房屋空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。空置率主要用在國內，與國外的空房率不同。空房率指的是開發商建好房子後，空置的房子與建成的房子之比。
基本介紹
- 中文名：房屋空置率
- 外文名：House vacancy rate
- 含義：空置房屋面積占房屋總面積的比率
- 空置率分類：存量市場的空置率
- 空置率分類：增量市場的空置率
相關分類,國際慣例,公式標準,合理空置率,空置率之爭,
相關分類
住宅空置率：空置是指房屋沒有投入使用，處於待出售或待出租的狀態。住宅空置率是一個反映住宅的供給與需求之間矛盾的指標,合理的住宅空置率能使這個矛盾最小化,使住宅的供給和需求達到均衡。房屋空置過多，說明需求量不足或購買力不夠，國家政府或市場可作出相應調節。
房屋空置率：沒有使用的房屋建築面積除以所有房屋的建築面積乘以100%得到的數字。房屋空置率的計算是為了了解市場對房屋的需求趨勢，如果房屋空置過多，說明需求量不足或購買力不夠，國家或市場可作出相應調節。
按照所依據的房地產市場類型的不同，空置率可以分為存量市場的空置率和增量市場的空置率。房地產存量市場的空置率是指某一時刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是，空置並不區分房屋的新舊，無論是第一次進入市場的新房屋，還是由於當前房屋使用者遷移後留下的房屋，只要沒有確定新的使用者時，都可被視為空置房屋。房地產增量市場的空置率是指某一時刻新建房屋的空置房屋面積占一段時期新建房屋總面積的比率。這時的空置房僅指第一次進入市場的新房屋。
國際慣例
按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；空置率在10%---20%之間為空置危險區，要採取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。
公式標準
使用過空置率這一指標來描述房地產領域的資源配置狀況，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級市場待售、待租的房產作為分子。控制率計算的偏差在所難免，但是如果數據偏離實際太遠，以至於影響到國家整體的巨觀決策，則是需要警惕的問題。
“以訛傳訛”的空置率分析方法和判斷標準再次被使用，得出了令公眾震驚卻似乎不容懷疑的“權威”結論。這使筆者感到很有必要結合形勢，重新討論一下這個問題。
問題都出在空置率的計算公式和空置標準的規定上。歐美大多市場經濟國家，崇尚的是市場調節，雖然都在搞住房保障制度建設，但並不會有政府機構重視商品房空置率的監測問題。而“空置率在5%與10%之間為合理區，在10%與20%之間為空置危險區。
合理空置率
住房空置的合理性
需要強調的是，房地產市場有一定量的空置面積十分正常。
首先，商品房竣工驗收後不一定會即刻轉移到消費者手中，而是要經過銷售或出租出去，需要一個合理的時間段，這類似工業產品的庫存期。在這段時間內，這些商品房將暫時表現為空置狀態。造成這種狀況的原因至少有三個方面：第一，商品房價格昂貴，正常情況下需要花費一個家庭多年的積蓄，因此在購買時消費者非常謹慎，需要一定時間進行決策。第二，商品房是存在較大差異的商品，消費者總是努力尋找自己喜歡的商品房，這需要時間。第三，商品房是一種較複雜的商品，隱含的信息很多,為達成交易，開發商與消費者之間有一個信息溝通的過程。基於以上三點，商品房空置按照時間長短劃分為摩擦空置（正常空置）和市場空置（因銷售困難而形成的空置）兩類。假如以一年為標準來劃分摩擦空置和市場空置，市場空置估計只占一半左右。
其次，商品房市場上總是存在一定量的“有瑕疵”供給或者無效供給。這裡的“有瑕疵”供給是指品質上不太適應市場需求，在價格上與消費者購買力及現實購買慾望不能及時對接的商品；無效供給則是指因品質存在嚴重缺陷而無人購買，或者在價格上消費者根本不能接受的產品。由於決策失誤、交通不便、施工質量缺陷以及樓層、朝向、設計、周邊環境等方面的原因，總會有一些商品房要很費勁並延後很長時間才能賣出去，甚至根本無法賣出。這些商品房也表現為空置狀態。
