《烏市物業服務企業退出物業服務項目管理辦法》，烏市推出的關於物業服務企業退出物業服務項目管理的辦法檔案。
基本介紹
- 中文名：烏市物業服務企業退出物業服務項目管理辦法
【新疆】烏市物業服務企業退出物業服務項目管理辦法
[ 發布日期:2013-10-17 15:21:16 | 瀏覽:1454次 ]
關於印發《烏魯木齊市物業服務企業退出物業服務項目管理辦法（試行）》的通知
烏房管函〔2013〕307號
烏魯木齊市物業監管辦、各區（縣）物業管理部門、市物業管理協會、各物業服務企業：
為進一步規範我市物業服務項目的有序進入和退出行為，維護當事人的合法權益，做好項目管理的銜接工作，保持業主正常生活秩序，我們在充分調研和廣泛徵求意見的基礎上制訂了《烏魯木齊市物業服務企業退出物業服務項目管理辦法（試行）》，現將該辦法印發給你們，請認真貫徹執行。
附屬檔案：烏魯木齊市物業服務企業退出物業服務項目管理辦法（試行）
烏魯木齊市住房保障和房產管理局
2013年7月25日
烏魯木齊市物業服務企業退出物業服務項目管理辦法
（試行）
第一條 為加強物業服務企業退出項目管理，規範物業服務企業退出行為，維護當事人的合法權益，保持物業管理活動的正常秩序，根據國家有關法律、法規和《烏魯木齊市物業管理條例》，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內因物業服務契約期滿終止，或者依據法律規定和物業服務契約約定提前解除契約，物業服務企業退出物業項目服務管理活動，適用本辦法。
第三條 退出物業服務項目管理應當本著維護社會穩定、保證業主基本生活秩序、依法有序、平穩過渡的原則進行。
第四條 市房產行政主管部門負責全市物業服務項目退出的指導和監督。
區（縣）房產行政主管部門負責本行政區域內物業服務項目退出的管理工作，協調處理退出過程中出現的有關問題。
第五條 業主大會和業主委員會應當從保持物業服務項目管理的穩定性和長遠利益出發，依法有序地做出解聘、選聘物業服務企業的決定，保證業主的正常生活秩序。
物業服務企業應當堅持誠信守法的原則，嚴格履行退出物業項目服務管理程式和相應職責，解決好物業服務項目管理遺留問題，做好新老物業服務項目管理的銜接工作，保持物業服務項目管理的連續性。
開發建設單位應當維護購房人的合法權益，兌現售房承諾，妥善解決物業服務項目建設遺留問題，為物業服務項目管理的順利開展提供保障。
第六條 前期物業服務契約期滿終止，業主大會和業主委員會尚未成立，物業服務企業退出物業服務項目管理的，適用下列程式：
（一）建設單位或物業服務企業不再續約的，契約當事人一方應當在前期物業服務契約屆滿三個月前，向對方提出不再續約的意見。建設單位應當按照《烏魯木齊市物業管理條例》及前期物業管理招標投標有關規定，選聘具有相應資質等級的物業服務企業。
（二）物業服務企業應當將不再續約原因、退出時間等以書面形式報送物業服務項目所在區（縣）物業監管辦、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居委會備案，並填寫《物業服務企業退出服務項目管理情況登記表》。
（三）建設單位應當在新選聘的物業服務企業確定後10日內，將新選聘物業服務企業及相關情況書面函告業主，並抄報物業所在區（縣）物業監管辦、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居委會備案。
（四）建設單位未及時重新選聘物業服務企業，物業服務企業應當及時向所在區（縣）物業監管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居委會書面報告。區（縣）物業監管辦應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會督促建設單位及時選聘物業服務企業。同時可由社區居委會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，代行業主委員會職責，並組織召開業主大會，選聘新的物業服務企業。
第七條 前期物業服務契約期滿終止且業主大會、業主委員會已成立或物業服務契約期滿終止，物業服務企業退出物業服務項目管理的，適用下列程式：
（一）業主大會或物業服務企業不再續約的，契約當事人一方應當在前期物業服務契約或物業服務契約期限屆滿三個月前，向對方提出不再續約的意見。業主大會應當按照《烏魯木齊市物業管理條例》和《管理規約》等有關規定，及時另行選聘具有相應資質等級的物業服務企業。
（二）物業服務企業應當將未續約原因、退出時間等以書面形式報送項目所在區（縣）物業監管辦和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案，並填寫《物業服務企業退出服務項目管理情況登記表》。
（三）業主委員會按照規定的程式和要求重新選聘物業服務企業後的10日內，應當在本物業服務區域內公告，並報物業所在區（縣）物業監管辦和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
（四）業主大會未及時履行選聘物業服務企業責任，也未決定實施自行管理的，原物業服務企業應當及時向所在區（縣）物業監管辦和街道辦事處(鄉鎮人民政府)書面報告。 區（縣）物業監管辦應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會督促業主大會及時選聘物業服務企業。同時可由社區居委會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，代行業主委員會職責，及時組織召開業主大會，選聘新的物業服務企業。
第八條 物業服務契約當事人提前解除契約，物業服務企業退出物業服務項目管理的，適用下列程式：
（一）前期物業服務期間，契約當事人一方要求提前解除物業服務契約的，應於擬解除契約三個月前書面告知對方。
建設單位應當按照《烏魯木齊市物業管理條例》及物業招標投標有關規定，及時另行選聘具有相應資質等級的物業服務企業。同時,建設單位、物業服務企業和區（縣）物業監管辦應分別履行本辦法第六條（二）至（四）項相關規定。
