為推進我區農村宅基地制度改革，切實加強對農村宅基地的監督管理，維護農村宅基地管理秩序，規範村民宅基地使用行為，保護農村集體經濟組織成員宅基地合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》等有關法律法規規定，按照《農業農村部自然資源部關於規範農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關於規範農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）有關要求，結合我區實際，制定本實施細則。
基本介紹
- 中文名：增城區農村宅基地管理實施細則（試行）
- 發布機關：廣州市增城區人民政府辦公室
全文內容,內容解讀,
全文內容
第一章 總則
第一條 為推進我區農村宅基地制度改革，切實加強對農村宅基地的監督管理，維護農村宅基地管理秩序，規範村民宅基地使用行為，保護農村集體經濟組織成員宅基地合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》等有關法律法規規定，按照《農業農村部自然資源部關於規範農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關於規範農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）有關要求，結合我區實際，制定本實施細則。
第二條 本區行政區域內（已納入城市更新三年行動計畫的村莊或村改居區域的按有關規定辦理）農村村民宅基地分配、使用、流轉、宅基地違法用地查處及其管理適用本細則。
本細則所稱宅基地，是指農村村民用於建造住宅及附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。
本細則所稱農村村民，是指我區農村集體經濟組織成員。
第三條 按照區主導、鎮街主責、村級主體的原則，區政府是我區農村宅基地管理的第一責任人，各鎮街是轄區農村宅基地管理的主要責任人，各農村集體經濟組織、村民委員會是轄區內農村宅基地管理的具體責任人。各責任人務必高度重視，切實履行責任，加強領導，統籌協調，確保轄區農村宅基地管理各項工作落實到位。
第四條 農村宅基地的管理和使用應當堅持最嚴格耕地保護制度，遵循規劃先行、一戶一宅、集約節約、標準控制、依法審批的原則。
國土空間規劃、村莊規劃的編制應當根據本地經濟社會發展水平，按照因地制宜、切實可行的原則，統籌併合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。
第五條 嚴格落實土地用途管制，堅持農地農用，嚴格控制新增宅基地占用農用地，不得占用永久基本農田，嚴禁占用生態公益林，應當避開飲用水水源一級保護區、各類自然保護地以及不占或者少占林地，嚴禁占用河道管理範圍內及河湖藍線範圍內用地。
第六條 依法保障村民宅基地分配資格權和房屋財產權等合法權益。嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地，嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館，嚴禁借流轉之名違法違規圈占、買賣宅基地。
第二章 資格認定
第七條 符合下列情形之一的，可認定為“一戶”：
（一）夫妻與未達到法定婚齡子女同住的為一戶；
（二）有兄弟姐妹的，其中一人應與其父母為一戶，其他兄弟姐妹達到法定婚齡或結婚後可申請分戶；
（三）是獨生子女的，結婚後可以繼續與父母為一戶，也可以單獨立戶；
（四）離異後無房的一方再婚且配偶無房的可為一戶。
第八條 符合分戶條件的村民，可按以下程式申請“一戶”認定（分戶）：
（一）申請。村民向所在社級集體經濟組織提出書面申請，提交《增城區農村“一戶”認定（分戶）審批表》、申請人及戶內家庭成員身份證、戶口簿。
（二）初審。社級集體經濟組織進行初審，初審通過後10個工作日內提交農村集體經濟組織成員（代表）會議表決。表決通過後簽注初審意見，提交至村級集體經濟組織或村民委員會複審。
