中山市新型產業用地管理辦法

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第一章總　則

第一條　

第二條　在城市用地分類“工業用地（M）”大類下，增設“新型產業用地（M0）”中類。在辦理供地手續和不動產登記時，土地用途表述為“工業用地”並標明為“新型產業用地”。

第三條　新型產業用地是指符合中山產業發展導向，融合研發、創意、設計、中試、檢測、無污染生產、生產性諮詢服務等創新型產業功能以及相關配套服務的用地。新型產業用地項目用房包括產業用房和配套服務設施。

產業用房指可用於生產、研發設計、勘察、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與監測等功能用途的用拜台駝房。配套服務設施包括生產服務、行政辦公及生活服務設施等。

第四條　新型產業項目用地面積應大於2公頃。牛剃協乃產業用房按幢分割的，每個基本單元建築面積不得少於2000平方米；產業用房按層分割的，每個基本單元建築面積不得少於500平方米。配套服務設施可隨產業用房按可分割轉讓產業用房建築面積占產業用房總建築面積的百分比分割轉讓。

第二章規劃及選址要求

第五條　新型產業用地布局應遵循以下原則：

（一）應符合國土空間規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、控制性詳細規劃、產業規劃等相關規劃要求。

（二）應布局於交通便捷、配套完善的重大發展平台、重點發展區域、軌道交通站點周邊等區域。

（三）屬國有工業用地通過“三舊”改造轉為新型產業用地（以下簡稱“三舊”改造的“工改M0”）的，還應符合“三舊”改造規劃等相關要求。

第六條　新型產業用地項目選址範圍如下：

（一）火炬開發區、翠亨新區、岐江新城、民眾創新園範圍選取試點，其中翠亨新區馬鞍島範圍依規劃可允許已出讓工業用地轉為新型產業用地。

（二）其餘鎮區原則上可布設1個項目，且應為“三舊”改造的“工改M0”或因政府原因造成閒置的工業用地轉為新型產業用地。

市自然資源局負責統籌新型產業用地項目布局。

第三章準入認定

第七條　新型產業用地項目應滿足以下準入條件，準入條件應納入項目履約監管契約。

（一）開發主體或法人應無不良信用記錄，對被列入經營異常名錄、嚴重違法企業名單、相關主管部門認定有失信行為的企業依法予以禁入。

（二）國家、省、市在產業導向、產業政策、控制指標等方面對新型產業有具體規定的，準入要求不得低於已有規定。

（三）根據項目情況去欠獄，市政府設定的其他要求。

第八條　新型產業用地項目實行產業準入認定製度。由鎮政府、區辦事處、區管委會（以下簡稱鎮區政府）提出申請，由市招商引資領導小組（以下簡稱領導小組）辦公室審定準入主體資格、項目選址、產業類型、項目技術經濟指店凳宙簽標等內容並出具產業準入認定意見。

第四章規劃管理

第九條　新型產業用地控制指標控制要求：容積率3.5-6.0；建築密度不超過40%；綠地率10%-20%；建築高度不超過120米；配套服務設施計容建築面積不超過項目總計容建築面積的30%。具體指標應納入項目所在片區的控制性詳細規劃或“三舊”改造單元規劃。

第十條　項目設計方案應符合消防、建築等國家和地方法律法規規範等有關要求。產業用房中用於生產製造的用房，應符合工業建築設計規範；用於研發設計的用房，可參照辦公建築設計規範進行設計。各類用房均應按照公建化立面進行設計，並與城市整體景觀風貌相協調。產業用房與配套服務設施應儘量分開設定。

