海口市房屋租賃管理辦法是一項由海口市政府相關部門頒布的檔案。
基本介紹
- 中文名：海口市房屋租賃管理辦法
- 發布日期：1998-05-29
- 生效日期：1998-05-29
- 所屬類別：地方法規
來源章程,辦法的說明,審議報告,修改意見,
來源章程
【發布單位】83001
【檔案來源】
海口市房屋租賃管理辦法
（1997年12月30日海口市第十一屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議通過1998年5月29日海南省第二屆人民代表大會常務委員會第一次會議批准）
第一章 總則
第一條為了加強房屋租賃管理，維護房屋租賃市場秩序，保障房屋租賃當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和國家有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本市行政區域內的公民、法人和其他組織從事房屋租賃活動均適用本辦法。
國家機關、企業、事業單位職工租住本單位住房不適用本辦法。
第三條本辦法所稱的房屋租賃，是指房屋所有權人或者授權經營管理人作為出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金，並在租賃關係終止時，將房屋返還給出租人的行為。
房屋所有人或者授權經營管理人將房屋提供給他人從事經營活動或者以合作方式與他人從事經營活動，取得收益又不承擔經營風險的，視同租賃。
第四條公民、法人或者其他組織對享有所有權或者經營管理權的房屋，可以依法出租。
公民、法人或者其他組織可以在本市行政區域內依法租用房屋。
第五條房屋租賃當事人（以下簡稱當事人）的租賃活動應當遵循自願、平等、互利的原則。
第六條房屋租賃實行登記備案制度。
第七條海口市人民政府房產行政主管部門主管本市房屋租賃工作。市房產行政主管部門可以委託依法設立的管理房屋租賃事務的機構具體執行本辦法。
市規劃、城建、土地、工商、物價、稅務、公安等部門在各自職責範圍內協同實施本辦法。
第二章 租賃管理
第八條房屋租賃應當簽訂租賃契約。出租人應當自簽訂租賃契約之日起30日內到市房屋租賃管理機構辦理租賃登記手續。
第九條出租人申請房屋租賃登記，應當提交下列檔案：
（一）房屋租賃契約；
（二）房屋所有權證或者其產權來源的有效證件；
（三）當事人的身份證或者合法有效證件。
（四）法律、法規規定的其他檔案。
出租共有房屋，還必須提交其他共有人同意出租的證明。
出租委託代管的房屋，還必須提交房屋所有權人授權出租的有效證明。
境外當事人的委託書和有關檔案，還應當經依法公證或者認證。
第十條市房屋租賃管理機構自接到出租人提交的房屋租賃登記檔案之日起15日內，對符合條件的，予以登記，並發給《房屋租賃證》；對不符合條件的，不予登記，但應當給予書面答覆。
第十一條《房屋租賃證》是房屋租賃的合法有效憑證。未經登記取得《房屋租賃證》的，不得出租房屋。
第十二條嚴禁偽造、塗改、轉借、轉讓《房屋租賃證》。當事人遺失《房屋租賃證》的，應當向市房屋租賃管理機構申請補發。
第十三條有下列情形之一的房屋，不得出租：
（一）未依法取得房屋所有權證或者沒有證明其產權來源有效證件的；
（二）司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）共有房屋未經其他共有人書面同意的；
（四）權屬有爭議的；
（五）屬於違法、違章建築的；
（六）不符合居住使用安全標準的；
（七）法律、法規規定不得出租的其他情形。
第十四條房屋所有權人以盈利為目的，將劃撥方式取得使用權的國有土地上的房屋出租的，應當將租金中所含的土地收益按有關規定上繳國家。
第三章 租賃契約
第十五條租賃契約應當具備以下條款：
（一）當事人姓名或者名稱及住所；
（二）房屋的座落、四至、面積、結構、裝修及設施狀況；
（三）租賃用途；
（四）租賃期限；
（五）租金數額及交付方式；
（六）房屋維修責任；
（七）轉租的約定；
（八）變更和解除契約的條件；
（九）違約責任；
（十）當事人約定的其他條款。
第十六條租賃契約經市房屋租賃管理機構登記後，當事人應當履行，任何一方不得擅自變更或者解除。
第十七條出租人可以按租賃契約約定向承租人收取不超過3個月租金金額的租賃保證金。保證金的返還方式由當事人在契約中約定。
第十八條有下列情形之一的，當事人可以變更或者解除租賃契約：
