《宿松縣住宅小區物業管理若干意見》是宿松縣為進一步規範物業管理活動，全面提升物業服務質量和服務水平，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人民民眾的生活和工作環境。根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《安徽省物業管理條例》等法律法規，參照《安慶市人民政府辦公室關於進一步加強物業管理工作的意見》，結合宿松縣實際，制定的意見。
政策內容,
政策內容
一、推進紅色物業建設、規範小區物業服務管理
（一）推進紅色物業建設
為認真貫徹落實基層黨建工作“一縱一橫一清單”工作機制要求，切實加強物業服務行業黨建工作，引領推動物業服務管理規範化科學化，進一步提升城市社區治理水平，根據《關於加強黨建引領開展“紅色物業”建設有關事項的通知》（建物發〔2020〕131號）要求開展“紅色物業”的建設工作，引導具備條件的物業服務企業成立基層黨組織。社區應結合物業服務企業摸排的住宅小區黨員業主信息，在小區內組建“紅色物業黨員志願服務隊”。組織引導黨員積極參加社區治理和物業服務工作，在首次業主大會籌備和小區日常管理中充分發揮基層黨組織和“紅色物業黨員志願服務隊”的作用。
（二）規範小區物業服務管理
1、規範前期物業服務管理
物業行政主管部門和公共資源交易中心負責對前期物業服務項目招投標工作進行監督管理；營造公平的物業服務市場環境，引進優質的物業服務企業，對縣域外參加投標的優質物業服務企業最佳化資格審查程式。
物業行政主管部門要對前期物業服務契約的訂立、物業服務等級標準、收費標準的確定、契約期限的確定等事項做好指導、監督工作。前期物業服務實行政府指導價，物業服務等級標準和服務費收費標準由縣發改委和縣住建局制定並適時更新。
2、規範物業承接查驗管理
物業行政主管部門負責指導新建住宅區綜合查驗工作，對物業承接及備案進行監督。新建住宅區物業交付使用前，各相關部門應做好專項驗收工作。物業管理行政主管部門依據相關法律法規、規劃設計方案以及物業買賣契約的約定，組織有關專家對物業共用部位、共用設施設備的承接查驗情況進行核查。
3、規範前期物業服務停車位管理
依據《安徽省物業管理條例》《安徽省物業收費管理辦法》《安徽省人防工程管理辦法》等相關規定，制定我縣住宅小區停車位使用管理的指導意見。規範住宅小區停車位的使用、管理、維護，解決住宅小區車位使用、管理、收費中存在突出問題。
4、完善住宅專項維修資金管理制度
待《安徽省物業專項維修資金管理辦法》出台後，結合實際出台《宿松縣物業專項維修資金管理辦法》，完善物業專項維修資金管理制度，建立緊急情況時使用維修資金的快速通道，簡化專項維修資金使用審批程式，以滿足突發事件和快速搶修的資金需求。
5、規範業主大會和業主委員會的活動
鄉鎮（經濟開發區管委會、東北新城管委會）要依照《業主大會和業主委員會指導規則》指導、規範業主大會和業主委員會的活動，加強對業主委員會管理；監督業主委員會嚴格按照住宅小區業主《管理規約》《業主大會議事規則》等規定履行職責，重點監管印章使用、財務收支、檔案管理、離任審計等。
6、加強物業服務矛盾糾紛調處
成立物業服務矛盾糾紛人民調解組織，建立矛盾調解工作機制。鄉鎮（經濟開發區管委會、東北新城管委會）應依託物業服務矛盾糾紛人民調解組織，積極調解轄區內與物業服務相關的矛盾糾紛。社區居（村）委會應定期排查轄區記憶體在的矛盾糾紛，協助鄉鎮（經濟開發區管委會、東北新城管委會）做好矛盾糾紛調處和化解工作。完善物業管理聯席會議制度，定期召開物業管理聯席會議，集中處理與物業服務有關的矛盾糾紛，解決物業管理中存在的突出問題。