第五章供地方式

第十一條　新增新型產業用地須採取公開方式出讓；“三舊”戰朽辯改造的“工改M0”和已出讓工業用地轉為新型產業用地的，可採取協定方式出讓。

第十二條　公開出讓流程：

（一）鎮區政府或市土地儲備中心提出申請，市自然資源局擬訂出讓方案並提請市土地管理委員會審議，審議通過後將出讓方案報市政府批准。

（二）經市政府批准的出讓方案由市公共資源交易中心制定公開出讓檔案、發布公告，實施公開網上競價出讓，並審核競買人資格、見證交易過程、確定交易結果。

（三）公開交易成交後，競得人與市自然資源局簽訂出讓契約、與鎮區政府簽訂項目履約監管契約。

（四）競得人按出讓契約約定全額付清成交價款後，鎮區政府或市土地儲備中心將土地交付競得人，並簽訂《土地姜歸交付確定書》。

（五）土地交付完成後，競得人持規劃許可證、繳納出讓金單據及完稅證明等資料，辦理核發批文及不動產登記。

第十三條　“三舊”改造的“工改M0”協定出讓流程：

（一）屬地鎮區政府組織土地使用權人匪尋頸申報改造方案，市城市更新局按程式審核改造方案並報市政府批准。

（二）土地使用權人向市自然資源局提出轉為新型產業用地申請，市自然資源局核發建設用地規劃條件變更批覆書及三線圖、建設用地規劃許可證。

（三）市自然資源局按程式辦理用地手續，確定應補繳的地價擬訂出讓方案報市政府審批同意後，簽訂出讓契約變更協定；土地使用權人與鎮區政府簽訂項目履約監管契約，用地項目的開發建設相關要求和指標等事項接受鎮區政府監管。

（四）土地使用權人繳納相關稅費後，市自然資源局辦理土地登記。

第十四條　已出讓工業用地（含因政府原因造成閒置的工業用地）轉為新型產業用地協定出讓流程：

（一）涉及閒置的工業用地須先完成閒置處置。

（二）土地使用權人向市自然資源局提出轉為新型產業用地申請。

（三）市自然資源局組織材料報市土地管理委員會審議，經審議通過後核發建設用地規劃條件變更批覆書及三線圖、建設用地規劃許可證。

（四）市自然資源局按程式辦理用地手續，確定應補繳的地價擬訂出讓方案報市政府審批同意後，簽訂土地使用權出讓契約變更協定，土地使用權人與鎮區政府簽訂項目履約監管契約，用地項目的開發建設相關要求和指標等事項接受鎮區政府監管。

（五）土地使用權人繳納相關稅費後，市自然資源局辦理土地登記。

第十五條　出讓契約應明確規劃條件、產業類型、建設周期、配套公益公建項目等內容，涉及分割轉讓的還需要明確分割轉讓前提條件、分割轉讓比例等內容。

項目履約監管契約應經領導小組辦公室審議通過並報市政府批准，內容包括產業導向、節能環保、違約責任等相關條款。

第十六條　新增新型產業用地和“三舊”改造的“工改M0”按最高年限50年出讓；已出讓工業用地轉為新型產業用地的，按照原工業用地剩餘出讓年限確定。

第十七條　新增新型產業用地出讓起始價應經市土地管理委員會集體決策報市政府批准後確定，原則上按照商業服務業用地市場評估價的35%確定（經領導小組認定需要支持的產業項目，可下調至25%），但不得低於工業用地基準地價。

“三舊”改造的“工改M0”市場評估價按照商業服務業用地市場評估價的20%確定，但不得低於工業用地基準地價；開發主體須按新型產業用地與工業用地的現市場評估價差額補繳土地價款。

已出讓工業用地轉為新型產業用地的，新型產業用地市場評估價按照商業服務業用地市場評估價的20%確定，但不得低於工業用地基準地價；開發主體須按新型產業用地與工業用地的現市場評估價差額補繳土地價款。

第十八條　新型產業用地項目按以下原則無償移交公益性用地或產業用房。

（一）“三舊”改造的“工改M0”項目，須按城鄉規劃要求將不低於土地總面積15%且不小於3000平方米的土地無償移交政府；按上述比例計算無償移交的土地面積小於3000平方米的，應無償移交給政府不少於改造項目計容建築總面積10%的公益性建築。

