1999年3月31日徐州市人民政府令第62號發布自公布之日起施行。
基本介紹
- 中文名：徐州市城市住宅區物業管理暫行辦法
- 頒布時間：1999年03月31日
- 實施時間：1999年03月31日
- 頒布單位：徐州市人民政府
全文
第一章 總則
第一條 規範本市住宅區物業管理服務行為，維護業主、物業使用人和物業管理企業合法權益，為居民提供舒適、整潔、方便、安全的居住環境，根據國家和省有關物業管理規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市行政區域內城市住宅區物業管理活動。
城市新建住宅區和房屋建築面積在二萬平方米以上且共用實施設備配套齊全的城市原有住宅區，應當實行物業管理。
第三條 市建設行政主管部門負責本市住宅區物業管理綜合協調和監督指導工作。市、縣（市）、賈汪區房產行政管理部門主管本行政區域內城市住宅區物業管理工作，其主要職責是：
（一）貫徹實施物業管理法律、法規、規章和方針、政策，制定物業管理有關措施；
（二）參與住宅區驗收，指導、監督物業接管和業主委員會組建工作；
（三）審批物業管理企業資質；
（四）培訓專職物業管理人員；
（五）監督、檢查物業管理企業管理服務活動；
（六）負責住宅區物業管理考評工作；
（七）負責住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）籌集和使用監督工作；
（八）受理物業管理投訴案件；
（九）查處物業管理違法行為。有關管理部門，按照各自職責做好住宅區物業管理工作。
區人民政府街道辦事處應當協助有關管理部門對本轄區住宅區物業管理工作進行監督、指導和協調。
第四條 物業管理實行業主自治管理與委託物業管理企業管理相結合的原則。
第五條 物業管理企業按照國家、省和市有關規定享受第三產業優惠政策。
第二章 業主自治管理
第六條 每個住宅區成立一個業主委員會，代表全體業主對物業實施自治管理。
業主委員會成員由業主和物業使用人代表參加的業主大會或業主代表大會選舉產生，每屆任期三年。根據住宅區範圍大小，業主委員會由五至十五人組成，組成人數為單數，設主任一名，副主任二名，委員若干名。
業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，將章程和委員名單報物業管理行政主管部門備案。
第七條 住宅區入住率達到百分之六十以上時，物業管理行政主管部門應當組織住宅區開發建設單位、業主和物業使用人代表，召開第一次業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會。
業主委員會每季度召開一次全體會議，經業主委員會主任提議或有三分之一以上委員建議，可隨時召開全體會議。涉及住宅區物業管理重大事項，應當由業主委員會三分之二委員表決通過。
業主委員會每年至少召開一次業主大會或者業主代表大會，經百分之十五以上業主或者業主代表提議，可隨時召開大會。
第八條 業主委員會應當履行下列職責：
（一）執行有關物業管理法律、法規、規章和政策；
（二）擬定業主委員會章程；
（三）通過招標、招聘等形式確定一個物業管理企業管理住宅區物業，依法與其訂立、變更、解除物業管理委託契約；
（四）審議物業管理企業年度管理計畫和物業管理重大措施；
（五）審核物業管理企業使用維修基金申請；
（六）決定物業管理企業有關物業管理重大事項；
（七）根據業主、物業使用人意見和要求，對物業管理企業經營管理活動進行監督；
（八）主持制定業主公約，提交業主大會或業主代表大會審議通過，並督促業主和物業使用人遵守業主公約和有關規定；
（九）召集業主大會或業主代表大會，報告物業管理工作情況；
（十）協助物業管理企業落實各項管理措施；
（十一）接受物業管理行政主管部門、業主大會、業主代表大會和業主、物業使用人監督。
第九條 業主大會由住宅區全體業主組成；業主較多的，按比例推選業主代表，組成業主代表大會。
業主大會或者業主代表大會，應當有過半數業主或者業主代表出席，作出的決定，應當經半數以上業主或者業主代表通過。
第十條 業主大會和業主代表大會行使下列職權：
（一）選舉、罷免業主委員會成員；
（二）審議、通過業主委員會章程；
（三）審查批准業主公約；
（四）聽取和審議物業管理工作報告；
（五）改變、撤銷業主委員會不適當決定。
第十一條 業主公約是有關物業使用、維修和其他管理服務活動的行為規範，對全體業主具有約束力。
業主公約自業主大會或者業主代表大會審議通過之日起生效。
