建築面積2.4倍以上部分按照土地市場價格的50％計收。
第二節 收儲補償
第四十八條 “工改居”類由政府收儲後公開出讓的，項目規劃容積率2.0以下部分，按公開市場成交價的60%補償；項目規劃容積率2.0—2.5部分，按公開市場成交價的40%補償；項目規劃容積率2.5以上部分，按公開市場成交價的20%補償。
第四十九條 “工改商”類由政府收儲後公開出讓的，項目規劃容積率2.5以下部分，按公開市場成交價的60%補償；項目規劃容積率2.5—3.0部分，按公開市場成交價的40%補償；項目規劃容積率3.0以上部分，按公開市場成交價的20%補償。
第五十條 除第四十八條、第四十九條規定情形外，國有土地上舊廠房由政府收回的，按同地段毛容積率2.0商業用途市場評估價的50％計算補償款。原土地權利人與土地儲備機構簽訂收地協定後12個月內完成“淨地”交付的，可按上述地段所在片區商業用途基準地價的5％給予獎勵。
第五十一條 收回土地使用權後，由市、縣人民政府依法組織供地工作，土地成交確認後由原土地權利人按照收地協定約定申請撥付補償款。
第六章 用地審批
第五十二條 納入“三舊”改造範圍、符合相關規劃、具有合法用地手續的集體存量建設用地，可由原農村集體經濟組織按規定申請轉為國有建設用地，並由市人民政府進行審批。改造實施方案按屬地報市、縣人民政府審批。
第五十三條 納入“三舊”改造範圍、符合相關規劃、沒有合法手續且已實際使用的集體存量建設用地，用地行為發生在1986年12月31日之前、1987年1月1日至1998年12月31日之間、1999年1月1日至2009年12月31日之間的，分別按1995年原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》並結合省集體建設用地轉為國有建設用地政策、1988年修訂的土地管理法、1998年修訂的土地管理法等相關規定落實處理（處罰）後完善土地徵收手續。
按照上述規定完善手續的，用地行為發生時的法律和政策沒有要求聽證、辦理社保和安排留用地的，在提供有關歷史用地協定或被征地農村集體同意的前提下，不再舉行聽證、辦理社保和安排留用地。
第五十四條 “三舊”改造項目涉及難以單獨出具規劃要點、難以獨立開發利用的“三地”，單個地塊不超過3畝且累計面積不超過項目主體地塊面積的10%的，可以一併納入改造範圍。“三舊”改造涉及“三地”需辦理農用地轉用或土地徵收手續的，可納入批次用地依法報批，或與主體地塊一併組卷上報，由市人民政府進行審批。
“三舊”改造涉及“三地”面積大於3畝，或累計面積超過項目主體地塊面積（不含“三地”面積）10%，且原則上不超過20%，符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的，可報市人民政府根據個案處理原則進行審批。
第七章 鼓勵措施
第一節 產業扶持措施
第五十五條 納入“三舊”改造範圍，具有合法用地手續的工業用地，改造後用於興辦先進制造業、生產性及高科技服務業、創業創新平台等國家支持的新產業、新業態建設項目的，經市、縣人民政府批准，可享受按原用途使用的5年過渡期政策。5年過渡期滿後，經市、縣人民政府批准，可按新用途辦理用地手續。若項目無法繼續經營，原用地單位可按原用途保留使用土地。
第五十六條 以出讓方式取得的工業用地符合相關要求和投資條件的，經屬地市、縣自然資源局同意，土地使用權人可將高標準廠房按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓。
新產業、新業態項目可在產業園區內建設一定規模的商品廠房，滿足無獨立用地需求的中小微企業發展的空間需要。鼓勵各縣區在產權分割、租售限價等方面加大優惠扶持措施，降低企業用地成本，支持實體經濟。
對購買商品廠房的中小微企業，給予一次性適當的財政補助，補助資金由企業所屬地財政負擔。
第五十七條 在不改變用地性質的情況下，允許“工改工”項目按照集約用地的原則，集中建設產業發展所需的生產服務、行政辦公、生活服務等配套設施，其中，研發、租賃住房、公共配套等配套用房建築面積不得超過總建築面積15%，相應配套設施的用地面積不得超過7%。
