房屋典當

房屋典當又稱典賣，房屋所有人將其房屋以約定的典價，典當給承典人，使承典人取得房屋的使用權和管理權，在典期內，承典人所付的典價不收利包。產權所有人典出的房屋不收租金。期滿後產權所有人退回典價，贖回產權，出典人在典期內繼續使用房屋需交納房租給承典人。

房屋典權既可“規定期限，也可以不規定期限。規定期限的，如出典人不在期限內交納典金贖回房屋，該房屋即歸典權人所有。沒有規定期限的，出典人可以隨時回贖。典權持有人在典期內將典權轉讓他人，叫轉典。轉典必須在原典期內之內，否則無意義。如出典人在契約中規定不許轉典，則典權人無權轉典。產權所有人出典房屋，必須填寫典契，明確雙方的權利與義務。

相比較而言，房屋典當與抵押有相似之處。但承典人對處置較房屋抵押人要大一些，因為典權意味著實際占用和使用房屋。

典當概念房屋典當指承典人支付一定的典金，占有出典的房屋，並進行使用、收益，典期屆滿時，由出典人償還典金贖回出典房屋的法律行為。設典時，一般應明確典期，出典人應在典期屆滿時交還典價和相應利息從約定贖回出典的房屋，也可以雙方約定，由承典人補足典房的差額而實際取得房屋的所有權。

基本介紹

• 中文名：房屋典當
• 又稱：典賣
• 對象：房屋所有人
• 所屬：法律行為

主要區別

房屋典當與房屋抵押主要有以下區別：

(1)主體不同。房屋抵押人可以是債務人，也可以是第三人。房屋典當中出典人必須是房屋所有權人。

(2)目的不同。設立房屋抵押，主要是以房屋作抵押物來保證債務的履行；設立房屋典當，對出典人來說是為了取得典金，對承典人來說是為了取得典當房屋的使用權和收益權。

(3)性質不同。典權是獨立權利，是用益物權。抵押權屬擔保物權，以主債權的存在為前提；房屋抵押中，抵押房屋不移轉占有，仍由抵押人占有、使用和收益，房屋典當時，要將出典房屋轉移給承典人占有、使用和收益。

(4)風險承擔不同。出典房屋因不可抗力滅失的，其風險責任由典權人和出典人分擔，典當關係歸於消滅；抵押房屋因不可抗力滅失的，抵押關係消滅，但債務人仍應負清償債務或重新提供擔保的責任。

(5)法律後果不同。房屋典當法律關係中，雙方可約定典期屆滿逾期不贖的視為絕賣，承典人取得典當房屋的所有權;如未約逾期不贖作絕賣且在典契中未註明“絕賣”字樣的，有典期的逾期10年，無典期的經過30年未回贖的，則視為絕賣；設定房屋抵押關係後，如果債務人到期不清償債務，房屋抵押權人只能以拍賣抵押房屋的價款優先受償，不能約定債務人到期不償還債務，抵押房屋歸抵押權人所有，即使約定也應認定為無效。

房屋典當糾紛

房屋典當糾紛是指在房屋典當關係中，雙方當事人因典期、典價、回贖、出典物毀損等引起的爭執。根據我國現行法律和有關政策，對房屋典當糾紛可參考下列原則處理：

（1）對法律、政策允許範圍內的房屋典當關係，應予承認。但土改中已經解決的房屋典當關係，不再變動。

（2）應當堅持典期屆滿準予回贖的原則。典當契約載明過期不贖作為出賣的，按契約規定處理。典當契約未載明期限或過期不贖作為出賣的，在處理回贖問題時，應照顧雙方的實際需要，如果承典人確實無房居住，而出典人又不缺房的，可將房屋全部或者部分賣給承典人。房屋回贖後，出典人對原典物出租或者出賣的，原承典人在同等條件下，享有優先承租權或者優先購買權。

（3）典期屆滿逾期十年或者典契未載明期限，經過三十年未贖的，原則上視為出賣，出典人無權回贖。

（4）在房屋出典期間或者典期屆滿時，當事人之間約定延長典期或者增加典價的，應予準許。承典人要求出典人高於原典價回贖的，一般不予支持。以合法流通物作典價的，應當按照回贖時市場零售價格折算。

