基本介紹
- 中文名：央企地王
- 參與者：中央企業
- 性質：地產行業
- 來源：創紀錄的高價
產生原因,看好房地產開發前景,地方政府參與,法規不完善,央企自身因素,央企地王代表作,調控措施,“兩會”聲音,“勸退”地王央企,負面影響,擾亂市場秩序,百姓買房難,加重房產泡沫程度,帶來的反思,央企新地王,
產生原因
看好房地產開發前景
央企積極參與房地產市場，顯然是因為這個市場的前景依然被它們所看好。一段時間以來，不斷有分析家認為我國房地產市場已經出現拐點，甚至即將出現崩盤。這種說法迎合了民間渴望房價下跌的強烈情緒，卻並不符合這個市場的實際情況。同任何市場一樣，房地產商品的價格也須遵從一般的市場供求原則，而從總的趨勢來看，我國城市化、城鎮化趨勢已經不可逆轉，隨著戶籍制度的逐步鬆動，中小城市人口向大城市集中、農村人口向中小城市甚至大城市集中將表現得越來越明顯。另外，即使是已經擁有住房的城市人口，隨著其經濟收入的不斷增加，也有改善住房以提高生活質量的需求。這些因素都對房地產市場形成強有力的支撐。但是，我國的住房建設由於土地供應的制約，顯然很難滿足這種不斷增長的住房需求。儘管在一段時間內，商品房價格會有起有落，但從長期來看，我國房地產市場的上升是難以逆轉的。這些積極參與土地拍賣從而成為新“地王”的央企，顯然是有市場眼光的。 孤立地看，央企作為一個企業，似乎有理由參與土地拍賣，並且有理由通過競標拿到土地。但是，我國的央企，大多憑藉國家所具有的剛性行政權力，在市場中處於絕對優勢地位，甚至壟斷地位，無論在資源的占有還是產品定價上，都不需要面對殘酷的市場競爭。在目前銀行信貸資金嚴格禁止流入房地產市場的政策遏制下，央企能夠在土地拍賣市場上獨占鰲頭，輕鬆地拿出幾十億元資金拍地，足見其“壟斷紅利”之豐厚。在此背景之下，央企成為房地產競拍場上的主角，從根本上說，不僅不符合市場經濟的原則，反倒是對市場經濟公平原則的一種破壞。當它把這種“壟斷力”運用到房地產市場之時，其破壞力也就隨之顯現。
地方政府參與
土地財政如同鴉片，而目前的地方政府無疑是久吸成癮了。更有甚者，因為中毒太深，不僅不能戒毒，反而視其為中國在金融危機中能保持經濟繁榮、一枝獨秀的中國模式：一是來錢太快，拍出土地就賺錢；二是無本萬利，反正土地本身從屬性上說完全沒有成本，只需要報批的一些手續而已，賣地之後還能收取各種稅費等，還能連帶激活一系列的產業；三是再讓國企頻繁高價拿地的行為來托市，把地產的價格炒上去，同時還能用這種方式刺激購買者的神經，讓猶豫不決的人出手買房，最終收益都到了地方政府與國企手中。
可以說土地財政的模式不變革，地王還會層出不窮。房地產在未來三年之內仍將被政府尤其是地方政府強力支持，或許是公開的，或許是隱蔽的。也因此，或最終導致房價調控政策落空，房價繼續攀高。
法規不完善
首先是招拍掛制度。從表面上看，招拍掛使得所有的公司位於平等的法律地位，但實際上民營企業和國有企業不同的融資環境使得雙方並不在一個平台上，這種刻意掩飾、忽略差別的競爭只會使弱者恆弱，強者愈強，使競爭處於無序的狀態；另一方面，招拍掛中高價者中的方式也背離了我國住房制度的根本目的。招拍掛完全可以使用合理價的方式，當然，有些人擔心合理價中會不會比高價者中有貓膩，但其實不必擔心，合理價中更有利於政府調控房價，使房地產市場回歸理性。
其次，國有企業該不該退出房地產領域，央企能不能當地王，一直存在爭議，爭議的根源仍然是法律上沒理清。央企對此的態度是既然是主業，肩負著保值增值的重任，國資委每年、每個任期都要考核，不拿地，也不成，這就造成了央企拿地挨罵、不拿地也挨罵的兩難境地。
同時，不少人表示，央企拿地，土地出讓金70%到地方政府，30%到中央政府，除了稅收外，賺的錢也是納入國有資本經營預算，國企說到底是全民所有，比民企賺的錢納入自己的腰包好。
但是根據國有資產法規定，國有資本要向關係國民經濟命脈和國家安全的重要行業和關鍵領域集中，專家表示，國有企業進入商業領域，必然有抑制競爭的負面效果，有影響公平分配的負面效果，央企在行業中起的應該是引導市場走向穩定，而不是推波助瀾。
央企自身因素
這些國字頭的企業依靠強大的勢力，容易獲取信貸資源，在投資實業贏利微薄的情況下，他們將銀行的信貸資金轉向暴利的房地產。