什麼是合理的房屋空置率？
在房地產泡沫論爭中，“空置率超過國際警戒線”是人們頻繁使用的論據之一。但是，何謂空置率？在我國卻是一個含糊不清的東西。在國家統計主管部門和建設主管部門手中，只有新建商品房空置面積的數據，截至2004年9月商品房空置面積為9748萬平方米，其中商品住宅空置面積為5736萬平方米。那么，空置率分母、分子不清的情況下，人們爭論的“空置率”是怎樣推算出來的呢？在基本概念不清的情況下，生搬硬套“國際警戒線”又有何意義。
從國外的情況來看，空置是指房屋沒有投入使用，處在待出租或出售的狀態。空置率多以全部房屋存量為分母，以全部空置房屋為分子，計算出總空置率；也可以依據房屋的種類(住宅、辦公樓、商業用房)和交易方式(出租或出售)細分空置率；計算單位可以是面積或套。以美國為例，2001年全國共有人口2.7億人，住宅1.2148億套，平均每2.25人擁有一套住房，空置期一年以上的住房為1091.6萬套，空置率為9%；季節性空置住房為355.4萬套，季節性空置率為2.9%。空置一年以上的住房中，有320萬套為租賃住房；有130萬套為出售住房。除對空置住宅總量進行分析外，美國還按住宅的類型(如出租房或出售房，獨戶或多戶住宅)，住房的結構(一室、二室或多室廳)、住房的建築年限，不同的租金水平以及住宅所處的區域(大都市區內、大都市區外、東、中、西、南部)等分別計算出各類住房的空置率和空置期限(6個月、1年、1～2年和2年以上)。
其次，各城市可承受的空置率大相庭徑。房地產自身的特點即空間不可移動性、異質性，決定了房地產是一個屬地化極強的市場。各城市的經濟發展水平(GDP的規模、收入的增長、消費水平、房屋價格)、社會文化(人口規模、增長趨勢和年齡結構、文化水平、消費品味)、制度政策環境(土地供給方式、融資渠道、稅收政策)和開發企業的資質(自有資本金、經營管理水平等)千差萬別，各城市合理空置率不能只有一個標準。對於一個人口規模小、經濟落後、居民收入低和金融資產積累不足的中小城市來說，5%的空置率可能是一個警戒線，但是對於北京、上海這類常駐人口、流動人口多的大城市來說，合理的空置率可能是8%、9%或者高於10%。1992～1993年房地產熱中，海南450萬平方米的空置量，使海南房地產市場陷入滅頂之災；而上海當時有700萬平方米的空置房屋(占全國的十分之一)，卻能安然無恙。也正是由於有了一定量的空置房，使得上海的房價長期保持在一個相對低的水平，而2003～2004年，旺盛的住房需求，導致上海的空置量下降了，可房價卻在大幅度盤升。如果上海住宅供給充足，能夠滿足大規模拆遷、大量新婚人口和國內外流動人口的需求，幾個“黃牛”投機炒作就很難左右市場，推動價格走高。
再次，空置不能與不良資產直接劃等號。在房地產經營中，各開發企業的資本實力、融資能力、行銷能力千差萬別，只要其生產經營所產生的收益大於成本，企業有一定比例的空置房屋在經濟上都是合理的，因為它並不影響企業的還貸能力、也不增加其經營成本，只影響企業的盈利水平。換言之，一個房地產開發企業可能賣出80%的新建房屋，就收回了全部投資，此後，多賣出一套房，就多一份盈利。關鍵看企業的財務狀況和企業投資的盈虧點。如果一個企業資本金不足、負債率過高，銷售業績不佳，現金回流慢，直接影響企業清償銀行債務的能力，在這種情況下空置量大才可能會影響銀行貸款的質量，但能否轉變為銀行的不良資產還取決於抵押物品質的優劣、抵押物在市場上的變現能力，而這些又有賴於相關法律、金融制度安排。這也是為什麼各國政府都致力於相關法律制度、金融制度建設，保障銀行債權人的利益，營造良好的信用環境，積極培育抵押二級市場，分散化解房地產信貸風險，幫助銀行渡過房地產的周期波動所帶來的風險的原因。有了良好的制度安排，抵押物就可以規避低價賤賣的厄運，賣個好價錢，從不良資產轉變為好資產。
空置率之爭