（一）符合法律、法規規定或者契約約定可以變更或者解除租賃契約的；
（二）因不可抗力致使契約不能繼續履行的；
（三）當事人協商一致的。
因變更或者解除租賃契約致使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。
第十九條出租人在租賃期限內轉讓已出租房屋的，應當提前3個月書面通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。房屋轉讓給他人的，受讓人應當繼續履行原租賃契約。
第二十條出租人在租賃期限內將已出租的房屋抵押給第三人的，應當書面告知承租人，並將租賃情況告知抵押權人。
第二十一條承租戶以一人名義承租房屋，在租賃期限內，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租賃契約履行的，出租人應當繼續履行原租賃契約。
出租人在租賃期限內死亡，其合法繼承人應當繼續履行原租賃契約。
第二十二條房屋租賃期屆滿後，《房屋租賃證》自動失效。雙方續租的，應當重新簽訂租賃契約，並辦理登記手續。
第二十三條房屋租賃契約發生糾紛時，當事人可以通過協商或者調解解決，也可以按約定向仲裁機構申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
第四章 轉租
第二十四條房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。
承租人將承租的全部或者部分房屋提供給他人從事經營活動，或者以合作方式與他人從事經營活動，取得收益又不承擔經營風險的，視同轉租。
第二十五條承租人在租賃期限內，經契約約定或者出租人同意，可以將房屋的部分或者全部轉租給第三人。
第二十六條轉租人與受轉租人應當簽訂轉租契約，並按本辦法規定辦理登記手續。
第二十七條轉租契約生效後，轉租人享有並承擔轉租契約約定的出租人的權利和義務，同時履行原租賃契約規定的承租人的義務。但原租賃契約出租人與轉租雙方另有約定的除外。
第二十八條轉租契約的終止日期不得超過原租賃契約約定的終止日期。出租人與轉租人另有約定的除外。
第五章 當事人權利和義務
第二十九條出租人應當按照租賃契約約定的時間和標準向承租人提供房屋。違約的，應當向承租人支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任。出租人在租賃期限內確需提前收回房屋的，應當徵得承租人同意。給承租人造成損失的，應當予以賠償。
第三十條承租人應當按租賃契約約定的時間交付房租，無正當理由逾期未交付房租的，應當支付違約金。承租人未經契約約定或者出租人的同意擅自轉租房屋的，應當支付違約金，因此造成損失的，應當承擔賠償責任。
第三十一條轉租人或者受轉租人損害出租人利益的，應當承擔賠償責任。
第三十二條出租房屋自然損壞或者契約約定由出租人維修的，由出租人負責修復。出租人不及時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任。因承租人的過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。
租用房屋從事生產、經營活動的，維修責任由當事人在租賃契約中約定。
第三十三條租賃期限屆滿後沒有簽訂續租契約的，出租人有權收回房屋；承租人逾期不遷出造成出租人損失的，應當承擔賠償責任。
第三十四條承租人應當按租賃契約的約定，合理使用房屋，不得擅自改變房屋的用途。
當事人在房屋租賃期限內，需改變房屋的用途、結構或者進行裝修的，須徵得對方的同意；按照規定需要報經有關部門批准的，應當報請批准；需要進行房屋安全鑑定的，應當按規定申請房屋安全鑑定。
第三十五條承租人有下列行為之一的，出租人有權解除契約，收回房屋，造成損失的，由承租人負責賠償：
（一）將承租的房屋擅自轉租的；
（二）將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或者擅自調換的；
（三）將承租的房屋擅自拆改結構或者改變約定用途的；
（四）拖欠租金累計達6個月的；
（五）利用承租房屋進行違法犯罪活動的；
（六）法律、法規規定的其他情形。
第三十六條房屋及其設施在租賃期限內出現損壞影響正常使用，維修責任人不及時維修的，對方當事人可以報請市房屋租賃管理機構進行核查，經同意後可以自行維修，費用由維修責任人支付。
