基本介紹
詳細說明,方法舉例,管理標準,繳稅額度,
詳細說明
以月租5000元為例計算各稅額？
個人出租計算：
（1）營業稅=5000*3%/2=75元
（2）城建稅=75*7%=5.25元
（3）教育費附加=75*3%=2.25元
（4）房產稅=5000*4%=200元
單位出租計算：
（1）營業稅=5000*5%=250元
（2）城建稅=250*7%=17.5元
（3）教育費附加=250*3%=7.5元
（4）房產稅=5000*12%=600元
1、根據《中華人民共和國營業稅條例實施細則》（2009年1月1日起施行）規定第二十三條條例第十條所稱營業稅起征點，是指納稅人營業額合計達到起征點 。
營業稅起征點的適用範圍限於個人。
營業稅起征點的幅度規定如下：
（1）按期納稅的，為月營業額1000－5000元；
（2）按次納稅的，為每次（日）營業額100元。
省、自治區、直轄市財政廳（局）、稅務局應當在規定的幅度內，根據實際情況確定本地區適用的起征點，並報財政部、國家稅務總局備案。
方法舉例
問：租賃價格是2000元，出租方應該繳納的稅費是咋算的？最後是多少？
答：出租方每月出租該套房產應繳納的稅費包括（以下等號後數字單位均為元），
（1）營業稅：月租金收入×3%/2，即2000×3%/2=30；
（2）城建稅：營業稅×（1%或5%或7%）（在市區的，稅率為7%；在縣城、鎮的，稅率為5%；所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1%；外籍和港澳台人員不征），按照在市區標準計算即30×7%=2.1；
（3）教育費附加：營業稅×3%（外籍和港澳台人員不征），即30×3%=0.9；
（4）地方教育附加：營業稅×1%，即30×1%=0.3；
（5）房產稅：月租金收入×4%，即2000×4%=80；
（6）土地使用稅：免徵土地使用稅
（7）印花稅：月租金收入×0.001，即2000×0.001=2。上述（1）－（7）項合計稅費為：115.3。
（8）個人所得稅=（2000－115.3－800）×10%=108.47。
管理標準
房屋租賃管理部門根據相關法規和稅務部門的委託，對房屋租賃徵收租賃管理費，代征私人房屋租賃稅和外地駐深企業房屋租賃稅。租賃管理費和房屋租賃稅都是以租金為基礎，按照一定的標準組織徵收。
1、房屋租金收入的認定
（1）房屋租金收入的認定原則
房屋租金收入的認定是房屋租賃稅費計征的核心問題。房屋租金收入的認定主要有兩個原則：一是契約租金與指導租金孰高原則，二是核定租金原則。
①契約租金與指導租金孰高原則
《深圳經濟特區房屋租賃條例》第十五條規定：“稅務部門和區主管機關徵收有關稅金或者收取房屋租賃管理費時，以指導租金作為計算基數；租賃契約約定的租金高於指導租金時，以契約約定的租金為計算基數”。
②核定租金收入原則
以寶安區為例，《寶安區私人房屋租賃稅費徵收管理暫行辦法》把寶安區私人房屋分為居民自建房和居民非自建房、集資房三類進行分類管理。居民非自建房、集資房採用契約租金與指導租金孰高原則確定租金收入。除對需要按實際租金收入開具發票的居民自建出租房按契約租金與指導租金孰高原則確定租金收入外，其它居民自建房採用核定方式確定租金收入。這種採用核定方式認定的租金稱為核定租金。
（2）居民自建房租金收入核定的方法和程式
①核定租金收入的計算公式
核定租金收入=住宅租金收入+商業租金收入
住宅租金收入=可出租住宅面積×住宅指導租金×住宅出租率
商業租金收入=商鋪面積×商業指導租金×商鋪出租率
可出租住宅面積=（整棟房屋層數—業主自用層數）×每層平均建築面積
商鋪面積=商鋪租賃雙方契約約定實際面積
居民自建房建築面積是徵收稅費的計算依據。居民自建房稅費徵收以棟為單位計算總建築面積。如房地產權利證書或者有效材料表明同一棟樓房的合法所有權或使用權分屬兩位或兩位以上業主的，可對業主分別計算總建築面積。
