廊坊市城市住宅區物業管理暫行實施辦法

《廊坊市城市住宅區物業管理暫行實施辦法》是1998年廊坊市人民政府發布的行政法規。

基本介紹

• 中文名：廊坊市城市住宅區物業管理暫行實施辦法
• 發布單位：廊坊市人民政府
• 發布日期：1998年6月
• 生效日期：1998年6月

第一章　總則

第一條　為最佳化城市居民居住環境，維護住戶的合法權益，保障住宅區物業的合理使用和維護，根據《河北省城市住宅區物業管理暫行規定》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用於廊坊市區、廊坊開發區、各區市縣的市區、縣城及建制鎮住宅區的物業管理。

第三條　本辦法所稱住宅區，是指以住宅房屋為主，並有相配套的公用設施及非住宅房屋的居住區。本市住宅區按其建築面積分4類劃定：

一類區：建築面積在20萬平方米以上;

二類區：建築面積在20萬平方米(含20萬平方米)以下，10萬平方米以上;

三類區：建築面積在10萬平方米(含10萬平方米)以下，至3萬平方米以上;

四類區：建築面積在3萬平方米(含3萬平方米)以下。

本辦法所稱物業，是指住宅區內的各類房屋和相配套的公用設施、設備及公共場地

本辦法所稱物業管理，是指住宅區內的物業產權人、使用人，委託物業管理，企業對住宅區內房屋，相關設施、設備以及整體居住環境進行維護、修繕和服務的活動。

本辦法所稱物業產權人，是指依據法定手續對物業範疇內的房屋等取得所有權，並持有政府頒發的所有權證的單位或個人。

本辦法所稱住戶，是指房屋產權人和使用人。

本辦法所稱物業管理企業，是指具有相應資質的專門從事住宅區物業管理的企業。

第四條　本市城市住宅區管理實行社會化、專業化及服務經營型的物業管理模式和主管部門行業管理、住戶自治與物業管理企業專業服務相結合的管理體制。

第五條　廊坊市房地產管理局是全市物業管理工作的主管部門，各區、市、縣房地產管理部門是本行政區域內物業管理工作的主管部門。

物業管理主管部門的主要職責：

(一)根據有關物業管理的法律、法規和規章，制定具體的實施辦法;

(二)參與住宅區的驗收，指導、監督物業的接管工作;

(三)負責物業管理企業的資質管理;

(四)對物業管理企業的經營和管理進行監督、檢查;

(五)負責住宅公用設施專用基金和住宅維修基金使用的監督、檢查;

(六)負責對從事物業管理工作的專職人員進行培訓;

(七)負責住宅區物業管理的考評工作。

市政、綠化、環境衛生、交通、物價、治安、供水、供電、供熱、燃氣等主管部門以及住宅區所在地人民政府，應當按照各自職責分工，對住宅區的物業管理工作進行指導和監督、檢查。

第二章　住宅區物業管理機構

第六條　住宅區交付使用且入住率達到50%以上時，物業管理主管部門應當會同住宅區開發建設單位、住宅區所在地街道辦事處負責組建住宅區物業管理委員會(以下稱管委會)。

管委會以住戶代表為主組成，住宅區所在地街道辦事處或居民委員會、公安派出所可派代表參加。

第七條　住宅區開發周期較長的，在管委會成立之前，由住宅區的開發建設單位負責物業管理，並可選擇物業管理企業進行前期管理。管委會成立後，由管委會決定物業管理企業的續聘或解聘。

第八條　管委會代表住戶的利益，維護住戶的合法權益。管委會在物業管理主管部門和住宅區街道辦事處的指導下，負責制定管委會章程，選擇物業管理企業，監督住宅區物業管理工作的實施，對物業管理企業進行檢查和監督，協助物業管理企業進行物業管理工作。

第九條　管委會是住宅區物業自治管理組織，應履行下列職責：

(一)制定管委會章程和住戶公約;

(二)選聘或解聘物業管理企業;

(三)聽取和審議物業管理企業制定的物業管理計畫、財務預決算和年度工作報告

(四)聽取物業產權人、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動

(五)監督、檢查住宅區物業使用情況;

(六)審議和決定物業管理的其他重大事項。

管委會應定當期召開會議，會議必須有過三分之二以上代表參加，作出決定應當經過半數代表通過。

第十條　物業管理企業實行分級管理。 物業管理企業經物業管理主管部門資質審查合格，併到工商行政管理部門辦理註冊登記，到物價部門辦理收費手續、領取《河北省收費許可證》後，方可接受管委會的委託，承擔住宅區的物業管理。

