基本介紹
- 中文名:小產權商鋪
- 類型:帶租約,不帶租約
- 缺陷:產權分割
- 穩妥做法:以租代約
小產權商鋪的主要類型,帶租約商鋪,不帶租約商鋪,小產權商鋪的缺陷,特點,
小產權商鋪的主要類型
帶租約商鋪
按照商業地產需求進行開發,合作期限一般是五年為最低年限。
不帶租約商鋪
開發商先進行分割出售,再聘請物業管理團隊進行日常管理和後續補充招商。
小產權商鋪的缺陷
產權分割,意味著“東家”多了,招商及相關談判就從雙邊會談變成了超多邊會談,這是個可怕的概念。無論是帶租約商鋪模式還是先售後租模式,都對供應商的引進及後續經營管理都沒有提出很好的解決辦法,為契約到期或者管理不善導致契約提前中止之後埋下隱患。
特點
在市場交易環境尚不完善的情況下,一個沒有法律保障的事物的風險是可想而知的。儘管如此,有意購買小產權房的仍不乏人在。他們並非不知小產權的風險,卻表示“只是自住,又不上市交易”。
對此,一些業內人士也表示,以往小產權項目並非沒有被勒令強制拆除的先例,部分小產權項目停工或停售就有這方面政策的考慮。
消費者即使是自住需求,購買小產權項目仍需謹慎。另據業內機構估算,約有30%左右的消費者購買小產權項目是出於投資的考慮。業內人士傅碩指出,雖然表面看小產權項目由於沒有產權證而無法交易,但在實踐中,其二手房交易也比較活躍,此時一般採用的是雙方當事人默認原則。只是這樣一種交易缺乏法律上的公信力,一旦出現交易糾紛,在尋求法律保護時會遇到更多障礙。
以租代購似更穩妥
小產權的項目之所以受到限制,一方面是怕其擾亂市場秩序,另一方面也是出於保護耕地等農用地考慮。但因為存在巨大的利益落差,單純地通過行政手段來強制規範可能不會起到特別好的效果,最好仍從市場角度解決。
實際上,在農村的集體土地也分可建設用地和耕地等不同用途,對於可建設用地,只要不違反國家強制性法律規範,可以納入開發建設的整體規劃,建成的房屋如果是農民購買仍可按小產權辦理,如果是城鎮人口購買則需補交土地出讓金等費用。這樣,鄉產權的房子只要不是侵占農民耕地等農用地的,都可採用這種模式。這在一些地方進行新農村建設中也作為一種途徑在嘗試和摸索。
如果在土地性質不能轉變的情況下,既要發揮城市郊區富餘宅基地的用途,又解決住宅市場供需矛盾的問題,以租賃的形式為好。就是在集體土地上建的住宅,以短期或較長期出租給城市居民,簽定契約,到期限在條件允許的情況下可以續租,如果在契約期限內發生變化,可以退租。這樣既保證了農民的收益,又保證了消費者的權益。