對於改造後用於建設科技企業孵化器的，在不改變孵化服務用途的前提下，科技企業孵化器配套用房建築面積可達到總建築面積的30%。
第五十八條 堅持產業優先，對符合一定條件的工業提升項目，給予財政支持：
（一）改造後用於發展工業的項目，用地面積達到50畝以上的且投資額度達到20億元的，根據項目竣工驗收後五年內入駐企業形成的對市縣（區）的財政貢獻量，按適當比例由受益財政獎勵給改造主體。
（二）改造後用於發展工業的項目，用地達到10畝及以上、建築容積率達到1.6及以上的，在項目竣工驗收後，對項目總建築面積按50元/平方米標準，由屬地財政對實施主體進行獎勵。對改造後用於興辦先進制造業、科技創新產業的，經市工業和信息主管部門出具認定意見，獎勵標準再提高20%。單個項目市財政獎勵最高不超過100萬元。
（三）鼓勵對低效工業用地或產業園進行升級改造，重點打造一批工業提升示範項目。對市工業和信息主管部門認定的工業提升示範項目給予20萬元/畝的一次性獎勵，由各縣區統籌專項用於工業提升示範項目建設。單個項目最高獎勵金額不超過300萬元。
（四）投資者連片開發的工業提升示範項目，工業廠房工程造價（不含地價）1億元及以上的，對投資者按工業廠房工程造價（不含地價）的1.5%進行獎勵；或容積率1.6及以上的，按建築面積給予50元/平方米的獎勵。投資者於項目竣工驗收後申請獎勵，單個項目最高獎勵金額不超過300萬元。
第二節 連片改造支持措施
第五十九條 連片改造是指在“三舊”改造專項規劃指導下，對連片面積不小於100畝的“三舊”用地進行集中改造的建設活動。
各縣區應啟動轄區內連片改造示範區建設，示範區規模原則上不小於150畝，對示範區在調整土規、完善歷史用地手續、落實城鄉用地建設規模和指標等方面予以優先。
第六十條 對於連片改造中不符合土地利用總體規劃,原則上單塊面積不超過3畝、累計面積不超過項目主體地塊面積10%的邊角地、夾心地、插花地等零星土地，在不突破城鄉建設用地規模、不減少耕地保有量且不涉及占用基本農田的前提下，可按規定程式申請修改土地利用總體規劃。
第六十一條 為完善土地整合歸宗，促進土地連片改造，在符合土地利用規劃和城鄉規劃的前提下，遵循“權屬清晰、價值相當、雙方自願、憑證置換”原則，允許“三舊”改造項目用地範圍內、外地塊之間的土地置換。擬置換土地應具有合法建設用地手續，無權屬爭議且沒有法律法規限制權利的情形，其土地使用權價額折抵不足的，可以貨幣補償方式。土地置換不視為交易行為。置換雙方當事人應當在地價評估基礎上，協商簽訂建設用地置換協定，明確置換土地權屬、位置、面積、性質、地價評估結果、土地使用權價額折抵不足的補償方式、履行方式、違約責任、爭議處理方式等內容，連同改造方案一併按屬地報市、縣人民政府批准。置換用地涉及國有資產的，則需按國有資產處置辦理相關審批手續。
第六十二條 為實現土地高效節約集約利用、推動產城融合，“三舊”改造項目在符合城鄉規劃的前提下，可以“連片項目混合開發”的形式進行，即通過混合開發將單一生產功能的連片項目改造為融合住宅、商服、辦公、科研、生產等功能齊備的綜合性項目。
“連片項目混合開發”的土地用途以產業用地為主，原則上項目總用地面積不少於100畝，住宅、類住宅(公寓)用途計容建築面積之和不得超過項目總計容建築面積的35%。
第六十三條 為鼓勵連片開發，對整體連片的舊城鎮改造項目且單個項目地塊面積不少於100畝並提供公共服務設施、市政基礎設施等公益性設施，或提供城市公共空間、保障性住房、歷史文物保護的“三舊”改造項目，在滿足公共配套設施、公共空間用地安排並符合有關技術標準的前提下，在已核定容積率的基礎上，可給予增加10％的容積率獎勵。
第六十四條 為鼓勵連片改造，對不低於100畝的連片改造項目給予相應扶持，收儲補償類政府對原土地權屬人可按照不高於公開成交土地出讓價款5%給予獎勵，協定出讓類可按照不高於所收取土地出讓金的5%給予獎勵，具體獎勵比例可由各縣（區）人民政府（管委會）集體決策後確定。
