梅州市“三舊”改造實施辦法

為規範我市舊城鎮、舊廠房、舊村莊（以下簡稱“三舊”）改造工作，完善城市功能，改善人居環境，最佳化產業結構，統籌城鄉發展，提高土地利用效率，保護歷史文化遺產，保障社會公共利益，堅持以人民為中心，構建“五星爭輝”區域發展新格局，打造宜居宜業宜游“世界客都·長壽梅州”，根據《廣東省人民政府關於提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《廣東省國土資源廳關於印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號）、《廣東省人民政府關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）等的規定，結合本市實際，制定本辦法。

全文

第一章 總則

第一條 

第二條本辦法所稱“三舊”改造，是指符合規定的改造主體對布局散亂、利用粗放、用途不合理、建築危舊的舊城鎮、舊廠房、舊村莊用地上蓋物實施拆除重建、綜合整治、局部改擴建、歷史建築修繕等活動。

第三條實施“三舊”改造應當遵循“政府引導、市場運作、明晰產權、保障權益、統籌規劃、有序推進、節約集約、高效利用、公共優先、尊重歷史、客觀公正”的講匙嬸原則。

第四條縣級以上人民政府對本地區“三舊”工作負總責。市人民政府成立“三舊”改造工作議事協調機構，統籌協調全市“三舊”改造工作，研究提出完善“三舊”改造配套政策及體制機制的工作措施，協調解決“三舊”改造工作中的重大問題，指導督促各地各部門落實“三舊”改造工作任務。

第五條自然資源部門為“三舊”改造主管戶簽采部門，負責統籌推進“三舊”改造工作，辦理農用地轉用、徵收、收回土地等用地手續，負責改造項目的土地確權、登記，組織國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓和協定出讓以及標圖建庫等工作，加強政策解讀和宣傳。

發展改革部門負責“三舊”改造中涉及固定資產投資項目的立項和產業政策的制定；住房城鄉建設部門（城市管理綜合執法部門、人防部門）負責“三舊”改造涉及違法建設治理、市政配套設施建設監督、歷史建築保護利用、房屋拆遷管理、人民防空工程審批等工作。工業和信息化部門負責對製造業企業“畝均效益”進行綜合評價及倒逼促改、引導村級工業園升級改造等工作。財政部囑市項達門負責建立資金統籌機制，制定完善土地出讓收入分配使用、“工改工”項目及公益性項目財政獎補等政策。農業農村部門負責指導農村集體經濟組織做好集體資產管理。文化和旅遊部門負責對“三舊”改造中的不可移動文物做好保護及活化利用工作。生態環境部門負責“三舊”改造項目中環境影響的管理和監督。金融工作部門協調金融機構支持改造項目融資。稅務部門負責落實“三舊”汗槓趨改造稅收優惠政策，加強稅收政策解讀和宣傳，研究解決“三舊”改造稅收實務問題。審計部門按規定做好相關審計監督工作。公安、人力資源和社會保障、交通運輸、衛生健康等部門在各自職責範圍內做好“三舊”改造倒逼促改和實施監管工作。

第堡榜龍試二章 改造範圍與標圖建庫

第六條有下列情形之一的用地及其地上建築物、構築物、附屬設施，可列入“三舊”改造範圍：

（一）不符合安全生產要求的；

（二）不符合環境保護要求的；

（三）建築危舊、居住環境惡劣、不符合消防安全要求，或妨害公共安全、公共運輸、公共衛生及社會治安的；

（四）布局散亂、條件落後、利用粗放、規劃確定改造的存量建設用地；

（五）不符合國家產業政策，或因產業轉型升級需要的；

（六）為實施國土空間規劃、城鄉規劃的；

（七）歷史文化遺存亟須保存維棵凶朵護的；

（八）政策法規規定的其他情形。

經認定為閒置土地的，不得列入“三舊”改造範圍。

第七條 “三舊”改造用地應符合省標圖入庫要求：

（一）在2009年12月31日前已建設使用，地塊上蓋物基底面積占入庫地塊面積比例達30%以上，符合土地利用總體規劃，經第二次全國土地調查（以下簡稱“二調”）和最新土地利用現狀圖認定為建設用地。上蓋物基底面積占入庫地塊面積比例不足30%的，經原土地權利人自願申請，可按照2009年12月31日前上蓋物占地面積和30%比例反算確定可納入標圖建庫的用地面積；

（二）下列特殊情形可視為符合入庫要求：

2009年12月31日前上蓋物占地比例符合建設用地規劃許可、土地供應法律文書等載明的規劃條件、行業用地標準規定的下線，或改造後用於建設公益性項目的，可不受30%比例限制。

屬於生態修復類改造項目，規劃用途為非建設用地的，如能提供相關主管部門出具的項目屬於生態修復類型的證明材料，可按規定納入標圖建庫範圍。

“二調”或最新的土地利用現狀圖認定為非建設用地，但實地在2009年12月31日前已經建設使用且符合上蓋物占地比例要求，同時不涉及復墾且確需改造建設的，在落實建設用地規模後可按規定納入標圖建庫範圍。

第八條“三舊”改造實施標圖建庫動態管理，每季度調整一次。改造地塊的入庫、刪減、調整等工作由縣級自然資源部門負責實施，報市自然資源部門審查同意後納入標圖建庫範圍。對於擬增補入庫的地塊，由市自然資源部門依據相關規定對其是否符合入庫標準進行實質性審查，審查通過後即可開展改造項目的認定、項目實施方案及用地報批等工作。

市自然資源部門應將本行政區域調整完善後的改造地塊數據報省自然資源廳備案端灑。

第九條  符合標圖建庫條件，改造條件成熟、改造需求迫切的地塊，特別是貧困村改造用地，可由縣級自然資源部門將土地徵收報批材料（需經同級人民政府審核同意）、納入標圖建庫申請材料連同相關起草說明（包括項目性質、改造條件及同步辦理土地徵收和標圖建庫手續必要性等），上報市自然資源部門審查，經其同意納入標圖建庫範圍的，方可按程式報市人民政府辦理土地徵收手續。

第三章 規劃與計畫管理

第十條實施“三舊”改造項目應編制“三舊”改造專項規劃、“三舊”改造年度實施計畫、“三舊”改造單元規劃和“三舊”改造項目實施方案。通過編制“三舊”改造專項規劃明確“三舊”改造重點區域和範圍、改造方向、目標、時序、總體規模和改造策略，指導“三舊”改造單元的劃定；通過制訂“三舊”改造年度實施計畫對“三舊”改造工作進行規劃，調控改造的節奏和時序，有序推進實施；通過編制“三舊”改造單元規劃對“三舊”改造單元作出細化規定，明確“三舊”改造單元實施改造的規劃要求；通過組織編制“三舊”改造項目實施方案指導具體項目的改造實施工作，包括用地報批、土地供應、改造模式及後續監管等。

第十一條“三舊”改造專項規劃依據土地利用總體規劃、城市總體規劃編制、控制性詳細規劃編制，與近期建設規劃相銜接，主要包括改造重點區域和範圍、改造方向、目標、功能定位、用地布局、配套設施布局、道路網路構成、公共空間規劃、歷史文化遺存保護、自然生態資源保護、總體實施時序及鼓勵優先改造時序等內容。

“三舊”改造專項規劃是改造實施和管理的基本依據，專項規劃一般為五年，並制定年度實施計畫。“三舊”改造專項規劃由自然資源部門組織編制，報市人民政府批准後抄送省自然資源廳備案。

第十二條 “三舊”改造年度實施計畫應根據市人民政府下達的“三舊”改造任務及“三舊”改造專項規劃的總體要求制訂，主要包括擬改造情況、用地現狀、改造類型、改造用途、實施方式、投資規模、實施時間等。經批准的“三舊”改造年度實施計畫是項目認定和實施的依據。

“三舊”改造年度實施計畫由自然資源部門組織編制，經同級人民政府批准後實施。

第十三條“三舊”改造項目在納入年度實施計畫後，涉及控制性詳細規劃（以下簡稱“控規”）調整或控規未覆蓋的，可由自然資源部門組織編制“三舊”改造單元規劃；不涉及控規調整的，無需編制“三舊”改造單元規劃，改造主體根據控規和相關規劃確定的規劃條件編制項目實施方案。

第十四條涉及控規調整或控規未覆蓋的項目，“三舊”改造應以更新單元為基本單位，一個更新單元內可以包括一種或多種改造類型，也可以包括一個或多個改造項目。更新單元的劃定應當符合“三舊”改造專項規劃，並符合以下標準：

