基本介紹
辦理流程,常見疑問,識別方法,法律責任,辦理手續,補辦手續,效力,房貸,查詢,
辦理流程
1．購房者要審查發展商的資格手續是否健全，也就是我們常說的五證是否完備。
2．買賣雙方進行房產交易後一個月內持房屋買賣契約和其他證件到房地產交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售契約》等證件和資料。
3．買賣雙方接到交易所辦理過戶手續的通知後，應攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續費、契稅、印花稅後就可以辦理過戶手續。交易所會給買方發放房產賣契，原則上房屋產權證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續和產權登記的，可出具委託書委託代理人代為辦理。
4．辦理完買賣過戶手續後，買方應持房地產交易所發給的房產賣契，在三個月內到房屋所在地的市或區（縣）的房屋土地管理局登記申請。辦理申請需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的房屋所有權證、《商品房購銷契約》、商品房銷售發票存根複印件、身份證複印件、《房屋所有權轉移登記表》、《牆界表》、《面積計算表》。
5．經房地產管理部門審查驗證後，買方可領取房地產權證。
有些地方在商品房買賣過程中，開發商也會提供代辦交易登記、過戶和房地產權證的服務，不過，具體過程基本上都由開發商一手操辦，買房人控制不了具體的進度，不能及時了解相關情況。因此，在條件許可的情況下，購房者最好能由本人或委託代理人與開發商一起辦理。
常見疑問
1．有產權證和無產權證具體都有什麼區別?
有產權證可以對房屋擁有一定的處分權,沒有產權證的有些權利得不到保護.
2．沒有房屋產權證的壞處都有些什麼?
如是買的一手房，有商品房買賣契約來保證利益。如果是二手房，則基本不可以買賣，不然利益得不到保障。
識別方法
在房屋交易中出現了房屋權屬證書造假現象，一些不法人員非法偽造和使用房屋權屬證書。專家介紹，辨別真偽產權證有8種方法：
產權證
產權證一看封皮。真的產權證封面硬實有紋理，摸起來有凹凸感，顏色鮮艷（深紅色），字型紋理清晰醒目。假產權證則封面光滑，顏色暗淡（暗紅色），封皮較軟。
二看紙張。真產權證的內頁紙張是採用專業水印紙，類似人民幣的水印製作，圖案為別墅、大廈兩種，其識別方法類似人民幣的水印頭像，只有在燈光下才能看出來，而假產權證的水印模糊不清；真產權證紙張光潔、挺實，用手輕抖有嘩嘩響聲。假的紙張則手感稀鬆、柔軟。
三看防偽底紋。真產權證底紋有浮雕文字“房屋所有權證”字樣，立體感強，字跡清晰，容易識別。假產權證很難做到顏色深淺、色彩的統一。
四看發證機關蓋章。真產權證第一頁上的蓋章是由機器套紅印製的“某某市房產管理局”行政公章。而假產權證則一般加蓋手工雕刻的公章，因為紙張較薄，在其反面很容易看到透過來的印章痕跡。
五看註冊號。真證封皮反面下方的建房註冊號是機器印製的，呈線狀，手摸起來有凹凸感。而假證的註冊號是手工雕刻的章蓋上去的，手摸起來沒有凹凸感。
六看縫製。真產權證的內頁都縫合得很整齊，而假產權證的內頁都是用膠水粘上去的，縫線也很明顯。
七看附記。真產權證第三頁中附記一欄的內容包括：產權來源和其中分攤面積等，而假產權證中附記有些為空白。
八看圖紙。真產權證中的房屋分戶圖紙是專用紙，紙張較厚，而假證的圖紙很薄，類似一般的A4紙厚度。
法律責任
針對由於出賣人的原因導致購房者無法取得房產證的情況，自2003年6月1日起實施的最高人民法院關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋指出：由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
產權證
