江蘇省公共租賃住房管理辦法

江蘇省公共租賃住房管理辦法是為加快公共租賃住房建設，規範公共租賃住房管理，完善住房保障體系，根據國家有關規定，結合本省實際，制定本辦法。

辦法內容

第一章　總則

第一條　為加快公共租賃住房建設，規範公共租賃住房管理，完善住房保障體系，根據國家有關規定，結合本省實際，制定本辦法。 第二條　本省行政區域內公共租賃住房的規劃、建設、租賃和管理，適用本辦法。 　本辦法所稱公共租賃住房，是指政府投資或者提供政策支持，限定戶型面積和租金水平，供給城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業人員和外來務工人員租住的保障性住房。 　本辦法所稱城市中等偏下收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地的鎮範圍內，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規定條件的家庭。 　本辦法所稱新就業人員，是指自大中專院校畢業不滿5年，在就業城市有穩定職業，並具有就業地戶籍的從業人員。 　本辦法所稱外來務工人員，是指在就業城市有穩定職業，但不具有就業地戶籍的從業人員。 第三條　發展公共租賃住房應當遵循政府主導、社會參與、市場運作和因地制宜的原則。 第四條　建立和施行公共租賃住房申請、審核、公示、輪候保障和退出等制度，確保公共租賃住房的分配和管理公開、公平與公正。 第五條　省住房城鄉建設行政主管部門負責全省公共租賃住房規劃、建設、管理的指導、協調和監督工作。 　市、縣人民政府住房保障主管部門負責本行政區域內公共租賃住房管理工作，具體工作由住房保障實施機構承擔。 　縣級以上地方人民政府發展改革、公安、監察、民政、財政、國土資源、規劃、建設、金融管理、稅務、審計、價格和統計等部門，在各自職責範圍內做好公共租賃住房的監督管理工作。 第六條　省人民政府對公共租賃住房實行目標責任制管理，對市、縣人民政府目標任務完成情況進行監督檢查。

第二章　優惠和支持政策

第七條　公共租賃住房建設涉及的行政事業性收費和政府性基金，參照經濟適用住房和廉租住房的優惠政策執行，具體標準由省價格和財政主管部門另行制定。 第八條　公共租賃住房的建設和運營，按照國家有關規定享受稅收優惠政策。 第九條　市、縣人民政府應當把公共租賃住房建設用地納入年度土地供應計畫，實行計畫單列、專地專供。 　政府投資建設的公共租賃住房，建設用地實行行政劃撥；非政府投資建設的公共租賃住房，建設用地採取出讓、租賃或者作價入股等有償方式供地，並將所建公共租賃住房的套型、建設標準和設施配套條件等作為土地供應的前置性條件予以明確。 第十條　公共租賃住房實行誰投資、誰所有，投資者權益可以依法轉讓。

第三章　規劃建設和房源籌集

第十一條　市、縣人民政府負責制定本地區公共租賃住房發展規劃和年度實施計畫。 第十二條　公共租賃住房建設和房源籌集應當符合公共租賃住房發展規劃及年度實施計畫。 　新建公共租賃住房採取集中建設或者配建相結合的方式。市、縣人民政府應當根據需求，在經濟適用住房、限價商品住房和普通商品住房項目中配套建設公共租賃住房。 第十三條　市、縣人民政府應當建立長期穩定的公共租賃住房保障資金籌措渠道。政府投資建設的公共租賃住房保障資金主要包括： 　（一）財政年度預算安排的保障性安居工程保障資金； 　（二）住房公積金增值收益中計提的廉租住房保障資金； 　（三）土地出讓淨收益中安排的不低於10%的廉租住房保障資金； 　（四）上級財政補助的公共租賃住房保障資金； 　（五）符合國家規定的住房公積金貸款； 　（六）商業銀行貸款； 　（七）公共租賃住房的租金收入； 　（八）社會捐贈的資金； 　（九）其他符合國家規定的資金。 第十四條　政府籌措的公共租賃住房保障資金實行專款專用，專項用於新建、改建、購買和租賃公共租賃住房。 第十五條　經市、縣人民政府批准同意的，通過住房公積金貸款、商業銀行貸款籌措的政府投資的公共租賃住房保障資金，可以由同級財政從今後年度歸集的公共租賃住房保障資金中列支償還。 第十六條　政府投資建設的公共租賃住房租金收入按照政府非稅收入收繳管理制度的規定，實行收支兩條線管理。租金收入專項用於償還政府投資建設的公共租賃住房貸款以及公共租賃住房的維護、管理等支出。 第十七條　公共租賃住房房源主要包括： 　（一）市、縣人民政府投資新建、改建、購買、租賃的住房； 　（二）各類開發區、街道和鎮投資新建、改建、購買、租賃的住房； 　（三）企業事業單位、社會團體和其他組織投資新建、改建的住房； 　（四）退出或者閒置的廉租住房、經濟適用住房； 　（五）閒置的直管公房； 　（六）其他可以用於公共租賃住房的房源。 第十八條　公共租賃住房應當按照有關規定辦理公共租賃房屋產權登記，但不得辦理分戶產權證。 第十九條　公共租賃住房及其用地不得轉變用途，不得上市交易，不得分割登記，不得分戶轉讓。 第二十條　任何單位不得以出租公共租賃住房等名義變相進行實物分房。不得擅自利用農村集體建設用地興建公共租賃住房。 　外來務工人員較多的大中型企業、新就業人員較多的高等學校等事業單位，在符合土地利用總體規劃和城鄉總體規劃確定的土地用途前提下，經市、縣人民政府批准，可以利用自有土地、自籌資金建設公共租賃住房，或者改造現有閒置房作為公共租賃住房。