住宅指導租金和商業指導租金為市租賃管理辦每年度公布的房屋租賃指導租金，特殊情況下也可採用租賃管理所上報區、市租賃管理辦批准的指導租金。
住宅出租率和商鋪出租率為該房屋所屬區域的已出租房屋面積占可出租房屋面積的比例。
應繳房屋租賃管理費=核定租金收入×租賃管理費率
②核定租金收入的方法和程式
a、申報登記。
b、核定出租率。
c、核實出租面積。
d、確定租賃面積、計算租金收入。
e、文書送達。
f、租金調整。
g、檢查覆核。
h、申報停租或變更。
2、房屋租賃管理費徵收管理
（1）房屋租賃管理費的概念
房屋租賃管理費是房屋租賃管理部門依法對房屋租賃行為徵收的一種行政性收費。房屋租賃管理費的概念有以下涵義：
①房屋租賃管理費是一種行政性收費；
②房屋租賃管理費徵收主體是房屋租賃管理部門 ；
④房屋租賃管理費的徵收對象是房屋租賃行為；
（2）房屋租賃管理費徵收標準和依據
- 房屋租賃管理費徵收標準
根據《深圳經濟特區房屋租賃條例》第十三條規定：
①出租房屋辦理房屋租賃契約登記的，出租人應當按月租金的百分之二，向區主管機關繳納房屋租賃管理費。
②出租房屋辦理備案手續的，出租人應當按月租金的百分之三向區主管機關繳納房屋租賃管理費。
③房屋轉租的，轉租租金高於原租金的差額部分，應當按上述規定的標準，由轉租人繳納房屋租賃管理費。
房屋租賃管理費計費依據
- 房屋租賃管理費計費依據是房屋租金，租金收入按下列規定認定：
①根據《深圳經濟特區房屋租賃條例》第十五條的規定，區主管機關徵收有關稅金或者收取房屋租賃管理費時，以指導租金作為計算基數；租賃契約約定的租金高於指導租金時，以契約約定的租金為計算基數。
②根據《寶安區私人房屋租賃稅費徵收管理暫行辦法》規定，一般情況下，居民自建房出租屋以核定租金收入為依據計征租賃管理費。
（3）房屋租賃管理費的計算公式
根據上述規定，可以得到如下基本計算公式：
出租人月繳租賃管理費=租金收入×租賃管理費費率
具體情況如下：
①非居民自建房辦理契約登記手續的房屋租賃管理費計算公式
出租人月應繳租賃管理費=月租金收入×2%
（租金收入採用契約租金與指導租金孰高原則確定）
轉租人月應繳租賃管理費=（轉租租金收入－原契約租金支出）×2%
②非居民自建房屋出租辦理契約備案手續的房屋租賃管理費計算公式
出租人月繳租賃管理費=月租金收入×3%
（租金收入採用契約租金與指導租金孰高原則確定）
轉租人月應繳租賃管理費=（月轉租租金收入－原契約月租金支出）×3%
③居民自建房屋出租辦理契約登記手續的房屋租賃管理費的計算公式
月應繳租賃管理費=核定月租金收入×2%
④居民自建房屋出租辦理備案登記手續的房屋租賃管理費的計算公式
月應繳租賃管理費=核定月租金收入×3%
（4）房屋租賃管理費徵收管理程式
①電腦員根據出租人契約登記或備案的房屋租賃情況，於每個季度最後一個月或每月的15日前輸出《房屋租賃管理費核查表》一式2份，出租人、租賃管理員各一份。
②租賃管理員核對後，對變更的房屋租賃情況進行調查核實。經所長簽字，由電腦員輸出《房屋租賃管理明細表》一式3份，所長、管理員、收費員各一份；《房屋租賃管理通知單》一式2份，業主（出租人）、管理員各一份。
③收款後，開票人員開具省財政統一印製的行政事業收費收據。如當事人約定，由承租人代交管理費的，收據上的交款人仍應填寫出租人的姓名。
④收款人應及時向租賃管理所所長，管理員通報租賃管理費收取情況。對拖延交付管理費的出租人，管理員應填發《限期繳納房屋租賃管理費通知書》進行催繳。
⑤各租賃管理所於每月的28日前填寫《房屋租賃管理情況統計表》，報市、區租賃管理辦。
⑥房屋租賃管理費須及時存入市、區財政部門指定的專戶，不得截留、挪用，嚴格實行收支兩條線管理。
（5）法律責任
①出租人或者轉租人不繳納或者遲延繳納房屋租賃管理費，主管機關可責令其繳納，每遲延一日，按應交管理費的數額收取千分之三的滯納金。
②當事人不服有關行政機關處罰的，可依法申請行政複議或者提起行政訴訟。
