《浙江省省級行政事業單位房產出租管理辦法》是為進一步貫徹落實政府過“緊日子”要求和“放管服”改革精神，加快建立與國家治理體系和治理能力現代化相適應的行政事業單位資產管理體系，規範資產使用行為，提高財政資源配置效率，制定的辦法。
2022年11月17日，浙江省財政廳印發《浙江省省級行政事業單位房產出租管理辦法》，自2023年1月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：浙江省省級行政事業單位房產出租管理辦法
- 頒布時間：2022年11月17日
- 實施時間：2023年1月1日
- 發布單位：浙江省財政廳
- 發文字號：浙財資產〔2022〕154號
制定背景,通過過程,辦法全文,內容解讀,主要內容,主要特色,
制定背景
行政事業單位房產是部門履職和事業發展的重要保障，也是國有資產的重要組成部分。2010年，我廳出台《浙江省省級行政事業單位國有資產使用管理暫行辦法》（浙財資產〔2010〕61號），2017年，出台《浙江省省級行政事業單位房產出租管理暫行辦法》（浙財資產〔2017〕111號），將行政事業單位房產作為重點資產進行監管，對維護國有資產權益、從源頭預防資產出租環節腐敗、防範資產流失風險等方面起到了積極作用。但是，近年來，在審計、巡視以及財政專項檢查反饋問題中，行政事業單位房產土地出租行為違規情況仍時有發生，主要表現在房屋土地資產閒置浪費、違反出租管理審批程式、違規招租轉租、超期出租、租金收益未按規定收繳等方面。因此，在“放管服”改革、“加大盤活存量資產力度”等新形勢下，為規範和加強行政事業單位房產出租管理，明確管理權責、理順管理關係，明確管理要求，提高工作效率，有必要對浙財資產〔2017〕111號檔案進行修訂。
通過過程
2022年11月17日，浙江省財政廳以浙財資產〔2022〕154號印發《浙江省省級行政事業單位房產出租管理辦法》，自2023年1月1日起施行。
辦法全文
浙江省省級行政事業單位房產出租管理辦法
為進一步貫徹落實政府過“緊日子”要求和“放管服”改革精神，加快推進行政事業單位房產盤活利用，更好地保障行政事業單位有效運轉和高效履職，實現對行政事業單位國有資產的有效管理，根據《行政事業性國有資產管理條例》（國務院令第738號）和《浙江省黨政機關辦公用房管理實施辦法》等有關規定，結合省級行政事業單位實際，制定本辦法。
一、適用範圍
（一）本辦法主要規範省級行政事業單位將占有、使用的產權歸屬本單位的國有房產（含暫未辦理房產權證但權屬事實清晰的房產）以及依法取得使用權的房產（主要指以自有產權房產與其他單位置換使用權使用的房產）用於出租的行為。
（二）房產出租是指單位在保證履行行政職能和完成事業任務的前提下，經批准將房產包括土地、場地、構築物以及經規劃部門批准且在有效期內的臨時建築等（以下簡稱“房產”）出租給承租人，向承租人收取租金的行為。
單位將房產委託或承包給他人經營、或者以聯營等名義而獲取收益的，視同出租行為，應按本辦法規定執行。
單位將存量住房出租給本單位幹部職工（含離退休人員）使用，為其提供基本住所、解決住房困難的，按照實際情況，比照公租房、周轉房等相關政策執行；對人才引進、幹部異地交流等涉及住房保障另有政策規定的，從其規定；對高校公益性食堂、5G基站建設等另有政策規定的，從其規定。
（三）單位房產有下列情形之一的，不得出租：
1.已被依法查封、凍結；
2.屬於違法建築；
3.產權不清，存在產權糾紛；
4.未取得其他產權共有人同意；
5.不符合安全標準的；
6.法律、法規規定禁止出租的其他情形。
二、出租管理和審批程式
（四）單位對外出租房產應履行集體決策程式，並按規定報批，未經批准，不得對外出租。原則上，以房產產權歸屬為依據確定出租主體。
（五）單位應委託有資質的社會中介機構對擬出租房產租金進行評估。社會中介機構根據其房產價值並綜合考慮房產所在地段、租賃市場行情等因素對租金進行評估，提出擬出租房產的租賃評估價。對單位內部已制定公開統一的收費標準或者有統一的市場價格標準的，可不作評估。
（六）單位出租房產，原則上實行公開招租，公開招租價格不得低於社會中介機構提出的租賃評估價。屬於以下情形的，須在申請檔案中詳細說明理由，經批准後可以採用非公開方式出租：
1.出租給省級行政單位、公益一類事業單位（含省財政全額保障經費的專項工作臨時機構），可按雙方協定價租賃，協定價可以為零，最高不得超過租賃評估價；出租給其他國有單位、依法登記成立的民間非營利組織的，可協定租賃，協定價不得低於租賃評估價。