第四章　申請和核准

第二十一條　城市中等偏下收入住房困難家庭申請承租公共租賃住房，應當提供下列材料： 　（一）承租公共租賃住房申請書； 　（二）家庭收入情況的證明材料； 　（三）家庭住房狀況的證明材料； 　（四）家庭成員身份證和戶口簿； 　（五）市、縣人民政府規定的其他材料。 第二十二條　新就業人員、外來務工人員申請承租公共租賃住房，應當提供下列材料： 　（一）承租公共租賃住房申請書； 　（二）申請人和共同承租家庭成員的身份證； 　（三）戶口簿或者其他居住證明； 　（四）勞動契約或者聘用契約； 　（五）婚姻狀況證明； 　（六）市、縣人民政府規定的其他材料。 　新就業人員除提供上述材料外，還應當提供大中專院校畢業證書。 第二十三條　城市中等偏下收入住房困難家庭申請承租政府投資建設的公共租賃住房，按照下列程式辦理： 　（一）由戶主向戶口所在地街道辦事處或者鎮人民政府提交書面申請和相關材料； 　（二）街道辦事處或者鎮人民政府應當自收到申請材料之日起15個工作日內提出初審意見並公示，公示期限為10日；經公示無異議或者異議不成立的，將申請材料、初審意見和公示情況一併報送市、縣人民政府住房保障主管部門； 　（三）市、縣人民政府住房保障主管部門，應當自收到街道辦事處或者鎮人民政府轉送的初審材料之日起10個工作日內，對申請人的家庭住房情況是否符合規定條件提出審核意見，並將符合條件的申請材料與審核意見轉送同級人民政府民政部門或者同級人民政府指定的部門； 　（四）市、縣人民政府民政部門或者市、縣人民政府指定的部門，應當自收到住房保障主管部門轉送的申請材料與審核意見之日起10個工作日內，對申請人的家庭收入是否符合規定條件提出審核意見，並將審核意見反饋至同級人民政府住房保障主管部門； 　（五）經審核符合條件的，由市、縣人民政府住房保障主管部門予以公示，公示期限為10日。經公示無異議或者異議不成立的，由市、縣人民政府住房保障主管部門予以登記，書面通知申請人，並向社會公布登記結果。經審核，不符合條件的，由市、縣人民政府住房保障主管部門書面通知申請人，並說明理由。 第二十四條　新就業人員、外來務工人員申請承租政府投資建設的公共租賃住房，按照下列程式辦理： 　（一）向用人單位提交書面申請和相關材料，由用人單位審核後，統一向所在地市、縣人民政府住房保障主管部門報送； 　（二）市、縣人民政府住房保障主管部門，應當自收到申請材料之日起15個工作日內提出審核意見； 　（三）經審核符合條件的，由市、縣人民政府住房保障主管部門予以公示，公示期限為10日。經公示無異議或者異議不成立的，由市、縣人民政府住房保障主管部門予以登記，向社會公布登記結果，並書面通知用人單位。經審核，不符合規定條件的，由市、縣人民政府住房保障主管部門書面通知用人單位，並說明理由。 第二十五條　城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業人員和外來務工人員申請非以政府名義出租的公共租賃住房的，應當向公共租賃住房所有權人提交書面申請和有關證明材料，由公共租賃住房所有權人自行確定配租結果，並書面通知申請人。 第二十六條　有下列情形之一的，不得申請承租公共租賃住房： 　（一）申請之日起前5年內在就業地有房產轉讓行為的； 　（二）通過購買商品住房取得就業地戶籍的； 　（三）本人或者配偶、未成年子女在就業地有私有產權房屋的； 　（四）本人或者配偶已經租住公有住房的； 　（五）在就業地已經領取拆遷安置補償金的； 　（六）正在享受住房保障政策的； 　（七）市、縣人民政府規定的其他情形。