義務

房屋典當是有償的民事法律行為，承典人和出典人均享有一定的權利並承擔相應的義務。

(1)承典人的權利和義務

承典人的權利有：①承典人對典當房屋享有占有、使用和收益的權利，承典人支付典金的目的就是要實現對典當房屋的占有、使用和收益，這是他的一項最主要的權利。②承典人在典期內有轉典房屋的權利；有轉讓、出租該房屋的權利，但承典人行使這些權利時，不得侵犯出典人對房屋的所有權，不影響出典人在典期屆滿時回贖房屋。③承典人在典期屆滿出典人不回贖房屋時享有取得房屋所有權的權利。

承典人的義務有：①承典人應合理地占有、使用和收益房屋的義務，不得侵犯出典人的房屋所有權；②支付典價的義務；③在典期屆滿時返還房屋的義務；④在取得房屋所有權時，補足典價與房屋價值差價的義務。

(2)出典人的權利和義務

出典人的權利有：①出典人在房屋典當關係存續期間享有房屋所有權，出典房屋只是部分權能的轉移，不影響出典人的所有權；②收取出典房屋典金的權利；③在典期屆滿時贖回房屋的權利。④在典期屆滿無力贖回房屋時，要求承典人支付典價與房屋價值差價的權利。

出典人的義務有：①將出典房屋按時交付承典人，保證承典人對房屋的占有、使用和收益的義務；②在規定的典當期間內，不得要求回贖出典房屋的義務。

法律關係

房屋典當法律關係是指出典人和典權人基於房屋典當產生的權利、義務關係。房屋典當法律關係的主體即出典人和承典人，可以是公民、法人或合夥組織。在我國，房屋典當主要發生在公民之間。其客體是房屋，出典的房屋必須為出典人享有所有權或經營管理權的房屋。房屋典當法律關係的內容是指承典人和出典人的權利義務。房屋典當法律關係具有以下法律特徵：

(1)房屋典當以轉移房屋的占有為條件。房屋出典後，出典人即應將房屋轉移給典權人即承典人占有，此時，承典人有使用、收益房屋的權利。這是房屋典當與房屋抵押的主要區別之一。

(2)房屋典當是有償的民事法律關係。當事人雙方均享有一定權利並承擔相應義務，房屋典權人必須支付一定的典金才能取得對房屋的占有、使用及收益的權利，出典人必須轉移房屋的占有以換取典權人的典金。典金的多少由當事人協商確定，但典金一般不高於房屋的實際價值。

(3)房屋典當一般都有典期和回贖期，在典期內出典人不能回贖。典期的長短由當事人雙方約定，也可以不約定典期。當事人未約定典期的，出典人可隨時要求回贖。

(4)房屋典當是要式民事法律行為。房屋典當應由當事人雙方簽訂房屋典當契約，併到當地房屋管理部門備案。

成立的條件

第一、出典人必須是對該房屋具有所有權或者被授權出典房屋的人。如果出典人既無該房屋的所有權，也未經房屋所有人授權出典該房屋，就無權將該房屋出典，已經出典的，其典當行為無效。

第二，當事人須具有行為能力。房屋是公民重要的生活資料，典當房屋是公民對房屋的重要處分行為，實施此種行為的人必須是具有民事行為能力，並能以自己的行為完成房屋典當行為的人。未成年人限制行為能力的人和無行為能力的人不能完成典當行為，故不能充當房屋典當法律關係的主體。