物業管理企業可享受國家對第三產業的有關優惠政策。

第十一條　物業管理企業根據與管委會簽訂的委託管理契約，對住宅區的物業實施統一管理。

契約的簽訂，按建設部、國家工商行政管理局印發的《物業管理委託示範文本》執行。

委託管理契約簽訂後，物業管理企業須將委託管理契約報當地物業管理主管部門和工商行政管理部門備案。

第十二條　物業管理企業的權利：

(一)根據委託管理契約和國家、省、市有關規定對住宅區實施物業管理;

(二)根據委託管理契約和省、市有關規定收取物業管理費用;

(三)勸阻、制止損害他人物業或妨礙物業管理的行為，並對造成的損害要求賠償

(四)要求管委會協助管理;

(五)選聘專營公司或聘用專人承擔清潔、保全和綠化等專項服務;

(六)開展多種經營和其他項目的有償服務。

第十三條　物業管理企業的義務。

物業管理企業實施服務內容、服務質量和收費標準公開制度：

(一)履行委託管理契約，對受委託管理的房屋、設施及公共部位進行維修管理，承擔住宅區內的保全、防火、綠化、維護、清潔及住戶日常必需的便民服務工作;

(二)接受管委會和住戶的監督，重大的管理措施提交管委會審議決定;

(三)接受物業管理主管部門、其他有關主管部門及當地街道辦事處的指導和監督

(四)發現違反法律、法規和規章的行為，及時向有關主管部門報告;

(五)每半年公布一次物業管理費用收支情況，並接受住宅區管委會的監督。

第十四條　住宅區制定的住戶公約對住宅區內的住戶具有約束力。

第三章　住宅區物業的使用與維護

第十五條　住宅區經綜合驗收合格後，開發建設單位應當向管委會辦理移交手續，並向管委會移交下列工程建設資料：

(一)住宅區的規劃圖、竣工總平面圖;

(二)單體的建築、結構和設備竣工圖;

(三)地下管網竣工圖;

(四)其它必要的資料。

第十六條　住戶使用房屋應當遵守下列規定：

(一)保持房屋的完好、整潔，不得隨意改變房屋的結構、外貌和用途;

(二)不得隨意鑿、拆房屋的內外承重牆、梁、柱、板、陽台、屋面或隨意占用房屋的公用通道;

(三)不得堆放易燃、易爆、劇毒和放射性物品等。

(四)不得利用房屋從事危害公共利益的行為;

(五)不得侵害他人的正當權益;

(六)進行房屋裝飾裝修或太陽能熱水器、空調安裝時，須提前向所在物業管理企業提出申請，經批准後方可實施。涉及改變房屋結構、外貌和用途時，要經有關部門批准。

第十七條　房屋的維修責任，按下列規定劃分：

(一)室內部分，由物業產權人負責維修，產權人與使用人另有協定的從其協定;

(二)房屋的外牆面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備和消防設施等房屋本體公用設施，由物業管理企業負責定期養護維修。

第十八條　住宅區的南道、溝渠、池、井、綠地、公共活動場所、停車場、連廊、腳踏車房(棚)、公用天線等住宅區公用設施，由物業管理企業統一管理維修養護，其費用從管理服務費和住宅區公用設施專用基金中支出。住宅區的公廁及垃圾中轉站等環衛設施及生活垃圾的清運處理和化糞池的吸污，由市環衛局統一管理，其費用由物業管理部門從管理服務費和住宅區公用設施專用基金中列支。

造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復;造成損失的，應當賠償損失。

第十九條　住宅區內的幹道、路燈和給排水、供電、供熱、燃氣、通訊等管線，按規定由有關主管部門負責維修養護的，其費用由有關主管部門支付。

前款所列維修養護事項，有關主管部門可委託物業管理企業實施，並按規定向物業管理企業支付委託費用。

第二十條　凡房屋及附屬設施影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規定應由住戶修繕的，住戶應當及時進行修繕。拒不進行修繕的，由管委會委託物業管理企業進行修繕，其費用由住戶承擔。

第二十一條　住宅區內禁止下列行為：

(一)踐踏、占用綠地，攀折花木;

(二)占用公共場地或設施，影響其正常使用功能;

(三)亂堆亂拋垃圾、雜物;

(四)亂貼、亂搭、亂掛;

(五)飼養家禽、家畜和野生動物;

(六)在無保護措施的陽台擺放物品，墜落傷人;

(七)肆意喧鬧影響他人休息;

(八)隨意停放車輛，鳴高音喇叭;

(九)排放有毒、有害物質;

(十)損毀、塗畫園林藝術雕塑;

(十一)居民樓(含商住兩用樓)產生噪聲、煙塵、異味和熱污染的營業，以及經營政府禁止的行業。

第四章　住宅區物業管理費用及專用房屋

第二十二條　物業管理服務收費必須執行國家、省和本市物價管理部門制定的有關規定，接受物價管理部門的管理、監督和檢查。其具體收費項目及標準按《河北省城市住宅區物業管理服務收費暫行辦法》和廊坊市人民政府有關規定執行。

