長春市公有住房售後管理辦法

有關長春市公有住房售後發生問題的管理辦法和相關法律法規。

基本介紹

• 中文名：長春市公有住房售後管理辦法
• 發布單位：80705
• 發布文號：長春市人民政府令第9號
• 發布日期：1998-07-21

【發布單位】80705
【發布文號】長春市人民政府令第9號
【發布日期】1998-07-21
【生效日期】1998-07-21
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】

長春市公有住房售後管理辦法

（1998年7月21日長春市人民政府令第9號）

第一章 總則

第一條為了深化我市住房制度改革，加強公有住房出售後的管理，維護售購房人雙方合法權益，根據國家有關法律、法規的規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條凡在我市市區內依照《長春市出售公有住房管理辦法》出售的公有住房，均適用本辦法。
出售公有住房的單位和購買公有住房的個人，必須遵守本辦法。

第三條本辦法所稱公有住房售後管理，是指公有住房出售給個人後，對房屋自用部位、自用設備、共用部位、共用設施設備維修、使用的管理。

第四條本辦法所稱自用部位，是指戶門以內的部位和自用陽台。
本辦法所稱自用設備，是指戶門以內上水、電照、煤氣表以內的管線和暖氣支管、散熱器及衛生設施。
本辦法所稱共用部位，是指樓板、屋面、梁、柱、內外牆體、基礎等承重結構部位和樓梯間、水箱間、共用走廊、共用門廳、樓記憶體車庫院落、共用廚房、共用廁所。
本辦法所稱共用設施設備，是指共用的給排水管道、二次供水設施、樓內暖氣管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、共用照明、共用天線。

第五條市房地產管理局是本市公有住房售後管理的行政主管部門，負責我市公有住房售後的統一管理工作。

第六條城建、公用、環保、公安、工商、電業、電信、郵政、衛生等有關部門應當按照各自職責，配合房地產管理部門做好公有住房售後的管理工作。

第二章 管理組織和職責

第七條公有住房出售後，一幢住宅樓出售率（戶）達到50%以上，尚沒有實行物業管理的，市房地產管理部門指定的售房單位應當同房屋產權人建立售後房屋臨時管理委員會（以下簡稱臨時管委會）。
臨時管委會的職責：
（一）制定管委會章程，維護房屋產權人，使用人合法權利；
（二）決定選聘物業管理單位，代表房屋產權人，使用人簽訂房屋委託管理契約；
（三）審議物業管理單位維修資金的使用計畫；
（四）審議物業管理單位制訂的年度管理計畫，決定房屋維修和管理服務的重大事項；
（五）檢查、監督物業管理單位對房屋的管理工作。

第八條建立臨時管委會時，應當提交建立臨時管委會申請書、《臨時管委會章程》、臨時管委會成員名單和辦公場所等有關資料，報市房地產管理部門審批備案。
臨時管委會的成員應為兼職，主任由市房地產管理部門指定的售房單位派人兼任，其他成員可參照《長春市住宅小區物業管理委員會選舉辦法》的有關規定在購房人代表中選舉產生。

第九條臨時管委會管理的房屋納入住宅小區物業管理後，臨時管委會的職能由住宅小區物業管理委員會行使。雙方應當在房地產管理部門監督下，做好工作的交接。住宅小區物業管理委員會中應當有購房人代表，代表名額由房地產管理部門根據不同情況確定。

第十條出售的公有住房已經實行物業管理的，仍由物業管理單位管理，物業管理委員會中應當有購房人代表參加，代表名額由房地產管理部門根據不同情況確定。

第三章 共用部位、共用設施設備維修資金

的來源和使用管理

第十一條共有部位、共用設施設備維修資金（以下簡稱共用資金）分為維修儲備基金、個人維修資金。其來源為：
（一）維修儲備基金：非高層建築售房款總額的20%，高層建築售房款總額的35%。
（二）個人維修資金：產權人按規定標準交納的房屋共用部位、共用設施設備的維修資金。
（三）維修儲備基金、個維修資金的存款利息。

第十二條共用資金的管理：
（一）共用資金的賬簿，必須委託有物業管理資質的單位進行管理。
（二）共用資金應以臨時管委會或物業小區管理委員會的名義按有關規定手續存儲到市住房資金管理中心，以樓房幢為單位設立賬目，單獨使用，單獨核算，專款專用，任何單位或個人均不得截留、挪用。
（三）受委託的物業管理單位應當每六個月向小區管委會或者產權人公布一次房屋共用資金的使用情況。

第十三條共用資金的使用：
（一）維修儲備基金用於房屋共用部位、共用設施設備的大、中維修。
（二）維修儲備基金在使用時，由臨時管委會或者小區物業管理委員會提交使用計畫和項目預算書，經市住房制度改革領導小組辦公室（以下簡稱房改辦）審批後，持批准書到銀行辦理用款手續。
（三）受委託的物業管理單位對共用資金的使用，必須自覺接受財政、審計部門的監督檢查。