（一）更新單元應是一個完整的功能單元，需與已批控制性詳細規劃劃定的街坊相一致。如需進一步細分的，須以城市道路為邊界並做出說明；

（二）更新單元範圍的用地面積原則上不小於1公頃，可結合綜合整治、局部改擴建、歷史建築修繕進行整體實施；

（三）優先在專項規劃確定的重點改造區域內劃定更新單元；

（四）更新單元範圍內應包含完整的規劃獨立占地的城市公益性用地；

（五）基於鼓勵產業轉型升級、完善公共設施等其他原因，確需劃定更新單元的情況。

第十五條“三舊”改造單元規劃應依據“三舊”改造專項規劃，結合土地利用總體規劃、城市總體規劃和控制性詳細規划進行編制。“三舊”改造單元規劃的編制應符合以下原則：

（一）優先保障城市公共利益項目；

（二）注重保護城市特色資源，延續歷史文化傳承；

（三）充分尊重相關權利人的合法權益，實現各方利益的平衡。

第十六條“三舊”改造單元規劃主要包括以下內容：

（一）更新單元內改造項目的具體範圍、改造目標、改造模式、開發時序和規劃控制指標；

（二）基礎設施、公共服務設施和其他用地的功能、產業方向及其布局；

（三）基於基礎設施及公共服務設施承載力、交通承載力、人居環境承載力、經濟平衡等綜合測算基礎上的容積率論證方案；

（四）公益性設施整體統籌方案、建設容量總體平衡方案；

（五）城市設計指引。

第十七條舊村莊和舊城鎮改造可按照改造總成本加合理利潤與商品房開發計容建築面積市場銷售總額相平衡的原則對項目總成本和計容建築面積進行科學測算，以測算結果作為制定改造單元規劃的依據之一。

第十八條“三舊”改造單元規劃由自然資源部門組織編制後，報同級人民政府審批。

“三舊”改造單元規劃的批准視為已完成控制性詳細規劃的修編和修改，可覆蓋原控制性詳細規劃或作為控制性詳細規劃實施。經批准的單元規劃是出具規划行政許可、實施相關規劃建設管理的依據。

第十九條項目實施方案應依據“三舊”改造專項規劃、“三舊”改造單元規劃和有關技術規範要求進行編制。項目實施方案的主要內容包括項目改造地塊的現狀分析、規劃依據、土地利用現狀情況、土地擬改造情況、改造成本核定及經濟平衡測算、項目發展定位分析、改造地塊城市設計、規劃調整及公益性用地移交方案、開發時序及實施措施等。

項目實施方案由改造主體負責編制，經自然資源部門組織相關部門審核後，報同級人民政府審批。

第四章  改造項目的實施

第一節 舊村莊改造

第二十條舊村莊改造可分為以下三種模式：

（一）政府實施改造。由政府負責對土地開展徵收、拆遷、平整及村民住宅和農村集體經濟組織物業復建安置補償等相關工作，經整理的土地達到“淨化”後納入儲備後實施公開出讓或用於市政公共設施建設，農村集體經濟組織不參與土地出讓收益分成。

（二）自主改造。由農村集體經濟組織或其全資子公司根據批覆的項目實施方案自行拆遷補償安置，並且可申請以協定出讓方式獲得融資地塊開發融資。

（三）合作改造。農村集體經濟組織通過農村集體資產交易平台公開選擇合作主體實施改造。

第二十一條舊村莊改造項目在納入年度實施計畫後，由改造主體委託有測繪資質的機構開展基礎數據調查工作，調查項目範圍內土地、房屋、人口、經濟、產業、文化遺存、公建配套及市政設施等現狀基礎數據，並經自然資源部門審核後公示，公示無異議後作為編制項目實施方案的依據。

第二十二條舊村莊改造項目應按照以下規定徵求改造區域內村民的意見：

（一）申請改造階段。農村集體經濟組織擬定改造意向書（含改造方式及模式）徵求村民意見，經農村集體經濟組織成員大會或戶代表會議應到會人員的三分之二以上表決同意後，可申請改造。

（二）引入合作企業階段。合作企業應通過公共資源交易中心（平台）引入，經農村集體經濟組織成員大會或戶代表會議應到會人員的三分之二以上表決同意後確定。

（三）項目實施方案編制階段。項目實施方案（含拆遷補償安置方案）經農村集體經濟組織成員大會或戶代表會議應到會人員的80%以上（含80%）表決同意，自然資源部門審核通過後報同級人民政府批准。

（四）項目實施階段。項目實施方案審批確定後，由改造主體與權屬人簽訂補償安置協定。對於住宅房屋可分期簽訂補償安置協定，每一期達到90%以上（含90%）權屬人簽約，方可啟動房屋拆除。

第二十三條舊村莊改造的住宅安置補償標準、村集體物業復建安置補償標準參照各縣（市、區）的房屋徵收補償標準，以貨幣補償、產權調換或貨幣補償與產權調換相結合的方式進行補償。

第二節 舊城鎮改造

第二十四條舊城鎮改造可分為以下兩種模式：

（一）政府主導，市、縣人民政府按照簽訂的拆遷補償協定落實補償後，由市、縣自然資源部門組織地塊出讓。

（二）自行改造，包括以下情形：

⒈“三舊”改造項目範圍內單一權利人對其用地實施改造；

⒉“三舊”改造項目範圍內全部權利人通過簽訂搬遷補償協定將房地產權益轉移到單一主體後由其實施改造。

第二十五條舊城鎮改造項目應按照以下規定徵求改造區域內居民的意見，同時符合《物權法》等的相關規定：

（一）第一輪，徵詢改造區域居民意願，同意改造戶數的比例達到90%以上（含90%）的，方可啟動改造，並辦理地塊改造前期手續。

（二）第二輪，在規定時間內簽訂房屋拆遷補償安置協定的戶數達到90%以上（含90%），方可實施拆遷。

“三舊”改造項目分期實施的，每一期簽訂房屋拆遷補償安置協定的戶數達到90%以上（含90%），方可實施拆遷。

第二十六條政府主導的舊城鎮改造項目由縣級人民政府負責組織制訂徵收補償安置方案。舊城鎮改造過程不涉及徵收集體土地但必須對村民的房屋進行拆遷的，參照國有土地上房屋徵收有關政策和標準執行。

第二十七條開展“三舊”改造項目應高度重視歷史文化保護，更多的採用綜合整治、局部擴改建、歷史建築修繕等微改造這種“繡花”功夫，注重文明傳承、文化延續，讓城市留下記憶，讓人們記住鄉愁。對歷史文化街區和優秀歷史建築，應嚴格按照“修舊如舊、建新如新”的原則進行保護性整治更新，參照拆遷管理法律法規，合理動遷、疏解歷史保護建築的居住人口。探索採取出售文化保護建築使用權和產權的方法，引進社會資金建立保護歷史建築的新機制。

第三節 舊廠房改造

第二十八條舊廠房改造可分為以下兩種模式：

（一）政府主導，包括以下情形：

⒈由政府通過徵收、收回等方式對“三舊”改造項目範圍內用地進行整合後納入土地供應計畫，按規定組織地塊供應；

⒉由政府通過徵收、收回等方式對改造項目範圍內用地進行整合，必須通過招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓土地，所得出讓收益可按規定用於補償原土地權利人。

（二）自行改造，包括以下情形：

⒈“三舊”改造項目範圍內單一權利人對其用地實施改造；

⒉“三舊”改造項目範圍內全部權利人通過以房地產作價入股、簽訂搬遷補償協定、聯營、收購歸宗等方式將房地產權益轉移到單一主體後由其實施改造。

第二十九條“工改商”改造項目涉及土地使用權變更的，個人的土地使用權可以轉讓或以房地產作價入股的方式轉移至企業。土地權利人不具備房地產開發企業資質的，可全資註冊成立具有房地產開發資質的企業或與有房地產開發資質的企業聯合改造。

第三十條 對可能產生土壤污染的工業企業遺留場地實施改造時，出讓前應當開展必要的土壤環境調查和風險評估工作，確保土壤環境質量符合後續開發利用要求。對列入建設用地土壤污染風險管控和修復名錄的地塊，不作為住宅、公共管理與公共服務用地。

第四節 改造主體與供地方式

第三十一條 “三舊”改造項目的用地由土地權利人自行改造或與其他市場主體合作改造的，按以下方式確定改造主體：

（一）國有“三舊”用地可以由土地使用權人或其成立的全資子公司、土地使用權人與其他市場主體成立的合作公司約定作為開發建設單位的一方、土地受讓人或承租人作為改造主體。其中公有經濟成分占主導地位的公司、企業與其他市場主體合作實施“三舊”改造的，應當按照國有資產處置程式辦理，並通過公共資源交易中心公開選擇合作主體。

（二）集體“三舊”用地可以由土地所有權人或由其成立的全資子公司、土地所有權人與其他市場主體成立的合作公司約定作為開發建設單位的一方、土地使用權人、受讓人、承租人作為改造主體。

（三）“三舊”改造項目範圍記憶體在多個權利主體的，改造範圍內的所有權利主體通過以房地產作價入股、簽訂搬遷補償協定、聯營、收購歸宗等方式，將房地產的相關權益轉移至單一主體後，由該主體申請實施改造，在完成上蓋物拆除後再註銷原有不動產權證，憑經批覆的項目實施方案及與其他權屬人簽訂的補償協定，由自然資源部門直接與單一改造主體簽訂出讓契約，辦理相關用地手續。

第三十二條 涉及“三舊”改造的供地，屬政府收購儲備後再次供地的，必須以招標、拍賣、掛牌方式出讓，其餘可以協定方式出讓。以協定方式出讓的，必須履行地價評估、集體決策確定出讓底價，並將結果進行公示。

