《西安市國有土地上房屋徵收評估辦法》是西安市人民政府發布檔案。
基本介紹
- 中文名：西安市國有土地上房屋徵收評估辦法
- 頒布時間：2021年11月1日
- 發布單位：西安市人民政府
全文
第一章 總 則
第一條 為規範國有土地上房屋徵收評估活動，保證房屋徵收評估客觀公平，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》、住房和城鄉建設部《國有土地上房屋徵收評估辦法》、《陝西省國有土地上房屋徵收房地產價格評估機構選定辦法》和《西安市國有土地上房屋徵收與補償辦法》等相關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 在本市新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、灞橋區、未央區以及各開發區轄區範圍內評估國有土地上被徵收房屋和用於產權調換房屋的價值，測算被徵收房屋類似房地產的市場價格以及對相關評估結果進行覆核評估和鑑定，適用本辦法。
第三條 市住房和城鄉建設行政管理部門（以下簡稱市房屋徵收主管部門）負責本市國有土地上房屋徵收評估活動的監督管理。
區人民政府負責本轄區內的國有土地上房屋徵收評估活動的監督管理。
開發區管理委員會（以下簡稱開發區管委會）受市人民政府委託具體負責本轄區內國有土地上房屋徵收評估活動的監督管理。
第四條 市房屋徵收主管部門組織成立西安市房地產價格評估專家委員會（以下簡稱評估專家委員會），評估專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面專家組成。評估專家委員會管理辦法由市房屋徵收主管部門制定。
第五條 從事本市房屋徵收評估的房地產價格評估機構（以下簡稱評估機構）應具備房地產評估相應資質。
第六條 房地產價格評估機構、房地產估價師、評估專家委員會成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估、覆核、鑑定工作，並對出具的評估、鑑定意見負責。與房屋徵收當事人有利害關係的，應當迴避。
任何單位和個人不得干預房屋徵收評估、覆核、鑑定活動。
第七條 市房屋徵收主管部門應建立房地產價格評估機構名錄和信用檔案，並通過房屋徵收信息平台向社會公布評估機構名單、等級、聯繫方式、誠信記錄等信息，為被徵收人選定房屋徵收評估機構提供參考和依據。
第二章 評估機構選定
第八條 房屋徵收範圍確定後，房屋徵收部門、開發區管委會應當在市房屋徵收信息平台發布評估機構報名公告。發布內容應當包含房屋徵收項目名稱、項目概況、委託評估單位、委託評估範圍、要求及報名的起止時間、地點、聯繫方式和應提交的資料等相關事項。報名起止時間應當不少於5個工作日。
第九條 房屋徵收部門、開發區管委會應當將申請參加該項目評估的評估機構名單在市房屋徵收信息平台及徵收範圍內公示。公示內容應包含評估機構名稱、資質等信息。參與報名的評估機構少於3家時，房屋徵收部門、開發區管委會應邀請具有相應資質的評估機構參與報名。公示時間不少於5個工作日。
第十條 房屋徵收部門、開發區管委會應在報名結果公示作出5個工作日內，組織被徵收人、公有房屋承租人在公示的評估機構名單中協商選定評估機構。
參與協商選定評估機構的被徵收人、公有房屋承租人數量應超過徵收總戶數的三分之二，得票率最高且超過參與協商被徵收人數50%以上的評估機構視為選定有效。協商選定不成的，房屋徵收部門、開發區管委會在得票率高的前三名評估機構中採取抽籤、搖號等方式隨機選定，選定過程應公開、全程錄像，公證機構現場公證，並由房屋徵收部門、開發區管委會宣布選定結果。
房屋徵收部門、開發區管委會應當將確定的評估機構名單在市房屋徵收信息平台和房屋徵收範圍內予以公告。公告時間不少於5個工作日。
第十一條 同一徵收項目的房屋徵收評估工作，原則上由一家評估機構承擔，需要由兩家或者兩家以上評估機構評估的，應當共同協商確定一家評估機構為牽頭單位；牽頭評估機構確定後應當公示。牽頭評估機構應當組織相關評估機構就評估對象、價值時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，按照統一標準開展評估工作。
第三章 評估工作開展
第十二條 評估機構選定後，房屋徵收部門、開發區管委會或由其委託的房屋徵收實施單位向被選定的評估機構出具房屋徵收評估委託書，並簽訂房屋徵收評估書面委託契約。
房屋徵收評估委託書應當載明委託人的名稱、受託評估機構的名稱、評估目的、評估對象的範圍、評估要求以及委託日期等內容。
房屋徵收評估委託契約應當載明下列事項：
（一）委託人和評估機構的基本情況；
（二）負責本評估項目的註冊房地產估價師；
（三）評估目的、評估對象、價值時點等評估基本事項；
（四）委託人應當提供的評估所需資料；
（五）評估過程中雙方的權利和義務；
（六）評估費用及收取方式；
（七）評估報告交付時間、方式；
（八）違約責任；
（九）爭議的解決方法；
（十）其他需要載明的事項。