第八章 監督管理
第六十五條 “三舊”改造信息應按照以下要求進行公開：
（一）編制“三舊”改造專項規劃和年度實施計畫應當公開徵求意見。“三舊”改造專項規劃由市、縣自然資源局在其入口網站公示時間不少於30日。
（二）市、縣自然資源局應將轄區內已入庫地塊的圖斑編號、用地面積、坐落位置等信息在政府網站上予以公開，接受公眾查詢和社會監督。
（三）經批准後的“三舊”改造項目實施方案，應當按規定發布公告。其中，涉及土地徵收的，政府應當在批覆檔案作出之日起10個工作日內發布公告並進行公證，公告應當載明批准機關、批准文號、批准時間、批准內容、公告的有效期限以及行政複議、行政訴訟等權利事項。
（四）對“三舊”改造涉及的政府收購土地使用權、使用土地出讓收入對原土地權利人進行補償、協定出讓補繳地價等重大事項，須經市、縣級人民政府集體決策，並將決策結果在其入口網站上公示。以招標拍賣掛牌方式出讓“三舊”改造涉及的土地使用權的，應通過公共資源交易平台實行網上交易，交易結果按規定向社會公布，接受公眾監督。
第六十六條 為加強風險源頭防範，從源頭上預防和減少因“三舊”改造引發的社會矛盾，舊城鎮和舊村莊改造項目在實施前，需進行重大事項社會穩定風險評估，其風險評估報告作為決策和審批的重要參考。未進行或未按規定進行社會穩定風險評估的項目，不得審批。
第六十七條 “三舊”改造項目應當在項目實施方案正式獲批之日起的三個月內，由市、縣自然資源主管部門與改造主體簽訂監管協定。監管協定重點對改造項目按照經批准的實施方案及相關規劃要求實施改造，無償移交公益性用地，履行改造範圍內配套建設義務，落實對改造範圍內原土地權利人的補償安置義務，實現改造項目的綜合效益等方面進行監管。縣區“三舊”改造主管部門要加強巡查監管，確保協定落實到位。
第六十八條 對未按照實施方案和供地文書確定的開竣工時間、土地用途、開發強度等實施改造的，取消“三舊”改造相關優惠政策，並按《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）等規定實施處罰；對拆除重建或者新建部分構成閒置土地的，按照《閒置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）處理；對以“三舊”改造為名騙取完善歷史用地手續的，一經查實，嚴肅依法處理。
“三舊”項目改造主體超過土地出讓契約約定的動工開發日期滿1年未動工建設的，土地按閒置土地辦法處置。
第六十九條 發生糾紛的，按照以下方式解決：
（一）因實施改造對改造範圍內農村集體土地及國有土地及其上蓋物業的受讓人、承租人、抵押權人的正當權益造成影響的，依照其與農村集體經濟組織或國有土地及其上蓋物業的所有權人簽訂的出讓、出租、抵押契約的約定進行補償，對補償標準存在爭議的，由契約約定雙方自行協商或採取民事訴訟途徑解決。
（二）農村集體經濟組織少數成員拒不履行經農村集體經濟組織表決通過並經市、縣人民政府批准的實施方案（含搬遷補償安置內容），按照以下情形分類處理：
改造過程涉及徵收集體土地，利害關係人對補償標準有異議的，依據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條規定向批准徵收土地的人民政府申請裁決。對於違反土地管理法律、法規規定阻撓徵收土地的，按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條規定，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執行。
改造過程不涉及徵收集體土地但必須對村民的房屋進行拆遷的，縣級以上地方人民政府參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第三章補償相關規定執行。人民法院裁定準予執行的，可由提出申請的市、縣人民政府負責執行。