第三十三條農村集體經濟組織自主改造或合作改造的舊村莊改造項目，可直接出讓土地給農村集體經濟組織或由其成立的全資子公司、農村集體經濟組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司、或農村集體經濟組織與公開選擇的合作主體約定作為開發建設單位的一方。

由政府組織改造的舊村莊改造項目，在辦理報批手續前需經農村集體經濟組織表決同意，並明確具體補償安置途徑；在確定開發建設條件的前提下，可由政府將拆遷及擬改造土地的使用權一併通過招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓給改造主體。

改造過程中需要調整上述改造方式的，應經農村集體經濟組織表決同意，並報經原批准機關同意，有關調整情況應當及時在“三舊”改造項目監管系統中備案。

第三十四條涉及將工業用地改變為商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地的自行改造項目，應按照城鄉規劃要求，將不低於該項目用地總面積15%的土地無償移交政府用於城市基礎設施、公共服務設施建設或其他公益性項目建設。

對於改造地塊所在的控制性詳細規劃或單元規劃未提出預留公益性用地要求，或改造地塊面積較小，提供的公益性用地面積不足15%的，不足部分按土地原用途評估，補繳與應移交用地等價的土地補償款後，整宗地扣除實際移交面積後，按照新用途計收土地出讓金；或通過無償移交城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性項目建築面積，根據其占項目總建築面積的比例折抵應移交的用地面積。

對於無償移交達到項目用地面積15%或以上的，土地出讓金按移交後剩餘面積計收，移交部分不收繳土地出讓金。超出15%的土地部分，按土地原用途評估後，可作抵減土地出讓價款。

第三十五條按照本辦法第三十四條的規定無償移交公益性用地的，改造主體應按照以下程式和要求完成移交工作：

（一）改造主體應按照移交要求在“三舊”改造項目實施方案中制定公益性用地移交方案，主要內容包括移交主體、移交土地或建築的面積等。

（二）移交公益性用地的，改造主體應在簽訂土地使用權出讓契約之前完成公益性用地移交工作，並負責對移交範圍內原有建築物、構築物及其附屬設施進行拆除，未按規定移交的，不予辦理供地手續，分期實施的項目應在首期落實移交；移交城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性項目建築面積的，改造主體應在項目竣工驗收後一個月內，向自然資源部門完成移交手續的辦理。

第三十六條自然資源部門在編制或調整控制性詳細規劃時應綜合考慮通過建築容量轉移、容積率獎勵、土地置換等方式，鼓勵用地單位自願將經營性用地調整為公益性用地。

第五章 地價計收

第三十七條舊廠房改造項目按改造後用途不同分類計收地價。

（一）“工改工”類項目（改造後以工業為主導功能的用地），在符合規劃、不改變土地用途、不延長土地使用年限情形下，不計收地價款。

（二）“工改商”類項目（改造後為經營性用地），按照新用途土地市場評估價減去原用途土地市場評估價後差額的40%計收地價款。

第三十八條舊村莊改造項目、舊城鎮改造項目，按照新用途土地市場評估價的20%計收地價款。

第六章 用地審批

第三十九條納入“三舊”改造範圍，符合相關規劃，具有合法用地手續的集體存量建設用地，可由原農村集體經濟組織按規定申請轉為國有建設用地，土地徵收手續由市人民政府根據省政府委託進行審批，項目實施方案報所在的市、縣人民政府審批。

第四十條納入“三舊”改造範圍，符合相關規劃，涉及完善土地徵收手續的，按照用地行為發生時間分類處理：

（一）用地行為發生在1986年12月31日之前的集體建設用地，因改造需要必須徵收為國有建設用地的，項目實施方案報所在市、縣人民政府審批，土地徵收手續由市人民政府根據省政府委託進行審批。

（二）用地行為發生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的，依照1988年修訂的土地管理法的相關規定，落實處理（處罰）後按土地現狀辦理徵收手續，項目實施方案報市人民政府審批，完善土地徵收手續由市人民政府根據省政府委託進行審批。

（三）用地行為發生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的，依照1998年修訂的土地管理法的相關規定，落實處理（處罰）後按土地現狀辦理徵收手續，項目實施方案報市人民政府審批，完善土地徵收手續由市人民政府根據省政府委託進行審批。

農村集體土地完善建設用地手續後保留集體土地性質，或國有土地完善建設用地手續的，按照規定許可權報市人民政府審批，並同步審批項目實施方案。

第四十一條按照本辦法第四十條的規定完善手續的，用地行為發生時的法律和政策沒有要求聽證、辦理社保和安排留用地的，在提供有關歷史用地協定或被征地農村集體同意的前提下，不再舉行聽證、辦理社保和安排留用地。

第四十二條“三舊”改造項目中涉及的國有建設歷史用地存在違法行為的，按照用地行為發生時的法律法規和政策處理（處罰）後完善建設用地手續。

第四十三條“三舊”改造項目涉及難以單獨出具規劃條件、難以獨立開發利用的邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”），單個地塊不超過3畝且累計面積不超過項目主體地塊面積（不含“三地”面積）10%的，可以一併納入改造範圍。

“三舊”改造項目涉及“三地”需辦理農用地轉用或土地徵收手續的，可納入批次用地依法報批，或與主體地塊一併組卷上報，由市人民政府進行審批。

“三舊”改造項目涉及的“三地”面積大於3畝，或累計面積超過項目主體地塊面積（不含“三地”面積）10%，且原則上不超過20%，符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的，可報市人民政府根據個案處理原則進行審批。

第七章 鼓勵措施

第四十四條 鼓勵通過多種方式實施連片改造，對於舊村莊改造項目因用地和規劃條件無法實現盈虧平衡的，可整合本村權屬範圍內符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的其他用地，納入舊村莊一併實施改造，但只能用於復建安置或公益設施建設；對於納入“三舊”改造範圍、位置相鄰的集體建設用地與國有建設用地，可一併打包實施改造，通過公開交易或協定出讓方式確定使用權人。

第四十五條對於連片改造中不符合土地利用總體規劃，原則上單塊面積不超過3畝、累計面積不超過項目主體地塊面積10%的邊角地、夾心地、插花地等零星土地，在不突破城鄉建設用地規模、不減少耕地保有量且不涉及占用永久基本農田的前提下，可按規定程式申請修改土地利用總體規劃。

第四十六條在符合控制性詳細規劃、不改變用地性質的情況下，允許“工改工”項目按照集約用地的原則，集中建設新產業發展所需的生產服務、行政辦公、生活服務等配套設施，其中，研發、租賃住房、公共配套等配套用房建築面積不得超過項目總建築面積的15%，相應配套設施的用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%。

第四十七條“三舊”改造項目在符合城鄉規劃的前提下，可以“連片項目混合開發”的形式進行，即通過混合開發將單一生產功能的連片項目改造為融合住宅、商服、辦公、科研、生產等功能齊備的綜合性項目。

“連片項目混合開發”的土地用途以產業用地為主，原則上項目總用地面積不少於100畝，住宅、類住宅（公寓）用途計容建築面積之和不得超過項目總計容建築面積的35%。

第四十八條 連片改造示範區建設規模原則上不應低於100畝；對示範區在調整土規、完善歷史用地手續、落實城鄉用地建設規模和指標等方面予以優先安排。

第四十九條對整體連片的舊城區改造項目且連片改造面積不少於100畝並提供公益性設施或城市公共空間、保障性住房、歷史文物保護的“三舊”改造項目，可在原批准控制性詳細規劃容積率的基礎上增加10%的容積率獎勵。

第五十條在符合規劃、權屬清晰、雙方自願的前提下，允許“三舊”改造項目用地之間或“三舊”用地與相鄰的其他存量建設用地進行空間位置和權屬互換。

第五十一條符合條件的舊城鎮、舊村莊改造的復建安置房項目，依據棚戶區改造政策，按照復建安置“建一免一”的原則，減免城市基礎設施配套費，並可在本市許可權範圍內依法減免其他行政事業性收費和政府性基金。

舊城鎮改造項目納入棚戶區改造範圍的，可同步享受棚戶區改造優惠政策。申請享受棚戶區改造優惠政策的，按規定程式報批。

第五十二條經項目所在地縣級以上人民政府確認，同一項目原多個權利主體通過權益轉移形成單一主體承擔拆遷改造工作的，屬於政府徵收（收回）房產、土地並出讓的行為，按相關稅收政策辦理。

第八章 監督管理

第五十三條“三舊”改造項目的信息應按照以下要求進行公開：

（一）編制“三舊”改造專項規劃、單元規劃和年度實施計畫應當公開徵求意見，保障土地權利人的知情權和參與權。

（二）自然資源部門應將轄區內已入庫地塊的圖斑編號、用地面積、坐落位置等信息納入政府信息主動公開範圍，在入口網站上予以公開，接受公眾查詢和社會監督。

（三）經批准的項目實施方案，應當按規定發布公告。其中，涉及土地徵收的，政府應當在批覆檔案作出之日起10個工作日內發布公告，公告應當載明批准機關、批准文號、批准時間、批准內容、公告的有效期限以及行政複議、行政訴訟等權利事項。