③主管機關的管理人員玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者其上級主管部門追究行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
3、房屋租賃稅徵收管理
房屋租賃稅並不是一種獨立的稅種，它是對出租房屋應繳納的幾種稅種的統稱，包括了因出租房屋應繳納的營業稅、房產稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、所得稅等稅種。營業稅、房產稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅和所得稅的法定徵收機關是稅務部門。房屋租賃管理部門受地稅部門的委託，代征私人房屋租賃稅和外地駐深企業房屋租賃稅。
（1）代征房屋租賃稅的範圍
私人房屋指個人所有、數人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房，包括居民自建房、非自建房和集資房等。外地駐深企業是指註冊地在深圳市外的企業，包括國內企業及境外企業。根據《中華人民共和國稅收徵收管理法實施細則》第二十一條規定，從事生產、經營的納稅人到外縣（市）臨時從事生產、經營活動的，應當持稅務登記證副本和所在地稅務機關填開的外出經營活動稅收管理證明，向營業地稅務機關報驗登記，接受稅務管理。
（2）代征房屋租賃稅的稅種
房屋租賃管理部門代征房屋租賃稅稅種包括出租房屋應繳納的營業稅、房產稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、所得稅等。其中私人房屋出租應繳納的所得稅為個人所得稅，外地駐深企業出租房屋應繳納的所得稅為企業所得稅。
（3）私房租賃稅納稅標準
為了方便納稅，減輕納稅人負擔，深圳市地方稅務局2004年印發的《關於私房租賃稅收征管問題的通知》（深地稅發[2004]937號），決定從2005年起，簡化私人房屋租賃稅計征辦法，適當降低納稅標準。其具體規定是：
私房租賃營業稅起征點為營業額1000元不變，私房租賃的個人所得稅採用核定徵收，核定徵收率暫定為1%，未達營業稅起征點的私房租賃不徵收個人所得稅，並採用私房租賃稅收綜合徵收率簡化計征手續。具體計征標準如下：
①私房租賃月租金1000元（不含1000元）以下的，稅收綜合徵收率為4.1%（房產稅4%、印花稅0.1%）。
②月租金1000元（含1000元）以上的，稅收綜合徵收率為8.22%（營業稅3%、房產稅4%、城市維護建設稅0.03%、教育費附加0.09%、印花稅0.1%、個人所得稅1%）。
根據上述規定，應納私房租賃稅額的計算公式為：
當月應納租賃稅額=當月租金收入×稅收綜合徵收率。具體計算公式和方法如下：
①私房租賃月租金1000元（不含1000元）以下的
私房租賃當月應納租賃稅額=當月租金×稅收綜合徵收率（4.1%）
②私房租賃月租金1000元（含1000元）以上的
私房租賃當月應納租賃稅額=當月租金×稅收綜合徵收率（8.22%）
（4）外地駐深企業房屋租賃稅納稅標準和納稅期限
外地駐深企業房屋租賃稅包括營業稅、房產稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、企業所得稅等稅種。
①深圳市外國內企業房屋租賃稅納稅標準
根據有關稅法規定，深圳本市外國內企業房屋租賃稅的稅種和納稅標準如下：
印花稅：契約租金總額×0.1%
營業稅：租金×5%
城市維護建設稅：營業稅額×1%（外國企業、港澳台地區企業除外）
教育費附加：營業稅額×3%（外國企業、港澳台地區企業除外）
企業所得稅：租金×20%×15%
房產稅：房產原值×70%×1.2%
根據《深圳經濟特區房產稅實施辦法》規定，企業房產稅依照房產原值的百分之七十計算繳納，按年計征，分季繳納。納稅單位新建或購置的新建房屋（不包括違章建造的房屋），自建成或購置之月起免納房產稅三年。
②外國企業房屋租賃稅的納稅標準
