為全面實施“總量鎖定、增量遞減、存量最佳化、流量增效、質量提高”基本策略，充分發揮土地資源市場配置作用，加強工業用地出讓全生命周期管理，促進上海經濟社會轉型發展，根據《中華人民共和國土地管理法》、《上海市土地使用權出讓辦法》、市政府印發的《關於進一步提高本市土地節約集約利用水平的若干意見》等，結合本市實際，制訂本規定。
基本介紹
- 中文名：關於加強上海市工業用地出讓管理的若干規定（試行）
- 地點：上海市
- 性質：規定
- 實施時間：2014年4月1日
規定全文,施行日期,
規定全文
目的和依據
為全面實施“總量鎖定、增量遞減、存量最佳化、流量增效、質量提高”基本策略，充分發揮土地資源市場配置作用，加強工業用地出讓全生命周期管理，促進上海經濟社會轉型發展，根據《中華人民共和國土地管理法》、《上海市土地使用權出讓辦法》、市政府印發的《關於進一步提高本市土地節約集約利用水平的若干意見》等，結合本市實際，制訂本規定。
定義及適用範圍
本規定所稱工業用地出讓全生命周期管理，是以提高土地利用質量和效益為目的，以土地出讓契約為平台，對項目在用地期限內的利用狀況實施全過程動態評估和監管，通過健全工業用地產業準入、綜合效益評估、土地使用權退出等機制，將項目建設投入、產出、節能、環保、本地就業等經濟、社會、環境各要素納入契約管理，實現土地利用管理系統化、精細化、動態化。
本市新增供應的工業用地產業項目類、工業用地標準廠房類、研發總部產業項目類、研發總部通用類等建設用地，均按照本規定執行。歷史違法工業用地處置、存量工業用地擴大用地面積、提高建築容積率、分割轉讓、原劃撥土地轉出讓等情形，參照本規定執行。
基本原則
堅持遵循項目全生命周期規律，合理確定工業用地彈性出讓年期。
堅持落實土地利用全要素管理，明確工業用地的單位土地投入、產出、節能、環保、本地就業等經濟、社會、環境約束性指標。
堅持實施土地利用全過程管理，實現項目開竣工、投達產、土地利用績效評估和土地使用權退出的全過程管理。
堅持體現土地利用綜合效益，實現資源節約、生態環保、提質增效、和諧發展的目標。
管理職責
市規劃國土資源局負責本市工業用地規劃和土地利用等管理工作。市經濟信息化委、市發展改革委會同市規劃國土資源局負責制定本市產業準入標準和產業用地標準，制定並實施土地利用績效評估的指標、標準、方法和程式等。市環保局會同市經濟信息化委、市規劃國土資源局負責本市工業用地環境保護的監督管理工作。市其它相關部門按照各自職責，做好配合、服務、監管工作。
各區縣政府以及市政府派出機構負責各自區域內的工業用地節約集約利用的組織實施與協調管理，區縣規劃土地管理、產業管理、投資主管、環境保護等部門按照各自職責，具體協同實施本規定。
區縣政府相關部門或產業園區管理機構具體負責項目履約考核等工作。
規劃管理
工業用地利用必須符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和產業發展規劃，符合本市產業準入、用地標準、環境保護和社會管理等的要求。
規劃工業區塊（即“104區塊”）主要進行結構調整和能級提升，重點發展先進制造業、戰略性新興產業、生產性服務業；規劃工業區塊外、集中建設區內的現狀工業用地（即“195區域”）按照規劃加快轉型，完善城市公共服務功能，重點發展現代服務業。
產業準入
定期發布本市產業指導目錄，強化產業項目準入管理，嚴禁向禁止類工業項目供地，從嚴控制限制類工業項目用地。
最佳化完善產業用地標準，定期更新本市工業用地投入強度和產出效率的最低標準。強化產業項目準入審核制度，明確工業用地項目的產業類型、投資強度、產出效率和節能、環保、本地就業等的要求，並將其納入土地出讓契約，作為土地利用績效評估的依據。
土地供應方式
工業用地供應按照國家和本市相關規定執行。經產業準入審核認定後，工業用地產業項目類、研發總部產業項目類採取“帶產業項目”掛牌方式供應；工業用地標準廠房類、研發總部通用類通過公開招拍掛方式供應。
鼓勵採取租賃方式使用土地，逐步實行工業用地“租讓結合，先租後讓”的供應方式，由中標人或競得人先行承租土地進行建設，通過達產驗收並符合土地出讓契約約定條件的，再按照協定方式辦理出讓手續。
土地出讓價格
完善以基準地價、區段地價和標定地價為核心的建設用地價格成果體系和更新機制。建立工業用地和商辦用地合理地價調節機制，提高工業用地出讓價格。土地出讓起始價最低標準為：
1、工業用地產業項目類、工業用地標準廠房類出讓起始地價，不得低於相同地段的工業用地基準地價。