第三十七條承租人在租賃期限內未解除租賃關係即自行遷出，致使第三人占用房屋的，承租人應當支付違約金，造成房屋損壞的，承租人與第三人應當負連帶賠償責任。
第三十八條有下列情形之一的，承租人可以提前解除租賃契約，出租人應當支付違約金，並賠償承租人因此造成的損失：
（一）出租人未按租賃契約約定向承租人提供房屋的；
（二）出租人不按契約約定維修房屋的；
（三）出租人亂攤收租金之外的其他費用的；
（四）法律、法規規定的其他情形。
第六章 罰則
第三十九條違反本辦法第八條、第二十二條、第二十六條規定，未辦理登記手續出租或者轉租房屋的，由市房產行政主管部門責令補辦登記手續，並處以月租金額1倍以上2倍以下的罰款。
第四十條違反本辦法第十二條規定，偽造、塗改、轉讓《房屋租賃證》的，由市房產行政主管部門收繳《房屋租賃證》，並處以1000元以上5000元以下的罰款。
第四十一條違反本辦法第十三條規定，經市房屋租賃管理機構確認不得出租而擅自出租房屋的，由市房產行政主管部門責令停止出租，沒收違法所得，並處以月租金額1倍以上2倍以下的罰款。
第四十二條當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定書之日起15日內向上一級行政機關申請複議，對複議決定不服的，可自接到複議決定書之日起15日內向人民法院起訴；當事人也可以直接向人民法院起訴。當事人逾期不申請複議也不起訴，又不履行處罰決定的，市房產行政主管部門可以申請人民法院強制執行。
第四十三條房屋租賃管理的工作人員濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄，構成犯罪的，依法追究刑事責任； 尚不構成犯罪的，給予行政處分。
第七章 附則
第四十四條本辦法施行前已簽訂房屋租賃契約，未領取《房屋租賃證》或者未辦理登記手續的，當事人應當於本辦法施行之日起3個月內按本辦法規定申領《房屋租賃證》，補辦登記手續。逾期不辦理的，按本辦法規定處理。
第四十五條本辦法具體套用中的問題由海口市人民政府負責解釋。
第四十六條本辦法自公布之日起施行。一九九零年六月二十日海口市人民政府發布的《關於海口市房屋租賃管理的暫行規定》同時廢止。
辦法的說明
現就修訂《海口市房屋租賃管理辦法》作如下說明。
一、修訂本法規的必要性
隨著經濟平穩健康發展和城市化進程的加快, 我市流動人口增多,房屋租賃的需求越來越大，房屋租賃市場日趨活躍。加強房屋租賃管理，規範房屋租賃行為，維護房屋租賃當事人的合法權益和社會公共利益，對培育和促進房屋租賃市場健康、持續、穩定發展有著重要意義。
1998年，市人大常委會頒布施行的《海口市房屋租賃管理辦法》（以下簡稱《辦法》），對規範全市房屋租賃管理工作發揮了積極的作用。2002年，市人大常委會在修改《辦法》時，僅就當事人對行政處罰決定不服申請複議或向人民法院起訴的期限進行修改。隨著《中華人民共和國契約法》、《中華人民共和國行政許可法》等法律的相繼頒布施行，《辦法》中關於房屋租賃契約、房屋租賃備案等方面的內容與上位法的精神不一致。此外，《辦法》在部門職責、房屋租賃信息系統建設、房屋租賃監督管理等方面未作具體的規定，不利於對房屋租賃市場實施有效監管。為了更好地貫徹實施上位法，引導我市房屋租賃市場的健康發展，有必要結合本市實際情況，將現行《辦法》修訂為《海口市房屋租賃管理條例》。
二、修訂本法規的主要依據和起草審議的主要過程
（一）修訂本法規的主要依據。修訂依據的法律、法規和參考的部門規章主要有：《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國契約法》、《中華人民共和國行政許可法》、《中華人民共和國物權法》，住建部《商品房屋租賃管理辦法》等。
（二）《海口市房屋租賃管理條例》（以下簡稱《條例》）起草審議的主要過程。根據海口市人大常委會的立法計畫，市住建局為做好《辦法》的修訂工作，保障立法的中立性和科學性，提高立法質量，將起草法規的具體工作委託給海南大學法學院，並專門成立了法規草案調研起草小組。調研起草小組在對海口市房屋租賃相關問題進行調研，並赴北京、上海、武漢等地考察學習的基礎上，經反覆研究完成了法規初稿。法規初稿完成後，市住建局向各區人民政府和市法制、工商、教育、規劃、稅務、城市管理等有關部門徵求意見，進一步修改形成修訂草案，提請2015年6月2日市人民政府第四十一次常務會議審議通過。