（四）對“三舊”改造涉及的政府收購土地使用權、使用土地出讓收入對原土地權利人進行補償、協定出讓補繳地價等重大事項，須經市、縣級人民政府集體決策，並將決策結果在政府入口網站上公示。以招標拍賣掛牌方式出讓“三舊”改造涉及的土地使用權的，應通過公共資源交易中心實行網上交易，交易結果按規定向社會公布，接受公眾監督。

第五十四條縣級以上人民政府可通過建立綜合評價體系，包括畝均產值、單位能耗、單位排污、勞動生產率等指標等，對改造項目的用地效率進行分等定級，並在用能、用電、用水、排污權等方面實行差別化配置，倒逼低效用地主體主動實施改造或退出用地。

第五十五條 改造主體應按照政府批准的“三舊”改造項目實施方案進行改造。未在批准期限內改造的，批覆檔案自動失效。

第五十六條除政府組織實施的項目外，“三舊”改造項目應當在項目實施方案正式獲批之日起的三個月內，由自然資源部門與改造主體簽訂監管協定，市、縣（市、區）人民政府是“三舊”改造項目實施監管的責任主體。監管協定重點對改造項目按照經批准的項目實施方案及相關規劃要求實施改造，無償移交公益性用地，履行改造範圍內配套建設義務，落實對改造範圍內原土地權利人的補償安置義務，實現改造項目的綜合效益等方面進行監管。各級自然資源部門應加強巡查監管，確保協定落實到位。

第五十七條舊城鎮、舊村莊項目的改造主體在簽訂土地使用權出讓契約前，設立銀行監管賬戶或提供銀行保函，由改造主體、縣（市、區）自然資源部門和開戶銀行三方共同監管，確保專款專用。

對未按照項目實施方案和供地文書確定的開竣工時間、土地用途、開發強度等實施改造的取消“三舊”改造相關優惠政策，並按《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）等規定實施處罰；對拆除重建或者新建部分構成閒置土地的，按照《閒置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）處理；對以“三舊”改造為名騙取完善歷史用地手續的，一經查實，嚴肅依法處理。

第五十八條“三舊”改造項目實施中發生糾紛的，按照以下方式解決：

（一）因實施改造對改造範圍內農村集體土地及國有土地及其上蓋物業的受讓人、承租人、抵押權人的正當權益造成影響的，依照其與農村集體經濟組織或國有土地及其上蓋物業的所有權人簽訂的出讓、出租、抵押契約的約定進行補償，對補償標準存在爭議的，由契約約定雙方自行協商或採取民事訴訟途徑解決。

（二）農村集體經濟組織少數成員拒不履行經農村集體經濟組織表決通過並經市、縣人民政府批准的項目實施方案（含搬遷補償安置內容），按照以下情形分類處理：

⒈改造過程涉及徵收集體土地，利害關係人對補償標準有異議的，依據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條規定向批准徵收土地的人民政府申請裁決。對於違反土地管理法律、法規規定阻撓徵收土地的，按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條規定，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執行。

⒉改造過程不涉及徵收集體土地但必須對村民的房屋進行拆遷的，縣級以上地方人民政府參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第三章補償相關規定執行。

人民法院裁定準予執行的，可由提出申請的市、縣人民政府負責執行。

第五十九條市人民政府對各縣（市、區）“三舊”改造年度實行情況動態監督，重點監督年度改造任務完成情況及改造項目實施監管等工作。各縣（市、區）“三舊”改造完成情況將作為土地利用年度計畫管理及實施獎懲的重要依據。“三舊”改造工作進度由市自然資源部門定期通報督辦。

第九章 附則

第六十條本辦法自2020年6月1日起施行，有效期5年。《梅州市人民政府關於推進“三舊”改造促進節約集約用地的實施意見》（梅市府〔2010〕25號）、《關於印發梅州市“三舊”改造實施細則的通知》（梅市府辦〔2010〕70號）同時廢止。

印發的通知

梅州市人民政府關於印發梅州市“三舊”改造實施辦法的通知

各縣（市、區）人民政府（管委會），市府直屬和中央、省屬駐梅各單位：

現將《梅州市“三舊”改造實施辦法》印發給你們，請認真貫徹執行，工作過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

梅州市人民政府

2020年5月6日

政策解讀

一、政策背景

為規範我市舊城鎮、舊廠房、舊村莊（下稱“三舊”）改造工作，完善城市功能，改善人居環境，最佳化產業結構，統籌城鄉發展，提高土地利用效率，保護歷史文化遺產，保障社會公共利益，堅持以人民為中心，構建“五星爭輝”區域發展新格局，打造宜居宜業宜游“世界客都·長壽梅州”，根據《廣東省人民政府關於提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《廣東省國土資源廳關於印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號）、《廣東省人民政府關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）等的規定，結合本市實際，制定本辦法。

二、檔案的主要內容

本辦法主要內容包括八點：

一是健全體制，成立“三舊”改造工作議事協調機構，確定主管部門，明確職責分工；

二是規範“三舊”改造標圖建庫標準、要求；

三是明確“三舊”改造項目的規劃與計畫管理；

四是明確“三舊”改造項目的改造模式，規範和細化改造流程，公益性用地移交比例與程式；

五是根據項目類型，制定差異化的地價計收與補償標準；

六是規範用地審批；

七是制定了多樣化的連片改造支持措施和產業扶持措施；

八是健全監督管理機制。

（一）健全體制，成立“三舊”改造工作議事協調機構，確定主管部門，明確職責分工

“三舊”改造項目涉及的內容具有複雜性和系統性，需要多個部門協同推進“三舊”改造工作。本辦法明確市、縣（市、區）“三舊”改造的管理架構，市、縣（市、區）人民政府成立“三舊”改造工作議事協調機構，統籌、協調“三舊”改造工作，自然資源管理機構為“三舊”改造主管部門，負責“三舊”改造的具體工作。

（二）規範“三舊”改造標圖建庫標準、要求

明確了“三舊”改造項目是否符合納入標圖建庫標準，“三舊”改造標圖建庫動態管理，規範審批程式等。

（三）明確“三舊”改造項目的規劃與計畫管理

“三舊”改造項目涉及的工作周期較長、相關利益主體較多、影響覆蓋面較廣，需要制定系統的規劃與計畫管理機制才能科學的指導項目的開展。本辦法明確了實施“三舊”改造項目應編制“三舊”改造專項規劃、“三舊”改造年度實施計畫、“三舊”改造單元規劃和“三舊”改造項目實施方案，以專項規划進行規劃統籌、以年度實施計畫進行計畫管理、以單元規劃明確規劃要求、以項目實施方案指導項目的開展。

（四）明確“三舊”改造項目的改造模式，規範和細化改造流程，公益性用地移交比例與程式

“三舊”改造分為舊村莊改造、舊城鎮改造、舊廠房改造。

1、舊村莊改造。舊村莊改造分為政府實施改造、自主改造和合作改造三種改造模式。為了充分保障改造範圍內村民的合法權益，本辦法規定需在申請改造階段和引入合作企業階段需經農村集體經濟組織成員大會或戶代表會議應到會全體成員的2/3以上表決同意，在編制項目實施方案階段需經農村集體經濟組織成員大會或戶代表會議應到會全體成員的80%以上（含80%）表決同意，在項目實施階段需經90%以上（含90%）權屬人簽訂補償安置協定後方可啟動拆除工作。舊村莊改造的住宅安置補償、村集體物業復建安置補償標準參照各縣（市、區）的房屋徵收補償標準，以貨幣補償、產權調換或貨幣補償與產權調換相結合的方式進行補償。

2、舊城鎮改造。舊城鎮改造分為政府主導和自行改造兩種模式。為了充分保障改造範圍內居民的合法權益，本辦法規定在徵詢改造範圍內居民意願環節及對拆遷補償安置方案的意見時，需達到90%（含90%）以上戶數同意。政府主導模式下的舊城鎮改造，徵收補償安置政策和標準按照國有土地上房屋徵收的有關政策和標準執行。

3、舊廠房改造。舊廠房改造分為政府主導和自行改造兩種模式。由政府徵收、收回等方式對改造項目範圍進行整合，通過公開招標、拍賣、掛牌等方式出讓。自行改造可以單一權利人進行實施改造也可以通過房地產作價入股、簽訂搬遷補償協定、聯營、收購歸宗等方式將房地產權益轉移到單一主體實施改造。同時，按照環境保護及資源的可持續利用的要求，對可能產生土壤污染的工業企業遺留場地實施改造時，土地出讓前應開展必要的土壤環境調查和風險評估工作。

4、公益性地移交比例與程式。本辦法明確規定涉及工改經營性用途的自行改造項目，需將不低於該項目用地總面積15%的土地無償移交政府。因控規或單元規劃未提出預留公益性用地要求，或地塊面積較小，移交的公益性用地面積不足15%的，不足部分可按土地原用途評估後補繳土地補償款；或通過移交公益性項目的建築面積，折抵應移交的用地面積。超出15%的可以按土地原用途評估抵減土地出讓價款。