第五章　租賃和管理

第二十七條　市、縣人民政府應當根據當地經濟社會發展水平、人均可支配收入水平和住房狀況，合理確定城市中等偏下收入住房困難家庭的住房困難標準和收入線標準，實行動態管理、定期調整並向社會公布。 第二十八條　市、縣人民政府應當根據城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業人員和外來務工人員的居住需求及當地居住水平，合理確定住房的類型。 　公共租賃住房的套型建築面積、人均最低租住標準應當符合國家和省有關規定。 第二十九條　公共租賃住房應當按照規定的標準進行必要的裝修，配置基本生活設施，以滿足租賃對象的基本生活需求。 第三十條　公共租賃住房實行就近就地安置。 第三十一條　政府投資建設的公共租賃住房實行輪候保障。市、縣人民政府住房保障主管部門應當按照輪候順序和配租標準確定配租結果，通知登記在冊的申請人。 　對符合公共租賃住房配租條件的勞動模範、有突出貢獻和特殊技能的人員以及從事艱苦崗位作業的人員，應當優先配租。具體辦法由市、縣人民政府制定。 第三十二條　非政府投資建設的公共租賃住房所有權人應當及時將配租結果報送市、縣人民政府住房保障主管部門備案。 　市、縣人民政府住房保障主管部門應當加強對非政府投資建設的公共租賃住房配租情況的指導和監督管理。 第三十三條　開發區、街道、鎮、企業事業單位、社會團體和其他組織投資建設的公共租賃住房，優先供給本轄區或者本單位的新就業人員、外來務工人員租住。有剩餘房源的，可以由市、縣人民政府住房保障主管部門調劑供給本地區其他符合公共租賃住房保障條件的對象租住。 第三十四條　租賃公共租賃住房應當簽訂書面契約。公共租賃住房租賃契約的示範文本，由省人民政府住房城鄉建設行政主管部門制定。 第三十五條　已登記在冊的公共租賃住房申請人，無正當理由不簽訂公共租賃住房租賃契約或者不按規定時間辦理入住手續的，作棄權處理，2年內不得再次申請公共租賃住房。 第三十六條　新就業人員和外來務工人員申請租賃政府投資建設的公共租賃住房的，由新就業人員和外來務工人員作為承租人、用人單位作為擔保人與市、縣人民政府住房保障主管部門共同簽訂公共租賃住房租賃契約。 　城市中等偏下收入住房困難家庭申請租賃政府投資建設的公共租賃住房的，由戶主作為承租人，與市、縣人民政府住房保障主管部門簽訂公共租賃住房租賃契約。 第三十七條　政府投資建設的公共租賃住房租金實行政府定價，由市、縣人民政府價格主管部門會同住房保障主管部門制定，租金標準控制在同地段市場租金的70%左右，並按年度實行動態調整、發布。 　非政府投資建設的公共租賃住房實行政府指導價，由市、縣人民政府價格主管部門定期調整、發布。 第三十八條　公共租賃住房初次承租期一般為3年至5年。初次承租期滿後，承租人仍然符合保障條件的可以申請續租，續租必須重新簽訂書面契約。但新就業人員續租期最多不超過5年，且續租期租金標準為市場租金。 第三十九條　承租人不得出借、轉租或者閒置公共租賃住房，也不得將公共租賃住房用於經營活動。 　承租人因保管不善造成房屋和生活設施毀損、滅失的，應當依法承擔賠償責任。 第四十條　城市中等偏下收入住房困難家庭在承租期內，不再符合市、縣人民政府公布的住房困難標準或者收入線標準的，應當按照規定及時退出公共租賃住房。 　新就業人員和外來務工人員在承租期內，在公共租賃住房所在地已購買住房、另行承租房屋或者不在承租的公共租賃住房所在地就業的，應當按照規定及時退出公共租賃住房。 第四十一條　有下列情形之一的，承租人應當退回公共租賃住房： 　（一）租賃期屆滿，承租人未再續租的； 　（二）承租人擅自改變公共租賃住房用途的； 　（三）承租人無正當理由連續3個月以上未在承租的公共租賃住房居住的； 　（四）承租人無正當理由累計3個月以上未繳納公共租賃住房租金的。