根據國家稅務總局國稅發[1994]038號文規定，對外商投資企業和外國企業暫不徵收教育費附加。根據《深圳市地方稅務局關於印發〈涉外稅收若干政策問題解答〉的通知》（深地稅發[1999]319號）規定，從1999年6月1日起對外國企業暫不徵收城市維護建設稅。據此，外國企業在深圳出租房屋不用繳納教育費附加和城市維護建設稅。
外國企業（包括港澳台地區企業）房屋租賃稅稅種和納稅標準如下：
印花稅：契約租金總額×0.1%
營業稅：租金×5%
企業所得稅：租金×20%×15%
注意，深圳市稅務徵收機關，對持有註冊地稅務機關開具的《外出經營稅收管理證明》（驗原件）的企業，不徵收企業所得稅。
（5）代征房屋租賃稅徵收管理
a、代征房屋租賃稅的要求
深圳市地稅局對代征房屋租賃稅的具體要求是：嚴格按稅務部門委託的代徵稅種、範圍、稅率和時限依法徵收；嚴格按稅務部門的票證管理規定領取、使用、保管、報繳票證，並按有關稅務規定辦理稅收、票款結報手續。
b、代征房屋租賃稅的管理程式
①按照居民自建房、私人商品房、本市外企業房三種類型，做好房屋基本情況的調查核實工作，制定《納稅底冊》。
②居民自建房的基本情況、《納稅底冊》須公開告知。
③代征員根據《納稅底冊》填寫《交納房屋租賃稅費通知》送達出租人簽收。
④稅款收取後，向納稅人開付稅務機關規定的完稅憑證。
⑤代征的房屋租賃稅款須及時存入區辦稅務專戶，不得截留、挪用。
⑥代徵稅徵收情況於每月的28日前填寫《房屋租賃管理情況統計表》上報。
c、納稅申報
①註冊地在深圳本市外的企業辦理房地產租賃契約後，應到房屋租賃管理所辦理納稅手續。個人房屋租賃出租人按規定到房屋租賃管理部門辦理房地產租賃契約登記，同時申報繳納各稅，並領取《納稅申報卡》。
②出租人持《房地產租賃契約》、完稅憑證（驗原件留複印件）到代征部門開具稅務部門統一印製的發票。
③出租人在房屋出租期間如發生契約變更或解除，應於變更或解除之日起，十天內向租賃所申報並辦理有關手續。未按規定報停的，視同出租。
d、納稅期限
出租人應於每月或每季末月（3、6、9、12月）20號前申報繳納當月或當季稅款。
（6）法律責任
①出租人未按規定期限繳納稅款的，根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十二條規定，稅務機關除責令限期繳納外，並從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。
②出租人未按照規定期限辦理納稅申報的，根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》第六十二條規定，由稅務機關責令限期改正，可處以二千元以下罰款，逾期不改正的，可處以二千元以上一萬元以下的罰款。
③出租人故意隱匿房產和有租金收入不報或申報不實的，以偷稅論處，情節嚴重的，移交司法機關處理。
繳稅額度
境外個人或企業在滬購買商品房，若對外出租的話應當依法納稅。所謂“境外個人”指的是外籍人員(港澳台胞暫歸入此範圍)。
所謂“境外企業”指的是外商在國內投資的企業(港澳台胞投資企業暫歸入此範圍)。
境外個人和境外企業私房納稅有所區別。
境外個人在滬購得產權房時外出租，若用收入在2000元以下的按綜合稅15%減半繳納;2000元以上按綜合稅21%減半繳納。這同國內個人私房出租所繳的稅是一致的。
境外公司在滬購得產權房對外出租，若境內有常設機構的，應當繳納營業稅和企業所得稅。營業稅為租金收入的5%、企業所得稅為30%。如果該機構不能提供準確的成本和費用憑證的話，原則按租金收入30%繳納。
對於境外個人和公司在滬購得產權房自住的也應繳一項房產稅，按居住者入住使用第二個月起扣除總房價20%所剩的餘款一次性繳付。
如果涉外房子是通過中介對外出租的話，即房子主人要付一筆中介費給公司，這筆鈔票不管付與不付，稅收仍按租金原收入繳納，不能扣除這筆費用後再繳稅。如果涉外房子連同室內家具一同對外出租，稅收仍按租金總收入計算，不能扣除這筆所謂“家具使用費”後再繳稅。