本辦法明確規定需移交的公益性用地需在簽訂土地使用權出讓契約前完成移交，並由改造主體負責對原有建築物、構築物等完成拆除工作；對於移交城市基礎設施等公益性項目建築面積的，改造主體需在項目竣工驗收後一個月內，向自然資源部門完成移交手續。

（五）根據項目類型，制定差異化的地價計收與補償標準

“工改工”改造項目在符合規劃、不改變土地用途、不延長土地使用年限的情形下，不計收地價款。

“工改商”類項目（改造後為經營性用地），按照新用途土地市場評估價減去原用途土地市場評估價後差額的40%計收地價款。

舊村莊、舊城鎮改造按照新用途土地市場評估價格的20%計收地價款。

（六）規範用地審批

明確了“三舊”改造項目集體土地轉為國有建設用地的審批程式，明確了“三舊”改造項目中涉及歷史用地完善手續的分類處理。

（七）制定了多樣化的連片支持措施和產業扶持措施

為鼓勵我市利用“三舊”改造政策積極發展產業，針對連片改造項目，本辦法制定了多種優惠措施，包括允許原屬於同一國有土地使用權宗地整體入庫和“三地”修改土地利用總體規劃、鼓勵連片項目混合開發和建設連片改造示範區等。支持“工改工”項目建設不超過總建築面積15%的配套用房。對於舊城鎮、舊村莊改造的復建安置房項目，可依據棚戶區改造政策，按照復建安置“建一免一”的原則，減免城市基礎設施配套費，並可在本市許可權範圍內依法減免其他行政事業性收費和政府性基金。

（八）健全監督管理機制

為保障“三舊”改造項目實施的公平性、公開性，明確了相關公開方式接受公眾查詢和社會監督，明確了對已批准項目的監管方式保障項目的順利推進，杜絕閒置現象。“三舊”改造項目實施中發生糾紛時可以予司法程式維護合法權益。

（四）布局散亂、條件落後、利用粗放、規劃確定改造的存量建設用地；

（五）不符合國家產業政策，或因產業轉型升級需要的；

（六）為實施國土空間規劃、城鄉規劃的；

（七）歷史文化遺存亟須保存維護的；

（八）政策法規規定的其他情形。

經認定為閒置土地的，不得列入“三舊”改造範圍。

第七條 “三舊”改造用地應符合省標圖入庫要求：

（一）在2009年12月31日前已建設使用，地塊上蓋物基底面積占入庫地塊面積比例達30%以上，符合土地利用總體規劃，經第二次全國土地調查（以下簡稱“二調”）和最新土地利用現狀圖認定為建設用地。上蓋物基底面積占入庫地塊面積比例不足30%的，經原土地權利人自願申請，可按照2009年12月31日前上蓋物占地面積和30%比例反算確定可納入標圖建庫的用地面積；

（二）下列特殊情形可視為符合入庫要求：

2009年12月31日前上蓋物占地比例符合建設用地規劃許可、土地供應法律文書等載明的規劃條件、行業用地標準規定的下線，或改造後用於建設公益性項目的，可不受30%比例限制。

屬於生態修復類改造項目，規劃用途為非建設用地的，如能提供相關主管部門出具的項目屬於生態修復類型的證明材料，可按規定納入標圖建庫範圍。

“二調”或最新的土地利用現狀圖認定為非建設用地，但實地在2009年12月31日前已經建設使用且符合上蓋物占地比例要求，同時不涉及復墾且確需改造建設的，在落實建設用地規模後可按規定納入標圖建庫範圍。

第八條“三舊”改造實施標圖建庫動態管理，每季度調整一次。改造地塊的入庫、刪減、調整等工作由縣級自然資源部門負責實施，報市自然資源部門審查同意後納入標圖建庫範圍。對於擬增補入庫的地塊，由市自然資源部門依據相關規定對其是否符合入庫標準進行實質性審查，審查通過後即可開展改造項目的認定、項目實施方案及用地報批等工作。

市自然資源部門應將本行政區域調整完善後的改造地塊數據報省自然資源廳備案。

第九條  符合標圖建庫條件，改造條件成熟、改造需求迫切的地塊，特別是貧困村改造用地，可由縣級自然資源部門將土地徵收報批材料（需經同級人民政府審核同意）、納入標圖建庫申請材料連同相關起草說明（包括項目性質、改造條件及同步辦理土地徵收和標圖建庫手續必要性等），上報市自然資源部門審查，經其同意納入標圖建庫範圍的，方可按程式報市人民政府辦理土地徵收手續。

第三章 規劃與計畫管理

第十條實施“三舊”改造項目應編制“三舊”改造專項規劃、“三舊”改造年度實施計畫、“三舊”改造單元規劃和“三舊”改造項目實施方案。通過編制“三舊”改造專項規劃明確“三舊”改造重點區域和範圍、改造方向、目標、時序、總體規模和改造策略，指導“三舊”改造單元的劃定；通過制訂“三舊”改造年度實施計畫對“三舊”改造工作進行規劃，調控改造的節奏和時序，有序推進實施；通過編制“三舊”改造單元規劃對“三舊”改造單元作出細化規定，明確“三舊”改造單元實施改造的規劃要求；通過組織編制“三舊”改造項目實施方案指導具體項目的改造實施工作，包括用地報批、土地供應、改造模式及後續監管等。

第十一條“三舊”改造專項規劃依據土地利用總體規劃、城市總體規劃編制、控制性詳細規劃編制，與近期建設規劃相銜接，主要包括改造重點區域和範圍、改造方向、目標、功能定位、用地布局、配套設施布局、道路網路構成、公共空間規劃、歷史文化遺存保護、自然生態資源保護、總體實施時序及鼓勵優先改造時序等內容。

“三舊”改造專項規劃是改造實施和管理的基本依據，專項規劃一般為五年，並制定年度實施計畫。“三舊”改造專項規劃由自然資源部門組織編制，報市人民政府批准後抄送省自然資源廳備案。

第十二條 “三舊”改造年度實施計畫應根據市人民政府下達的“三舊”改造任務及“三舊”改造專項規劃的總體要求制訂，主要包括擬改造情況、用地現狀、改造類型、改造用途、實施方式、投資規模、實施時間等。經批准的“三舊”改造年度實施計畫是項目認定和實施的依據。

“三舊”改造年度實施計畫由自然資源部門組織編制，經同級人民政府批准後實施。

第十三條“三舊”改造項目在納入年度實施計畫後，涉及控制性詳細規劃（以下簡稱“控規”）調整或控規未覆蓋的，可由自然資源部門組織編制“三舊”改造單元規劃；不涉及控規調整的，無需編制“三舊”改造單元規劃，改造主體根據控規和相關規劃確定的規劃條件編制項目實施方案。

第十四條涉及控規調整或控規未覆蓋的項目，“三舊”改造應以更新單元為基本單位，一個更新單元內可以包括一種或多種改造類型，也可以包括一個或多個改造項目。更新單元的劃定應當符合“三舊”改造專項規劃，並符合以下標準：

（一）更新單元應是一個完整的功能單元，需與已批控制性詳細規劃劃定的街坊相一致。如需進一步細分的，須以城市道路為邊界並做出說明；

（二）更新單元範圍的用地面積原則上不小於1公頃，可結合綜合整治、局部改擴建、歷史建築修繕進行整體實施；

（三）優先在專項規劃確定的重點改造區域內劃定更新單元；

（四）更新單元範圍內應包含完整的規劃獨立占地的城市公益性用地；

（五）基於鼓勵產業轉型升級、完善公共設施等其他原因，確需劃定更新單元的情況。

第十五條“三舊”改造單元規劃應依據“三舊”改造專項規劃，結合土地利用總體規劃、城市總體規劃和控制性詳細規划進行編制。“三舊”改造單元規劃的編制應符合以下原則：

（一）優先保障城市公共利益項目；

（二）注重保護城市特色資源，延續歷史文化傳承；

（三）充分尊重相關權利人的合法權益，實現各方利益的平衡。

第十六條“三舊”改造單元規劃主要包括以下內容：

（一）更新單元內改造項目的具體範圍、改造目標、改造模式、開發時序和規劃控制指標；

（二）基礎設施、公共服務設施和其他用地的功能、產業方向及其布局；

（三）基於基礎設施及公共服務設施承載力、交通承載力、人居環境承載力、經濟平衡等綜合測算基礎上的容積率論證方案；

（四）公益性設施整體統籌方案、建設容量總體平衡方案；

（五）城市設計指引。

第十七條舊村莊和舊城鎮改造可按照改造總成本加合理利潤與商品房開發計容建築面積市場銷售總額相平衡的原則對項目總成本和計容建築面積進行科學測算，以測算結果作為制定改造單元規劃的依據之一。

第十八條“三舊”改造單元規劃由自然資源部門組織編制後，報同級人民政府審批。

“三舊”改造單元規劃的批准視為已完成控制性詳細規劃的修編和修改，可覆蓋原控制性詳細規劃或作為控制性詳細規劃實施。經批准的單元規劃是出具規划行政許可、實施相關規劃建設管理的依據。