2、研發總部產業項目類出讓起始地價，外環線以外地區不得低於相同地段工業用途基準地價的150%；外環線以內地區不得低於相同地段辦公用途基準地價的70%；部分位於外環線外側、部分位於外環線內側的規劃工業區塊，由區縣政府和相關園區管理機構研究，按照上述標準，確定最低價的適用標準。
3、研發總部通用類出讓起始地價，不得低於相同地段辦公用途基準地價的70%。
土地出讓年限
實行工業用地彈性年期出讓制度。原則上，新增工業用地產業項目類出讓年限不超過20年，出讓價格按照基準地價對應的最高年限進行年期修正。國家和本市重大產業項目、戰略性新興產業項目，按照本市相關規定和程式進行認定後，以認定的出讓年期出讓，最高不超過50年。工業用地標準廠房類、研發總部產業項目類、研發總部通用類用地的最高年限為50年。
契約到期及續期
工業用地使用權到期前，受讓人可向出讓人提出續期使用申請，符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和產業發展規劃，滿足節能和環境保護要求，經綜合考評達標的，可以採用協定出讓方式取得續期建設用地使用權。續期時的土地出讓價款，可參照原出讓契約約定的出讓價格，結合續期時土地所在區域工業用地基準地價等，綜合評估確定。
受讓人未提出續期申請，或提出續期申請但按照本規定第十二條評估後不符合條件的，建設用地使用權到期後，自然終止契約，依法收回建設用地使用權。
開竣工、投產管理
土地出讓契約中應當約定項目開工、竣工、投產時間，根據項目的實際情況，園區管理機構或區縣政府相關部門可以約定實施項目時間履約保證金（保函）制度，或採取其它市場化措施，確保工業用地節約集約利用。項目時間履約保證金按照契約約定以土地出讓價款的一定比例，向區縣政府相關部門或園區管理機構繳納。
項目時間履約保證金按照開工、竣工、投產等階段，採取分階段履約退還或違約罰沒的差別化方式管理；對違約情節嚴重的，按照契約約定，可解除出讓契約，收回建設用地使用權。
土地利用績效評估制度
建立工業用地項目土地利用績效評估制度。工業用地項目土地利用績效評估分別在達產階段（達產評估）、達產後每3-5年（過程評估）、出讓年期到期前1年（到期評估）等階段進行，由區縣政府相關部門或園區管理機構依據有關法律法規規定和土地出讓契約要求組織實施。
主動退出機制
在工業項目約定的開工日期之前或達產之後，因企業自身原因無法開發建設或運營的，受讓人可申請解除土地出讓契約，經出讓人同意，按照約定終止契約，收回建設用地使用權，按照約定返還剩餘年期土地出讓價款；對地上建築物的補償，可事先約定採取殘值補償、無償收回、由受讓人恢復原狀等方式處置，並在土地出讓契約中予以約定。
強制退出機制
土地受讓人在取得建設用地使用權後，應當按照契約約定的開發利用條件使用土地。存在下列情形之一的，按照契約約定，出讓人可無償收回建設用地使用權。對地上建築物的補償，可事先約定採取殘值補償、無償收回、由受讓人恢復原狀等方式處置，並在土地出讓契約中予以約定。
1、按照本規定第十一條，除不可抗力外，因企業自身原因未按時開工、竣工、投產，超過契約約定最長時限的；
2、按照本規定第十二條，在達產評估、過程評估階段，經區縣政府相關部門或園區管理機構評估認定不符合要求，按契約約定應當收回建設用地使用權的；
3、按照本規定第十八條，在使用過程中造成嚴重環境污染，經環境保護部門認定的。
除上述情形外，各區縣政府還可結合本區縣實際及項目情況，另行設定本地就業人口管理、投產達產後低效運行等方面的強制退出要求。
轉讓管理
進一步加強工業用地的轉讓管理。“195區域”、“104區塊”內的研發總部類用地均應當以產業項目類自用為主。其中，“104區塊”內因功能需要轉型為通用類的，應當嚴格按照經批准的規劃執行。
在國有建設用地使用權出讓契約中，應當包括以下土地使用條件，並應當對受讓人的違約責任作出約定。發生違反約定擅自分割轉讓、改變出資比例結構、項目公司股權結構等行為，應當依約承擔違約責任，直至無償收回土地使用權。
工業用地產業項目類和研發總部產業項目類
1.建設用地使用權不得整體或分割轉讓。
2.宗地上的房屋不得分幢、分層、分套轉讓。
3.建設用地使用權人出資比例結構、項目公司股權結構改變的，應事先經出讓人同意。
4.土地房屋整體轉讓的，需經出讓人同意，也可按照出讓契約約定，由出讓人或園區管理機構優先收購。採取土地房屋整體轉讓的，應當納入全市統一土地交易市場實施。