產權證(一)商品房買賣契約約定的辦理房屋所有權登記的期限；
(二)商品房買賣契約的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房買賣契約的標的物為已竣工房屋的，自契約訂立之日起90日。契約沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。另外還規定商品房買賣契約約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除契約和賠償損失的，應予支持。也就是說，由於出賣人的原因，如果購房人在契約約定期限內不能取得房屋權屬證書，那么在該期限屆滿一年後，購房者可以退房並要求出賣人賠償經濟損失。該司法解釋自2003年6月1日起實行，適用於自1995年1月1日《中華人民共和國城市房地產管理法》實施後訂立的商品房買賣契約，並且在2003年6月1日上述司法解釋公布實行後尚在一審、二審的糾紛案件。
辦理手續
房屋的產權從概念上講是沒有大小之分的。依據建設部城市房屋權屬登記管理辦法的規定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以製作、頒發統一的房地產權證書，依照《城市房地產管理法》的規定，將房屋的所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。房地產權證書的式樣報國務院建設行政主管部門備案。城市規劃區國有土地範圍內的新建的房屋權屬登記，申請人應當在房屋竣工後向登記機關申請房屋所有權初始登記，並應當提交用地證明檔案或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明檔案，如房屋面積測量成果報告、竣工項目地價款核實復函(出讓宗地)、商品房需提交公用建築面積分攤材料、國有土地使用證或土地來源證明材料、房屋竣工證明檔案、立項批覆、建設工程規劃許可證、申請人身份證明或法人資格證明；委託代理人申請登記的，還應提交授權委託書、代理人資格身份證明。一般購房者取得產權證通常的做法是購房者與開發商或開發商指定的代理人簽訂代理辦理產權證協定，收費由雙方協商。購房者需要做的是提供購房契約一份，購房發票(複印件)、身份證、戶口本(複印件)、人名章等。若是單位購買還須提供營業執照(複印件)、法人身份證明、授權委託書等。另外，購房者還需要在產權登記表、申請購買商品房登記表、買賣契約上蓋章，按照國家有關政策交納費用。
產權證
產權證補辦手續
房屋產權證的補辦手續
產權證
產權證補辦產權證由原產權證發放機關負責辦理。具體補辦手續為如下：
①由房屋產權人寫一份申請書，定明產權證丟失原因、經過、丟失時間及地點等內容，產權人簽字蓋章，並由產權人所在單位蓋章(如果產權人無單位，由產權人戶口所在地的派出所或街道辦事處簽字蓋章)。
②產權人帶著簽字蓋章後的申請書到各區縣房地局的原產權證發放機關辦理具體事宜。由原發證機關開介紹信，在規定報紙上刊登遺失聲明。
③聲明見報後，產權人帶著刊登聲明的報紙、遺失人(產權人)書寫的具結(內容包括：遺失證件找到後交回;因遺失證件而產生的後果自負)、本人身份證、戶口簿、圖章，在規定的時間內到原發證機關領取產權證。
效力
房屋產權證的效力
按照我國法律的規定，我國對房屋等大宗財產的管理，是採用行政登記的手段，即行政機關或其委託的機構(如房監所)通過一定的程式審查、登記，最後向房屋所有權人頒發房屋產權證書，房屋所有權證書上載明的權利人行使占有、使用、收益、處分的權利。我國的房地產市場通過這樣的權屬管理模式，較好地杜絕了一房多主、一房多賣的問題，最大限度地防範了房地產市場的交易風險。