第十九條項目實施方案應依據“三舊”改造專項規劃、“三舊”改造單元規劃和有關技術規範要求進行編制。項目實施方案的主要內容包括項目改造地塊的現狀分析、規劃依據、土地利用現狀情況、土地擬改造情況、改造成本核定及經濟平衡測算、項目發展定位分析、改造地塊城市設計、規劃調整及公益性用地移交方案、開發時序及實施措施等。

項目實施方案由改造主體負責編制，經自然資源部門組織相關部門審核後，報同級人民政府審批。

第四章  改造項目的實施

第一節 舊村莊改造

第二十條舊村莊改造可分為以下三種模式：

（一）政府實施改造。由政府負責對土地開展徵收、拆遷、平整及村民住宅和農村集體經濟組織物業復建安置補償等相關工作，經整理的土地達到“淨化”後納入儲備後實施公開出讓或用於市政公共設施建設，農村集體經濟組織不參與土地出讓收益分成。

（二）自主改造。由農村集體經濟組織或其全資子公司根據批覆的項目實施方案自行拆遷補償安置，並且可申請以協定出讓方式獲得融資地塊開發融資。

（三）合作改造。農村集體經濟組織通過農村集體資產交易平台公開選擇合作主體實施改造。

第二十一條舊村莊改造項目在納入年度實施計畫後，由改造主體委託有測繪資質的機構開展基礎數據調查工作，調查項目範圍內土地、房屋、人口、經濟、產業、文化遺存、公建配套及市政設施等現狀基礎數據，並經自然資源部門審核後公示，公示無異議後作為編制項目實施方案的依據。

第二十二條舊村莊改造項目應按照以下規定徵求改造區域內村民的意見：

（一）申請改造階段。農村集體經濟組織擬定改造意向書（含改造方式及模式）徵求村民意見，經農村集體經濟組織成員大會或戶代表會議應到會人員的三分之二以上表決同意後，可申請改造。

（二）引入合作企業階段。合作企業應通過公共資源交易中心（平台）引入，經農村集體經濟組織成員大會或戶代表會議應到會人員的三分之二以上表決同意後確定。

（三）項目實施方案編制階段。項目實施方案（含拆遷補償安置方案）經農村集體經濟組織成員大會或戶代表會議應到會人員的80%以上（含80%）表決同意，自然資源部門審核通過後報同級人民政府批准。

（四）項目實施階段。項目實施方案審批確定後，由改造主體與權屬人簽訂補償安置協定。對於住宅房屋可分期簽訂補償安置協定，每一期達到90%以上（含90%）權屬人簽約，方可啟動房屋拆除。

第二十三條舊村莊改造的住宅安置補償標準、村集體物業復建安置補償標準參照各縣（市、區）的房屋徵收補償標準，以貨幣補償、產權調換或貨幣補償與產權調換相結合的方式進行補償。

第二節 舊城鎮改造

第二十四條舊城鎮改造可分為以下兩種模式：

（一）政府主導，市、縣人民政府按照簽訂的拆遷補償協定落實補償後，由市、縣自然資源部門組織地塊出讓。

（二）自行改造，包括以下情形：

⒈“三舊”改造項目範圍內單一權利人對其用地實施改造；

⒉“三舊”改造項目範圍內全部權利人通過簽訂搬遷補償協定將房地產權益轉移到單一主體後由其實施改造。

第二十五條舊城鎮改造項目應按照以下規定徵求改造區域內居民的意見，同時符合《物權法》等的相關規定：

（一）第一輪，徵詢改造區域居民意願，同意改造戶數的比例達到90%以上（含90%）的，方可啟動改造，並辦理地塊改造前期手續。

（二）第二輪，在規定時間內簽訂房屋拆遷補償安置協定的戶數達到90%以上（含90%），方可實施拆遷。

“三舊”改造項目分期實施的，每一期簽訂房屋拆遷補償安置協定的戶數達到90%以上（含90%），方可實施拆遷。

第二十六條政府主導的舊城鎮改造項目由縣級人民政府負責組織制訂徵收補償安置方案。舊城鎮改造過程不涉及徵收集體土地但必須對村民的房屋進行拆遷的，參照國有土地上房屋徵收有關政策和標準執行。

第二十七條開展“三舊”改造項目應高度重視歷史文化保護，更多的採用綜合整治、局部擴改建、歷史建築修繕等微改造這種“繡花”功夫，注重文明傳承、文化延續，讓城市留下記憶，讓人們記住鄉愁。對歷史文化街區和優秀歷史建築，應嚴格按照“修舊如舊、建新如新”的原則進行保護性整治更新，參照拆遷管理法律法規，合理動遷、疏解歷史保護建築的居住人口。探索採取出售文化保護建築使用權和產權的方法，引進社會資金建立保護歷史建築的新機制。

第三節 舊廠房改造

第二十八條舊廠房改造可分為以下兩種模式：

（一）政府主導，包括以下情形：

⒈由政府通過徵收、收回等方式對“三舊”改造項目範圍內用地進行整合後納入土地供應計畫，按規定組織地塊供應；

⒉由政府通過徵收、收回等方式對改造項目範圍內用地進行整合，必須通過招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓土地，所得出讓收益可按規定用於補償原土地權利人。

（二）自行改造，包括以下情形：

⒈“三舊”改造項目範圍內單一權利人對其用地實施改造；

⒉“三舊”改造項目範圍內全部權利人通過以房地產作價入股、簽訂搬遷補償協定、聯營、收購歸宗等方式將房地產權益轉移到單一主體後由其實施改造。

第二十九條“工改商”改造項目涉及土地使用權變更的，個人的土地使用權可以轉讓或以房地產作價入股的方式轉移至企業。土地權利人不具備房地產開發企業資質的，可全資註冊成立具有房地產開發資質的企業或與有房地產開發資質的企業聯合改造。

第三十條 對可能產生土壤污染的工業企業遺留場地實施改造時，出讓前應當開展必要的土壤環境調查和風險評估工作，確保土壤環境質量符合後續開發利用要求。對列入建設用地土壤污染風險管控和修復名錄的地塊，不作為住宅、公共管理與公共服務用地。

第四節 改造主體與供地方式

第三十一條 “三舊”改造項目的用地由土地權利人自行改造或與其他市場主體合作改造的，按以下方式確定改造主體：

（一）國有“三舊”用地可以由土地使用權人或其成立的全資子公司、土地使用權人與其他市場主體成立的合作公司約定作為開發建設單位的一方、土地受讓人或承租人作為改造主體。其中公有經濟成分占主導地位的公司、企業與其他市場主體合作實施“三舊”改造的，應當按照國有資產處置程式辦理，並通過公共資源交易中心公開選擇合作主體。

（二）集體“三舊”用地可以由土地所有權人或由其成立的全資子公司、土地所有權人與其他市場主體成立的合作公司約定作為開發建設單位的一方、土地使用權人、受讓人、承租人作為改造主體。

（三）“三舊”改造項目範圍記憶體在多個權利主體的，改造範圍內的所有權利主體通過以房地產作價入股、簽訂搬遷補償協定、聯營、收購歸宗等方式，將房地產的相關權益轉移至單一主體後，由該主體申請實施改造，在完成上蓋物拆除後再註銷原有不動產權證，憑經批覆的項目實施方案及與其他權屬人簽訂的補償協定，由自然資源部門直接與單一改造主體簽訂出讓契約，辦理相關用地手續。

第三十二條 涉及“三舊”改造的供地，屬政府收購儲備後再次供地的，必須以招標、拍賣、掛牌方式出讓，其餘可以協定方式出讓。以協定方式出讓的，必須履行地價評估、集體決策確定出讓底價，並將結果進行公示。

第三十三條農村集體經濟組織自主改造或合作改造的舊村莊改造項目，可直接出讓土地給農村集體經濟組織或由其成立的全資子公司、農村集體經濟組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司、或農村集體經濟組織與公開選擇的合作主體約定作為開發建設單位的一方。

由政府組織改造的舊村莊改造項目，在辦理報批手續前需經農村集體經濟組織表決同意，並明確具體補償安置途徑；在確定開發建設條件的前提下，可由政府將拆遷及擬改造土地的使用權一併通過招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓給改造主體。

改造過程中需要調整上述改造方式的，應經農村集體經濟組織表決同意，並報經原批准機關同意，有關調整情況應當及時在“三舊”改造項目監管系統中備案。

第三十四條涉及將工業用地改變為商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地的自行改造項目，應按照城鄉規劃要求，將不低於該項目用地總面積15%的土地無償移交政府用於城市基礎設施、公共服務設施建設或其他公益性項目建設。

對於改造地塊所在的控制性詳細規劃或單元規劃未提出預留公益性用地要求，或改造地塊面積較小，提供的公益性用地面積不足15%的，不足部分按土地原用途評估，補繳與應移交用地等價的土地補償款後，整宗地扣除實際移交面積後，按照新用途計收土地出讓金；或通過無償移交城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性項目建築面積，根據其占項目總建築面積的比例折抵應移交的用地面積。

對於無償移交達到項目用地面積15%或以上的，土地出讓金按移交後剩餘面積計收，移交部分不收繳土地出讓金。超出15%的土地部分，按土地原用途評估後，可作抵減土地出讓價款。