第七十條 市人民政府對各縣區“三舊”改造情況實行年度考核，重點考核常態化工作機制建設、專項政策資金配套、年度改造任務完成情況、改造項目實施監管等工作。考核結果將作為土地利用年度計畫管理及實施獎懲的重要依據。“三舊”改造工作進度由市自然資源局定期通報督辦。
第七十一條 建立健全與新增建設用地掛鈎的獎懲機制。實行“以存量換增量”“改獎掛鈎”的機制，新增建設用地獎勵指標應通過盤活存量建設用地獲取。完成“三舊”改造年度任務的，按照不少於完成改造面積的20%獎勵用地計畫指標，由縣區人民政府（管委會）統籌安排使用；未完成年度改造任務的，適當扣減其用地計畫指標。對完善歷史用地手續的“工改商”、“工改居”項目應當在改造方案批准後兩年內實施，逾期未實施的，將相應扣減項目所在縣區人民政府（管委會）新增用地計畫指標。
第九章 附則
第七十二條 本辦法由市自然資源局負責解釋。本辦法自2019年8月1日起施行，有效期3年。本辦法實施期間，如與國家和省出台的新規定相牴觸的，應相應修訂；未及時修訂的，按國家和省的規定執行。
解讀
為盤活存量用地，加快推進我市“三舊”改造工作，市政府印發了《河源市“三舊”改造實施辦法(試行)》（以下簡稱為辦法），為便於理解，現就有關問題解讀如下：
一、《辦法》起草背景和過程
2010年，市政府印發《河源市區“三舊”改造土地管理辦法》（河府〔2010〕113號），對我市“三舊”改造用地工作作了細化規定。但目前該檔案已經失效，以致我市缺乏指導“三舊”改造工作開展的檔案。2018年4月，原廣東省國土資源廳印發了《關於深入推進“三舊”改造工作的實施意見》（粵國土資規字〔2018〕3號），再次釋放“三舊”改造政策紅利。在土地資源緊缺的大背景下， “三舊”改造已成為保障項目用地、提高資源配置效率的重要抓手。
為完善我市“三舊”改造政策體系，加快“三舊”改造項目落地，加速補齊我市城市基礎設施的短板、最佳化城市用地布局，促進我市社會經濟高質量發展，市政府制定出台《河源市“三舊”改造實施辦法（試行）》。
二、檔案起草的依據
（一）《中華人民共和國土地管理法》
（二）《國土資源部關於深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）》（國土資發〔2016〕147號）
（三）《關於貫徹省政府推進“三舊”改造促進節約集約用地若干意見的實施意見》（粵府〔2009〕78號）
（四）《廣東省關於提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知意見》（粵府〔2016〕96號）
（五）《廣東省人民政府委託“三舊”改造涉及土地徵收審批職權實施方案》（粵國土資三舊改〔2018〕13號）
（六）廣東省國土資源廳《關於深入推進“三舊”改造工作的實施意見》（粵國土資規字〔2018〕3號）
三、《河源市“三舊”改造實施辦法(試行)》的主要內容
辦法共九章包括總則、改造範圍及標圖建庫、規劃和計畫管理、改造項目實施、地價計收及收儲補償、用地審批、鼓勵措施、監督管理、附則，共72條。主要內容如下：
（一）明確“三舊”改造職責分工。“三舊”改造工作是一項系統性工作，《辦法》明確了市級和縣（區）級層面“三舊”改造管理架構及部門職責分工。強調市級層面負責巨觀統籌、政策制定及監督考核等，縣（區）級層面負責項目的具體組織協調、審查核實以及實施過程的跟蹤監管等，並提出“三舊”改造任務完成情況與新增建設用地掛鈎的獎懲機制。
（二）明確“三舊”改造入庫範圍。根據省要求，提出具體入庫標準及入庫程式。
（三）提出“三舊”規劃和計畫落實方式。提出通過“三舊”專項規劃、年度實施計畫、改造單元規劃，三個層次加強“三舊”項目規劃和計畫的管控，並對相關審批程式和要求進行了明確。提出改造單元規劃劃定、內容、審批程式等具體要求，明確可由申報主體負責委託有規劃設計資質的機構編制改造單元規劃，經批准的單元規劃可作為辦理規划行政許可等業務依據之一。
（四）明確“三舊”改造模式，規範和細化改造流程