第三、房屋典當的雙方當事人必須自願建立典當關係。這就要求雙方當事人意思表示必須真實。因受欺騙，脅迫而形成的典當關係是無效的民事行為。

第四、不得以房屋典當規避國家法律，損害國家利益或他人合法權益。

回贖取得消滅

回贖是出典人與承典人約定的，在一定時間內，出典人得以買回出典房屋的規定。回贖制度是典當契約的基本構成要素，它注重於對危難時的出典人的利益的保護。

房屋典當回贖時，典價如何確定，應依法律和具體情況而定。最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行)》第120條規定，在房屋出典期間或典期屆滿時，當事人之間約定延長典期或者增減典價的，應當準許。承典人要求高於原典價冋贖的，一般不予支持。以合法流通物設立典當的，應當依照冋贖時市場零售價格折算。此外，超過當事人約定的冋贖期或典期屆滿10年、自房屋出典後滿30年的，應視為絕賣，一般也不存在回贖的問題。

典權是設立在他人所有權之上的，以占有、使用、收益為目的的用益物權。其取得方式一般為通過典契建立，即出典人將自己所有的房屋中的占有、使用、收益權分離出來轉與承典人，而承典人則支付典價，獲得出典人讓與的權利。另外，除典契有明確規定不得轉典的外，承典人可以將其承典的房屋轉典，從而產生附屬於原典權的第二次典權，亦稱再典權。再典權以原典權為前提，雖不一定隨原典權產生而產生，但必隨原典權的消滅而消滅。

典權的消滅的原因較其產生複雜，主要有三種情況：其一，典權隨出典人的回贖而消滅；其二，典權隨絕賣而消滅。出典人在典期屆滿後，經過約定時間或者法定時間後沒有贖回其房屋，出典房屋所有權轉移與承典人，即為絕賣；第三，典權因政府行為（如徵收關係）而消滅。政府將出典房屋依法處理，房屋及所占土地被徵用，典當標的物所有權不再屬於出典人，其典權當然消滅。另外，典權還可因不可抗力的毀損而消滅，如洪水將出典房屋、土地都徹底毀損，房產不復存在，典權即隨之消滅。

權利義務

(1)出典人的權利義務

出典人有下列權利：①對收取典金的權利。②在回贖期間內贖冋自己財物的權利。③在一定範圍內延長典期或增加典價的權利。在特殊情況下，如暫時不能收回出典房屋或房屋價格上漲等原因，可以要求延長典期或增加典價。

出典人應承擔下列義務：①將典物轉讓給承典人的義務。②將房屋等出典物的特性或相關資料告知或附隨轉移給承典人。③在回贖期內回贖出典房屋的義務。出典人在回贖期限內不贖回其出典房屋，視為絕賣，喪失出典房屋的所有權。

(2)承典人的權利義務

承典人享有下列權利：①按典契約定獲得出典物的占有、使用、收益的權利。②將承典物轉典或出租的權利。通過轉典或出租，承典人可獲得典金或租金，以實現其典物的收益權。但典當契約明確約定不得轉典或出租的除外。③出典人沒有在回贖期內贖回其出典房屋時，有獲得承典房屋所有權的權利。④獲得承典房屋的相關資料的權利。承典人要使用承典物，維護其正常運行狀態，必須獲得相關的資料，否則就影響其權益的獲得。

承典人應承擔以下義務：①支付典金的義務。②正確使用承典房屋，維護其正常功能的義務。③告知義務。在承典人對出典物占有的過程中，如發生不可抗力或人為侵害，使出典房屋遭受損害時，承典人有義務告知出典人，並採取適當的措施，最大限度地保護出典房屋。

法律後果

房屋典當關係成立，可能產生以下法律後果：

1.典期屆滿，出典人贖回出典的房屋並將原典價返還承典人，承典人將出典的房屋交還給出典人，房屋典當關係歸於消滅。

2.房屋典期屆滿，出典人在約定的回贖時間內不回贖房屋，房屋的所有權即轉移給承典人，承典人無權索回典價。

3.房屋典期屆滿不贖，由承典人對典當的房屋行使占有、使用、收益的權利。

4.房屋典期屆滿逾10年，或房屋典契中未載明典期，經過30年未贖的，原則上視為絕賣，房屋所有權歸承典人，典當關係終止。承典人可向房屋管理部門申請所有權登記，或向人民法院提起訴訟，判決房屋所有權的歸屬，然後持人民法院的判決書到房屋管理部門申請房屋所有權登記。