業主委員會應當自業主公約生效之日起十五日內，將業主公約報物業管理行政主管部門備案。
第三章 物業管理服務
第十二條 實行物業管理的住宅區，由物業管理企業實行專業化統一管理和綜合服務。
物業管理企業應當具備下列條件：
（一）有規範的名稱、組織機構和固定辦公場所；
（二）有與管理規模相適應的專業技術人員；
（三）有符合規定數額的註冊資金；
（四）有物業管理服務制度、措施。物業管理企業應當向物業管理行政主管部門申領物業管理企業資質證書；未領取物業管理企業資質證書的，不得從事物業管理經營活動。
第十三條 物業管理企業的權利：
（一）根據有關物業管理法律、法規、規章和政策，結合住宅區實際，制定住宅區物業管理具體實施辦法；
（二）依據物業管理委託契約和物業管理收費規定收取物業管理費用；
（三）制止違反住宅區物業管理規定行為；
（四）選聘專營單位承擔專項管理業務工作；
（五）要求業主委員會協助管理，建議有關行政管理部門對不聽勸阻且違反本辦法規定行為予以行政處罰；
（六）按照企業經營範圍實行一業多營，以其收益補充物業管理經費；
（七）法律、法規、規章賦予的其他權利。
物業管理企業的義務：
（一）履行物業管理委託契約；
（二）接受業主委員會、全體業主和物業使用人及有關部門監督；
（三）重大管理事項報請業主委員會審議通過；
（四）向業主委員會報告物業管理工作；
（五）法律、法規、規章規定的其他義務。
第十四條 物業管理企業應當與業主委員會簽訂物業管理委託契約。
物業管理委託契約應當載明下列內容：
（一）雙方當事人名稱、地址；
（二）物業管理區域範圍；
（三）物業管理服務項目和內容；
（四）物業管理服務標準和要求；
（五）物業管理服務許可權；
（六）物業管理服務費用及支付方法；
（七）物業管理服務期限；
（八）契約終止和解除條件；
（九）違約責任；
（十）當事人認為需要約定的其他事項。
物業管理企業應當自物業管理委託契約簽訂之日起十五日內，將物業管理委託契約報物業管理行政主管部門備案。
第十五條 物業管理企業應當按照下列規定進行物業管理：
（一）符合國家、省、市物業管理技術標準和規範要求；
（二）在住宅房屋使用前，將住宅共用部位、共用設施設備使用、維修方法、要求、注意事項書面告知物業使用人；
（三）定期對住宅區進行全面巡視、檢查；
（四）定期對住宅共用部位、共用設施設備進行養護，發現物業損壞或者接到報修時，按照規定時間進行維修、更新；
（五）接受業主和物業使用人委託，辦理房屋開門開窗、搭建臨時建築物規劃報批手續。
第十六條 住宅區房屋、設施設備管理及其維修，綠化管理，環境衛生管理，治安管理應當符合國家、省、市的規定，接受有關部門監督檢查。
第十七條 物業管理委託契約期滿，或者接受委託的物業管理企業未達到物業管理委託契約規定的管理服務標準或者有其他違約行為的，業主委員會可以解除或者終止委託契約，但應當提前一個月通知物業管理企業。
第十八條 物業管理企業可以接受供水、供電、供氣等有關專業部門委託，開展代收費用和定期維修養護等代辦業務。第十九條物業管理企業可以為業主和物業使用人提供下列特約服務：
（一）代管房屋、代購（送）物品、代送（接）兒童、代護（送）病人、代雇（兼）保姆、代訂報刊、代送郵件等；
（二）修理車輛、水電設備、家用電器等；
（三）上門洗滌衣物、清掃室內衛生、粉刷、單項裝修等；
（四）業主或物業使用人預約其他服務項目。
第四章 物業的使用和維護
第二十條 住宅區建設規劃應當包括物業管理內容。物業管理行政主管部門應當參加住宅區竣工綜合驗收，簽署物業管理驗收意見。
第二十一條 住宅區竣工綜合驗收後，開發建設單位應當在物業管理行政主管部門監督下，向住宅區業主委員會或者其委託的物業管理企業移交物業和下列資料：
（一）住宅區竣工總平面圖；
（二）單體建築、結構、設備安裝竣工圖；
（三）住宅區公建配套設施、地下管網工程竣工圖；
（四）有關設施、設備安裝、使用和維修技術資料；
（五）住宅區物業管理必需的其他資料。
第二十二條 開發建設單位應當按規劃要求，建設物業管理用房，並在住宅區整體移交時，將物業管理用房移交給住宅區業主委員會，尚未成立業主委員會的，移交給物業管理行政主管部門。物業管理用房產權屬住宅區全體業主共有，由物業管理企業使用，任何單位和個人不得擅自轉讓物業管理用房或者改變物業管理用房使用性質。
第二十三條 住宅區內禁止下列行為：
（一）改變房屋承重結構部位的；
（二）擅自改裝、拆除房屋附屬設施和改變房屋用途、外貌的；
（三）占用公共樓梯、扶欄、走道、地下室、腳踏車房（棚）、停車場等共用部位達四小時以上的；