2.出租期限在6個月以內（含6個月）的臨時租賃，可協定租賃，但協定價不得低於租賃評估價。
3.其他經審批以非公開方式出租的房產，租金不得低於租賃評估價。
（七）單位出租房產，租賃期限一般不得超過五年（含五年），特殊情況經批准可適當延長租期，但不得違反《中華人民共和國民法典》的有關規定。
（八）以公開招租方式出租，期限在5年以內（含5年）的，由主管部門負責審批；期限在5年以上的，由主管部門審核後報省財政廳審批。以非公開方式出租，期限在6個月以內（含6個月）的，由主管部門負責審批；期限在6個月以上的，由主管部門審核後報省財政廳審批。
（九）單位將房產以核定的收費標準對外公開收費的，如停車場、體育文化場館、教育教學場地、產業園等，按簡易流程在“資產管理雲”服務平台（以下簡稱“資產雲”）進行對外公開收費情況備案，不再另行審批。單位應在收費場所顯著位置做好收費公示工作，接受有關部門和社會監督。其中：實行政府定價或政府指導價的，應按照價格主管部門的相關規定執行。
（十）單位申請辦理房產出租應提交以下材料，並對材料的真實性、合法性、準確性負責：
1.房產出租申請報告（包括擬出租房產的地理位置、權屬情況、房產性質、實物現狀、出租理由、出租方式、出租用途、出租面積、出租年限、租金評估價等）；
2.國有房產出租申報審批表；
3.按照行業自律管理要求備案並賦碼的房產出租權益價值評估報告書或者價格標準相關佐證材料；
4.房屋所有權證、土地使用權證（複印件）及其他權屬證明材料；
5.其他需要提交的資料，包括房屋結構安全、消防安全證明材料、租賃期限5年以上的可行性論證報告、其他產權共有人同意出租的證明、採用非公開方式出租的意向承租人法人證書複印件或企業營業執照複印件、雙方簽訂的意向協定以及意向承租人需要轉租的情況說明及政策檔案依據等。
按規定許可權報省財政廳審批的房產出租事項，需同步報送紙質材料，第4、5項證明材料已在“資產雲”上傳的，不需另行提供。
（十一）以公開方式出租房產，應按照“公開、公平、公正”的原則，委託依法設立的產權交易機構、公共資源交易平台或具有相應拍賣資格的拍賣機構以競價方式（含拍賣、招投標、網路競價以及其他競價方式）進行公開出租。出租單位不得對承租方設定有明確指向性或違反公平競爭原則的資格條件。
出租房產坐落在杭州市範圍以外的，可委託所在地依法設立的產權交易機構、公共資源交易平台或具有相應拍賣資格的拍賣機構進行公開招租。
（十二）對於公開招租未成交（流拍）的房產，再次公開招租底價不得低於評估價90%，再次未成交（流拍）的，第三次公開招租底價不得低於評估價80%。三次均未成交（流拍）的，如繼續公開招租底價低於評估價80%的，應重新評估，並按規定審批後再次進行公開招租。
（十三）經審批採用非公開方式出租的房產，原則上承租人不得轉租。確需轉租的，出租單位應在申請檔案中予以說明，並在租賃契約中對此作出相應約定。如未經許可，承租人擅自轉租的，出租單位有權終止租賃契約，收回房產。對由此造成損失的，全部由承租人承擔。
三、契約履行和備案管理
（十四）單位按照經批准的出租方案在確定承租人後，應當簽訂符合相關法律、法規規定，保障雙方權益的租賃契約，於15個工作日內在“資產雲”進行契約備案。如承租人需要對承租房產進行裝修、改造的，應事先與出租單位協商，並在契約中明確約定契約終止時的處置方式。出租單位不得承諾認購、退回或折價收購承租人的固定資產或裝修費用。
（十五）單位應加強對出租房產管理，制止承租人違反契約約定的行為，必要時應當及時終止契約。對於因承租人違反契約約定導致租賃契約不能正常履行或契約被終止的，出租單位應及時採取應對措施，保護國有權益不受侵害。契約變更和終止情況應於15個工作日內在“資產雲”備案。收取的違約金視同房租收入管理。
（十六）租賃期間，因出租單位發生分立、合併、解散、被撤銷的，由房產接收單位承繼原租賃契約；因政府土地征遷或不可抗力等特殊因素影響，可協商確定原租賃契約承繼主體或提前解除租賃契約。
公開招租確定的承租人在承租期內確因各種原因無力繼續履行契約且有新的承租人願意承接原契約的（契約主要條款不發生變化），徵得出租單位同意後，解除與原承租人的契約關係，並由出租單位與新的承租人重新簽訂剩餘年限的租賃契約。
出租單位應在重新簽訂契約後15個工作日內將契約變更情況上報主管部門，並在“資產雲”備案。
