基本介紹
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概念
產生
據新華社相關信息報導：新落成的大型綜合購物中心正在迅速成為不少城市商業零售市場的主力軍，而傳統的商業物業已經很難滿足它們對硬體和軟體的要求，這給房地產行業留下了巨大的市場空白，於是融合傳統流通業與地產業的商業地產企業應運而生。
發展
據了解，2008年1－2月全國房地產投資完成2374億元，占第三產業投資的比重為50.3%，同比上升3.9個百分點。房地產投資同比增長32.9%，增幅提高8.6個百分點。2008年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.9%，漲幅比1月低0.4個百分點；環比上漲0.2%，漲幅比1月低0.1個百分點。
2007年中國商業地產市場投資總體穩定增長，全國商業用房的投資總額是2,775.56億元，同比增長17.9%，連續三年保持在17%左右。這與當年消費品零售總額同比16.8%的增長幅度非常接近。2007年中國商業地產行業還有兩個特點：一是主要大中城市商業物業的供應關係無明顯大起大落，市場透信價格相對平穩。另一個是市場結構的區域性差異較大，以2007年投資額增幅為例，北京略高於10%，上海為2.5%，天津則為78%。這是因為北京奧運預期提前消化，上海商業發展出現飽和，而天津有濱海新區的發展概念。
在房地產的黃金時期，商業地產開發商因看好物業前景，慣常採用自己開發和持有運營的“重資產”模式。在萬達為代表的一些專業商業地產企業引導下，商業地產行業的“輕資產”模式悄然興起。將地產投資與商業運營分離其實是國際商業地產界的主流做法，這一模式在中國的出現是行業洗牌的開始，也是行業走向專業化、走向成熟的必由之路。
問題
隨著以美式摩爾為代表的大型綜合購物中心落戶北京、深圳等大中城市，中國零售業全面對外開放，幾乎所有的大中城市都已經或計畫建設大型的購物中心，這就為商業地產商的發展留下了巨大市場發展空間。商業地產作為一種不同於傳統的商鋪租賃形式、以全面融合地產業與商業為特色的地產形式，正悄然成為房地產市場的新寵兒。然而，隨著中國商業地產掀起的這一輪投資熱潮，商鋪地產、購物中心地產、寫字樓、工業地產等在某些主要城市卻存在了過量開發導致市場風險危機大增。
中國商業地產已進入風險期，存在著越建越多，越建越大，越建越洋，越建越窄的傾向。主要表現為總量接近飽和，結構多方失衡，泡沫凸現，空置率上升。實際開發時，許多開發商往往片面注重零售店鋪對整座商業用房的吸引作用，一味地講求寬敞豪華。不僅抬高了底商房價，也抬高了整座商業房產的價格（包括公寓、寫字間等），從而造成商業地產結構失衡，租購需求減少，閒置率不斷上升。零售商業過分集中於對購物中心的開發，有條件的大幹快上，不具備條件的也一擁而上，致使全國許多城市購物中心遍地開花。
有關部門統計的40餘座城市，每年新增80多家購物中心，一些人口只有20多萬的城市卻建了幾個購物中心。有的購物中心一天流水只有近 1萬元，不少購物中心有場無市、有商無業，倒閉、轉向的不在少數，浪費了大量投資。
關係
在商業地產被廣泛看好的條件下，金融方面的風險會更大。金融風險來自兩個方面，第一是人民幣升值風險，由於升值，不少國際熱錢還有一些基金等會來投資中國的商業地產。但是這些資本一旦達到目標收益，抽掉資金後會使得商業地產市場脫力而塌陷。第二是加息，中國處於加息通道，加息的後果可能會導致商業地產開發的投資成本過高，開發利潤下降或投資貸款（按揭）的利息負擔過重，造成商鋪造不起來，產生商鋪少沒人投資的局面。開發商的資金困境又將風險轉嫁給銀行。
區別
關鍵
針對房地產問題所引發的一系列問題。
首先，銀行最好在發放商業用房貸款與商業營業用房相關的信貸業務方面謹慎行事。由於全國商業營業用房投資增速迅速回落，空置面積上升，因此，從整體上看，商業房地產的投資風險高於住宅投資。特別值得關注的是，中國商業零售業已進入微利時代，微薄的商業利潤往往難以支撐高昂的商場租金支出，開發商投資商鋪的盈利空間極為有限。因此除謹慎介入北京、上海、廣州等東部特大城市中心區域的高品質物業開發外，應嚴格控制信貸資金投向商業房地產開發，尤其是大型商鋪的開發。同時由於我國辦公樓投資主要向北京、上海、廣東、浙江、江蘇等五省市聚集，以上城市基本主導了全國辦公樓市場，因此是商業銀行拓展辦公樓類信貸業務的重點地區。