7、建立和完善物業服務企業誠信體系
物業管理行政主管部門應依託省住建廳建立的物業管理信息平台和市公用信用信息共享服務平台，開展物業服務企業信用等級評定，定期通過部門網站向社會公布物業服務企業信用狀況。向物業服務企業和業主開通網上物業服務企業信息查詢業務。將信用等級評定結果與物業服務規範化精品項目評選、招投標等事項結合使用，實施聯合獎懲。
8、嚴格執行物業服務企業退出制度
物業管理行政主管部門應依照物業服務企業信用等級實施差別化管理。定期開展物業服務市場秩序專項整治活動，加大對物業服務企業侵犯業主權益、無照經營、掛靠經營等行為的查處力度。對長期脫管、不履行職責侵犯業主合法權益的物業服務企業，責令限期整改，拒不整改的，要依法依規予以清除。
（三）規範無物業服務小區的管理
1、明確責任主體，創新管理模式
各鄉鎮（經濟開發區管委會、東北新城管委會）要逐步探索、創新管理模式，推進物業管理全覆蓋，負責轄區內無物業服務小區的日常管理工作，並結合文明創建的工作要求進行治理。對符合成立業主大會條件規模較大的小區，儘快引導成立業主大會，並引導、協助業主委員會通過招投標選聘物業服務企業進行管理。對已成立業主大會業主自治的小區，加強對業主委員會和自治組織的管理，適時組織自治人員進行物業管理專業學習，引導其規範開展自治工作，提高自治水平。對規模較小無法實行專業化管理的小區，可採取“統一打包”方式，由社區（村）居委會成立的物業服務機構（中心、站）負責日常管理工作。
2、多方籌集無物業服務小區的管理資金
採取“財政補助、公共收益補貼、業主交費”等方式解決無物業服務小區的物業管理經費不足問題。縣財政預算每年要安排一定數額的資金補貼無物業服務小區的物業管理工作；利用小區公共空間、設施設備產生的收益用作設施設備維護，結餘部分補貼社區（村）居委會物業服務機構（中心、站）作為管理費用；根據社區（村）居委會物業服務機構（中心、站）服務等級標準辦理收費許可，亮證收費，引導業主樹立有償服務的理念，逐步將無物業服務小區管理的模式轉變為市場化物業服務模式。
二、強化業主大會和業主委員會的監管
（一）進一步強化監督管理。物業管理行政主管部門和鄉鎮（經濟開發區管委會、東北新城管委會）應按照《安徽省物業管理條例》《業主大會和業主委員會指導規則》的相關規定，強化對業主大會和業主委員會的監督管理，指導業主大會和業主委員會規範運行，為業主大會和業主委員會規範運行提供有力支持。
（二）進一步規範業主大會和業主委員會運作程式。鄉鎮（經濟開發區管委會、東北新城管委會）要嚴格按照《業主大會和業主委員會指導規則》的要求引導業主大會的成立，規範業主大會成立程式。符合成立業主大會條件的小區要及時組織成立業主大會，選舉業主委員會，充分發揮業主委員會在小區日常管理中的作用。鄉鎮（經濟開發區管委會、東北新城管委會）未在規定期限內組織成立首次業主大會的，縣政府將責令限期改正。
三、建立完善物業管理工作機制