第三十五條按照本辦法第三十四條的規定無償移交公益性用地的，改造主體應按照以下程式和要求完成移交工作：

（一）改造主體應按照移交要求在“三舊”改造項目實施方案中制定公益性用地移交方案，主要內容包括移交主體、移交土地或建築的面積等。

（二）移交公益性用地的，改造主體應在簽訂土地使用權出讓契約之前完成公益性用地移交工作，並負責對移交範圍內原有建築物、構築物及其附屬設施進行拆除，未按規定移交的，不予辦理供地手續，分期實施的項目應在首期落實移交；移交城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性項目建築面積的，改造主體應在項目竣工驗收後一個月內，向自然資源部門完成移交手續的辦理。

第三十六條自然資源部門在編制或調整控制性詳細規劃時應綜合考慮通過建築容量轉移、容積率獎勵、土地置換等方式，鼓勵用地單位自願將經營性用地調整為公益性用地。

第五章 地價計收

第三十七條舊廠房改造項目按改造後用途不同分類計收地價。

（一）“工改工”類項目（改造後以工業為主導功能的用地），在符合規劃、不改變土地用途、不延長土地使用年限情形下，不計收地價款。

（二）“工改商”類項目（改造後為經營性用地），按照新用途土地市場評估價減去原用途土地市場評估價後差額的40%計收地價款。

第三十八條舊村莊改造項目、舊城鎮改造項目，按照新用途土地市場評估價的20%計收地價款。

第六章 用地審批

第三十九條納入“三舊”改造範圍，符合相關規劃，具有合法用地手續的集體存量建設用地，可由原農村集體經濟組織按規定申請轉為國有建設用地，土地徵收手續由市人民政府根據省政府委託進行審批，項目實施方案報所在的市、縣人民政府審批。

第四十條納入“三舊”改造範圍，符合相關規劃，涉及完善土地徵收手續的，按照用地行為發生時間分類處理：

（一）用地行為發生在1986年12月31日之前的集體建設用地，因改造需要必須徵收為國有建設用地的，項目實施方案報所在市、縣人民政府審批，土地徵收手續由市人民政府根據省政府委託進行審批。

（二）用地行為發生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的，依照1988年修訂的土地管理法的相關規定，落實處理（處罰）後按土地現狀辦理徵收手續，項目實施方案報市人民政府審批，完善土地徵收手續由市人民政府根據省政府委託進行審批。

（三）用地行為發生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的，依照1998年修訂的土地管理法的相關規定，落實處理（處罰）後按土地現狀辦理徵收手續，項目實施方案報市人民政府審批，完善土地徵收手續由市人民政府根據省政府委託進行審批。

農村集體土地完善建設用地手續後保留集體土地性質，或國有土地完善建設用地手續的，按照規定許可權報市人民政府審批，並同步審批項目實施方案。

第四十一條按照本辦法第四十條的規定完善手續的，用地行為發生時的法律和政策沒有要求聽證、辦理社保和安排留用地的，在提供有關歷史用地協定或被征地農村集體同意的前提下，不再舉行聽證、辦理社保和安排留用地。

第四十二條“三舊”改造項目中涉及的國有建設歷史用地存在違法行為的，按照用地行為發生時的法律法規和政策處理（處罰）後完善建設用地手續。

第四十三條“三舊”改造項目涉及難以單獨出具規劃條件、難以獨立開發利用的邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”），單個地塊不超過3畝且累計面積不超過項目主體地塊面積（不含“三地”面積）10%的，可以一併納入改造範圍。

“三舊”改造項目涉及“三地”需辦理農用地轉用或土地徵收手續的，可納入批次用地依法報批，或與主體地塊一併組卷上報，由市人民政府進行審批。

“三舊”改造項目涉及的“三地”面積大於3畝，或累計面積超過項目主體地塊面積（不含“三地”面積）10%，且原則上不超過20%，符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的，可報市人民政府根據個案處理原則進行審批。

第七章 鼓勵措施

第四十四條 鼓勵通過多種方式實施連片改造，對於舊村莊改造項目因用地和規劃條件無法實現盈虧平衡的，可整合本村權屬範圍內符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的其他用地，納入舊村莊一併實施改造，但只能用於復建安置或公益設施建設；對於納入“三舊”改造範圍、位置相鄰的集體建設用地與國有建設用地，可一併打包實施改造，通過公開交易或協定出讓方式確定使用權人。

第四十五條對於連片改造中不符合土地利用總體規劃，原則上單塊面積不超過3畝、累計面積不超過項目主體地塊面積10%的邊角地、夾心地、插花地等零星土地，在不突破城鄉建設用地規模、不減少耕地保有量且不涉及占用永久基本農田的前提下，可按規定程式申請修改土地利用總體規劃。

第四十六條在符合控制性詳細規劃、不改變用地性質的情況下，允許“工改工”項目按照集約用地的原則，集中建設新產業發展所需的生產服務、行政辦公、生活服務等配套設施，其中，研發、租賃住房、公共配套等配套用房建築面積不得超過項目總建築面積的15%，相應配套設施的用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%。

第四十七條“三舊”改造項目在符合城鄉規劃的前提下，可以“連片項目混合開發”的形式進行，即通過混合開發將單一生產功能的連片項目改造為融合住宅、商服、辦公、科研、生產等功能齊備的綜合性項目。

“連片項目混合開發”的土地用途以產業用地為主，原則上項目總用地面積不少於100畝，住宅、類住宅（公寓）用途計容建築面積之和不得超過項目總計容建築面積的35%。

第四十八條 連片改造示範區建設規模原則上不應低於100畝；對示範區在調整土規、完善歷史用地手續、落實城鄉用地建設規模和指標等方面予以優先安排。

第四十九條對整體連片的舊城區改造項目且連片改造面積不少於100畝並提供公益性設施或城市公共空間、保障性住房、歷史文物保護的“三舊”改造項目，可在原批准控制性詳細規劃容積率的基礎上增加10%的容積率獎勵。

第五十條在符合規劃、權屬清晰、雙方自願的前提下，允許“三舊”改造項目用地之間或“三舊”用地與相鄰的其他存量建設用地進行空間位置和權屬互換。

第五十一條符合條件的舊城鎮、舊村莊改造的復建安置房項目，依據棚戶區改造政策，按照復建安置“建一免一”的原則，減免城市基礎設施配套費，並可在本市許可權範圍內依法減免其他行政事業性收費和政府性基金。

舊城鎮改造項目納入棚戶區改造範圍的，可同步享受棚戶區改造優惠政策。申請享受棚戶區改造優惠政策的，按規定程式報批。

第五十二條經項目所在地縣級以上人民政府確認，同一項目原多個權利主體通過權益轉移形成單一主體承擔拆遷改造工作的，屬於政府徵收（收回）房產、土地並出讓的行為，按相關稅收政策辦理。

第八章 監督管理

第五十三條“三舊”改造項目的信息應按照以下要求進行公開：

（一）編制“三舊”改造專項規劃、單元規劃和年度實施計畫應當公開徵求意見，保障土地權利人的知情權和參與權。

（二）自然資源部門應將轄區內已入庫地塊的圖斑編號、用地面積、坐落位置等信息納入政府信息主動公開範圍，在入口網站上予以公開，接受公眾查詢和社會監督。

（三）經批准的項目實施方案，應當按規定發布公告。其中，涉及土地徵收的，政府應當在批覆檔案作出之日起10個工作日內發布公告，公告應當載明批准機關、批准文號、批准時間、批准內容、公告的有效期限以及行政複議、行政訴訟等權利事項。

（四）對“三舊”改造涉及的政府收購土地使用權、使用土地出讓收入對原土地權利人進行補償、協定出讓補繳地價等重大事項，須經市、縣級人民政府集體決策，並將決策結果在政府入口網站上公示。以招標拍賣掛牌方式出讓“三舊”改造涉及的土地使用權的，應通過公共資源交易中心實行網上交易，交易結果按規定向社會公布，接受公眾監督。

第五十四條縣級以上人民政府可通過建立綜合評價體系，包括畝均產值、單位能耗、單位排污、勞動生產率等指標等，對改造項目的用地效率進行分等定級，並在用能、用電、用水、排污權等方面實行差別化配置，倒逼低效用地主體主動實施改造或退出用地。

第五十五條 改造主體應按照政府批准的“三舊”改造項目實施方案進行改造。未在批准期限內改造的，批覆檔案自動失效。

第五十六條除政府組織實施的項目外，“三舊”改造項目應當在項目實施方案正式獲批之日起的三個月內，由自然資源部門與改造主體簽訂監管協定，市、縣（市、區）人民政府是“三舊”改造項目實施監管的責任主體。監管協定重點對改造項目按照經批准的項目實施方案及相關規劃要求實施改造，無償移交公益性用地，履行改造範圍內配套建設義務，落實對改造範圍內原土地權利人的補償安置義務，實現改造項目的綜合效益等方面進行監管。各級自然資源部門應加強巡查監管，確保協定落實到位。

第五十七條舊城鎮、舊村莊項目的改造主體在簽訂土地使用權出讓契約前，設立銀行監管賬戶或提供銀行保函，由改造主體、縣（市、區）自然資源部門和開戶銀行三方共同監管，確保專款專用。