（三）複審及公示。村級集體經濟組織或村民委員會進行複審，複審結果在申請人所在村、社公告欄公示7個工作日，公示無異議後簽注複審意見，提交至鎮街審核確認。
（四）審核確認。鎮街進行審核確認，審核確認後簽注審核意見。
第九條 對歷史建成的，實際使用的宅基地沒有超過分戶後宅基地合計面積標準，且實際使用的建築面積沒有超過分戶後建房合計建築面積標準的住宅，在符合分戶條件且符合村莊整體風貌或整治後與周邊整體環境相協調的情況下，視為多戶合併建房，每戶可認定為“一戶一宅”。
第十條 符合下列條件的農村村民，在其集體經濟組織享有農村宅基地分配資格：
（一）是本集體經濟組織成員；
（二）達到法定婚齡；
（三）未享受過宅基地分配待遇；
（四）原家庭不存在一戶多宅；
（五）符合分戶條件。
農村集體經濟組織成員資格根據《廣東省農村集體經濟組織管理規定》（粵府令第189號）、參照《廣州市增城區人民政府關於農村集體經濟組織成員資格界定的指導意見》（增府〔2020〕5號）進行認定。
戶口遷入、遷出集體經濟組織所在地的村民，由集體經濟組織成員大會根據《廣東省農村集體經濟組織管理規定》（粵府令第189號）表決認定其農村宅基地分配資格。
第十一條 按照“以成員認定、以戶取得、一戶一宅”的原則，具有宅基地所有權的農村集體經濟組織進行農村宅基地分配資格認定，建立農村宅基地分配資格名錄庫（以下簡稱“名錄庫”）。名錄庫內成員才能取得或者受讓宅基地使用權。
第十二條 享有農村宅基地分配資格的村民，可按以下程式申請納入名錄庫：
（一）申請。村民須向具有宅基地所有權的農村集體經濟組織提出申請，如實填寫《增城區農村宅基地分配資格審批表》並提交申請人及戶內家庭成員身份證、戶口簿。
（二）初審。社級集體經濟組織進行初審，初審通過後10個工作日內提交農村集體經濟組織成員（代表）會議表決。表決通過後簽注初審意見，提交至村級集體經濟組織或村民委員會審核。
（三）審核及公示。村級集體經濟組織或村民委員會進行審核，審核通過後10個工作日內根據審核結果整理形成名錄庫。名錄庫成員名單在本村、社公告欄公示7個工作日，公示無異議後出具無異議證明並簽注審核意見，提交至鎮街備案。
（四）公布及備案。村、社在本村、社範圍內將名錄庫成員名單予以公布。鎮街將名錄庫成員名單在政府入口網站進行公布並報增城區農業農村局備案。
第十三條 名錄庫實行動態管理，原則上一年備案調整一次。名錄庫內成員取得《農村宅基地批准書》或不再符合資格認定條件的，即喪失成員資格，村社在審核確定後調出名錄庫，並報鎮街、增城區農業農村局備案。
第三章 用地標準
第十四條 農村宅基地新增用地實行計畫管理。鎮街於每年底向增城區農業農村局申請下一年度的新增宅基地用地計畫，增城區農業農村局匯總後報區政府統籌安排。鎮街審批村民新增宅基地申請時，應當符合區級下達的宅基地年度用地計畫指標。
第十五條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地。新批准農村宅基地每戶建築基底面積控制在80平方米以內，建築面積控制在280平方米以內，建築層數不超過3層，根據功能需要可以增設梯間和功能用房，3層部分建築高度≤11米，設梯間和功能用房的建築高度≤14米。
對於村民已有證的原有宅基地住宅的翻建、改拆建，可按照總建築面積≤280平方米，限高≤14米的控制要求，按原用地面積進行建設。
第四章 申請報批
第十六條 按照“村民申請、村級審查、鎮街審批”模式，最佳化宅基地用地審批辦理流程。
第十七條 鎮街應當整合相關部門職能，設立鎮街農村宅基地和建房管理服務機構，統一受理村民使用宅基地和建房申請，簡化審批流程，實行一站式受理審批事項和辦理許可審批。
第十八條 符合下列條件之一的，可以以戶為單位申請宅基地：
（一）享有農村宅基地分配資格的；
（二）原宅基地占地面積未達到本細則規定的宅基地占地面積標準的百分之八十，需要在原址改建、擴建或者異址新建的；
（三）因村鎮規劃調整、國家、集體建設需要或者移民搬遷，需要異址新建的；
（四）原有住宅因自然災害或者其他原因損毀，需要異址新建的;