房屋徵收評估委託契約簽訂後，應當將委託契約報送市房屋徵收主管部門。
第十三條 房屋徵收評估前，房屋徵收部門、開發區管委會應當對被徵收房屋的權屬、區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及占地面積、土地使用權等情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人、公有房屋承租人公布。
房屋徵收部門、開發區管委會應當向受託的評估機構提供徵收範圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建築的認定、處理結果情況。
對於已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對於未經登記的建築，應當按照認定、處理結果進行評估。
第十四條 被徵收人、公有房屋承租人及相關主體應當如實向評估機構提供評估所必需的資料，協助評估機構進行實地查勘，蒐集被徵收房屋價值評估所必需的被徵收房屋狀況的資料。
第十五條 被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。用於產權調換房屋價值評估時點應當與被徵收房屋價值評估時點一致。
第十六條 評估機構應當指派與徵收評估項目工作量相適應的註冊房地產估價師和房地產估價從業人員對被徵收房屋進行實地查勘，核對評估對象狀況，做好實地查勘記錄，製作和保留被徵收房屋的影像數據，並妥善保管。
房屋徵收部門、開發區管委會、被徵收人、公有房屋承租人和註冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上籤字或蓋章確認。
徵收評估所涉及的房屋面積測量標準依據《房產測量規範》執行。
第十七條 被徵收人、公有房屋承租人拒絕估價人員實地查勘或拒絕在實地查勘記錄上籤字或者蓋章的，應當由房屋徵收部門、開發區管委會、註冊房地產估價師和無利害關係的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。
在房屋徵收評估過程中，房屋徵收部門、開發區管委會或者被徵收人、公有房屋承租人不配合、不提供相關資料，致使房屋評估無法正常進行的，評估機構可參照徵收範圍內被徵收房屋同區域、同建築類型的房屋進行評估，有關情況應當在評估報告中說明。
第十八條 被徵收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋徵收部門、開發區管委會與被徵收人、公有房屋承租人確定被徵收房屋價值的補償提供依據，評估被徵收房屋的價值”。
用於產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋徵收部門、開發區管委會與被徵收人、公有房屋承租人計算被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用於產權調換房屋的價值”。
第十九條 被徵收房屋價值是指被徵收房屋及其占用範圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點自願進行交易的金額，但不考慮被徵收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
前款不考慮租賃因素的影響，是指評估被徵收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被徵收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。
第二十條 被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及占地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。
被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費以及停產停業損失等補償按照有關規定，由徵收當事人協商確定；協商不成的，可以委託房地產價格評估機構通過評估確定。
第二十一條 用於產權調換房屋價值包含產權調換房屋及其占用範圍內的建設用地使用權和其他不動產的價值。除政府對用於產權調換房屋價格有特別規定外，應當以評估方式確定用於產權調換房屋市場價值。
房屋徵收部門、開發區管委會應當向評估機構提供用於產權調換房屋的權屬、區位、用途、建築面積、建築結構、建成時間等價值評估所必須的資料。
產權調換房屋為期房的，其價值評估以房屋徵收部門、開發區管委會向評估機構出具書面意見所說明的產權調換房屋狀況為依據。
第二十二條 被徵收房屋類似房地產的市場價格是指被徵收房屋的類似房地產在價值時點的平均交易價格，確定被徵收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。