工業用地標準廠房類
1.建設用地使用權不得整體或分割轉讓。
2.宗地上的房屋不得分幢、分層、分套轉讓，可出租。
3.建設用地使用權人出資比例結構、項目公司股權結構改變的，應事先經出讓人同意。
4.土地房屋整體轉讓的，需經出讓人同意，也可按照出讓契約約定由出讓人或園區管理機構優先收購。採取土地房屋整體轉讓的，應納入全市統一土地交易市場實施。
研發總部通用類
1.可出租；建設用地使用權人須持有70%以上的物業產權，剩餘部分可分割轉讓。
2.土地房屋整體轉讓和分割轉讓的，需經出讓人同意，也可按照出讓契約約定，由出讓人或園區管理機構優先收購。採取土地房屋整體轉讓的，應納入全市統一土地交易市場實施。
3.建設用地使用權人出資比例結構、項目公司股權結構改變的，應事先經出讓人同意。
登記管理
按照工業用地全生命周期管理要求，切實加強房屋土地登記管理。各類工業用地應按照出讓契約約定的用地範圍進行土地登記，不得分割辦理登記。
工業用地產業項目類、研發總部產業項目類房屋，應記載在同一房屋土地登記簿上，並發放一本房地產權證書，不得分證辦理。工業用地標準廠房類、研發總部通用類房屋，按照房地產登記有關規定登記，不得小於登記基本單元。
按照土地出讓契約約定，工業用地轉讓條件、建設用地使用權人出資比例、股權結構等重要約定內容，應在房屋土地登記簿和房地產權證附記欄內予以註記。土地使用權人辦理轉移登記或變更重要註記內容時，應提供規劃土地管理部門審核同意的意見。
抵押管理
工業用地抵押時所擔保的主債權，僅限於開發建設契約出讓地塊的貸款，且不得超過契約約定的土地出讓價款總額。以房屋在建工程、新建房屋連同土地抵押等情形，應當按照《上海市房地產抵押辦法》等有關規定辦理。
工業用地抵押權實現時，抵押物競買人資格必須經過規劃土地管理部門、產業管理部門和園區管理機構綜合認定，符合產業導向和園區規劃要求。也可按照出讓契約約定，由出讓人或園區管理機構優先收購土地使用權。
工業用地抵押權實現時，涉及經批准按照規劃提高建築容積率未補繳地價款的，抵押物競得人應按照抵押權實現時點的市場評估價補繳地價款。
土壤和地下水地質環境保護
工業用地出讓前，應按照相關部門要求，進行土壤和地下水地質環境質量檢測。在工業用地轉讓、收回前以及過程評估階段，須進行工業用地土壤和地下水地質環境質量檢測和評估，相關檢測報告作為建設用地使用權出讓契約的附屬檔案。
工業用地使用過程中造成嚴重環境污染的，經相關部門認定，出讓人可按照契約約定解除契約，無償收回建設用地使用權，並按照“誰污染、誰付費”的原則，要求建設用地使用權人承擔土壤和地下水地質環境修復的相關費用。
地下空間基礎設施建設
土地出讓契約中，應當明確地下建設用地的規劃用地性質及地下建築物水平投影最大占地範圍、起始深度、地下總用地面積、地下總建築面積等內容。超出土地出讓契約約定範圍的地下建設用地使用權，不屬於國有建設用地使用權出讓範圍。對因社會公共利益需要建設地下鐵道、隧道、綜合管溝、地下道路、民防工程等公共基礎設施，土地受讓人應當予以配合。
建築規劃管理
完善工業建築規劃設計標準，規範建築規劃設計方案審批。工業用地建築形態應與產業類型、業態相匹配，禁止在工業用地上建設住宅類建築布局和形態。
信息共享和誠信體系建設
建立全市統一的工業用地資料庫和信息化平台，將工業用地的經濟、社會、環境指標以及土地使用條件、利用績效等履約情況納入平台管理。
逐步推進企業誠信體系建設，建立誠信異常企業（含企業法人代表和主要股東）名單，定期公示企業誠信信息。由區縣政府或園區管理機構會同相關部門在項目審批、核准、備案以及融資抵押等方面，對列入名單的企業加強監管。
執法監察
強化工業用地用途管制。工業用地必須按照批准用途、規劃建設條件使用，不得改變批准用途。加強規劃土地執法監察，對工業用地擅自改變用途的，責令限期改正，恢復工業用途。違法情節嚴重，在規定期限內未完成整改的，出讓人可按照約定解除出讓契約，無償收回工業用地使用權。
工作機制
市、區縣政府分別成立工業用地管理協調工作組，規劃土地、發展改革、經濟信息化、科技、環保、住房保障房屋管理、人力資源社會保障等部門作為工作組成員，負責審議產業項目準入以及項目投入、產出、節能、環保、本地就業等指標，審核土地利用績效評估結果和作出繼續使用或收回建設用地使用權等重大決定，協調各部門工作進展，完善保障措施等。
施行日期
本規定自2014年4月1日起施行，有效期至2016年3月31日。
上海市規劃和國土資源管理局
2014年3月10日