（五）法律、法規、政策特別規定的。
第十九條 存在以下情形之一的，不得再申請宅基地：
（一）不符合分戶條件的；
（二）存在“一戶多宅”情形的；
（三）將原有住宅出賣、出租、贈與他人的；
（四）已視為多戶合併建房，並認定為“一戶一宅”的每一單戶；
（五）違反“拆舊建新”政策，未將原宅基地退回給集體經濟組織的。
第二十條 村民宅基地申請報批按以下程式辦理：
（一）申請。村民向具有宅基地所有權的農村集體經濟組織提出書面申請，並如實填寫《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》。提供申請人本人及家庭成員身份證、戶口簿、《農村宅基地使用承諾書》等材料。
申請在原址翻建、改擴建的，需提交原宅基地使用證明、四至邊界權屬清晰證明；申請異址新建住宅的，需提交原宅基地使用證明並承諾無償退出原宅基地；除分戶居住或其他不需拆除原宅基地上建築物、構築物和其他附著物的情形外，還需承諾限期拆除其地上物並交還村集體經濟組織使用。
（二）初審。申請人所在農村集體經濟組織收到申請後，應當對其進行農村宅基地分配、使用資格二次審查。審查符合資格條件，屬拆舊建新或使用原宅基地的，要對原宅基地的合法性、合規性進行審查；屬新申請宅基地的，應按照本組織宅基地的規劃方案和分配原則，自收到申請後10個工作日內提交農村集體經濟組織成員（代表）會議討論。初審通過的，由所在農村集體經濟組織簽署意見，將村民申請、農村集體經濟組織成員（代表）會議記錄等材料提交村級集體經濟組織或村民委員會複審。初審不通過的，自收到申請後15個工作日內書面告知申請人。
（三）複審。村級集體經濟組織或村民委員會重點對提交的材料是否真實有效、擬用地是否符合村莊規劃、是否徵求用地相鄰權利人意見等進行審查。複審通過的，村級集體經濟組織或村民委員會應當將村民宅基地申請理由、擬用地位置和面積等情況在本村及申請人所在農村集體經濟組織範圍內公示7個工作日。公示無異議或異議不成立的由村級集體經濟組織或村民委員會簽署意見，連同有關申請資料、會議記錄、公示資料等材料報鎮街審核批准。
（四）審批。鎮街受理宅基地審批申請後應當實地審查申請人是否符合申請條件，擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準；擬用地是否符合國土空間規劃、林地保護利用規劃、用途管制要求等；宅基地申請是否經過農村集體經濟組織或村民委員會審查公示。
對擬使用原宅基地、農村存量集體建設用地且符合現行土地利用總體規劃、村莊規劃及國土空間規劃的，鎮街應當在受理申請後20個工作日內作出處理決定：對符合條件、材料齊全的申請進行審批，出具《農村宅基地批准書》，並報增城區農業農村局備案。對材料不齊全的，書面通知農村集體經濟組織和申請人限期補正，逾期不補正的，視為撤回申請。對不符合條件的，作出不予許可決定。
對擬占用農用地、林地和使用未利用地（含空閒地、荒坡地、廢棄地等），應當由鎮街提出審核意見，報區規劃和自然資源行政管理部門按法定程式辦理建設用地審批手續；其中擬占用林地，還需報區林業主管部門另行辦理林地轉用手續。
第二十一條 鎮街和農村集體經濟組織、村民委員會應當及時公布農村宅基地申請的審批結果，接受社會監督。
第二十二條 村民應當自取得《農村宅基地批准書》之日起1年內完成建房報建並動工建設。逾期未動工建設且未辦理延期手續或申請延期未獲批准的，《農村宅基地批准書》失效。
村民需要延長《農村宅基地批准書》期限的，應當在期限屆滿30日前向鎮街提出申請辦理延期手續，經批准延期的，延期不得超過6個月。申請延期的，應當提交延期申請書和《農村宅基地批准書》原件，並說明申請延期的事由。
《農村宅基地批准書》失效後可以重新申請。
第二十三條 村民取得《農村宅基地批准書》後，動工建設須經依法報建。建房申請及審批流程，按照我區有關規定執行。
第二十四條 原宅基地符合規劃、用途管制要求，在原址翻建、改擴建的，應按本細則第二十條規定的程式重新申請《農村宅基地批准書》。
