昌平區國有土地上房屋徵收與補償實施意見（試行）
為規範國有土地上房屋徵收與補償活動，維護公共利益，保障被徵收房屋所有權人（以下簡稱被徵收人）的合法權益，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院令第590號）、市政府《關於印發〈北京市國有土地上房屋徵收與補償實施意見〉的通知》（京政發〔2011〕27號）、市住房城鄉建設委《關於印發〈北京市舊城區改建房屋徵收實施意見〉的通知》（京建發〔2013〕450號）等檔案精神，結合昌平區實際，制定本意見。
一、房屋徵收責任主體、適用範圍、補償方式
（一）國有土地及地上房屋定義
國有土地是指城市市區的土地；農村和城市郊區中已經依法沒收、徵收、徵購為國有的土地；國家依法徵收的土地；依法不屬於集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬於其成員集體所有的土地；因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移後不再使用的原屬於遷移農民集體所有的土地；其他依法屬於國有土地的。
國有土地上房屋是指位於國有土地上的房屋，包括住宅和非住宅。
（二）徵收主體與實施部門
昌平區政府負責本行政區域內國有土地上房屋徵收與補償工作；北京市昌平區人民政府房屋徵收辦公室（以下簡稱區房屋徵收辦）作為本區房屋徵收部門，負責組織實施本行政區域內房屋徵收與補償工作；北京市昌平區房屋徵收事務中心（以下簡稱區房屋徵收中心）受區房屋徵收辦的委託，承擔本行政區域內房屋徵收與補償的具體實施工作。
建立昌平區國有土地上房屋徵收與補償工作聯席會議制度，由區房屋徵收辦牽頭，區發展改革委、區住房城鄉建設委、區市政市容委等部門和屬地鎮政府（街道辦事處）參加，確保房屋徵收與補償工作順利進行。
（三）適用範圍
在本行政區域內因公共利益的需要，對國有土地上房屋實施徵收與補償的，適用本意見。
（四）補償方式
國有土地上房屋徵收的補償包括貨幣補償和房屋產權調換兩種方式，被徵收人既可選擇貨幣補償，也可選擇房屋產權調換。
1.被徵收人選擇貨幣補償。包括被徵收房屋價值的補償；因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因徵收房屋造成的停產停業損失的補償；給予被徵收人的補助和獎勵。
被徵收房屋價值是指被徵收房屋及其占用範圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自願進行交易的金額，但不考慮被徵收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。房地產評估機構應當根據相關規定對被徵收房屋價值進行評估。
2.被徵收人選擇房屋產權調換。區房屋徵收部門應當提供用於產權調換的房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。
二、被徵收房屋的認定
區房屋徵收部門對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公布。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築，應當予以補償；對屬於違法建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償。
（一）已登記房屋的認定
對於已經登記的房屋，其權屬、性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記薄的記載不一致的，除有證據證明房屋登記薄有錯誤外，以房屋登記薄為準；無房屋權屬證書或房屋登記薄但經合法審批的被徵收房屋，根據審批檔案載明的權屬、性質、用途和建築面積予以確認。
（二）未登記房屋的認定
對於未經登記或審批檔案不全的房屋，由區房屋徵收部門組織發展改革、住房城鄉建設、國有資產監督管理、經濟信息化、國土、規劃等部門和屬地鎮政府（街道辦事處）對權屬、性質、用途和建築面積進行調查、確認、處理。
三、被徵收房屋的補償及獎勵
（一）住宅房屋徵收的補償
1.被徵收住宅房屋價值補償。由具有相應資質的評估機構，採用符合政策規定的測算方式，結合被徵收住宅房屋的實際情況，綜合評估確定補償金額。
2.搬遷費。搬遷費標準為每建築平方米40元。房屋徵收過程遇到的特殊情況，由區房屋徵收部門委託具備合法資質的評估機構進行評估，出具搬遷費測算報告。
3.臨時安置費。區房屋徵收部門應當對被徵收人或者公房使（租）用人支付臨時安置費，臨時安置費標準由區房屋徵收部門委託具備合法資質的評估機構進行評估，出具臨時安置費標準測算報告。臨時安置費標準不得低於房屋徵收決定公告發布之日被徵收房屋類似房地產的市場月租金標準。實行貨幣補償或者以現房進行安置的，臨時安置費發放期限為4個月；以期房進行安置的，發放期限為自搬家交房之日起至實際交房日期後的第4個月。