（四）在天井、庭院、屋面、平台、道路及其他場地搭建永久性建築物、構築物的；
（五）亂貼、亂畫、亂掛的；
（六）損壞綠地，花卉樹木、雕塑、小品設施，改變使用性質的；
（七）不在指定地點停放機動車和非機動車的；
（八）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品的；
（九）排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準噪聲的；
（十）開辦污染環境生產、加工企業的；
（十一）生活垃圾未按袋裝化要求在規定時間、地點、方式投放的；
（十二）亂扔瓜果皮核、紙屑的；
（十三）飼養禽畜的；
（十四）利用房屋從事危害公共利益或者侵害他人正當權益活動的。
第二十四條 業主和物業使用人裝修房屋應當事先告知物業管理企業，遵守房屋裝修及房屋安全管理有關規定。
物業管理企業應當對房屋裝修活動進行指導和監督，發現違反房屋裝修及房屋安全管理規定行為，應當勸阻、制止，並督促改正；對拒不改正的，及時報告給業主委員會，並提請有關行政管理部門依法處理。
第二十五條 占用、挖掘道路、場地的單位和個人，應當與物業管理企業簽訂協定，向市政管理部門辦理審批手續，並在規定期限內恢復原狀。
第二十六條 利用物業設定廣告，應當在徵得相關業主、物業管理企業、物業使用人同意並簽訂協定後，向有關行政管理部門辦理審批手續。
第二十七條 業主轉讓或者出租住宅時，應當將業主公約作為住宅轉讓契約或者租賃契約的附屬檔案。
業主應當在簽訂住宅轉讓契約或者租賃契約之日起十日內，將轉讓或者出租住宅有關情況書面告知業主委員會和物業管理企業。
第二十八條 物業管理企業應當在物業管理委託契約終止或者解除後一個月內，向業主委員會辦理下列事項，並向物業管理行政主管部門備案：
（一）清算物業管理收費，多收部分予以退還；
（二）移交工程建設技術資料和帳冊等物業檔案材料；
（三）移交物業管理用房和其他財物。
第二十九條 物業維護責任，按下列規定劃分：
（一）房屋自用部位（不包括住宅承重結構部位）和自用設備，由業主和物業使用人負責維護；
（二）住宅共用部位和共用設施設備，由物業管理企業負責定期維護，費用從維修基金中支付，不足部分由共用物業業主和使用人分擔；
（三）給排水、供電、供氣等管線和設施，由有關專業部門負責維護。有關專業部門委託物業管理企業維護的，由接受委託的物業管理企業負責維護，費用從其委託費用中列支；
（四）住宅在開發建設單位保修期內的，由住宅開發建設單位委託的物業管理企業負責維護，費用從委託費用中列支。
第三十條 住宅區開發建設單位應當在業主委員會成立之前自行或者招聘物業管理企業進行前期物業管理。除應由業主支付的保潔、保全費用和自用部位、自用設施維護費用外，其他物業管理費用由開發建設單位承擔。
第五章 物業管理收費和維修基金
第三十一條 物業管理收費，分為公共服務費和代收代辦費、特約服務費，應當區別服務性質，依法實行政府定價、政府指導價和市場調節價。
物業管理公共服務費實行明碼標價，收費項目、收費標準、收費辦法應當在收費地點公布。具體收費項目、標準、管理辦法，按照物價、房產行政主管部門規定執行。
第三十二條 物業管理公共服務費用途是：
（一）物業管理企業人員工資和按規定提取的福利費；
（二）綠化管理費；
（三）清潔衛生費；
（四）保全費；
（五）辦公費；
（六）物業管理企業固定資產折舊費；
（七）物業管理法定稅費。
第三十三條 物業管理企業接受供水、供電、供氣等有關專業部門委託，開展代收和代辦業務的，按照有關規定收取代收代辦服務費，使用物業管理專用發票。
第三十四條 業主和物業使用人需求的特約服務費，由業主、物業使用人與物業管理企業協商確定，報物價行政主管部門備案。
第三十五條 購買、銷售商品住房（包括經濟適用住房）和公有住房應當按照下列規定繳納、提取維修基金：
（一）購買商品住房者，按購房款的百分之二點五比例向售房單位繳交維修基金；
（二）購買公有住房者，按購房款的百分之二比例向售房單位繳交維修基金；
（三）出售公有住房的單位按照一定比例從售房款中提取維修基金，其中七層以下公有住房（含七層）不低於售房款百分之二十，七層以上公有住房不低於售房款百分之三十。
出售商品住房和公有住房單位收取的維修基金，屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入；銷售公有住房單位從售房款中提取的維修基金，屬售房單位所有。維修基金由物業管理行政主管部門代管，實行財政專戶儲存管理，具體管理辦法由市財政部門會同物業管理行政主管部門制定，報市人民政府批准後實施。