（二）物業服務期間，業主或業主委員會提議要求提前解除契約的，按照《烏魯木齊市物業管理條例》的有關規定，於擬解除物業服務契約3個月前組織召開業主大會。經徵得專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主大會做出解聘物業服務企業決定的，業主委員會應當在業主大會作出決定後3日內書面通知物業服務企業，但管理規約、業主大會議事規則或契約另有約定的從其約定。
業主大會應當按照《烏魯木齊市物業管理條例》和本物業項目《管理規約》等有關規定，及時另行選聘具有相應資質等級的物業服務企業。業主委員會應當將提前解除契約的原因、退出時間等以書面形式報送物業服務項目所在區（縣）物業監管辦和街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居委會備案。同時，物業服務企業應填寫《物業服務企業退出服務項目管理情況登記表》。
未經業主大會通過提前解聘物業服務企業的，業主委員會及其成員不得擅自作出提前解聘物業服務企業的決定。
（三）物業服務期間，物業服務企業要求提前解除物業服務契約的，應當在擬解除物業服務契約3個月前，將解約原因、退出時間以書面形式告知業主委員會，就相關事項進行協商，同時以書面形式在物業管理區域內公示不少於15日。
物業服務企業應當將解約原因、退出時間以書面形式報送項目所在區（縣）物業監管辦和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案，並填寫《物業服務企業退出項目服務管理情況登記表》，書面告知社區居民委員會。業主委員會應當啟動選聘物業服務企業的程式。
（四）當事人一方對提前解除物業服務契約行為有爭議的，雙方應依據《中華人民共和國契約法》的規定及物業服務契約的約定協商解決。如協商不成，可申請物業服務項目所在區（縣）物業監管辦、街道辦事處(鄉鎮人民政府)調解，也可以按契約約定申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。
第九條 物業服務企業應當在前期物業服務契約或物業服務契約期滿終止或解除之日前繼續按照契約的約定提供物業服務，積極協助建設單位或業主大會做好物業項目管理相關工作。業主應當按時交納物業管理服務費至契約期滿終止或解除退出之日。
第十條 在前期物業服務契約或物業服務契約期滿終止或提前解除之日前，物業服務企業應當將預收、代收的物業服務費等相關費用的結餘款項公示並退還給業主或根據業主大會的意見轉交給新聘用物業服務企業；原欠繳的物業服務費，業主應當按照物業服務契約的約定及時補繳，業主委員會應當督促其限期交納，物業服務企業也可依法追繳。
第十一條 物業服務企業應當按照《物業承接查驗辦法》（建房〔2010〕165號）的規定，在物業服務項目移交前15日，與物業服務契約委託方、新選聘的物業服務企業簽訂物業承接查驗協定，移交物業的共用部位、共用設施設備及相關場地、物業服務用房等，並移交相關資料。
物業服務企業在服務過程中，為了便於管理和服務廣大業主，購置、更新、改造、安裝的設施、設備等，有約定的從其約定，無約定的屬全體業主共同所有。
第十二條 新選聘的物業服務企業接管物業時，應當按照《物業承接查驗辦法》的規定與物業服務契約委託方、原物業服務企業共同對物業共用部位、共用設施設備和物業服務用房等進行查驗。
查驗時應當製作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，並由查驗人簽字。對查驗中發現的問題，應詳細記錄，雙方應當以書面形式明確有關問題的解決辦法。
經查驗符合要求的，應在10日內辦理有關交接手續，原物業服務企業與物業服務契約委託方及其新選聘的物業服務企業簽訂《物業服務管理交接驗收協定》。
第十三條 物業服務契約的權利義務終止後，原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費為由拒絕辦理交接手續。原物業服務企業拒不退出物業管理區域的，業主可拒付物業服務契約權利義務終止後的物業服務費；新選聘的物業服務企業和物業服務契約委託方應通過司法途徑要求原物業服務企業退出物業服務區域、辦理交接手續。
第十四條 物業服務契約期滿終止，業主大會未作出續聘或自行管理決定，也未依法及時選聘新的物業服務企業的，應當按照下列程式做好銜接工作：
（一）在物業服務契約期滿終止30日前，業主大會未作出續聘或自行管理決定，也未依法及時選聘新的物業服務企業的，物業服務企業應當向物業項目所在區（縣）物業監管辦和街道辦事處(鄉鎮人民政府)報告。
（二）區（縣）物業監管辦接到物業服務企業報告後7個工作日內，應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居委會到物業項目所在地聽取業主、業主委員會和物業服務企業的意見，並就繼續做好物業服務進行溝通協調工作。
（三）區（縣）物業監管辦應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)，積極協助業主大會依法選聘新的物業服務企業，並主動提供相關信息，協助其做好選聘物業服務企業工作，指導業主大會與新選聘的物業服務企業簽訂《物業服務契約》。
第十五條 物業服務企業不履行契約約定、不按規定程式退出及未按規定辦理物業項目退出備案的，應記入企業誠信檔案，作為不良行為記錄向社會公布。給業主造成損失的，應承擔相應的法律責任，並按《物業管理條例》（國務院令第504號）、《物業管理企業資質管理辦法》(建設部令第164號)和《烏魯木齊市物業管理條例》等相關的規定進行處理。
第十六條 業主大會、業主委員會做出的決定違反法律、法規的，物業所在區（縣）房產管理部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。導致物業服務企業受損失的，由全體業主承擔相應的法律責任。
第十七條 本辦法自發布之日起施行。
附： 烏魯木齊市物業服務企業退出服務項目管理情況登記表（略）
