《上海市土地使用權有償轉讓房產經營管理實施細則》是1988年上海市政府發布的地方法規。
基本介紹
- 中文名：上海市土地使用權有償轉讓房產經營管理實施細則
- 【發布單位】：80902
- 【發布日期】：1988-10-12
- 【生效日期】：1988-11-01
【發布文號】
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】
上海市土地使用權有償轉讓房產經營管理實施細則
（1988年10月12日上海市人民政府批准）
第一章 總則
第一條根據《上海市土地使用權有償轉讓辦法》（以下簡稱《辦法》），結合本市具體情況，制定本細則。
第二條上海市房產管理局（以下簡稱市房管局）是本市土地使用權有償轉讓中房產經營活動的主管機關。
第三條在本市土地使用權有償轉讓地塊上進行的房屋預售、出售和出租等房產經營活動必須遵守本細則。
第四條在本市土地使用權有償轉讓地塊上進行的房產經營活動必須遵循下列原則：
（一）土地使用權和房屋產權同時轉移。
（二）房屋產權轉移時，《土地使用權有償出讓契約》（以下簡稱《出讓契約》）中所規定的權利、義務和責任一起轉移。
（三）預售、出售或出租房屋的期限與《出讓契約》規定的土地使用權期限一致；土地使用權期滿時，土地使用權及該地塊上的建築物和其他附著物按《辦法》的規定無償收回。
第五條本細則所稱的下列用語含義是：
（一）房屋系指在實行土地使用權有償轉讓的地塊上，按《出讓契約》規定營建的建築物。
（二）房產經營人是指將實行土地使用權有償轉讓地塊上的房屋進行預售、出售或出租的房屋產權人。
（三）房屋預售是指房產經營人經市房管局批准，在建築物竣工前進行的房屋銷售。
第六條按《辦法》規定取得土地使用權的企業、其他組織和個人，從事房產經營活動時，應持有上海市工商營業執照，並報市房管局備案。
房屋的出售、預售和出租計畫應按年度報送市房管局。
第二章 房屋出售
第七條按《辦法》規定取得土地使用權的受讓人建造的房屋竣工後，必須報請上海市建設工程質量監督站（以下簡稱市質監站）驗收，取得驗收合格證書，並辦理房產登記後，才可出售。
第八條房屋可以整幢或分層、分套出售。整幢房屋分層、分套出售前，房屋出售人應明確各分層、分套房屋的建築面積及相應的土地使用權比例。
房屋分層、分套出售的，房屋出售人應在房屋出售前制訂《房屋使用、管理、維修公約》，報市房管局核准。
第九條房屋出售可在中華人民共和國境內進行，也可以在中華人民共和國境外進行；但與中華人民共和國沒有建立外交關係或沒有在中華人民共和國設立商務代表處的國家或地區除外。
第十條房屋出售價格可由房屋買賣雙方協商確定。房屋出售人應將出售價格報市房管局備案。
第十一條房屋買賣雙方應簽訂《房屋買賣契約》，內容包括：
（一）房屋買賣雙方的姓名、國籍、地址和身份；
（二）房屋的位置、編號、建築面積及平面圖紙；
（三）隨之轉移的土地使用權比例或範圍；
（四）房屋價金；
（五）房屋價金的支付方式；
（六）房屋的使用性質、權屬轉移的內容；
（七）房屋產權人必須遵守的《房屋使用、管理、維修公約》；
（八）違約責任；
（九）雙方約定的其他內容。
第十二條《房屋買賣契約》簽訂後，購房人應按規定辦理房地產登記、過戶手續，繳納過戶費。
第十三條房屋出售人不得將已出售的房屋重複出售。
第三章 房屋預售
第十四條符合本細則第六條規定的房產經營人，須經市房管局批准後，方可預售房屋。
第十五條預售的房屋必須具備下列條件:
（一）有審核批准的施工設計圖紙；
（二）有建築執照；
（三）建築物設計地坪以下的基礎工程已經完成；
（四）工程施工進度和竣工交付日期已經確定；
（五）本細則規定的其他條件。