第三十六條 維修基金屬專項基金，利息淨收益專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。維修基金閒置時，可用於購買國債或者用於法律、法規規定的範圍，嚴禁挪作他用。
第三十七條 維修基金的使用由物業管理企業提出使用計畫，經業主委員會審核同意，物業管理行政主管部門批准後，由財政部門撥付。
維修基金不足使用時，經業主委員會同意，物業管理行政主管部門批准，按業主和物業使用人占有住宅建築面積比例向其籌集。具體辦法由市人民政府制定。
第三十八條 業主轉讓房屋所有權時，結餘維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
因房屋拆遷或者其他原因造成維修住房滅失的，應當將維修基金賬面餘額按業主個人繳交比例退還給業主。
第六章 獎懲
第三十九條 住宅區物業管理納入城市管理目標考核責任制，對成績突出的物業管理單位，由物業管理行政主管部門提請同級人民政府予以表彰獎勵。
第四十條 物業管理企業對有下列行為之一的當事人，有權予以制止，並要求限期改正；造成損失的，責成其賠償；應當給予行政處罰的，提請有關行政主管部門處罰：
（一）實施本辦法第二十三條規定的禁止行為；
（二）業主和物業使用人裝修房屋前未向物業管理企業報告的；
（三）占用、挖掘道路、場地的單位和個人未與物業管理企業簽訂協定的；
（四）利用物業設定廣告未徵得業主、物業管理企業、物業使用人同意的。
第四十一條 物業管理企業違反本辦法，有下列行為之一的，業主和物業使用人有權向業主委員會、物業管理行政主管部門投訴；業主委員會有權予以制止並要求其限期改正，情節嚴重的有權解除物業管理委託契約；造成損失的，物業管理行政主管部門責令其賠償損失，處以五千元以下罰款：
（一）修繕、更新房屋承重結構部位、住宅共用部位和共用設施設備不及時的；
（二）管理制度不健全、管理混亂，使住宅區共用部位和共用設施設備遭受損失的；
（三）擅自改變物業管理用房使用性質的；
（四）不履行物業管理委託契約規定義務的。第四十二條物業管理企業未按本辦法規定申領物業管理資質證書的，由物業管理行政主管部門責令限期補辦資質審批手續；逾期不補辦的，由物業管理行政主管部門給予警告，並處三萬元以下罰款。
第四十三條 公有住房售房單位未按照本辦法規定足額提取維修基金的，財政部門和物業管理行政主管部門應當責令其限期補提維修基金本息；逾期仍未足額提取的，處以應提未提數額每日萬分之三的罰款。
第四十四條 使用和代管維修基金的單位，挪用維修基金的，由財政部門和物業管理行政主管部門追回等額維修基金，並處三萬元以下罰款。
第四十五條 物業管理企業違反本辦法規定，擅自設立收費項目、提高收費標準或者所提供服務質價不符的，由物價行政主管部門按照國家有關法律、法規規定給予處罰。
第七章 附則
第四十六條 高檔公寓、別墅區、商住區、寫字樓、綜合樓、工業區廠房的物業管理，參照本辦法執行。
第四十七條 本辦法下列用語的含義是：
（一）物業，是指已建成投入使用的住宅區內各類房屋和共用設施設備、附屬場地；
（二）物業管理，是指物業管理企業按照物業管理委託契約的約定對物業所進行的養護、維修管理和為業主、物業使用人提供的服務；
（三）業主，是指住宅區房屋所有權人；
（四）物業使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人；
（五）共用設施設備，是指住宅區或單幢住宅內，由業主和使用人共同使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等；
（六）共用部位，是指住宅主體承重結構部位、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等部位；
（七）自用部位，是指一套住宅內部，由住宅業主自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽台、天井、庭園以及室內牆面等部位；
（八）自用設備，是指一套住宅內部，由住宅業主自用的門窗、衛生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設備；
（九）住宅承重結構部位，是指住宅的基礎、內外承重牆體、梁、柱、樓板、屋頂等。
第四十八條 本辦法由市房產行政管理部門負責解釋。
第四十九條 本辦法自公布之日起施行。本辦法施行前本市有關物業管理的規定，凡與本辦法牴觸的，按照本辦法執行。