第六章　法律責任

第四十二條　對違反本辦法的行為，法律、法規已有規定的，依照法律、法規的規定執行。 第四十三條　公共租賃住房申請人以欺騙等不正當手段獲得公共租賃住房申請資格的，由市、縣人民政府住房保障主管部門取消其申請資格。已經承租公共租賃住房的，由市、縣人民政府住房保障主管部門責令其退回，並按照市場租金標準計繳承租期的租金。公共租賃住房申請人有前述行為的，依法記入個人徵信記錄，自被取消資格或者責令退回之日起5年內不得再次申請住房保障。 　用人單位出具虛假證明材料的，由市、縣人民政府住房保障主管部門處以500元以上1000元以下的罰款，並依法記入企業徵信記錄。 第四十四條　違反本辦法第二十條規定，以出租公共租賃住房等名義進行實物分房的，由市、縣人民政府住房保障主管部門責令限期改正，對直接負責的主管人員或者其他直接責任人員依法給予處分。涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。 第四十五條　承租人有本辦法第四十條、第四十一條規定情形之一且未主動退出或者退回公共租賃住房的，由市、縣人民政府住房保障主管部門責令其退出或者退回。逾期未退出或退回的，由市、縣人民政府住房保障主管部門依法申請人民法院強制執行。 第四十六條　市、縣人民政府住房保障主管部門及有關部門的工作人員或者市、縣人民政府住房保障實施機構的工作人員，在公共租賃住房保障工作中濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其任免機關或者監察機關依法給予處分。涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

第七章　附則

第四十七條　市、縣人民政府根據本辦法，可以制定具體實施細則。 第四十八條　本辦法自2011年9月1日起施行。

修改的決定

六、對《江蘇省公共租賃住房管理辦法》作出修改

（一）將第二十一條修改為：“城市中等偏下收入住房困難家庭申請承租公共租賃住房，應當在家庭住房、收入和財產方面符合所在地市、縣（市）人民政府規定的保障條件。”

（二）將第二十二條修改為：“新就業人員和外來務工人員申請承租公共租賃住房的，應當達到本地規定的穩定就業年限。”

（三）在第二十三條第三項後增加：“需要其他有關部門提供相關信息的，有關部門應當協助。”

新聞發布會

《江蘇省公共租賃住房管理辦法》已於2011年6月15日經省政府第69次常務會議討論通過，並已發布，自2011年9月1日起施行。8月23日上午，省政府召開新聞發布會向媒體通報這部省政府規章。省政府法制辦高建新副主任應邀出席新聞發布會。

據介紹，為體現公益性質和不斷擴大公共租賃住房數量，《辦法》規定：政府投資的公共租賃住房租金控制在同地段市場租金的70%；公共租賃住房“只租不售”不辦理分戶產權證、不得改變用途、不得上市交易等。

《辦法》率先對“公共租賃住房”、“住房困難家庭”、“新就業人員”和“外來務工人員”等基本概念進行了定義。其中“公共租賃住房”是政府投資或提供政策支持，限定戶型面積和租金水平，提供給城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業人員和外來務工人員租住的保障性住房。“住房困難家庭”，是指城市和縣人民政府所在地的鎮範圍內，家庭收入、住房狀況等符合市縣人民政府規定條件的家庭。江蘇規定，家庭住房困難是指家庭人均住房建築面積在15平方米以下。

“新就業人員”特指大中專院校畢業、具有就業地戶籍的城鎮新就業人員。“外來務工人員”泛指外來的腦力勞動者和體力勞動者，不分學歷、職業、行業。

《辦法》與廉租住房制度、經濟適用住房制度一起構成了江蘇省住房保障制度。

解讀

一、關於公共租賃住房的供應對象問題

《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）頒發後，各地加大了對低保、特困和低收入家庭的住房保障，取得了明顯成效。但是，該檔案沒有將中等偏下收入住房困難家庭、新就業人員和外來務工人員納入保障範圍（下稱“一類家庭和兩類人員”）。2008年，省委省政府《關於切實加強民生工作若干問題的決定》（蘇發〔2008〕14號）明確：“以發展公共租賃住房為主解決新就業人員租得起房問題”，要求2012年基本解決新就業人員租得到、租得起合適住房問題。省政府《關於解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》（蘇政發〔2008〕44號）提出“積極解決新就業人員住房問題，多渠道改善農民工居住條件。”我省率先探索和實踐將上述“一類家庭和兩類人員”的住房困難問題，採取公共租賃住房的形式加以解決，所取得的經驗得到國家的高度重視和肯定。

