基本介紹
- 中文名：小產權房
- 外文名：House with limited property rights
定義區分,法律規定,產權區分,性質分類,產生原因,購買風險,出台政策,分類處理,處置方案,
定義區分
法律規定
中國實行二元制土地所有權結構，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。因此，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在村集體成員內部轉讓、置換。
產權區分
1、是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。
3、是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權並不構成真正法律意義上的產權。
前兩個解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規定較為明確。而第三個解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產權證。
性質分類
產生原因
1、城市房價過高：中國許多大中城市的高房價是催生小產權房的重要原因之一。由於中國經濟社會發展不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當地一般就業人員的收入水平。與此同時，政府經濟適用房、廉租房的建設無法滿足這些住房需求。小產權房存在著大量現實的購買群。
2、擦邊球的空間：根據法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也是可以進行交易的。 正是因為政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地小產權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產權房留下了一個擦邊球的空間。
購買風險
（一）法律效力
“小產權房”買賣契約的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：
- 對於發生在本鄉範圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣契約認定有效。
- 對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批准的，可以認定契約有效。
- 對於將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果契約尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該契約應作無效處理。
（二）房產轉讓
“小產權房”拿不到正式的房產證，因此並不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。
（三）政策風險
購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂契約並交付房款後，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
購房後如果遇到國家征地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人並非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
（四）監管缺位
鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售後保修難以保證。
出台政策
2008年1月，國務院下發《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。
2008年7月15日，國土部下發通知，要求儘快落實農村宅基地確權發證工作，但明確指出不得為小產權房辦理任何形式的產權證明。
2009年9月1日，國土部下發《關於嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小產權房。
2010年1月31日，國土資源部表示將重點清理“小產權房”。
2012年2月21日，國土部在“2011年房地產用地管理調控等情況”新聞發布會上表示，2012年起各地土地市場流標、流拍類現象須及時上報。同時將限期處理土地閒置等違法違規類案件，包括試點處理小產權房問題。
2013年11月，十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》提出，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。《決定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，並沒有談及如何解決“小產權房”這樣具體的問題。
2013年11月22日，國土資源部、住房城鄉建設部下發緊急通知，要求全面、正確地領會十八屆三中全會關於建立城鄉統一的建設用地市場等措施，嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產權房”行為。
分類處理
由國土、住建兩部委聯合推進的小產權房整治只是針對正在建設、正在銷售——也就是近兩年新增的小產權房，而對於更多的早已有居民入住的“存量”小產權房，由於歷史情況複雜，有關部門將會區分不同的情況分類研究、分類處理。
未來可能採取的主要辦法，就是把部分符合一定條件的存量小產權房，通過補辦相關手續，繳納相應的稅費之後，納入廉租房、公租房、經濟適用房、限價商品房等保障房系列內；而對一些嚴重違反城市規劃和土地利用規劃，非法占用耕地和基本農田的，建築設計施工質量存在嚴重問題的“小產權房”，則採取改建或者拆除的強制辦法。
原國家土地管理局規劃司副司長鄭振源認為，未來對小產權房的主要處理，無非就是轉正和拆除兩種措施。較為關鍵的是，需要儘快統一有關方面對十八屆三中全會後關於“建立城鄉統一的建設用地市場”的認識，在此基礎上，再出台更為具體的政策措施，這樣才能真正解決長期累積的小產權房問題。
處置方案
2014年3月10日下午，國土資源部部長姜大明接受記者提問時明確表示，不動產登記條例將於2014年6月份出台，並表示將儘快協調有關部門建立部際聯席會議制度，加快組建不動產登記局，建立信息共享平台。
對於小產權房問題，姜大明表示將採取“拆除一批，教育一片，處理一批，震懾一片，問責一批，警示一片”的治理方式，把小產權房的違法勢頭控制住。“這個事情正在做，同時也對小產權房在各地的情況，進行清理統計，在這個基礎上，再研究提出分類處理的意見。”
增設不動產登記局，統一前原證件有效，姜大明表示，將儘快協調有關部門建立部際聯席會議制度，加快組建不動產登記局，紮實開展不動產統一登記工作。不動產統一登記是落實物權法，把分散在有關部門的登記，以土地為核心，統一登記。
姜大明還表示，不動產登記要做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平台“四統一”。由國土部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責。姜大明說，目前我國不動產登記都是分散在各主管部門，在不動產登記工作展開前，相關各部門還將繼續履行職責，對不動產所有者來說，統一登記前，所有證件都是有效的。
姜大明表示，對於新設立的不動產登記局，國土部將會進行人員調配，但不會增加編制。
據悉，新組建的不動產登記局將隸屬於國土部地籍司，行政級別為正處級。。6月出台登記條例，不擔心引發賣房潮，姜大明說，2014年6月將出台不動產統一登記條例，為全面開展不動產統一登記提供法規依據。屆時，國土部及有關部門將建立統一登記信息平台，制定統一登記簿證。
隨著不動產統一登記工作的開始，會不會意味著高房價觀點的來臨？對此，姜大明表示，不擔心不動產登記會引發賣房潮，因為不動產登記制範圍很廣，房地產只是其中的一個項目。中國房地產學會副會長陳國強則認為，只有完成不動產登記、住房信息聯網等長效機制的基礎工作，才能真正形成房地產長效調控機制。同時，對於此前有關“大環保部”的訊息，姜大明回應稱，沒有聽說國土部、林業局等會將部分職能併入環保部的訊息。拆除、處理、問責控制小產權房違法。昨日，姜大明對於備受關注的小產權房問題也進行了回應。姜大明說，目前關於小產權房出現了一些誤讀，一些地方建設和銷售小產權房出現了反彈。國土資源部針對小產權房建設、銷售反彈的現象已下達緊急通知，已經有28個省份做出了工作安排。