（十七）租賃契約到期後，出租房產由出租單位依照契約約定收回，繼續用於出租應至少提前三個月按照本辦法規定重新審批，原房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。
原租賃期限已到，新的出租工作尚未完成期間，原承租人願意繼續租賃的，出租單位可與原承租人簽訂臨時協定，臨時協定連續最長不得超過6個月，租金按原契約支付，但應當向原承租人聲明該臨時協定在招租工作結束後即予終止。契約變化情況應在“資產雲”備案。
四、出租收入和繳庫管理
（十八）單位房產出租一般先收取租金後使用，租金可根據實際情況，在契約中約定按照月度、季度、年度收取或一次性收取。
（十九）單位出租房產的租金收入屬於政府非稅收入，應當按照政府非稅收入管理的有關規定，扣除相關稅費後統一上繳國庫，實行“收支兩條線”管理。經費自理單位出租收入按規定納入單位預算管理。
（二十）房產出租收入應當及時上繳省財政。行政單位取得的出租收入作為“行政單位國有資產出租收入”；事業單位取得的出租收入作為“事業單位國有資產出租收入”。
（二十一）單位對出租房產要建立專門台賬，逐一記錄出租收入的收繳情況，確保房產出租收入應收盡收、應繳盡繳，並在財務會計報告中披露相關信息。
五、職責分工和監督問責
（二十二）單位應當建立健全內控制度，加強房產日常管理，維護房產安全，盤活閒置房產，提高國有資產使用效益，防止出現該租不租、違規出租的情況，並自覺接受財政、審計、監察等部門的監督檢查。
主管部門要切實履行監管職責，建立日常管理制度，加強對下屬單位房產日常管理及出租管理監督檢查，督促及時收繳出租收益。
財政部門負責對單位房產出租的綜合監管，對單位內控制度、出租行為、租金收繳等情況監督檢查，防止國有資產流失。
（二十三）省級行政事業單位房產出租事項通過“資產雲”實行全流程動態管理，單位申請、主管部門審核審批、財政審批、契約備案、收益收繳等事項，應當在“資產雲”線上辦理。各部門和單位要進一步建立完善資產卡片信息，確保數據的真實性、完整性和時效性。
（二十四）單位及其工作人員在國有房產出租過程中出現以下行為的，按照《財政違法行為處罰處分條例》以及其他相關法律法規規定追究責任：
1.未經審批，擅自出租房產；
2.未經審批，擅自降低或減免契約約定的租金；
3.故意拆分租期規避審批；
4.違規以應收的租金抵頂本單位應承擔的費用或者以應收的租金換取單位的獎金福利；
5.收取的租金收入不及時上繳國庫，坐支、截留、挪用或私分租金收入；
6.違規干預社會中介機構、產權交易機構等獨立執業；
7.未按規定進行評估和公開交易；
8.其他違法違紀行為。
（二十五）單位及其工作人員在房產出租管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊或者有浪費國有資產等違法違規行為的，由有關部門依法給予處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
（二十六）對違反本辦法規定的單位和個人，按照《中華人民共和國公務員法》《中華人民共和國監察法》《財政違法行為處罰處分條例》以及其他相關法律法規規定追究責任，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
六、其他方面
（二十七）省級其他社會團體和民辦非企業單位占有使用的國有房產對外出租的，參照本辦法執行。
與省級行政單位尚未脫鉤的經營實體、實行企業化管理並執行企業財務會計制度的事業單位及事業單位出資舉辦的具有法人資格的企業，涉及國有房產出租的，按照單位內部管理制度履行相關決策程式，原則上應採用公開方式出租；特殊情況確需採用非公開方式出租的，應當報出資事業單位或履行監管職責的主管部門批准，租賃價格原則上不得低於評估價。
（二十八）本辦法自2023年1月1日起施行。《浙江省省級行政事業單位房產出租管理暫行辦法》（浙財資產〔2017〕111號）同時廢止。
在本辦法施行前經批准已經出租且契約尚未到期的，可繼續履行至契約期滿。原租賃契約期滿後仍需出租的，一律按本辦法規定執行。
內容解讀
主要內容
《辦法》共包含六部分二十八條內容，對適用範圍、出租管理和審批程式、契約履行和備案管理、出租收入和繳庫管理、職責分工和監督問責等方面作出詳細闡述和具體規定，主要內容如下：
（一）適用範圍。