第二十三條 註冊房地產估價師應當根據評估對象和類似房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。
被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。
對同一徵收範圍內，同一用途且建築類型、建造年代、建築結構、功能完整性等基本相同的成片房屋，可先確定典型房屋的市場價格，並根據被徵收房屋的微觀區域因素、實物狀況、權益狀況等差異，對該價格進行調整、修正，確定徵收範圍內被徵收房屋的評估價格。
評估過程中涉及房屋重置價格的，可參照《西安市各類房屋重置價格標準》執行。
第二十四條 評估結果應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。
房屋徵收評估報告只作為房屋徵收補償的依據，不得用作其他用途。
第二十五條 評估機構應當按照房屋徵收評估委託契約的約定，向房屋徵收部門、開發區管委會提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋徵收部門、開發區管委會應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示。公示時間應不少於5個工作日。
公示期間，評估機構應當安排註冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。初步評估結果存在錯誤的，評估機構應當修正。
第二十六條 分戶初步評估結果公示期滿後，評估機構應當向房屋徵收部門、開發區管委會提供委託評估範圍內被徵收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。評估報告應由不少於兩名負責徵收評估項目的註冊房地產估價師簽字，並加蓋評估機構公章。不得以印章代替簽字。房屋徵收部門、開發區管委會應當及時向被徵收人、公有房屋承租人轉交分戶評估報告。
第二十七條 評估機構應將房屋徵收評估報告錄入房屋徵收信息平台。
房屋徵收評估業務完成後，評估機構應將下列資料整理存檔：
（一）評估報告（含整體評估報告、分戶評估報告）；
（二）評估委託契約；
（三）房屋徵收公告及相關檔案資料（複印件）；
（四）評估對象的產權權屬材料及有關房屋基本情況材料；
（五）評估對象的實地查勘記錄、照片等數據；
（六）其他涉及評估項目的必要數據。
第四章 評估報告異議處理
第二十八條 被徵收人、公有房屋承租人或者房屋徵收部門、開發區管委會對評估結果有異議的，應當自收到分戶評估報告之日起10日內，向出具評估報告的評估機構提出書面覆核評估申請，並指出評估報告存在的問題。
第二十九條 評估機構應當自收到書面覆核評估申請之日起10日內對評估結果進行覆核。覆核後，評估結果改變的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知覆核評估申請人。
第三十條 被徵收人、公有房屋承租人或者房屋徵收部門、開發區管委會對評估機構的覆核結果有異議的，應當自收到覆核結果之日起10日內，向評估專家委員會提交書面鑑定申請。
第三十一條 房屋徵收決定確定的簽約期限內房屋徵收部門、開發區管委會與被徵收人未簽訂補償安置協定的，在作出補償決定前，房屋徵收部門、開發區管委會可以就被徵收房屋分戶評估報告向評估專家委員會提出鑑定申請。
第三十二條 房屋徵收評估鑑定過程中，評估機構應當按照評估專家委員會要求，及時提供評估報告、實地查勘記錄、被徵收房屋權屬證書、房屋現狀照片等相關資料，並就鑑定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被徵收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當協助。
第三十三條 評估專家委員會應當自收到鑑定申請之日起10日內，對申請鑑定評估報告的評估程式、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑑定意見。評估專家委員會應當選派成員組成專家組進行鑑定。專家組成員應為3人以上單數，其中房地產估價師不得少於二分之一。
經評估專家委員會鑑定，評估報告不存在技術問題的，應當維持原評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的評估機構應當及時改正有關問題，重新出具評估報告。
第五章 監督管理
第三十四條 在房屋徵收評估活動中，房地產價格評估機構和房地產估價師如存在違法違規行為，將按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》《房地產估價機構管理辦法》《註冊房地產估價師管理辦法》《西安市國有土地上房屋徵收補償辦法》等規定予以相應處罰。
第六章 附 則
第三十五條 閻良區、臨潼區、長安區、高陵區、鄠邑區和藍田縣、周至縣國有土地上房屋徵收評估工作，由所在區、縣人民政府參照本辦法執行。
第三十六條 本辦法自2021年11月1日起施行，有效期5年。