（一）建立“四位一體”物業管理聯動機制。住宅小區全面推行社區（村）黨組織領導，社區居（村）委會、業主委員會、物業服務企業“四位一體”物業管理聯動機制。社區黨組織在“四位一體”管理機制中，要積極發揮牽頭、組織、協調作用，加強黨建引領，全面推動“紅色物業”工作開展，指導小區業主委員會和物業服務企業的工作。社區居（村）委會要加強對業主委員會資金專戶的監管，對資金使用情況進行監督，定期公示，對轄區內物業服務企業評先評優、榮譽申報社區黨組織享有評價和建議權。建立“四位一體”議事決策制度和規範執行、監督程式，每月召開一次聯席會議，集中解決物業管理中的突出問題，總結、探討、推廣物業管理經驗措施，各方要加強溝通，共同行動，相互支持，維護小區和諧穩定。
（二）建立物業管理綜合執法機制。建立綜合執法聯席會議制度，由縣政府牽頭，公安、城管、資規、住建、生態環境、應急、市場監管等部門綜合執法，查處物業管理中的矛盾和難點問題。切實防範和遏制小區內違章搭建、擅自改變房屋結構、毀綠種菜、環境污染以及亂堆亂放、違章停車、惡意侵占公共空間和公共設施等違規行為。各鄉鎮、縣直有關部門要嚴格按照《安慶市人民政府辦公室關於進一步加強物業管理工作的意見》（宜政辦法〔2020〕1號）要求，密切配合、各司其職做好物業管理相關工作。
（三）建立質價相符的物業服務收費機制。對前期物業服務收費指導價，由縣發展改革委會同縣住房城鄉建設局依據我縣物業公共服務平均成本、最低工資標準和居民消費價格指數變動等情況，建立前期普通住宅物業公共服務費標準的動態調整機制，適時對物業服務等級的基準價和浮動幅度進行評估，根據評估結果適時調整公布。
（四）建立物業服務收費保障機制。要積極引導廣大業主增強主動繳納物業服務費意識，履行物業服務契約，按時足額繳納物業服務費等合理費用。對拖欠物業服務費的業主或使用人等欠費情況，物業服務企業可在物業服務區域進行公示。對長期拒交物業服務費的業主或使用人，物業服務企業依法向人民法院提起訴訟；物業服務契約中有約定違約金的，違約金與物業服務費需一併繳納，違約金約定不得違反相關法律法規。二手房交易時，房屋所有權人應當據實出具物業服務企業開具的物業服務費繳納證明。
四、加強組織領導落實保障措施
（一）加強組織領導。成立宿松縣住宅小區物業管理工作領導小組，縣政府常務副縣長任組長，相關副縣長任副組長，縣經濟開發區管委會、東北新城管委會、各鄉鎮人民政府、縣直有關單位相關負責人為成員。縣物業管理工作領導小組辦公室設在縣住建局，分管局長兼任辦公室主任，縣房管局局長任辦公室常務主任，負責住宅小區物業管理工作的組織、協調、聯絡等工作。原則上每半年組織召開一次物業管理工作領導小組會議，研究解決物業管理工作中各類問題。辦公室會同縣委縣政府督查室落實領導小組會議議定的事項，對全縣物業服務工作進行監督。
（一）健全管理機構。經濟開發區管委會、東北新城管委會、各鄉鎮人民政府要設立物業服務管理站，分管負責人任站長，各社區設定物業服務管理崗位，配備物管專員，形成縣、鄉鎮（經濟開發區管委會、東北新城管委會）、村（社區）三級物業監管工作格局。
（二）強化經費保障。縣政府每年安排一定的財政預算補貼物業管理相關單位工作經費。
（三）嚴格考核獎懲。物業管理工作領導小組負責考核各鄉鎮（縣經濟開發區、東北新城管委會）和縣直相關單位物業管理相關工作。各鄉鎮（縣經濟開發區、東北新城管委會）建立社區居（村）委會月查、鄉鎮（縣經濟開發區、東北新城管委會）季查的工作制度，形成縣考核鄉鎮（縣經濟開發區、東北新城管委會）和縣直相關單位、鄉鎮（縣經濟開發區、東北新城管委會）和縣直相關單位考核社區居（村）委會和物業服務企業的物業管理考核獎懲機制。
（四）本《意見》適用於我縣開發建設的住宅小區、安置區、保障房住宅區的日常管理工作。
