商業地產運營管理

序言

近年來，商業地產行業熱了，有關商業地產的書籍火了，坊間流傳著各種版本的商業地產“秘籍”，但相當部分質量不高。個別人打著萬達旗號，東拼西湊一些萬達公開或非公開發表的文章，拿來出書，斷章取義、誤人子弟；還有一些萬達“洗澡”員工，在萬達工作二三年，跳槽後自稱商業地產專家，到處講課，蒙人不少。

針對這種現象，萬達作為商業地產的領軍企業，在商業地產行業摸爬滾打十幾年，積累了豐富經驗，有責任把商業地產的“真經”和盤托出，讓涉足這個領域的企業和從業人士少走彎路，少交學費。這就是萬達出書的初衷。商業地產很難做，並不像有些人想像的那樣，有錢有地蓋個樓就行了，裡面學問很大。作為顧問，我曾被邀請為一些商業地產項目做診斷，發現不少問題。

上海松江的一家購物中心，地段不錯，專門找了美國設計師，做了“龜型”設計，總建築面積48萬平方米的綜合體，只蓋6層，每層8萬平方米，統一層高4.8米、荷載500公斤。8萬平方米一層，面積太大，人進去根本找不著北；統一層高、荷載，根本沒有考慮不同商家的需求，完全是個失敗的設計。

當時還在基坑階段，我誠懇地對幾個股東建議，一定要推倒重來，但他們捨不得前期投入的幾千萬，不願整改，最後這個項目成了爛尾樓。還有東莞的一個購物中心，號稱世界最大，也是由於設計出了問題，導致招商困難。這家公司先後請了七八個國際國內招商團隊，都無功而返。這個商業項目建築只有二三層，建築成本很低，我當時建議是拆除全部建築，將幾百畝土地賣掉，這樣銀行能收回貸款，股東能收回投資，施工隊能拿到工錢，可以實現多贏，可惜他們沒能下這個決心，現在基本死掉。這就是商業地產和住宅地產的不同。住宅地產如果前期決策不當，房子不好賣，還可以降價出售，多數能收回成本。但商業地產前期定位、規劃設計一旦出現失誤，將沒有任何收入，造成難以挽回的損失。

不僅企業利益受損，還會造成社會資源的嚴重浪費。這也堅定了我們出書的決心。既然決定出書，就要拿出看家本領。萬達2000年開始做商業地產，已走過14個年頭，之所以能在中國商業地產行業一騎絕塵，源於萬達的創新和堅持。萬達早期做商業地產也有過慘痛的教訓，付出了昂貴的學費。

萬達廣場從第一代店發展到第三代店，每一次升級，都讓萬達躍上新的台階。現在，萬達城市綜合體開發從理論到實踐已基本成熟。這套書涵蓋了商業地產的全流程：從拿地到項目建設，從招商到運營，從成本、財務管理到人力資源管理等，萬達的獨門秘訣—模組化管控、品牌庫管理也毫無保留，稱得上是萬達商業地產的“天龍八部”。
對這次圖書出版，萬達內部有一些反對聲音，覺得知識被別人學走了，培養了競爭對手。但我認為，假如就因為這兩本書公開發行萬達競爭力就沒有了，那就不是真正的萬達。萬達的核心競爭力在於三條：第一有完整的產業鏈。規劃、建造、管理一條龍。第二有豐富的商業資源。幾千家商家願意追隨萬達。

而商家的忠誠度是十幾年賺錢的歷史換來的。為什麼萬達的招商人員跳槽後絕大多數不好使，就是這個原因。第三有較強的商業運營管理能力。萬達不是神，也有幾個店選址、定位出過錯，開業後慘澹經營。但萬達能在很短時間內重新調整定位，重新招商，使之由淡變旺。
中國商業地產發展的最大動力來自於城市化。商業地產是城市發展的剛性需求，它能創造就業，增加稅收，拉動消費，體現城市的核心價值。中國城市化率目前只有52%，西方已開發國家城市化率平均達到80%，中國要達到西方的城市化率至少還需要20年時間，這意味著中國商業地產發展前景十分廣闊。

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