2010年6月12日，國務院召開了由李克強副總理主持的全國公共租賃住房工作會議，大力推進公共租賃住房保障制度。經國務院同意，住房和城鄉建設部等六部委聯合發布了《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保〔2010〕87號），指出公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭；有條件的地區，可以將新就業職工和有穩定職業並在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應範圍。因此，《辦法》在第二條中規定：“本辦法所稱公共租賃住房，是指政府投資或者提供政策支持，限定戶型面積和租金水平，供給城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業人員和外來務工人員租住的保障性住房。”同時，在該條對“一類家庭和兩類人員”的範圍作出了界定。

二、關於公共租賃住房建設資金的來源問題

在立法調研和徵求意見過程中，各地和有關部門對公共租賃住房建設資金來源問題十分關注，特別是對其中一項如何提取土地出讓收益問題提出了種種思路。一種意見建議明確提取不少於土地出讓金總額5%的資金；另一種意見認為，作這樣的規定沒有依據，建議仍按照國家現有規定，明確提取不少於土地出讓淨收益10%的資金。

國發〔2007〕24號檔案規定保障性住房的多個資金籌措渠道，其中明確了“土地出讓淨收益用於廉租住房保障資金的比例不少於10%”。財政部等部委《關於保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》（財綜〔2010〕95號）中規定：“為切實解決城市中等偏下收入家庭住房困難，從2010年起，各地在確保完成當年廉租住房保障任務的前提下，可將現行從土地出讓淨收益中安排不低於10%的廉租住房保障資金，統籌用於發展公共租賃住房……”。根據上述規定，《辦法》第十二條規定：“市、縣人民政府應當建立長期穩定的公共租賃住房保障資金籌措渠道。政府投資建設的公共租賃住房保障資金主要包括:（一）財政年度預算安排的保障性安居工程保障資金；（二）住房公積金增值收益中計提的廉租住房保障資金；（三）土地出讓淨收益中安排不低於10%的廉租住房保障資金；（四）上級財政補助的公共租賃住房保障資金；（五）符合國家規定的住房公積金貸款；（六）商業銀行貸款；（七）公共租賃住房的租金收入；（八）社會捐贈的資金；（九）其他符合國家規定的資金。”

三、關於公共租賃住房建設用地問題

住房和城鄉建設部等六部委聯合發布的《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》規定：（建保〔2010〕87號）“面向經濟適用住房對象供應的公共租賃住房，建設用地實行劃撥供應。其他方式投資的公共租賃住房，建設用地可以採用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用。”在立法調研和徵求意見的過程中，有的部門和地方提出：希望明確政府投資建設的公共租賃住房，建設用地實行劃撥供應；非政府投資建設的公共租賃住房，建設用地可以按照規定採用出讓、租賃或者作價入股等方式有償使用。

政府投資的公共租賃住房屬於國有財產，建成之後也不能進行用地分割。政府投資的公共租賃住房，如果採用招拍掛的出讓方式，將會增加政府的建設成本。為有利於大力發展公共租賃住房，經反覆協商，《辦法》第八條第二款規定：“公共租賃住房建設用地，可以實行劃撥供地，也可以採取出讓、租賃或者作價出資入股等有償方式供地；政府投資建設的公共租賃住房，建設用地實行劃撥供地。”同時，在第十七條、第十八條進一步明確：“公共租賃住房應當按照有關規定辦理公共租賃房屋產權登記，但不得辦理分戶產權證。公共租賃住房不得轉變用途，不得上市交易，不得分割登記，不得分戶轉讓。”

四、關於認定中等偏下收入住房困難家庭主管部門問題

根據國發〔2007〕24號檔案，國家民政部等十一部委聯合印發了《城市低收入家庭認定辦法》（民發〔2008〕156號），明確由民政部門負責城市低收入家庭認定工作。目前，國家出台的一系列檔案將城市中等偏下收入住房困難家庭確定為公共租賃住房的供應對象，但沒有明確城市中等偏下收入住房困難家庭的認定部門。考慮這一實際情況，並經反覆協商，《辦法》第二十二條規定：城市中等偏下收入住房困難家庭申請公共租賃住房的，先由市、縣人民政府住房保障主管部門對其住房情況進行核查，再交由民政部門或者市、縣人民政府指定的部門對申請家庭的收入情況進行核實。