但是，現實生活中，對辦理了房屋產權證的房屋，依然存在產權爭議的現象，對當事人起訴到法院的這類案件，法官們也有截然不同的認識。一種觀點認為，對已頒發了房屋產權證書的房屋產權爭議案件，人民法院不作為民事案件受理，告之當事人提起行政訴訟，因為頒發房屋產權證書是行政機關的具體行政行為，當事人如果對該行政行為不服，可提起行政訴訟請求撤銷或變更。另一種意見認為，當事人之間存在產權爭議的案件，人民法院應當作為民事案件受理，因為這是平等主體之間發生的民事權益爭議，且房屋產權證書只是證明房屋權屬的初步證據，其記載的內容是否被法院採信，需法院審查確定。
這兩種意見分歧的根本在於對房屋產權證效力的認定。第一種意見實際上是持房屋產權證的絕對效力，認為其在被撤銷以前，人民法院要受其約束。後一種意見認為房屋產權證只是房屋權屬的初步證據，只是其證據效力較其他證據高而已，如其記載與客觀事實不符，法院可對權屬另行裁判，而不是等待行政機關撤銷原房屋產權證。
應當說後一種意見有一定道理。理由是：首先，房屋所有權是公民的一項重要的財產權利，平等主體之間發生房屋權屬爭議糾紛屬民法的調整範疇，如當事人起訴到人民法院時，法院不能拒絕受理。法院通過開庭審理，對證據進行分析認定，在查明事實真相後，應當對當事人的爭議作出裁判，確定房屋權屬。其次，房屋登記管理機關對房屋權屬的審查僅僅是形式上、程式性的審查，只要當事人提供相應的形式上合法的證明材料，房屋登記管理機關就予以登記並頒發房屋所有權證，並不審查有關證明材料內容的真實性，即物權變動的真實性、有效性，而按照民法的規定，一項民事行為的有效必須是以當事人意思表示真實為前提，因此，房屋登記管理機關的形式審查無法保證房屋權屬的真實性，一旦有關材料內容不真實，就可能導致房屋所有權證不能客觀反映房屋權屬的真實情況。第三，頒證機關是行使行政管理職能，對公民的民事權利義務沒有終局的裁判權，如果當事人之間存在民事爭議時，行政機關只是主持調解，而無權對當事人之間的權利義務作出最終裁判，因此，房屋所有權證只是法院審理房屋權屬爭議糾紛案件的證據。第四，房屋所有權證是房屋管理機關經過一定的程式審查後頒發的，為了維護其有序的管理秩序，應當賦予其必要的權威，因此，對此證據應當賦予較高的效力等級。具體反映在審判實踐中，就是把房屋所有權證作為推定證據使用，如果當事人沒有足夠的證據推翻，人民法院應當對房屋所有權證予以採信，並把其記載的權屬內容作為判決定案的依據。第五，如果當事人有充分的證據證明房屋所有權證記載的內容不真實，人民法院可根據查明的事實另行作出判決，當事人可根據法院的判決到房屋登記管理機關申請變更登記，房屋登記管理機關應當協助執行。
房貸
近幾年，買房貸款可算是深入人心。為搶業務，各銀行展開了服務、宣傳的大比拼，而百姓則是借錢、還錢忙得不亦樂乎。隨著年頭的增加以及收入的增長，不少早期貸款購房的買家眼見著就能錢債兩清，拿回自己的房產證了。可是，到了這種讓人高興的時候，很多人卻摸不著門道了。記者認識的一位張先生就犯了一個“可愛”的錯誤，原本無債一身輕的他，由於不懂流程，繞了一個大圈子，才拿回自己的“大紅本”。在談笑之餘，我們特意做了這期稿件，目的是給您個提醒，讓您能夠順順利利地把房產證拿回來。
拿回產權要憑證
張先生，生活小康的北京人士，生平從不向他人借錢；但是為了買房，無奈之下他向銀行舉債10萬。借了錢的張先生心裡總歸不踏實，於是他拚命賺錢，力爭儘早還債。他還完了全部貸款本息，在銀行辦理了相關手續，並拿到了一張還款憑證。張先生鬆了一口氣，“終於不欠銀行錢了，和銀行也沒什麼關係了”。接著他高高興興地把那張“欠條”撕碎扔進了垃圾堆。
可是事情遠沒有簡單結束，張先生找開發商要產權證的時候才意識到自己犯了多么嚴重的一個錯誤———開發商表示，張先生沒有還完貸款的憑證，不能把產權證給他。原來銀行給的證明就是向開發商拿回房產證的憑證！張先生悔不當初，只好又去找銀行，幾經周折才拿回屬於自己的產權證。
這件事也許聽來可笑，但有很多人辛辛苦苦了很多年，終於把貸款還完了，卻還真弄不清楚應該怎樣把自己的產權證領回來。那么債務結清後到底怎樣才能拿回產權證？整個過程又要經歷哪些程式？
