房地產投資泡沫。房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關係。在開發中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大於消費增長率，形成供略大於求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟成長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。
基本介紹
泡沫類型,中國現狀,
泡沫類型
1、土地價格泡沫。由於土地的稀缺性和市場需求的無限性，以及土地市場的投機炒作，將使地價出現虛漲，這種虛漲的部分就屬於經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成
地產泡沫之殤泡沫經濟。日本泡沫經濟期間發生的地價暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當於美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。
2、房屋空置泡沫。在房地產市場供求關係中，如果商品房的供給超過了市場需求，則超過部分屬於供給虛漲，發展到一定程度將構成經濟泡沫，一般以空置率高低評定。按照國際經驗，商品房空置率位於10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。超過過多，將引起嚴重的供給過剩，房價猛跌，開發商蒙受巨大經濟損失甚至破產倒閉，導致失業率上升，經濟混亂，社會動盪。
3、房價虛漲泡沫。眾所周之，房地產價格具有複合性的特點，它是由房屋等建築物價格和土地價格共同構成。房價與地價是緊密聯繫的，房價泡沫則與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。
中國現狀
（一）我國房地產泡沫的類型
1、土地價格泡沫
(1)鬱金香球莖風潮：17世紀的荷蘭，當第一車鬱金香從君士坦丁堡運抵安特衛普時，這種闊葉的多年生球莖草本植物被認為具有重要的“傳播知識和觀賞藝術”的價值，欣賞和栽培鬱金香不久成為時尚，花價沒完沒了的攀升，球莖越奇異越值錢。人們不惜拿家具、珠寶、地皮等東西來換取這小小的鬱金香球莖，1637年1月以20倍速度增長的鬱金香球莖價格在2月以超過20倍的速度全面滑坡。政府出面救市也毫無作用，最後其標價還不抵一個普通的洋蔥。99%的人在劫難逃，整個荷蘭經濟陷入長期的蕭條之中。
(2)南海泡沫事件：1711年，英國政府為了向南美洲進行貿易擴張，而專門成立了一家公司——南海公司，其利用政府的特許權編造其買賣非常賺錢。失去理性的人們，使南海公司的股價迅速飆升。據歷史記載，從1720年3月到9月，在短短的半年時間裡，南海公司的股票價格一舉從每股330英鎊漲到了1050英鎊。後來內幕人士與政府官員大舉拋售， 8月31日南海公司的股價從775英磅一路下跌，到10月1日，只剩下290英磅。南海泡沫的破滅使神聖的政府信用也隨之破滅了，英國沒人再敢問津股票。從那以後，柴思胡同這條著名的交易街清靜了整整100年，此間，英國沒有發行過一張股票，從而為發達的英國股市歷史留下一段耐人尋味的空白。
(3)〔美〕查爾斯·P·金德爾伯格：是世界上著名的經濟學家，其研究領域主要為國際貿易和歐洲經濟史，麻省理工學院福特國際經濟榮譽退休教授。主要作品有《世界經濟霸權:1500-1990》、《經濟發展》、《1929-1939年世界經濟蕭條》等。
城市土地國家所有和非市場定價征地使“零”成本的土地資源成為可供地方政府經營的能夠迅速增值的資本。在政府手中，土地資產成為了置換資本、整合資源、迅速盈利、招商引資的土地資本。結果有些地方政府就不再僅靠發展企業來帶動GDP的增長，而是通過政府土地批租、公開招標拍賣、土地合作吸引投資的方式來增加財政收入和GDP。土地徵用的低成本和土地出讓的高市價，使得地方政府有很高的積極性經營土地和經營城市，而政府的土地經營和城市經營，不斷地推動土地價格的上漲。還有價高者得土地的拍賣制度，違背了土地交易的市場法則，一隻無形的手在支配著這種交易，使這種交易只向一種趨勢發展。即，以這種方式進行土地拍賣，由於推出拍賣土地數量的人為可控性，和由於土地本身資源的稀缺性，及由於種種複雜的社會經濟因素的綜合作用，拍賣結果導致土地價格越來越高。城市基準地價基本可認為是土地真實價值的貨幣表現。但研究表明，我國城市房地產發展較好的時期，土地拍賣價格往往比同地塊基準地價高2—3倍；而在城市房地產發展不是很好的時期，土地拍賣價格也往往比基準地價高30%。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
2、房屋空置泡沫
房屋空置率是房地產供給超過真實需求的集中體現，2003年全國空置房面積達到1.25億平方米，空置率已達到26%，2004年9月末，雖同比下降2.3%，仍大大超過國際警戒線。2005年底上海中原數據顯示：上海乙級寫字樓市場的平均租金水平為0.4美元/平方米/天，空置率在20%左右。來自銀川市統計局數據顯示，到2005年12月底，銀川市商品房空置面積達256.6萬平方米，同比增長26.4%。其中住宅空置面積163.5萬平方米，同比增長18.4%，商業營業用房空置面積74.1萬平方米，增長62.8%。武漢市統計局最新統計表明，截至2005年11月底，全市未售出的商品房現房面積已突破120萬平方米，比2004年同期增長了28%。國家統計局數據顯示，05年10月末，全國商品房空置面積1.12億平方米，其中商品住宅空置面積6204萬平方米，商業地產空置面積上半年也達2878萬平方米。全國空置率已達到26%，大大超過國際公認的10%的警戒線。
3、房地產投資泡沫
房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關係。2005年1月到11月，北京市商品住宅期房不降反升，平均價格6776元每平方米，比2004年同期上漲1183元每平方米，漲幅21.2%。2006年2月15日北京市社科院發布的北京藍皮書——《2006年：中國首都社會發展報告》中指出，在2005年全國“兩會”上，人大代表、政協委員們強烈反映了房地產業的暴利和廣大工薪階層買不起房的問題。此後中央政府順應民意採取一系列措施希望把過高的房價降下來。但是在利益的驅動下，一些地區的房價不降反升，北京表現尤為明顯。在2006年北京市召開的“兩會”上，許多政協委員又重新提出了這個問題。委員們指出北京存在這樣的現象，一方面是5000人晝夜排隊等候經濟適用房項目“天通北苑”發號，另一方面是大量“經濟適用房”被作為一種投資方式買走閒置；一方面是望眼欲穿的無房和缺房市民，另一方面是無人問津的天價豪宅。降低不合理的房價，從構建和諧社會角度看是廣大市民的福音。
4、房價虛漲泡沫
房價收入比是表現房地產價格高低的基本指標。過高房價收入比意味著房地產價格脫離需求基礎。國際上合適的房價收入比一般在1：2-6之間，2004年1-9月份我國商品房平均價格達到277元/平方米，全國平均房價收入比接近1：8；不少城市在1比10以上。2001-2003年間以溫州為主的浙江等民資“炒房團”在中國房地產市場上掀起巨大波瀾。這些集體購房者先在當地，然後進入浙江和上海，進而奔向全國，集中突擊購房。據估計：溫州的購房大軍人數將近10萬，用於購房的種子資金在1000億元上下。“炒房團”，撬動了數倍甚至數十倍的當地資金進入樓市，刺激了當地消費提前和投機需求，進而產生需求和價格的互相推進，許多“被炒房”城市房價飛漲。