4.移機費。設備移機費的補償標準由區房屋徵收部門委託具備合法資質的評估機構進行評估，出具移機費測算報告。
5.獎勵費。被徵收人或者公房使（租）用人在房屋徵收決定公告規定的簽約期限屆滿前完成簽約搬遷的，區房屋徵收部門給予獎勵費，獎勵費的發放標準根據項目不同、區域不同、完成時間不同、徵收任務總量不同結合項目資金情況綜合確定。具體獎勵的名稱和標準根據徵收項目的實際情況在房屋徵收補償實施方案中確定。
6.特困補助。認定生活困難及特殊家庭，由區房屋徵收部門會同衛生計生、民政、殘聯等部門和屬地鎮政府（街道辦事處）、村民委員會（居民委員會）、被徵收人代表組成認定工作組，對大病、殘疾、低保及其他特殊情況進行審核確認，並將審核結果在房屋徵收範圍內公示。特困補助按照下列方式之一執行：
（1）特困補助標準。
補助類別 | 補助金額（萬元） | 提供證明材料 | |
重大疾病 | 《重大疾病保險的疾病定義使用規範》中的25類 | 5 | 須提供醫院診斷證明 |
中國保險協會與中國醫師協會在以上25類外增加的5類 | 5 | ||
殘疾（含盲、聾啞、精神、智力、肢體等） | 1級 | 5 | 須持有殘疾人證 |
2級 | 4 | ||
3級 | 3 | ||
4級（含4級以下） | 1 | ||
城鄉居民最低生活保障 | 5 | 須提供民政部門有效證件 | |
其他 | 由區房屋徵收部門報請區政府批准後，給予適當補助。 | 須提供區政府相關批覆檔案 | |
註：①適用於房屋徵收範圍內被徵收人或在冊的直系親屬；②重大疾病補助需具備三級甲等以上醫院出具的診斷證明，並經衛生計生主管部門審核確認;③殘疾補助依據需經民政、殘聯等部門審核確認；④城鄉居民最低生活保障補助依據需經民政部門審核確認；⑤根據補助類別確定相應的補助金額，補助金額可累計，並在房屋徵收範圍內公示。 | |||
（2）對於大病、殘疾、低保及其他特殊情況家庭所取得被徵收房屋的補償款不足以購買規定標準內安置面積的，其差額部分由區房屋徵收部門予以減免。
7.停產停業損失補償。被徵收人利用已經登記或經確認的住宅房屋從事生產經營活動應當給予停產停業損失補償，按照住宅房屋實際經營面積計算，每平方米給予800元至3000元一次性停產停業損失補償費，具體補償標準為：三年平均納稅額10萬元以下（含10萬元），給予800元/平方米；三年平均納稅額10萬元以上、20萬元以下（含20萬元），給予1500元/平方米；三年平均納稅額20萬元以上，給予3000元/平方米。被徵收人對一次性停產停業損失補償費有異議的，可以在規定期限內申請參照有關規定評估確定。
8.住宅專項維修資金。被徵收住宅為成套樓房且已上繳住宅專項維修資金的，住宅專項維修資金返還方式按照相關檔案執行。
（二）非住宅房屋徵收的補償
1.被徵收非住宅房屋價值補償。由具有相應資質的評估機構，採用符合政策規定的測算方式，結合被徵收非住宅房屋的性質、用途、面積等情況，採用一種或多種評估方法，綜合評估確定補償金額。
2.搬遷費。搬遷費標準為每建築平方米50元。房屋徵收過程遇到的特殊情況，由區房屋徵收部門委託具備合法資質的評估機構進行評估，出具搬遷費測算報告。
3.移機費。設備移機費的補償標準由區房屋徵收部門委託具備合法資質的評估機構進行評估，出具設備移機費測算報告，由區房屋徵收部門報區政府批准後執行。
4.停產停業損失補償。非住宅房屋停產停業損失補償評估按以下公式計算：停產停業損失補償費=（用於生產經營的非住宅房屋的月租金+月淨利潤×修正係數+員工月生活補助）×停產停業補償期限。
非住宅房屋停產停業損失補償應按照市住房城鄉建設委、市人力社保局、市工商局《關於印發〈北京市國有土地上房屋徵收停產停業損失補償暫行辦法〉的通知》（京建法〔2011〕18號）執行。同時，為簡化手續、便於實際操作，經與被徵收人協商同意後，非住宅房屋停產停業損失補償方式也可參照以下標準予以一次性補償，具體補償標準為：三年平均納稅額100萬元以下（含100萬元），給予800元/平方米；三年平均納稅額100萬元以上、300萬元以下（含300萬元），給予1500元/平方米；三年平均納稅額300萬元以上，給予3000元/平方米。
5.非住宅房屋裝修及附屬物補償。非住宅房屋裝修及附屬物補償由房地產評估機構據實評估補償。
6.獎勵費。被徵收單位的產權人在房屋徵收決定公告規定的簽約期限屆滿前完成簽約搬遷的，區房屋徵收部門可給予獎勵費，具體獎勵的名稱和標準根據徵收項目的實際情況在房屋徵收補償實施方案中確定。
7.被徵收企業人員補償。被徵收企業人員補償標準按照人力社保、民政、經濟信息化等部門的有關規定執行。