貸款買房做抵押
多數房屋都是在期房階段就開始銷售。一般來說，從向銀行貸款購買期房開始到最終還完貸款、領回完全屬於自己的產權證為止，要經歷以下過程：首先交首付款，簽買賣契約，這步是需要和開發商協作完成的。在簽訂好購房契約後，就該辦理購房貸款了。由於期房無法辦理產權證，在房子修好、產權證辦下來抵押給銀行之前，開發商、銀行、購房者三方會簽訂一個抵押契約，由開發商向銀行做一個階段性的擔保，這個時間或者一兩年，也可能要三四年。等房子可以入住、產權證辦下來之後，開發商就會把產權證直接交給銀行做抵押，從這時起，產權證實際就已經和開發商沒有關係了。這是一個一般化的流程，在實際操作的過程中也會出現多種情況。如果購買的是現房，就沒有開發商階段性擔保這一步驟，只剩下購房者和銀行雙方的關係。
領證情況分三種
根據產權證在誰手裡情況不同，還完貸款後領回產權證的程式也分好幾種，一種最簡單的情況就是產權證正本已經抵押在銀行了。如果是這種情況，購房者還完了貸款，或者是提前還完貸款，想退保險，就需要聯繫或提前聯繫銀行。銀行會告訴購房者哪天去辦理相關手續。不同的銀行具體要求不一樣，但一般銀行都會要求購房者帶上身份證、抵押物憑據、借款契約、保單副本和發票。購房者在約定時間去銀行辦理好結算手續後，會領到一個還款憑證，銀行還會把產權證正本、買賣契約正本和保單正本一併還給購房者。這樣購房者就可以拿回完全屬於自己的產權證，和銀行沒有什麼關係了。
但由於各個銀行不同分行的操作規定不統一，有些分行也並不要求必須把產權證正本押在銀行，而只需做一個抵押登記，購房者可以自己持有帶有抵押登記標誌的產權證。如果是這種情況，購房者在還完貸款之後，除了重複上面的步驟外，還要進行一個撤消抵押登記的程式。購房者和銀行辦完結算手續後，銀行會親自或者委託做抵押登記的律師聯繫主管國土房管局，和購房者一起去撤消抵押登記。不同的房管局要求也不一樣，購房者除帶上上述所有證件外，還需帶好銀行開具的還款憑證。
最後一種情況比較複雜，也不怎么常見，就是購房者在產權證做完抵押之前就已經還完貸款了，前面提到的張先生就是屬於這種情況。因為購房者的產權證還沒做抵押，開發商就還處於階段性抵押階段，銀行、開發商、購房者之間還存在一個三角關係。如果這時還完了貸款，購房者在銀行領取還款憑證後，可以拿著憑證找開發商索取產權證。如果開發商辦了產權證，購房者自然就可以得到產權證了。但如果開發商還未辦理產權證，購房者就可以要求開發商儘快把產權證辦好，否則可以告開發商違約。
查詢
有效招數1：
到房管局登記機構查詢驗證
目前科技手段越來越先進，一些不法的造假分子利用高科技偽造房產證，幾乎可以達到以假亂真的地步。
在談到如何鑑別房產證的真偽時，希望廣大市民提高警惕，尤其在從事二手房交易、房產租賃和抵押的過程中，在放款之前，最好帶房產證到房管局的相關登記機構查詢驗證一下。
至於偽造假證的行為性質，對那些不法的造假者或持假證者從事相關經濟活動的行為屬於經濟詐欺，構成了經濟詐欺罪，一旦查實，可以舉報，公安部門將立案偵查，以防止讓更多人上當受騙。
有效招數2
在買賣交易中可要求權利人提供其他有效證件房屋交易尤其是二手房交易過程中，購買房可提出權利人出示相關的有效證件，避免房產證作假的可能性。如：身份證、戶口簿、房產發票、契稅發票、原有房屋買賣契約等。對房屋買賣涉及到的所有證件進行核實。單單偽造一張房產證比較容易，但要同時偽造所有的交易有效憑證相對要困難得多。許多交易買賣中只看房產證的做法風險性相對較高，多數騙貸案例正是利用了這一漏洞。
有效招數3
委託專業的房產中介公司和律師，提防交易貓膩在房產交易中，最好委託大型且比較專業的房產中介公司。一般這些中介公司都具有比較專業的行業流程，對相關證件及買賣雙方信息會做相應的核實，有效保證交易雙方的利益。在交易過程中賣方出現的不正常要求，購房者應多加注意提防交易中的貓膩，比如賣方要求大幅度提高首付額度等。
