房產權本來是不分大小，只有一種定義，但由於我國的一些特色，形成了社會上一些約定成俗的說法，對“大產權”和“小產權”在不同情況下有不同解釋。
基本介紹
- 中文名：小產權房子
- 解釋2：由鄉鎮政府發證書的叫小產權
- 解釋1：購房人的產權叫小產權
- 解釋3：再轉讓時要補繳土地出讓金
定義,產生原因,特點,
定義
第二種解釋：國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權。購房人要注意的是鄉鎮政府發證書的房產實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房契約國土房管局也不會給予備案。
第三種解釋：買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫“大產權”，再轉讓時要補繳土地出讓金的叫“小產權”。按這種解釋普通商品房就是“大產權”房，經濟適用房就是“小產權”房，對這個區別購房人可從契約第一條土地使用權的取得形式中加以確認。
大產權和小產權有什麼區別？
所謂的大產權一般是指整棟樓的產權，小產權是指大產權分割後過戶到業主手中的產權。
產生原因
小產權房的產生、存在與發展有著深刻的歷史與現實原因。其一是因為城市住房保障體系和農村社會保障體系的不完善。近10 年來，城市商品房價格快速上漲，城市保障性住房又無法滿足民眾需要， 市場旺盛需求自然會流向既無費也無稅的集體土地， 村集體或鄉鎮政府為了創收以補貼財政不足， 也需要城市購買力來填補農村的消費空當，農民也需要增加收益。其二是因為新農村建設、舊城改造、城中村改造催生，為其發展提供了便利條件。在國家要求的新農村建設、舊城改造、城中村改造中，有些村集體或鄉鎮政府自身的行為能力比較強， 甚至有些村集體或者村民可能不是那么遵紀守法， 將用於新農村建設、舊城改造、城中村改造的農民集體所有土地和宅基地同開發商搞合作開發， 然後將一部分房子以低廉的價格賣給農民， 另一部分房子便由開發商出售給城鎮居民並獲取利潤。其三是因為司法和行政管理制度的缺失所致。我國實行的是城市國有土地和農民集體建設用地二元結構， 城市國有土地和農民集體土地在制度層面上有不平等的地位， 城市國有土地有正式的土地使用權拍賣市場，實行市場定價，農村集體土地不可流轉，其土地流轉的使用權市場體系和價格形成機制一直沒有建立起來，致使二者在價格上相差懸殊。其四是行政監管的缺失釀成。對小產權房的存在，政府早就出台了相關的法律法規予以規制，但相關管理部門失職，監管不力，出現嚴重缺位和行政不作為所致。一方面，土地管理部門未能從源頭上扼制住這種畸形產權房的出籠；另一方面，大量小產權房進入市場後， 相關部門未能採取有效措施加大對開發商的處罰力度， 從而使小產權房就從開始的悄然冒出到如今的拔地而起。
特點
小產權風險明顯
小產權房因為售價遠低於商品房而受到一部分人青睞。但在現行體制下，小產權房的風險也是顯而易見的。一是很難在市場上轉讓；二是一旦小產權房所在的土地改變用途，很難得到賠償。
因土地性質不同，中國的土地分為國有土地和集體土地,根據國家有關法律規定，在國有土地上可以進行開發建設,而要在集體土地上進行開發建設必須首先將集體土地轉為國有土地，然後才能按照規划進行開發。
“集體土地在允許的情況下,可以開展一些集體經濟活動。農村的宅基地只允許解決農民的居住問題，也可以在農民中相互轉讓。但每家只允許有一份宅基地。不允許城市居民在農村購買住宅，目的是在農民居住、生活保障尚沒有建立起來的情況下，最大限度地保障農民利益不受侵害。”