這些央企主業的贏利狀況差強人意。2009年，128家中央企業的利潤近8000億之巨，但如果從利潤的分布來看，差不多前40家央企的利潤占全部利潤的95%；前10家企業的利潤占到了全部利潤的75%以上，而排名靠前的央企，差不多都是壟斷企業。也就是說，儘管央企利潤總額龐大，但總體上看，除了壟斷企業之外，絕大多數央企的主業是不賺錢的，他們需要房地產這個暴利行業來粉飾利潤。對於某些央企來說，房地產雖不是其主業，但利潤貢獻率達到了40%以上。
另外，一些企業的巨大壟斷利潤並未上交，而是被企業留存，但留存的利潤並沒有用於發展主業，而是拿去投資利潤豐厚的房地產。
央企地王代表作
時間 | 央企名稱 | 價格 |
2010.03.15 | 兵裝集團、中國菸草等3央企 | 143.5億 |
2009.09.10 | 央企中海地產 | 70億元 |
2009.10.20 | 央企保利地產 | 17.9億 |
2009.06.30 | 央企中化方興 | 40.6億 |
調控措施
“兩會”聲音
“ 兩會”期間，“房地產”成為最熱門的話題，相關提案幾乎占了總提案數量的半壁江山。國務院總理溫家寶在政府工作報告中也將房地產列入民生問題，並提出“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”。隨後，住建部部長姜偉新公開表示“(房價穩定)不行也得行！”
在社會輿論和上百位人大代表、政協委員的推動下，二次房改有了實質性進展。
據了解，有兩位代表今年分別向全國人大提出了“加快《住房保障法》立法”和“深化二次房改加快《住房保障法》立法”的議案。
兩位代表議案的核心內容都是，確立住房是準公共產品，由政府主導提供房屋住房服務，供應對象是占城鎮人口60%左右的中等收入家庭，根本目的是解決夾心階層的住房問題。概括起來，就是“三種住房制度，三類供地方式，三支隊伍參與”（三三制）。
三種住房制度指的是，針對低收入人群的保障性住房制度、針對中等收入家庭的公共住房、公共租賃住房制度和針對高收入家庭的商品住房體制。而相應的三類供地方式也分別為：政府劃撥方式供地、“四定兩競”招標用地和商品房的“招拍掛”方式供地。三支隊伍則是政府和民間非營利公益性建房機構及建築開發商共同參與。
就在溫總理在“兩會”上“堅決抑制部分城市房價過快上漲”的聲音還在耳邊之際，央企卻“用腳投票”，以實際行動對未來的房價走勢給出了明確的回答。
就在“兩會”結束後的第一天，北京土地市場湧現出三個新“地王”。而新科地王又全部為央企製造。另據有關數據，北京四環內樓價已經進入3萬元時代，六環以外也已進入萬元。
2010年3月15日僅一天，北京一天成交6塊土地，總金額達143.5億。上午，大望京地塊和亦莊地塊分別以27529元/平方米的樓面價格、52.4億元的土地總價，刷新北京市土地成交紀錄，成為新的“單價地王”和“總價地王”。但僅6個小時以後，“單價地王”就被下午競價的東升鄉薊門橋地塊奪走，該地塊的實際樓面價格超過30000元/平方米。
15日的三個“地王”全部為“央企製造”，值得注意的是，除了遠洋地產外，中國兵器裝備集團、中國菸草總公司這樣的非房地產主業央企也殺入地產領域。三大國企成為地王，正說明了國資委的有關限制央企拿地的規定並不嚴格。
“勸退”地王央企
2010年3月18日下午，國資委突然召開的新聞發布會。會上稱，除中國保利集團公司、華僑城集團公司等16家確認主業為房地產的央企外，其餘78家不以房地產為主業的中央企業正在加快調整重組，並在完成自有土地開發和已實施項目後要退出房地產業務
據國資委出具的數據，這78家央企的房地產經營業務收入只占所有央企房地產業務的14%，利潤更只占所有央企地產淨利潤的6%。言下之意，剩下的那16家、具有經營房地產合法身份的央企才是利潤的"大頭"，利潤占所有央企地產淨利潤的94%！再者，78家央企退出房地產業務那還不知是猴年馬月的事情。國資委只是強調所涉78家央企要"加快調整步伐，在完成階段性任務後有序退出"。但並無具體的退出時間，這難保央企不會對國資委打“太極”。就拿剛剛拿下地王的中信而言，其並不在16家獲準從事房地產的央企名單中，其剛拿下的這塊地王要開發完，估計沒個三年，五年，恐怕是不行的。
當務之急，應該讓這些“不務正業”的央企儘快退出商品房市場。