第二十三條　住宅區物業管理費的構成：

(一)開發建設單位繳納的住宅區公用設施專用基金;

(二)房屋產權人繳納的住宅維修基金;

(三)住戶繳納的管理服務費。

第二十四條　開發建設單位應當按住宅區建設總投資向物業管理主管部門繳納住宅區公用設施專用基金。新區建設項目的交納比例為建設總投資的2%; 舊區改造建設項目的繳納比例為建設總投資的1.5%。 專用基金的繳納，在具體實施中，按工程造價、配套設施費用總額，實行年度繳納。開發建設單位在進行住宅區項目建設前，所繳納的專用基金不得少於應繳納總額的50%，其餘部分年底結清。否則，當地建設行政主管部門不予辦理開工手續，房地產主管部門不予辦理其房屋確權、交易手續。

公用設施專用基金計入建設成本，用於住宅區公共設施的維修養護，不得挪作他用

住宅區公用設施專用基金由物業管理主管部門設專帳統一管理，管委會向物業管理主管部門申請使用。其具體審批手續按廊坊市房地產管理局有關規定辦理。

第二十五條　住宅維修基金由房屋產權人按規定分期繳納，由管委會以房屋本體為單位設專帳管理。住宅維修基金用於房屋本體公用設施的維修養護，不得挪作他用。

住宅區住宅維修基金提取和管理辦法，由市物業管理主管部門商市財政、物價部門制定。

第二十六條　住宅區物業管理服務收費項目的收費標準，應當根據住宅區的類別檔次、服務管理水平以及房屋類別等綜合確定。屬於國家管理的收費項目和收費標準必須報物價部門審批;不屬於國家管理的收費項目和收費標準的，由物業管理企業提出方案，經管委會同意，報物業管理主管部門和物價部門備案。

第二十七條　房改出售公有住房，必須按國務院、省政府和本市的有關規定建立公用設施、公用部位的維修基金。

第二十八條　開發建設單位在移交住宅區時，應當向管委會提供60-120平方米的物業管理用房，並按規劃設計的要求，交付公共廁所、垃圾中轉站和垃圾收集房，其產權歸國家所有。

第二十九條　開發建設單位在移交住宅區時，應當按規定的比例以建造成本價向管委會提供20-40平方米的商業用房，其產權歸管委會所有。

商業用房和住宅區內其他有經濟收入的公用設施、設備和場地，均由物業管理企業按照委託管理契約經營，其收入用於補充住宅區的管理服務費。

開發建設單位提供的商業用房的購置費用從住宅區公用設施專用基金中墊支，並從該商業用房的經營收入中回收。

第五章　罰則

第三十條　未經物業管理主管部門資質審查而擅自從事或承擔物業管理業務的，由物業管理主管部門責令其限期辦理資質審查手續; 逾期仍不辦理的，對其處以2000元以上20000元以下的罰款，並責令其停止物業管理工作。

第三十一條　管委會作出的決定違反本辦法的，當地物業管理主管部門有權責令其限期改正或者撤銷其決定，並通告全體產權人、使用人和物業管理企業。

第三十二條　物業管理企業違反本辦法，有下列行為之一的，住戶有權向管委會投訴或向物業管理主管部門反映;管委會有權予以制止並要求限期改正，有權要求賠償給住戶造成的損失，情節嚴重的有權解除委託管理契約;有第(三)項行為的，由物業管理主管部門根據國家有關規定予以處罰：

(一)對房屋及公用設施、設備修繕不及時的;

(二)管理制度不健全，管理混亂的;

(三)擅自擴大收費範圍，提高收費標準的;

(四)擅自改變房屋和公用設施用途的;

(五)有其他不履行或不完全履行委託管理契約規定義務行為的。

第三十三條　物業管理企業所承擔的管理項目有三分之一達不到標準，造成住宅區物業及環境狀況惡化的，由物業管理主管部門予以警告，並處以1000元以上10000元以下的罰款。並可降低其資質等級或吊銷資質證書。

第三十四條　違反本辦法第二十四條第一款、第二十八條、第二十九條第一款規定的，物業管理主管部門應當責令開發建設單位限期履行;在規定的期限內仍不履行的，物業管理主管部門可申請人民法院強制執行，並有權要求違反第二十四條第一款規定的開發建設單位支付逾期付款滯納金。

第三十五條　違反本辦法第十六條、第二十一條規定的，物業管理企業有權制止，並要求其限期改正;逾期不改正的，可進行強制恢復;造成損失的，有權要求賠償。

第三十六條　當事人對行政處罰決定不服的，可依法提起訴訟或申請行政複議。逾期不申請複議、不提起訴訟又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執行。

第六章　附則

第三十七條　本辦法發布前已經交付使用的住宅區，應當依照本辦法逐步實行物業管理。

第三十八條　本辦法自1998年6月起施行。