（二）已出讓工業用地轉為新型產業用地的項目，需按計容建築總面積的10%提供產業用房，該部分產業用房歸市級政府所有。

第六章不動產登記

第十九條　開發主體有義務向買受方明示房屋的規劃用途、土地出讓年限、契稅、公共維修基金、物業服務費、水電費以及配套建設指標等情況，告知買受方應嚴格按照規劃用途經營使用、不得擅自改變用途以及辦理不動產權證書的具體前提條件，並在轉讓契約中明確約定。

第二十條　產業用房買受方必須是在中國境內合法註冊的法人單位，符合新型產業項目類別，經領導小組辦公室資格審查合格後方可參與購買；買受方須與項目屬地鎮區政府簽訂項目履約監管契約。

第二十一條　市不動產登記部門辦理新型產業用地項目不動產登記時，應在不動產權登記簿上標明“新型產業用地”等字樣。

第二十二條　申請新型產業用地項目首次登記應提交下列資料：

（一）不動產登記申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）不動產權屬證書；

（四）建設工程符合規劃的證明（含建設工程規劃許可證、建設工程規劃驗收批覆書及規劃驗收圖紙）；

（五）房屋已經竣工的材料；

（六）房地產測繪報告；

（七）建築物區分所有的，確認建築區劃內屬於業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房等材料；

（八）修建人防工程的報建、驗收資料或人防工程管理部門核准意見；

（九）法律法規規定提交的其他資料。

第二十三條　新型產業用地項目在達到土地出讓契約和履約監管契約中約定條件後，允許按幢、層等固定界限為基本單元辦理不動產分割登記和轉移登記。

（一）開發主體自持產業用房的建築面積占分割轉讓前產業用房確權登記的建築面積比例不得低於51%，自持時間不少於15年。

（二）產業用房自完成不動產轉移登記之日起2年內不得再次轉讓。

（三）已辦理分割轉讓部分不得再次申請分割。

（四）可分割部分的產業用房由開發主體通過現售方式出讓的，屬首次轉讓。

第二十四條　分割轉讓的新型產業用地項目，需辦理轉移登記的，應由雙方共同申請，並提交下列資料：

（一）不動產登記申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）不動產權屬證書；

（四）轉讓方和受讓方簽訂的轉讓協定書；

（五）受讓方符合新型產業用地項目準入條件的材料；

（六）稅費繳納憑證；

（七）法律、行政法規以及《不動產登記暫行條例實施細則》規定的其他材料。

第二十五條　產業用房經首次轉讓後，由買受方再次轉讓的，均屬二次轉讓；通過股權轉讓將產業用房作為資產注入其他公司的，參照二次轉讓進行管理。

完成首次轉移登記屆滿2年的產業用房再次轉讓的，優先由原開發主體或政府及其產業用房管理主體按原銷售價格進行回購。原開發主體、政府及其產業用房管理主體放棄回購的，產業用房方可在市場上進行轉讓。

第七章履約管理

第二十六條　履約監管契約由項目所在鎮區政府與開發主體簽訂，並對執行情況進行監管。

第二十七條　項目所在鎮區政府應按照履約監管契約要求進行監管，並將履約情況報領導小組辦公室備案。

第二十八條　對不符合履約監管契約要求的項目，責令開發主體限期整改，整改期限不超過履約期屆滿之日起一年。

第二十九條　開發主體違反土地出讓契約和履約監管契約的，項目所在的鎮區政府應及時上報領導小組辦公室，並採取以下措施：

（一）向市自然資源局提請解除土地出讓契約，收回建設用地使用權；市自然資源局根據出讓契約約定報市政府同意，收回建設用地使用權。

（二）通報市企業誠信主管部門，納入市“信用聯合獎懲套用系統”黑名單。

第三十條　開發主體應制定新型產業用地項目運營管理制度並加強對入駐企業的日常監管，包括：

（一）協助鎮區政府和相關部門建立入駐企業檔案，對入駐企業統一進行登記，定期統計整理入駐企業的產業、R&D投入、智慧財產權、綜合能耗等情況。

（二）嚴格監管入駐企業對項目用房的使用，嚴禁入駐企業擅自轉租、轉售、改變項目用房原有使用功能、違法加建改建等行為，一經發現，應責成入駐企業限期整改，逾期不改的，應通知並配合屬地政府進行查處、處罰或拆除。