對此，建議商品房開發領域應該徹底清退所有央企，16家以房地產開發為主業的地產央企可以參與政府的保障性住房或限價房建設，以保障這些住房質量。當然保障性住房建設絕對不是搞分蛋糕遊戲，應該進行公開的項目招標，切勿交給一些關聯交易、利慾薰心的開發商進行偷工減料式的開發建設。所以，這16家以地產為主業的央企應該主要以承擔保障性住房為主，否則這些央企存在的戰略意義將不復存在。如果繼續保留他們的壟斷地位，這些央企會拿著全民所有制的資產不計成本地拉抬地價，炒高房價，獲取壟斷利潤，與民爭利、國進民退等都是我們不願看到的。
負面影響
擾亂市場秩序
如果繼續縱容這些超級央企參與市場競爭、與民爭利，必然會把正常的市場供需秩序割裂，市場會走向畸形的供需格局。正如我們所看到的房價收入比指標畸形一樣，這些超大央企仗著資本優勢，打壓民企，不計成本拿地，製造“地王”導致地價大幅拉升，從而造成未來的商品房價格被懸在高位。有錢人接連買房、囤房，而沒錢的人連一個衛生間也買不起。
百姓買房難
地王造成的高房價，已經壓得許多購房者喘不過氣來。我國城市化、城鎮化趨勢已經不可逆轉，隨著戶籍制度的逐步鬆動，中小城市人口向大城市集中、農村人口向中小城市甚至大城市集中將表現得越來越明顯。買不起房無疑會讓更多人進入城市的夢想變得遙不可及。
“地王”頻現，讓千千萬萬正為渴求“蝸居”而苦惱的普通民眾心驚膽顫，也說明對房地產市場的調控有多么困難。在缺少對央企進入房地產市場進行制度約束的情況下，在對土地拍賣缺少規範的情況下，特別是在地方政府依賴於土地拍賣而增加財政收入的背景下，當一塊塊土地通過拍賣而成為不斷刷新的“地王”的時候，民眾的“蝸居”夢也就越來越遠了。
加重房產泡沫程度
許多房地產企業和個人投資者大量投資於房地產，房地產交易十分火爆，由此產生的持續的高房價通常會帶來房產泡沫，而頻現的央企地王無疑會加重“泡沫”的程度。泡沫的破壞作用主要是破壞巨觀經濟穩定，損害工業和農業發展，加大貧富差距，破壞金融穩定等。因此，務必要提高警惕，抑制房地產泡沫發展。
帶來的反思
最近兩年，央企紛紛成為各地“地王”主力軍。根據有關統計顯示：當前國資委分管的129家央企中，逾七成企業涉足房地產業。其中，以地產為主業的有16家，而多達80餘家的央企，在輔業中都含房地產，他們的主業來自鋼鐵、冶金、醫藥、農業、糧油、化工等行業，這些企業原本和地產關係不大，但都日漸加入到拿地大軍行列。
針對此現象，只要房地產市場的結構性矛盾沒有得到解決，一線城市“地王”頻出將是必然的。目前國家出台的很多政策有些“治標不治本”，供求結構並未發生改變。
央企頻現“地王”實際上暴露出更深層次的問題，特別是要國資委應加大力度規範央企拿地。央企掌握壟斷性資源，擁有雄厚的資本實力，對社會應該有更強的責任感，而不是憑著財大氣粗拚命拿地助推房價的飆升。另一方面，應反思目前的“招拍掛”制度。在“招拍掛”制度中，引入對競拍方的限制，因為很多央企未必有房地產開發專業資質。
央企新地王
房地產政策趨緊，市場成交低迷之際，央企再次出手拿地。2010年8月4日下午，上海浦東新區房地產交易中心，中國遠洋旗下北京遠乾置業有限公司將競拍地塊——寶山羅店新鎮F1-4地塊和羅店新鎮F1-6地塊兩居住用地全數收入囊中。
8月4日，上海浦東新區房地產交易中心外場
8月4日，上海浦東新區房地產交易中心外場本次掛牌地塊羅店新鎮F1地塊兩幅均為低容積率宅地。其中，掛牌001號的羅店新鎮F1-4地塊，出讓面積43325.5平方米，容積率0.6，起始競拍價4.2億。北京遠乾置業有限公司以5.225億元的一口價拍得，樓板價約為2.01萬/平。其同時競得107824.9平方米的羅店新鎮F1-6地塊，價格為13.77億元，折合樓板價2.12萬元/平方米。
據悉，羅店新鎮F1-4地塊地靠軌道交通7號線羅店新鎮，屬於羅店北歐新鎮的黃金地段，“三城區鎮”規劃項目之一，南臨美蘭湖，北靠高爾夫球場，目前周邊配套設施仍顯不足。
據調查，該地塊所屬羅店板塊，去年9月25日成交樓板價最高僅有9128元/平方米，而今年7月別墅成交均價2.6萬元，美蘭湖、高爾夫球場別墅成交均價達到了3萬元/平。
此次兩幅土地的競拍價格均已在2009年最高價格的基礎上翻番，成為區域新地王。