對未按照項目實施方案和供地文書確定的開竣工時間、土地用途、開發強度等實施改造的取消“三舊”改造相關優惠政策，並按《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）等規定實施處罰；對拆除重建或者新建部分構成閒置土地的，按照《閒置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）處理；對以“三舊”改造為名騙取完善歷史用地手續的，一經查實，嚴肅依法處理。

第五十八條“三舊”改造項目實施中發生糾紛的，按照以下方式解決：

（一）因實施改造對改造範圍內農村集體土地及國有土地及其上蓋物業的受讓人、承租人、抵押權人的正當權益造成影響的，依照其與農村集體經濟組織或國有土地及其上蓋物業的所有權人簽訂的出讓、出租、抵押契約的約定進行補償，對補償標準存在爭議的，由契約約定雙方自行協商或採取民事訴訟途徑解決。

（二）農村集體經濟組織少數成員拒不履行經農村集體經濟組織表決通過並經市、縣人民政府批准的項目實施方案（含搬遷補償安置內容），按照以下情形分類處理：

⒈改造過程涉及徵收集體土地，利害關係人對補償標準有異議的，依據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條規定向批准徵收土地的人民政府申請裁決。對於違反土地管理法律、法規規定阻撓徵收土地的，按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條規定，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執行。

⒉改造過程不涉及徵收集體土地但必須對村民的房屋進行拆遷的，縣級以上地方人民政府參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第三章補償相關規定執行。

人民法院裁定準予執行的，可由提出申請的市、縣人民政府負責執行。

第五十九條市人民政府對各縣（市、區）“三舊”改造年度實行情況動態監督，重點監督年度改造任務完成情況及改造項目實施監管等工作。各縣（市、區）“三舊”改造完成情況將作為土地利用年度計畫管理及實施獎懲的重要依據。“三舊”改造工作進度由市自然資源部門定期通報督辦。

第九章 附則

第六十條本辦法自2020年6月1日起施行，有效期5年。《梅州市人民政府關於推進“三舊”改造促進節約集約用地的實施意見》（梅市府〔2010〕25號）、《關於印發梅州市“三舊”改造實施細則的通知》（梅市府辦〔2010〕70號）同時廢止。

梅州市人民政府關於印發梅州市“三舊”改造實施辦法的通知

各縣（市、區）人民政府（管委會），市府直屬和中央、省屬駐梅各單位：

現將《梅州市“三舊”改造實施辦法》印發給你們，請認真貫徹執行，工作過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

梅州市人民政府

2020年5月6日

一、政策背景

為規範我市舊城鎮、舊廠房、舊村莊（下稱“三舊”）改造工作，完善城市功能，改善人居環境，最佳化產業結構，統籌城鄉發展，提高土地利用效率，保護歷史文化遺產，保障社會公共利益，堅持以人民為中心，構建“五星爭輝”區域發展新格局，打造宜居宜業宜游“世界客都·長壽梅州”，根據《廣東省人民政府關於提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《廣東省國土資源廳關於印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號）、《廣東省人民政府關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）等的規定，結合本市實際，制定本辦法。

本辦法主要內容包括八點：

一是健全體制，成立“三舊”改造工作議事協調機構，確定主管部門，明確職責分工；

二是規範“三舊”改造標圖建庫標準、要求；

三是明確“三舊”改造項目的規劃與計畫管理；

四是明確“三舊”改造項目的改造模式，規範和細化改造流程，公益性用地移交比例與程式；

五是根據項目類型，制定差異化的地價計收與補償標準；

六是規範用地審批；

七是制定了多樣化的連片改造支持措施和產業扶持措施；

八是健全監督管理機制。

（一）健全體制，成立“三舊”改造工作議事協調機構，確定主管部門，明確職責分工

“三舊”改造項目涉及的內容具有複雜性和系統性，需要多個部門協同推進“三舊”改造工作。本辦法明確市、縣（市、區）“三舊”改造的管理架構，市、縣（市、區）人民政府成立“三舊”改造工作議事協調機構，統籌、協調“三舊”改造工作，自然資源管理機構為“三舊”改造主管部門，負責“三舊”改造的具體工作。

（二）規範“三舊”改造標圖建庫標準、要求

明確了“三舊”改造項目是否符合納入標圖建庫標準，“三舊”改造標圖建庫動態管理，規範審批程式等。

（三）明確“三舊”改造項目的規劃與計畫管理

“三舊”改造項目涉及的工作周期較長、相關利益主體較多、影響覆蓋面較廣，需要制定系統的規劃與計畫管理機制才能科學的指導項目的開展。本辦法明確了實施“三舊”改造項目應編制“三舊”改造專項規劃、“三舊”改造年度實施計畫、“三舊”改造單元規劃和“三舊”改造項目實施方案，以專項規划進行規劃統籌、以年度實施計畫進行計畫管理、以單元規劃明確規劃要求、以項目實施方案指導項目的開展。

（四）明確“三舊”改造項目的改造模式，規範和細化改造流程，公益性用地移交比例與程式

“三舊”改造分為舊村莊改造、舊城鎮改造、舊廠房改造。

1、舊村莊改造。舊村莊改造分為政府實施改造、自主改造和合作改造三種改造模式。為了充分保障改造範圍內村民的合法權益，本辦法規定需在申請改造階段和引入合作企業階段需經農村集體經濟組織成員大會或戶代表會議應到會全體成員的2/3以上表決同意，在編制項目實施方案階段需經農村集體經濟組織成員大會或戶代表會議應到會全體成員的80%以上（含80%）表決同意，在項目實施階段需經90%以上（含90%）權屬人簽訂補償安置協定後方可啟動拆除工作。舊村莊改造的住宅安置補償、村集體物業復建安置補償標準參照各縣（市、區）的房屋徵收補償標準，以貨幣補償、產權調換或貨幣補償與產權調換相結合的方式進行補償。

2、舊城鎮改造。舊城鎮改造分為政府主導和自行改造兩種模式。為了充分保障改造範圍內居民的合法權益，本辦法規定在徵詢改造範圍內居民意願環節及對拆遷補償安置方案的意見時，需達到90%（含90%）以上戶數同意。政府主導模式下的舊城鎮改造，徵收補償安置政策和標準按照國有土地上房屋徵收的有關政策和標準執行。

3、舊廠房改造。舊廠房改造分為政府主導和自行改造兩種模式。由政府徵收、收回等方式對改造項目範圍進行整合，通過公開招標、拍賣、掛牌等方式出讓。自行改造可以單一權利人進行實施改造也可以通過房地產作價入股、簽訂搬遷補償協定、聯營、收購歸宗等方式將房地產權益轉移到單一主體實施改造。同時，按照環境保護及資源的可持續利用的要求，對可能產生土壤污染的工業企業遺留場地實施改造時，土地出讓前應開展必要的土壤環境調查和風險評估工作。

4、公益性地移交比例與程式。本辦法明確規定涉及工改經營性用途的自行改造項目，需將不低於該項目用地總面積15%的土地無償移交政府。因控規或單元規劃未提出預留公益性用地要求，或地塊面積較小，移交的公益性用地面積不足15%的，不足部分可按土地原用途評估後補繳土地補償款；或通過移交公益性項目的建築面積，折抵應移交的用地面積。超出15%的可以按土地原用途評估抵減土地出讓價款。

本辦法明確規定需移交的公益性用地需在簽訂土地使用權出讓契約前完成移交，並由改造主體負責對原有建築物、構築物等完成拆除工作；對於移交城市基礎設施等公益性項目建築面積的，改造主體需在項目竣工驗收後一個月內，向自然資源部門完成移交手續。

（五）根據項目類型，制定差異化的地價計收與補償標準

“工改工”改造項目在符合規劃、不改變土地用途、不延長土地使用年限的情形下，不計收地價款。

“工改商”類項目（改造後為經營性用地），按照新用途土地市場評估價減去原用途土地市場評估價後差額的40%計收地價款。

舊村莊、舊城鎮改造按照新用途土地市場評估價格的20%計收地價款。

（六）規範用地審批

明確了“三舊”改造項目集體土地轉為國有建設用地的審批程式，明確了“三舊”改造項目中涉及歷史用地完善手續的分類處理。

（七）制定了多樣化的連片支持措施和產業扶持措施

為鼓勵我市利用“三舊”改造政策積極發展產業，針對連片改造項目，本辦法制定了多種優惠措施，包括允許原屬於同一國有土地使用權宗地整體入庫和“三地”修改土地利用總體規劃、鼓勵連片項目混合開發和建設連片改造示範區等。支持“工改工”項目建設不超過總建築面積15%的配套用房。對於舊城鎮、舊村莊改造的復建安置房項目，可依據棚戶區改造政策，按照復建安置“建一免一”的原則，減免城市基礎設施配套費，並可在本市許可權範圍內依法減免其他行政事業性收費和政府性基金。

（八）健全監督管理機制

為保障“三舊”改造項目實施的公平性、公開性，明確了相關公開方式接受公眾查詢和社會監督，明確了對已批准項目的監管方式保障項目的順利推進，杜絕閒置現象。“三舊”改造項目實施中發生糾紛時可以予司法程式維護合法權益。