2015年6月25日召開的市十五屆人大常委會第二十九次會議對市人民政府提請的議案進行了第一次審議。會後，市人大法制委員會和常委會法工委通過全文公布法規草案、召開座談會、論證會等形式廣泛徵求各部門、各單位和立法諮詢專家、社會各界的意見，提出了修訂草案修改稿。2015年8月27日市十五屆人大常委會第三十次會議第二次審議後表決通過了《條例》。
三、本法規主要內容的說明
（一）關於法規的名稱和適用範圍。修訂後的法規增加了租賃規範、信息管理、監督檢查等公共利益保護、公共管理方面的內容，與原《辦法》相比較，內容更加全面、體例更加完整，因此更名為《條例》。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》限定的適用範圍為“城市規劃區內”，《條例》第二條規定“本市主城區範圍內的房屋租賃及相關監督管理活動，適用本條例”。同時，為進一步明確法規的適用問題，《條例》對房屋租賃的定義作了具體規定，明確“本條例所稱的房屋租賃，是指出租人將住宅、工商業用房、辦公用房、倉庫及其他用房交付承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為”。（第二條、第三條）
（二）關於職責分工問題。為進一步強化政府責任和部門職責分工，完善房屋租賃管理體制，《條例》對市區兩級人民政府、鎮人民政府、街道辦和市區兩級房屋行政管理部門的工作職責分別作了細化規定。同時，為了更好地適應房屋租賃管理機構改革的要求，《條例》規定“市、區房屋行政管理部門可以委託依法成立的具有管理公共事務職能的組織負責房屋租賃管理的具體工作”。（第四條至第七條）
（三）關於房屋租賃信息系統建設及信息採集問題。建立房屋租賃綜合管理信息系統，對加強房屋租賃市場監管，提供便民服務平台，實現城市精細化管理具有重要作用。《條例》增加了房屋租賃信息系統建設及信息採集的內容，一是規定市房屋行政管理部門應當建立本市房屋租賃綜合管理信息系統，與相關職能部門形成信息交換、共享機制，為單位和個人提供房屋租賃信息服務；二是要求管理、使用房屋租賃信息的部門及其工作人員，應當對房屋租賃當事人信息保密，維護當事人的合法權益；三是以社區管理體制改創為依託，藉助城市社區格線化管理平台，規定居（村）民委員會協助採集和更新房屋租賃信息，實現社區服務信息化系統與房屋租賃綜合管理信息系統的有效對接；四是對房屋租賃信息採集的內容作出明確規定。（第八條、第二十三條、第二十四條）
（四）關於房屋租賃規範問題。為有效減少房屋租賃糾紛，切實維護房屋租賃雙方當事人的合法權益和社會公共利益，《條例》第二章對房屋租賃規範作出了細化性規定，一是規定出租房屋的建築結構和設備設施應當符合建築、消防、衛生等方面的安全條件，並對出租住宅房屋的最小出租單位和人均最小租住建築面積提出了要求；二是明確了禁止出租的情形；三是完善租賃契約內容，增加規定租賃住宅房屋的，房屋租賃契約中應當明確實際居住人數；四是規定了出租人、承租人、房地產經紀機構和人員、物業服務企業的行為規範。（第九條至第十五條）
（五）關於房屋租賃備案問題。房屋租賃備案率不高一直是房屋租賃管理工作的一大難題，為提高房屋租賃備案管理制度的可操作性，《條例》一是明確辦理房屋租賃備案手續的主體是房屋出租人，房屋承租人予以協助；二是規定通過房地產經紀機構簽訂、變更、終止房屋租賃契約的，房地產經紀機構可以為房屋出租人辦理房屋租賃備案手續提供便利；三是要求區房屋行政管理部門逐步實行房屋租賃網上備案，快捷便民；四是對房屋出租人辦理房屋租賃備案應當提交的證件和材料予以規定；五是明確辦理房屋租賃備案應符合的具體要求，並規定“申請人提交的證件和材料不齊全的，區房屋行政管理部門應當一次性告知需要補正的全部內容”。（第十七條至第十九條）
（六）關於監督管理問題。為落實房屋租賃管理制度，明確各行政管理部門的監督管理責任，《條例》要求區房屋行政管理部門應當建立巡查制度，對房屋租賃情況進行日常檢查，明確巡查責任；通過公安、教育等相關部門在實施具體行政行為時的查驗程式，督促當事人進行房屋租賃備案。同時，《條例》還對物業服務企業、房屋租賃當事人的配合義務以及檢查人員的工作要求作了具體規定。（第二十五條至二十八條）