8.房屋徵收涉及中央單位、中央企業、市屬單位、軍隊房產、基礎設施建築、公益性房產等，遇到特殊問題，由區房屋徵收部門根據項目情況提出具體實施方案，報請區政府協調解決。
四、被徵收人的安置
（一）安置對象
房屋產權調換方式一般針對住宅房屋被徵收人，非住宅房屋被徵收人原則上只能選擇貨幣補償方式，但政策法規要求給予安置房的除外。
（二）安置房價格
以商品住房對被徵收人進行安置的，安置房價格採用徵收住宅房屋時由評估機構確定的類似房地產市場價格或在該價格基礎上給予一定優惠的方式測算，報區政府批准後執行。以參照經濟適用房管理的住房對被徵收人進行安置的，安置房價格由區住房保障部門確定。
（三）安置面積
對被徵收人進行房屋安置，以被徵收人合法所有或使（租）用的房屋面積為基礎，結合項目規劃條件及戶型設計因素，計算房屋安置面積。
1.被徵收人合法所有的房屋按被徵收人實際所有或確認為合法房屋的類型，分為成套樓房、非成套樓房和平房。
（1）成套樓房安置面積=成套樓房建築面積×係數+X（按照相關規定由於購買房屋戶型的原因增加或放棄的安置面積），公式中係數按被徵收房屋層數和安置房屋的容積率結合差異標準確定。無電梯被徵收住宅，以有電梯樓房進行房屋安置，係數按1.3（不含）—1.5（含）的範圍確定；無電梯被徵收住宅，以無電梯樓房進行房屋安置，係數按不超過1.3（含）確定。
（2）非成套樓房安置面積=非成套樓房基礎面積×係數+X（按照相關規定由於購買房屋戶型的原因增加或放棄的安置面積），公式中係數原則控制在1.5以內。徵收過程中遇到的特殊情況，由區房屋徵收部門報區政府批准後執行。
非成套樓房基礎面積=非成套樓房使（租）用建築面積+非成套樓房使（租）用建築面積×30%（增補的廚房、衛生間等公用面積；非成套樓房廚房、衛生間等公用面積不足12平方米的，補足到12平方米）。
（3）平房安置面積=有產權（經確認）平房建築面積×係數+X（按照相關規定由於購買房屋戶型的原因增加或放棄的安置面積），公式中係數參照成套樓房係數進行確定。以有電梯樓房進行房屋安置，係數按1.0—1.3確定；以無電梯樓房進行房屋安置，係數按1.0—1.2進行確定。
2.被徵收人合法使（租）用的房屋為直管公房或者自管公房，安置原則為使（租）用人願意按照房改政策購買所承租直管（自管）公房的，購房後由使（租）用人作為被徵收人與區房屋徵收部門簽訂補償協定。使（租）用人在房屋徵收決定公告發布之日起20日內未能按照房改政策購買所承租直管（自管）公房，且與房屋所有權人未協商一致的，區房屋徵收部門對房屋所有權人按照重置成新價款進行補償，對使（租）用人按照徵收補償方案確定的房屋價值補償總額扣除房屋重置成新價款後的部分進行補償，由區房屋徵收部門分別與房屋所有權人和使（租）用人簽訂補償協定；使（租）用人也可按照徵收補償方案選擇房屋安置，取得的補償款與房屋安置的購房款之間的差額由使（租）用人承擔。在徵收補償方案確定的簽約期限內，使（租）用人未達成協定的，區房屋徵收部門報請區政府作出補償決定。
（1）直管（自管）公房安置面積=直管（自管）公房基礎面積×係數+X（按照相關規定由於購買房屋戶型的原因增加或放棄的安置面積），公式中係數原則控制在1.5以內。
（2）直管（自管）公房基礎面積=直管（自管）公房使（租）用建築面積+直管（自管）公房使（租）用建築面積×30%（增補的廚房、衛生間等公用面積；廚房、衛生間等公用面積不足12平方米的，補足到12平方米）。
直管公房是指由國家各級房地產管理部門管理的國有房產，還包括計畫經濟時期國有和大集體企事業單位自建的福利房。自管公房是指由各機關、團體、企事業單位自行經營的國有或集體所有的房產。
3.放棄房屋安置補助。為進一步降低安置成本、節約安置面積、縮短安置周期、減少過渡安置費用，在充分尊重被徵收人意願的基礎上，對自願放棄安置房屋或安置面積的被徵收人，給予放棄房屋安置補助。補助標準根據具體徵收項目情況確定（原則控制在不超過安置房市場價格與購買價格之間的差額）。
五、徵收資金的籌措與管理
區房屋徵收辦在房屋徵收中對被徵收人支付的房屋價值補償費、搬遷費、臨時安置費、停產停業損失補償費、移機費、特困補助費、獎勵費等相關費用，所需資金按照現行投資體制由申請徵收的單位籌措並根據房屋徵收工作進展及時劃入區房屋徵收部門的專用賬戶。區房屋徵收辦或區房屋徵收中心發生的房屋徵收相關業務費用，按照國家有關財經規定據實結算，資金由申請徵收的單位負擔。
六、其他
1.本意見由區房屋徵收辦負責解釋，涉及的未盡事宜或執行過程中遇到的特殊情況，需經區政府批准後執行。
2.房屋徵收過程中具體的評估標準，按照市住房城鄉建設委《關於調整本市房屋重置成新價評估技術標準發布機制有關工作的通知》（京建法〔2016〕10號）要求，適時調整。各國有土地上房屋徵收項目應依據本意見制定徵收補償方案實施細則，細則中需明確具體補償、補助、獎勵及安置標準，並報區政府批准後執行。
3.本意見自公布之日30日起施行，試行期2年。