與117號檔案相比，除了規範省級行政事業單位占有、使用的產權歸屬本單位的國有房產外，還將省級行政事業單位依法取得使用權的房產（主要指以自有產權房產與其他單位置換使用權使用的房產）用於出租的行為納入規範範圍。同時對幹部周轉房、高校公益性食堂、5G基站建設等特殊情況予以明確。對不得出租的情形增加了“不符合安全標準的”，防範火災、房屋結構安全等風險隱患。
（二）出租管理和審批程式。
1.明確租金價格評估和公開招租要求。房產出租應委託有資質的社會中介機構進行評估，單位已制定公開統一的收費標準或者已有的統一的市場價格標準確的，可不作評估。原則上實行公開招租，公開招租價格不得低於社會中介機構提出的租賃評估價。
2.明確可採用非公開方式出租的條件和限制。根據《浙江省黨政機關辦公用房管理實施辦法》相關規定，並結合工作實際，對出租給省級行政單位、公益一類事業單位、財政全額保障經費的其他機構，可以零租金協定出租；出租給其他國有單位，以不低於評估價協定出租；6個月以內的臨時租賃，以不低於評估價協定出租 。
3.明確出租期限。租賃期限一般不得超過五年，特殊情況經批准可適當延長租期，但不得違反《中華人民共和國民法典》的規定。（根據2021年1月1日起施行的《中華人民共和國民法典》第七百零五條，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”。）
4.明確房產出租管理決策及審批程式。各單位對外出租房產應履行集體決策程式，並按規定報批。以公開招租方式出租，期限在5年以內（含5年）的，由主管部門負責審批；期限在5年以上的，由主管部門審核後報省財政廳審批。以非公開方式出租，期限在6個月以內（含6個月）的，由主管部門負責審批；期限在6個月以上的，由主管部門審核後報省財政廳審批。
同時，對單位以核定的收費標準對外公開收費的，簡化審批流程，實行備案制度。
5.明確申報材料。與117號檔案相比，增加了房屋結構安全、消防安全正面、租賃期限5年以上的可行性論證報告等依據材料。並明確已在“資產雲”卡片登記上傳的資料，不需另行提供，推動單位健全卡片信息。
6.放寬公開招租的平台。以公開方式出租房產，委託依法設立的產權交易機構、公共資源交易平台或具有相應拍賣資格的拍賣機構以競價方式（含拍賣、招投標、網路競價以及其他競價方式）進行公開招租。相關競價方式參照《企業國有資產交易監督管理辦法》（財政部令第32號）第二十二條規定。
另外，還進一步規範了流拍、轉租等情形。
（三）契約履行和備案管理。明確契約備案要求。單位應當在簽訂租賃契約後15個工作日內在“資產雲”進行契約備案。明確房產租賃期間，契約變更、承繼、終止等相關工作要求。
（四）出租收入和繳庫管理。房產出租收入由出租單位按照契約約定向承租人收取，按照政府非稅收入管理的有關規定，統一上繳國庫，實行“收支兩條線”管理。其中：對經費自理單位出租收入與預算管理要求相銜接。
（五）職責分工和監督問責。通過“資產雲”實行全流程動態管理。同時明確出租單位、主管部門和財政部門的職責，嚴格責任追究。針對各單位存在的主要問題，建立負面清單。
（六）其他方面。明確社會團體、民辦非企業單位占有使用國有房產對外出租，參照執行；對省級行政單位尚未脫鉤的經營實體，實行企業化管理並執行企業財務會計制度的事業單位及事業單位出資企業，提出內部管理決策要求。明確辦法施行時間。對本辦法施行前經批准已經出租且契約尚未到期的，可繼續按原辦法履行至契約期滿。
主要特色
《辦法》延續了行政事業單位資產管理實踐中成熟的經驗做法，並以制度形式固定下來，主要有以下特色：
（一）貫徹落實“放管服”改革要求，將監管重點從事前審批向全過程監管轉變。進一步簡化房產出租審批許可權，調整審批流程，提高行政效率，對5年以內的公開招租和6個月以內非公開出租等審批許可權下放給由主管部門。隨著部分審批許可權的下放，房產出租審批流程進一步精簡，而財政部門則將工作重心放到存在一定審批風險事項的審核把關上，將進一步增強管理工作的科學性、針對性和有效性。
（二）拓寬招租渠道、提高房產出租率。針對單位提出的公開招租渠道單一，效率不高的問題，明確以公開方式出租房產，委託依法設立的產權交易機構、公共資源交易平台或具有相應拍賣資格的拍賣機構以競價方式（含拍賣、招投標、網路競價以及其他競價方式）進行公開出租，在提高出租效率的同時，更加體現市場公平競爭原則。
（三）對特殊管理事項更加靈活。對單位提出的停車場、體育文化場館、教育教學場地、產業園等特殊出租事項，簡化審批程式，實行備案管理。
（四）更加重視數位化管理，提高管理效率和水平。對出租事項通過“資產雲”實行申報審批、契約備案、收益收繳全流程動態管理。