1、舊村莊改造。舊村莊改造項目分為政府主導、自主改造、合作改造三種改造模式。為保障村民的合法權益，舊村莊改造項目在納入年度實施計畫後，需由委託有測繪資質的機構開展基礎數據調查；為充分保障村民的物權及對改造的知情權、參與權，舊村莊改造項目涉及多輪意見徵詢，每一輪需經集體經濟組織成員大會或戶代表大會80%（含）以上表決同意後方可開展後續工作。此外，對村民住宅、集體經濟組織物業提出細化復建量核定原則和要求。
2、舊城鎮改造。舊城鎮改造項目分為政府主導和自行改造兩種改造模式。為充分保障舊城鎮改造範圍內居民的合法權益，辦法規定舊城鎮改造項目中，同意改造戶數的比例以及在規定時間內簽訂附生效條件的房屋拆遷補償安置協定的居民均需達到90％以上。
3、舊廠房改造。舊廠房改造項目分為政府主導和自行改造兩種改造模式。提出在國家級、省級產業園區範圍內的舊廠房原則上不得調整為非工業用途以降低實體經濟虛化的風險。對可能產生土壤污染的工業企業遺留場地實施改造時，土地出讓前應開展土壤環境調查工作。
此外，《辦法》提出對歷史文化遺存、紀念性建築及具有地方特色和傳統風格的建築物要進行保護性微改造。
（五）細化公益性用地移交比例與程式
一是明確了涉及將工業用地等非經營性用地改變為經營性用地的自行改造項目應無償移交不低於該項目用地總面積15%，且不小於3000平方米的公益性用地；同時，針對無法移交有效面積公益性用地的情況，提出可補繳土地價款，或移交等價值的公益性項目建築面積。
二是規範公益性用地移交的程式。明確原權利人應當在簽訂土地使用權出讓契約之前完成公益性用地移交工作，未按規定移交的，不予辦理供地手續。
（六）根據項目類型，制定差異化的土地出讓金計收及收儲標準。根據政策要和測算情況，“工改工”類在符合規劃相關條件下可不計收地價款，“工改居”類和“工改商”類以分段方式計收土地出讓金，其中“工改居”類容積率2.0以下部分，按市場價40%計收； 2.0-2.5部分，按市場價60%收； 2.5以上部分，按市場價的80%計收；“工改商”類容積率2.5以下部分，按市場價40%計收； 2.0-3.0部分，按市場價60%收； 3.0以上部分，按市場價的80%計收； 舊村莊改造項目認定建築面積2.4倍以上部分，按照土地市場價格的20％計收出讓金。舊城鎮改造項目認定建築面積2.4倍以上部分，按照土地市場價格的50％計收。“工改居”、 “工改商”類交由政府收儲，其補償款則與其自行改造需繳交土地出讓金相對應，並提出按時淨地交付的獎勵性措施。
（七）制定了多樣化的產業扶持措施和連片改造支持措施
1、產業扶持措施
一是工業用地改造後用於興辦新產業、新業態的，可享受按原用途使用的5年過渡期政策；二是允許土地使用權人將高標準廠房按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓以及鼓勵建設商品廠房；三是“工改工”項目中研發、租賃住房和公共配套等配套用房建築面積可達到總建築面積的15%；四是對符合一定條件的工業提升項目，採取多種財政支持措施，包括稅收補貼、建築面積獎勵、一次性獎勵，投資者獎勵等。
2、連片改造支持措施
一是鼓勵建設連片改造示範區；二是允許連片改造中“三地”修改土規；三是允許“三舊”改造項目用地範圍內、外地塊之間的土地置換。四是對改造主體自主實施土地整備的，減免土地權屬登記歸宗稅費。五是對單個項目地塊面積不少於100畝，給予一定地價優惠獎勵政策。
（八）提出監督管理具體措施。一是提出信息公開的要求；二是對舊村莊、舊城鎮拆除重建提出要開展社會風險評估；三是提出糾紛解決的原則性措施；四是明確市對縣區的監督和獎勵措施，建立“三舊”改造成效與新增建設用地掛鈎的工作機制。
此外，《辦法》附屬檔案部分包含“三舊”改造項目報批流程圖、“三舊”改造項目實施方案模板、舊村莊改造公開選擇合作企業流程指引以及實施主體資格確認流程指引等內容，明確了“三舊”改造的具體流程以及相關材料的編制要求，旨在提高政策實施的可操作性。
四、適用範圍及實施日期
適用範圍：河源市行政轄區範圍，本檔案自印發之日起施行，有效期3年。