（七）關於法律責任。為保障法規的有效實施，《條例》對違反本《條例》的行為規定了相應的法律責任，主要有：一是對違反出租房屋限制條件的行為，如出租住宅房屋未以原設計的房間為最小出租單位，或者人均租住建築面積低於本市規定的最低標準，或者將廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室出租供人員居住的行為規定了處罰；二是對將禁止出租的房屋用於出租的，規定由房屋行政管理部門責令限期改正，並區分有無違法所得分別處以相應的罰款；三是對不按規定辦理房屋租賃備案手續的行為，區分個人和單位進行處罰；四是對偽造、變造房屋租賃備案證明或者使用偽造、變造的房屋租賃備案證明的，由房屋行政管理部門責令改正，並處一千元以上五千元以下的罰款。（第三十條至三十三條）
《條例》及以上說明是否妥當，請予審查批准。
審議報告
主任、各位副主任、秘書長，各位委員：
根據《海南省制定與批准地方性法規條例》的規定，省人大法制委員會於9月7日召開會議，對海口市人大常委會報請批准的《海口市房屋租賃管理條例》（以下簡稱《條例》）的合法性進行了審查。有關單位和部門的負責同志列席了會議。現將審查情況報告如下：
省人大法制委員會、省人大常委會法制工作委員會提前介入《條例》的修改論證工作，並提出了一些具體修改意見，大多已被海口市人大常委會採納。法制委員會認為，為了更好地貫徹實施上位法，引導海口市房屋租賃市場的健康發展，海口市人大常委會根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規，結合本市實際，對《海口市房屋租賃管理辦法》進行修訂是必要的。《條例》沒有與憲法、法律、行政法規和本省地方性法規相牴觸的內容。根據《中華人民共和國立法法》第七十二條“省、自治區的人民代表大會常務委員會對報請批准的地方性法規，應當對其合法性進行審查，同憲法、法律、行政法規和本省、自治區的地方性法規不牴觸的，應當在四個月內予以批准”的規定，法制委員會建議提請常委會會議審查批准。
以上報告是否妥當，請予審議。
修改意見
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
本次會議對《海口市房屋租賃管理辦法（審查修改稿）》進行了分組審議。委員們認為，審查修改稿已基本可行，經過修改後可交付本次大會表決通過，同時，也提出了一些修改意見。法工委、法規室對委員們的意見逐條進行了研究，現將修改意見匯報如下：
一、根據有些委員的意見，為了規範法律用語，建議將審查修改稿第二條中的“單位和個人”一句，修改為：“公民、法人和其他組織”。
二、有些委員提出，審查修改稿第三條第二款規定，將房屋以合作方式提供給他人從事經營活動取得收益的，一律視同租賃，這樣界定不夠準確，難以區分哪些是真合作，哪些是名為合作實為出租。關鍵在於取得收益時是否承擔經營風險。因此，建議將該款修改為：“房屋所有人或授權經營管理人將房屋提供給他人從事經營活動或者以合作方式與他人從事經營活動，取得收益又不承擔經營風險的，視同租賃。”同時，相應地將第二十六條第二款修改為：“承租人將承租的全部或者部分房屋提供給他人從事經營活動，或者以合作方式與他人從事經營活動，取得收益又不承擔經營風險的，視同轉租。”（新修改稿第三條、第二十四條）
三、有的委員提出，辦理租賃登記手續只須出租人就行了，不必要求當事人雙方都去。
因此，建議將審查修改稿第八條中的“當事人”改為“出租人。”同時，相應地將審查修改稿第九條、第十條中的“當事人”改為“出租人”。
四、有些委員提出，房屋所有人將已經抵押的房屋出租時，不必經過抵押權人的同意，因此，建議將審查修改稿第十三條第（七）項和第二十二條中的“抵押期間租賃期滿，出租人需繼續出租的，必須經抵押權人同意。”一句刪除。
五、有的委員提出，審查修改稿第二十七條第二句有關“再轉租”的內容，實際上適用“轉租”的規定即可，因此建議刪除。
六、根據有些委員的意見，建議將審查修改稿第三十六條修改為以下三款：“出租房屋自然損壞或者契約約定由出租人維修的，由出租人負責修復。出租人不及時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任。”
“因承租人的過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。”
“租用房屋從事生產、經營活動的，維修責任由當事人在租賃契約中約定。”
七、根據有些委員的意見，建議將審查修改稿第十四條、第十六條、第十七條第二款、第三十一條、第三十二條、第三十七條和第四十七條刪除。
此外，還對一些條款作了文字修改。
以上匯報及新修改稿，請予審議。