村民經批准異址新建的，應當在新房竣工後在承諾期限內（不得超過6個月）拆除原宅基地上的建築物、構築物和其他附著物。原宅基地由具有宅基地所有權的農村集體經濟組織依法收回後統一安排使用。
第二十五條 村民建設住宅竣工後可依法申請辦理宅基地使用權及其地上房屋所有權確權登記，由區不動產登記機關審核頒發不動產權證書。
第五章 宅基地退出與收回
第二十六條 鎮街應當結合本地實際情況，採取有力措施，鼓勵村社開展閒置宅基地整治，整治出來的土地優先用於滿足符合宅基地分配條件村民宅基地用地的需求；鼓勵、引導有條件的村社實行宅基地有償退出，盤活閒置宅基地，通過招商引資，發展鄉村旅遊，壯大集體經濟，增加村民收入。
第二十七條 宅基地使用權人不再使用已有宅基地的，可以向具有宅基地所有權的農村集體經濟組織申請退出，由農村集體經濟組織報經原審批機關批准後收回宅基地使用權，註銷土地使用證和房屋所有權證（不動產權證）。有條件的，可實行有償退出與收回。
第二十八條 有下列情形之一的，報經原審批機關批准，農村集體經濟組織可以收回宅基地使用權：
（一）公共設施和公益事業建設需要的；
（二）不按照批准的用途使用宅基地的；
（三）閒置或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的；
（四）因撤銷、遷移等原因而停止使用宅基地的；
（五）宅基地使用權人死亡，無人繼承宅基地地上房屋的；
（六）批准異址新建的原宅基地；
（七）其他依法應當收回的情形。
屬於情形（一）收回宅基地使用權的，應給予適當補償。
第二十九條 農村集體經濟組織應建立宅基地收回台賬，對儲備宅基地做好管理並及時報鎮街備案。
第三十條 宅基地使用權被收回的，應按規定辦理註銷登記。
第六章 監督管理與法律責任
第三十一條 區政府建立農村宅基地管理聯席會議制度，建立農業農村、規劃和自然資源、住房和城鄉建設、城市綜合執法管理、林業和園林、水務、發展和改革、生態環境、公安、消防、供水、供電、供煤氣、電訊等多部門參與的綜合協調機制，加強信息資源共享和連通。
第三十二條 增城區農業農村局負責建立健全宅基地分配、使用、流轉和宅基地違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閒置宅基地和閒置農房利用；組織開展農村宅基地需求情況統計調查，將農民建房新增宅基地需求計畫按年度報告區政府，並通報市規劃和自然資源局增城區分局。負責指導開展宅基地分配資格認定、分配方案制定、宅基地審批、宅基地違法用地查處等工作；負責宅基地審批備案。
市規劃和自然資源局增城區分局負責國土空間規劃、土地利用計畫和規劃許可等工作，在國土空間規劃中統籌安排宅基地用地規模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理農用地轉用審批等相關手續，依法辦理宅基地及其地上房屋的不動產確權登記，指導鎮街開展違法用地巡查、查處工作。
住房和城鄉建設、城市綜合執法管理、林業和園林、水務、發展和改革、生態環境、公安等有關行政主管部門按照有關法律法規規定和本級人民政府的職責分工，履行相關的監督管理職責，供水、供電、供煤氣、電訊等部門依職責協同做好組織實施保障。
第三十三條 鎮街是本轄區內農村宅基地的監管主體及執法實施主體，負責本轄區內農村宅基地的審批、管理、服務工作，建立農村宅基地和建房一站式服務辦理視窗，向村民宣傳相關法律法規和提供政策諮詢，加強對村民宅基地申請流程管理，審批出具《農村宅基地批准書》；提出年度新增宅基地用地計畫；承擔查處違法用地、違法建房的職責，統一行使查處村民違法用地建房的執法權，通過開展動態巡查，及時發現並制止違法行為。
第三十四條 農村集體經濟組織、村民委員會在鎮街的指導下認真執行農村宅基地管理制度，將宅基地分配和申請審核情況作為村務公開的重點事項；開展宅基地資格認定並建立宅基地分配資格名錄庫；審查村民宅基地申請，制定宅基地分配方案，做好宅基地收回管理工作；負責本轄區內農村宅基地權屬糾紛調處工作，及時有效化解矛盾；指導村民依法用地建房，及時發現和制止違法用地建設行為，並向鎮街報告。