國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民在IMF2015春季年會期間表示。隨後，IMF駐中國代表在2015年4月28日的研究報告中再度提及，“中國住房供應過剩遍及全國，在較小城市和中國東北部尤其明顯。”
IMF連續關注中國住房空置率再度觸動了房地產市場的敏感神經。作為衡量樓市泡沫的重要指標，中國住房空置率到底有多高？
空置率高低之爭難休
IMF提供的“10億平方米”的空置面積數據，其準確性如何？有關方面說法不一。
西南財經大學2015年年中發布的一份關於城鎮住房空置率的調研報告提出，中國有大量城鎮住房處於閒置狀態。2013年我國城鎮住宅市場的整體空置率達22.4%。據此估算，全國城鎮空置房為4898萬套。中國的住房空置率已高於美國、日本、歐盟等國家和地區。
但許多業內人士及學者分析認為，IMF報告觀點因樣本選擇、數據採集、調查方式等主客觀原因估算有偏差。
以中國房協副會長任志強等為代表的業界人士根據住宅竣工數量推算認為，1998年以來，城鎮新增家庭住房戶數超過了新建住房套數，因此“絕不可能有5000萬套或更多空置”，中國城鎮地區的空置率也不太可能超過20%。
房屋空置有多種情況，也和觀察者所處時間節點、出發點有很大關係。單純說空置率意義不大，關鍵要看城市之間、區域內部的商品房供需是否平衡，除開一些激進的冒險者，多數開發商都對市場做過細緻調研，不會閉著眼睛往火坑裡跳。
某些城市“造城”過度是不爭事實
事實上，萬科、雅居樂等大型房企其開發的中高端樓盤空置率“相對較高”，“尤以三四線城市和一些北方城市為甚”，鄂爾多斯、惠州、常州等三四線城市的新區人煙稀少。諸多城市大規模興起的造城運動導致供應嚴重過剩，已是不爭的事實。
即使是在樓市火爆的上海，已交付使用4年的青浦區某高端樓盤，其空置率也高達20%。
空置率說明了啥？看一下歐美國家的數據。美國住房空置率長期保持在較低水平。即使美國樓市最差的2007－2008年，租房空置率最高時候也就達到10.7%，自有住房空置率最高只有2.9%。歐洲國家的住房空置率也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%，法國為6%左右，德國約為8%。
顯然，一些城市的空置率是高於國際平均水平的。IMF給中國樓市的分析就是：2014年以前開工建設率太高，房地產開工率遠高於銷售率。
空置率在我國統計系統中仍是空白
作為經常被用來評價樓市“健康程度”的一個重要指標，住房空置率一直備受關注。國樓市空置率高企的話題屢被提及，其中數據的出處不一，從“數燈法”到大數據估算，引用者各有理由，但很難獲得社會普遍認可，關鍵問題是數據缺乏權威性。
但對於這個重要指標，相關部門對其的統計上仍是一片空白。公開信息顯示，上世紀90年代中後期，相關部門就引入了“空置面積”的統計指標，2003年有關部門承諾“改進房屋空置統計方法，建立與國際接軌的房屋空置率指標體系”。2010年，統計部門再次明確“研究建立空置住房調查辦法”。
從短期和表面上看，主要是空置的狀態和時間很難給出標準，要清楚計算出來難度較大。從深層來看，主要是我們還沒有徵信制度支撐，調查缺乏客觀科學的依據。未來寄望於不動產登記制度的實施。
空置率是一個很難準確統計的變數。很難有一個標準去界定達到什麼樣的狀態就算空置，即使理論上有，在實踐中也很難去操作。大家熱議空置率，實際是對樓市走勢以及風險的關注。
市場難保不出錯，但市場會自己糾錯。如果一些地方確實出現了空置高企，相信市場會做出反應，開發商從一些區域收縮正是市場調節的體現。不用太過糾結，樓市的參與者會用供給、價格進行調節，將空置維持在適當比例。
更值得關注的是，隨著生活水平提升，一定的房屋空置本就是樓市發展的應有之義。但在當下，由於基礎數據缺乏特別是房屋底數不清以及看多看空樓市的博弈輿論，導致空置率成為表征中國樓市泡沫的極富彈性的指標。
個別地區樓市的供求失衡確實需引起重視。隨著不動產統一登記能加速推進，為社會提供權威的基礎數據，讓各類猜測、臆想式的數據引用能找到共識，不再讓空置率成為說不清楚的糊塗賬。