第十四條房屋共用部位、共用設施設備的大修，是指需牽動或者拆換部分主體構件，但不需全部拆除的工程；大修工程一次費用應當在該建築物同類結構新建造價的25%以上，大修後的房屋必須符合基本完好或者完好標準的要求。
房屋共用部位、共用設施設備的中修，是指需牽動或者拆換少量主體構件，但保持原房的規模和結構的工程；中修工程一次費用應當在該建築物同類結構新造價的20%以下，中修後的房屋70%以上必須符合基本完好或者完好標準的要求。
房屋共用部位、共用設施設備的小修，是指及時修復小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養護工程；小修工程的綜合年均費用應當為所管房屋現時造價的1%以下。

第四章 使用管理

第十五條產權人、使用人應當自覺遵守房屋管理有關規定，嚴格按照規定要求，使用和維護房屋及設施設備。

第十六條產權人、使用人不得拆改自住房屋的承重結構；確需拆改房屋非承重結構或者設施設備時，必須向物業管理單位遞交書面申請，經房屋鑑定部門鑑定，市房地產管理部門批准後，方可施工。

第十七條產權人轉讓住房前應當事先報告物業管理單位，所轉讓房屋的維修儲備基金受房人享有使用權，仍用於該房屋的維修。

第十八條以成本價購買的住房，使用時需要改變原住房性質，從事經營性活動，必須在不影響房屋使用安全和房屋壽命，不影響周圍環境和市容，不妨礙毗鄰住房使用的前提下，經房管會同意，報房管行政部門審批後，方可向有關部門申領營業執照。以標準價購買的住房，使用時需要改變原住房性質的，還需徵得售房單位的同意。

第十九條第二層或二層以上的住房，原則上不得改變其使用性質。

第二十條以成本價或標準價購買的住房，出租或出售，按照《長春市出售公有住房管理辦法》有關規定執行。

第二十一條房屋產權人、使用人不得阻撓共用部位、共用設施設備的修繕；因阻撓修繕造成人身傷害、財產損失的，由阻撓人依法承擔法律責任。

第五章 維修管理

第二十二條公有住房售後維修費用的分擔：
（一）自用部位、自用設施設備的維修更新所需費用由產權人承擔。
（二）共用部位和共用設施設備的小修費用由產權人從個人維修資金中支付。
（三）共用部位和共用設施設備的大、中維修費用從維修儲備基金中支付。當維修儲備基金不足時，產權人應當按照規定標準交納房屋共用部位、共用設施設備的維修費，以保證房屋的正常使用。

第二十三條住房出售後，入樓戶閥門以外的供水、電信、電照、煤氣、供暖等設施、設備的維修養護，依照有關規定劃分的責任執行。
住房採暖費在市政府沒有新的規定之前仍由原渠道解決。

第二十四條公有住房出售後，需要進行維修的，應當按照下列規定辦理：
（一）房屋由受委託的物業管理單位進行維修。
（二）房屋需要小修的，產權人、使用人應當向住宅小區物業管理委員會或者臨時管委會報告，物業單位在接到住宅小區物業管理委員會或者臨時管委會的通知後應當及時給予修繕，確保維修質量。
（三）房屋需要大、中修的，受委託的物業管理單位在接到住宅小區物業管理委員會或者臨時管委會提交的維修儲備基金批准使用計畫和項目預算書後，方可施工。

第六章 法律責任

第二十五條違反本辦法第十一條規定售房單位仍未建立維修儲備基金的，由房地產管理部門限期建立，逾期仍未建立的，依照有關規定予以處罰。

第二十六條違反本辦法第十二條第二項規定，擅自截留、挪用共用資金的，由房地產管理部門限期改正，情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十七條違反本辦法規定，受委託的物業管理單位不及時維修房屋、設施設備的，或者維修達不到質量標準的，由房地產管理部門限期改正，並給予10000元以下罰款；給產權人、使用人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第二十八條違反本辦法其他條款規定的，由有關部門依照有關法律、法規、規章的規定予以處罰。

第二十九條當事人對處罰決定不服的，可以在接到處罰決定書之日起十五日內向作出處罰決定機關的上一級機關申請複議；對複議決定不服的，可以在接到複議決定書之日起十五日內向人民法院起訴；當事人也可以自接到處罰決定書之日起十五日內直接向人民法院起訴。
當事人逾期不申請複議或者不向人民法院起訴又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第七章 附則

第三十條各縣（市）可參照本辦法執行。

第三十一條本辦法由市人民政府法制局負責解釋。

第三十二條本辦法由市房地產管理局負責組織實施。

第三十三條本辦法自公布之日起施行。