第三十五條 從事宅基地管理的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十六條 未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法占用土地建住宅的，按照《中華人民共和國土地管理法》《廣東省人民政府關於農村村民非法占用土地建住宅行政執法權的公告》（粵府函〔2020〕84號）的有關規定責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
第七章 附則
第三十七條 本實施細則自發布之日起施行，有效期5年。
內容解讀
一、明確“一戶”認定標準
符合下列情形之一的，可認定為“一戶”：
（一）夫妻與未達到法定婚齡子女同住的為一戶；
（二）有兄弟姐妹的，其中一人應與其父母為一戶，其他兄弟姐妹達到法定婚齡或結婚後可申請分戶；
（三）是獨生子女的，結婚後可以繼續與父母為一戶，也可以單獨立戶；
（四）離異後無房的一方再婚且配偶無房的可為一戶。
二、明確宅基地分配資格戶認定標準
符合下列條件的農村村民，在其集體經濟組織享有農村宅基地分配資格：
（一）是本集體經濟組織成員；
（二）達到法定婚齡；
（三）未享受過宅基地分配待遇；
（四）原家庭不存在一戶多宅；
（五）符合分戶條件。
三、明確新增宅基地用地標準
農村村民一戶只能擁有一處宅基地。新批准農村宅基地每戶建築基底面積控制在80 平方米以內，建築面積控制在 280 平方米以內，建築層數不超過3層，根據功能需要可以增設梯間和功能用房，3 層部分建築高度≤11米，設梯間和功能用房的建築高度≤14米。
對於村民已有證的原有宅基地住宅的翻建、改拆建，可按照總建築面積≤280平方米，限高≤14米的控制要求，按原用地面積進行建設。
四、明確不得再申請宅基地的條件
存在以下情形之一的，不得再申請宅基地：
（一）不符合分戶條件的；
（二）存在“一戶多宅”情形的；
（三）將原有住宅出賣、出租、贈與他人的；
（四）已視為多戶合併建房，並認定為“一戶一宅”的每一單戶；
（五）違反“拆舊建新”政策，未將原宅基地退回給集體經濟組織的。
五、明確可以收回宅基地使用權的條件
有下列情形之一的，報經原審批機關批准，農村集體經濟組織可以收回宅基地使用權：
（一）公共設施和公益事業建設需要的；
（二）不按照批准的用途使用宅基地的；
（三）閒置或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的；
（四）因撤銷、遷移等原因而停止使用宅基地的；
（五）宅基地使用權人死亡，無人繼承宅基地地上房屋的；
（六）批准異址新建的原宅基地；
（七）其他依法應當收回的情形。
屬於情形（一）收回宅基地使用權的，應給予適當補償。
六、明確申請宅基地建房的條件
符合下列條件之一的，可以以戶為單位申請宅基地：
（一）享有農村宅基地分配資格的；
（二）原宅基地占地面積未達到本細則規定的宅基地占地面積標準的百分之八十，需要在原址改建、擴建或者異址新建的；
（三）因村鎮規劃調整、國家、集體建設需要或者移民搬遷，需要異址新建的；
（四）原有住宅因自然災害或者其他原因損毀，需要異址新建的;
（五）法律、法規、政策特別規定的。
七、農村宅基地分配資格成員名錄庫管理
按照“以成員認定、以戶取得、一戶一宅”的原則，具有宅基地所有權的農村集體經濟組織進行農村宅基地分配資格認定，建立農村宅基地分配資格名錄庫（以下簡稱“名錄庫”），名錄庫內成員才能取得或者受讓宅基地使用權。
名錄庫實行動態管理，原則上一年備案調整一次。名錄庫內成員取得《農村宅基地批准書》或不再符合資格認定條件的，即喪失成員資格，村社在審核確定後調出名錄庫，並報鎮街、增城區農業農村局備案。
八、完善簡化農村宅基地申請審批流程
按照“村民申請、村級審查、鎮街審核”模式，最佳化宅基地用地審批辦理流程。由鎮街整合相關部門職能，設立鎮街農村宅基地和建房管理服務機構，統一受理村民使用宅基地和建房申請，簡化審批流程，實行“一站式”受理審批事項和辦理許可審批。同時規定，申請在原址翻建、改擴建的，同樣要辦理宅基地申請審批。