第十六條房產經營人向市房管局提出房屋預售申請時，必須提交下列檔案：
（一）與工程承包公司或施工單位簽訂的房屋總承包契約或施工契約；
（二）市質監站簽發的房屋基礎工程驗收合格單；
（三）房屋預售計畫；
（四）《房屋使用、管理、維修公約》；
（五）預售款的監管機構和使用監督方案；
（六）按規定應提交的其他檔案。
房屋預售申請批准後，房產經營人應將房屋預售批准檔案及有關資料送交市房地產登記處登記。
第十七條預售房屋，雙方當事人應簽訂《房屋預售契約》。《房屋預售契約》內容包括：
（一）房屋預售雙方的姓名、國籍、地址和身份；
（二）預售房屋的位置、編號、建築面積及平面圖紙；
（三）相應的土地使用權比例或範圍；
（四）房屋價金；
（五）房屋預售款的支付方式和房屋交付方式；
（六）房屋的使用性質、權屬轉移的內容；
（七）房屋產權人必須遵守的《房屋使用、管理、維修公約》；
（八）違約責任；
（九）雙方約定的其他內容。
第十八條房產經營人在房屋竣工交付之前，按本細則規定所收的預售款必須先用於支付及清償該預售房屋的一切建築費用（包括土地使用權費用）後，才能另作他用。
第十九條預售契約簽訂生效後，房屋購買人應向市房地產登記處辦理登記手續。
房屋竣工驗收合格後，房產經營人應向市房地產登記處辦理房屋竣工交付登記，並按《房屋預售契約》辦理房屋交付手續。
房屋交付後，購房人應憑《房屋預售契約》及房屋交付憑證辦理房產登記、過戶手續，繳納過戶費。
第二十條房產經營人不得將已預售的房屋重複預售。
房屋預售的其他事項，按本細則第二章房屋出售的有關規定辦理。
第四章 房屋出租
第二十一條租賃土地使用權有償轉讓地塊上的房屋，出租人與承租人須簽訂《房屋租賃契約》，並應向市房地產登記處辦理登記手續。
出租人與承租人簽訂的《房屋租賃契約》內容應包括：
（一）租賃雙方的姓名、國籍、地址和身份；
（二）房屋的位置、編號、建築面積及平面圖紙；
（三）房屋的使用性質；
（四）房屋租金和支付方式；
（五）出租房屋的使用、維修內容；
（六）違約責任；
（七）雙方約定的其他內容。
第二十二條出租人對房屋及其設備，應及時檢查、修繕，保障住房安全。
第二十三條凡已出租的房屋，出租人不得違反原租賃契約，重複出租。
第二十四條出售已租出的房屋，除承租人同意終止原租賃契約外，在租賃契約約定的租賃期內，承租人的租賃權利不受影響。購房人和原承租人應當依照原租賃契約，另行簽訂新的房屋租賃契約。
出售已租出的房屋，除租賃契約有約定外，在同等條件下，承租人有優先購買權。
第五章 附則
第二十五條房屋產權和《房屋預售契約》可以抵押。房屋產權和《房屋預售契約》進行抵押時，按《辦法》和《上海市抵押人民幣貸款管理暫行規定》、《上海市抵押外匯貸款管理暫行規定》中的有關規定辦理。
第二十六條房屋的出售、預售、出租必須按《辦法》規定，繳納稅金。
第二十七條房屋的購買人和承租人利用房屋從事各項經營活動，應按規定由項目經營人向上海市各有關主管部門辦理申請、審批、工商登記和納稅登記手續。
第二十八條委託代理房產買賣、租賃及相應業務的，必須出具委託代理書，並按《上海市土地使用權有償轉讓公證實施細則》的規定辦理公證和認證。
第二十九條在土地使用期限內，擁有房屋產權的企業、其他組織和個人必須遵守《房屋使用、管理和維修公約》，保證房屋及其相關設施得到足夠的維修，處於可使用狀態。
第三十條有關房屋預售、出售或出租的契約糾紛，爭議雙方可按《辦法》第五十條規定辦理。
第三十一條房產經營人違反本細則規定的，市房管局或工商管理部門有權責令限期糾正，沒收其非法所得，處以罰款，直至按《辦法》規定由上海市土地管理局收回土地使用權。
第三十二條本細則由市房管局負責解釋。
第三十三條本細則自一九八八年十一月一日起施行。
