商業地產運營

商業地產的運營主要是招商後，根據不同商業項目的規模、業態和定位，導入開發商自主開發的商業管理模式，對商業項目進行全面、有效的經營管理。

運營定義

商業地產的運營主要是招商後，根據不同商業項目的規模、業態和定位，導入開發商自主開發的商業管理模式，對商業項目進行全面、有效的經營管理。

運營核心

一是營運：負責環境的整潔，監管員工的服務品質，是銜接顧客與商家的橋樑；
二是招商：負責各品類各品牌的引進，維護整體的經營檔次，確保優秀的商家資源和商場的盈利目標；
三是推廣：負責形象推廣，開展定期活動吸引顧客前來，培養顧客的消費習慣；

常用模式

（一）只租不售；
（二）商家與地產商結成戰略聯盟；　
（三）又租又售，部分租，部分賣，產權持有 租售並舉 產權出售；　
（四）只售不租，出讓產權;
（五）包租+回購；

SWOT分析

一、產權持有

優勢

1、便於統一經營定位和管理，較好地控制商業業態和檔次，降低經營風險；

2、物業租金逐年遞增，利潤源泉穩定；

3、可將物業抵押融資，等待增值。

劣勢

1、專業商業運營公司談判實力強，有時開發商租金回報不及運營商經營回報；

2、回報期長；

3、初期投入資金壓力大。

適用條件

1、開發商以商業地產為長期經營的資產；

2、資金實力雄厚；

3、擁有優秀經營管理人才。

二、租售並舉

優勢

1、業態可控，大租戶、小業主的結構使項目能維持較高的經常性收益；

2、出售部分物業使回報期縮短；

3、主力店使物業增值快。

劣勢

1、對主力店招商能力要求極高；

2、回報期長；

3、初期投入資金壓力大。

適用條件

1、盈利周期短；

2、資金實力雄厚。

產權出售

優勢

1、短期可有回報；

2、整體出售銷售周期較長，客戶少。

劣勢

1、後期可能缺乏統一管理、規劃，小業主經營風險高；

2、不享有地產增值的效益。

適用條件

1、短期內要求回報；

2、資金實力不夠；

3、人才缺乏。

運營定位

①業態定位；
②目標市場定位；
③主題特色；
④經營品項；
微觀經營主體選擇包括：
①經營組織形式
②銷售方式
③經營規模
④經營範圍
⑤經營商品檔次
⑥商品本身特點

運營理念

統一的運營管理是商業地產成功的關鍵

統一招商管理

統一行銷（廣告宣傳等）

統一服務監督

統一物業管理

風險控制

（一）規劃失誤的風險

（二）大型商家經營不善帶來的風險

（三）巨觀調控的風險

（四）售後“包租”帶來的風險

（五）租金差價風險

商業地產趨勢

趨勢一

傳統開發商試水商業地產

除了過往專注於住宅開發的知名開發商紛紛轉移重心，試水商業地產領域，連專注於家居建材城的紅星美凱龍也在全國範圍內推行“百Mall時代”，欲在商業地產市場大展宏圖。而這些傳統開發商在商業地產經驗積累不足的情況下，急切期望與商業地產運營商這樣的專業機構合作，資源整合，分別發揮各自在資金和專業兩方面的優勢，最大限度降低未知風險，最大限度獲取財務利潤。

趨勢二

商業地產的分工邁向精細化

傳統房地產開發商在商業地產領域多沒有經驗，急需與作為商業地產運營商這樣的商業地產外腦合作。於是，中國商業地產從投資、開發、運營一把抓的形式，逐漸邁向更加科學、成熟的分工：開發者負責投資，運營商負責項目從定位、招商到開業運營的一切專業運營管理。

趨勢三

郊區型新零售業態崛起

在各大城市的核心地塊用地空間逐步減少的情況下，隨著新型城鎮化政策的進一步貫徹和推行，城市郊區的新板塊成為商業地產下一波熱點區域。這極大地推進了以目的性消費為主的郊區型零售業態的迅猛發展。比如紅星美凱龍、奧特萊斯等。

趨勢四

商業地產跨界風將盛行

主題或者細分的差異化策略將跨界風逐漸引入日益同質化的商業地產。越來越多文化、藝術與商業相融合的購物中心脫穎而出。其產品的建築、業態和規劃都將以主題或細分為競爭策略，滿足中國消費者在購物之餘豐富多元化的文化體驗需求。

趨勢五

開發成本升高，租售雙模式盛行

在商業資產缺乏融資渠道的背景下，租售雙模式正在盛行。