第三十一條　項目所在鎮區政府作為監管主體，應加強對新型產業用地項目的日常巡查，按照約定條款對開發主體和入駐企業的生產經營活動進行監管；市有關職能部門應根據各自職能對新型產業用地項目進行指導和監督。

第八章附　則

第三十二條　本辦法自發布之日起實施，有效期為5年。

印發的通知

火炬開發區管委會，翠亨新區管委會，各鎮政府、區辦事處，市各有關單位：

現將《中山市新型產業用地管理辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

中山市人民政府

2019年6月27日

政策解讀

我市制定了《中山市新型產業用地管理辦法》（下稱《辦法》），於2019年6月27日實施。根據《中山市行政機關規範性檔案管理規定》（中府〔2015〕14號），現就檔案解讀如下：

一、制定背景

隨著粵港澳大灣區規劃建設，城市產業升級深入推進，我市近年來對新產業、新業態用地的需求日益旺盛；而新型產業用地（M0）是為適應傳統工業向新技術、協同生產空間、組合生產空間及總部經濟等轉型升級需要提出的城市用地分類。為進一步規範新型產業用地管理，增強加快產業轉型升級、推動高質量發展的新動力，打造高新技術產業集聚區，根據《關於支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》（國土資規〔2015〕5號）、《廣東省降低製造業企業成本支持實體經濟發展的若干政策措施（修訂版）》（粵府〔2018〕79號）等檔案精神，參照深圳、廣州、東莞等城市政策，結合我市實際，制定本辦法。

二、主要內容

《辦法》共八章32條，分別對制定依據、用地類型、用地範圍、規模要求、準入認定、技術參數、供地方式、供地流程、土地年限、土地地價、無償提供要求、轉讓管理、履約監管等作了規定。其中主要條款內容如下：

（一）第一章總則

1.說明《辦法》出台的背景和依據

2.明確新型產業用地定義、用地規模和分割要求。

（二）第二章規劃及選址要求

1.明確新型產業用地的布局原則。

2.明確新型產業用地的選址範圍。

（三）第三章準入認定

1.明確新型產業用地項目的準入條件，並要求將準入條件納入項目履約監管契約。

2.明確新型產業用地項目準入認定製度、重點審核內容和程式

（四）第四章規劃管理

1.明確新型產業用地項目的技術參數。

2.明確新型產業用地項目的建築方案設計要求。

（五）第五章供地方式

1. 明確新型產業用地的供地方式。

2. 明確三種新型產業用地類型的供地流程、土地使用年限和地價管理要求。

3.明確新型產業用地的出讓契約和履約監管契約要求。

（六）第六章不動產登記

1.明確開發主體的告知義務。

2.明確買受方資格要求。

3.明確可分割轉讓的新型產業用地項目轉讓比例、登記、轉讓管理要求。

4. 明確登記、轉讓的管理要求。

（七）第七章履約管理

1.明確履約監管主體和監管要求。

2.明確整改要求和違約處罰措施。

3.明確開發主體和政府部門監管責任要求。

（八）第八章附則

明確檔案實施時間和有效期限。

三、政策實施帶來的社會效益

《辦法》制定了較為完善的新型產業用地管理規定，主要包括準入認定管理、規劃建設管理、用地管理、履約管理等內容，對進一步規範新型產業用地管理，更好地促進土地集約節約利用和加快產業轉型升級具有深遠意義。

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