不動產異議登記，物權登記機構將相關權利人或利害關係人所提出的對既有登記事項的異議記載於不動產登記簿上，以表明既有登記事項存在爭議的登記。其作用在於使不動產登記簿上記載的權利處於爭議狀態。利害關係人通過此舉可以保護其權利。
基本介紹
- 中文名：不動產異議登記
- 定義：物權登記機構將相關權利人或利害關係人所提出的對既有登記事項的異議記載於不動產登記簿上，以表明既有登記事項存在爭議的登記
- 作用：使不動產登記簿上記載的權利處於爭議狀態。利害關係人通過此舉可以保護其權利
概述,異議登記的內涵,異議登記的價值,
概述
作為不動產登記制度重要組成部分的異議登記，域外的立法中對此都做了明確的規定。我國《物權法》在借鑑、吸收其他國家或地區立法及司法經驗的基礎上，在第19條中對異議登記的相關內容作了明確的規定，其內容為：“不動產登記薄記載的權利人不同意更正登記的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效，異議登記不當造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”其意旨可理解為：利害關係人對不動產登記薄記載的物權歸屬等事項有異議的，可以申請異議登記。不動產登記薄記載的權利人書面同意異議登記，登記機構應當將該異議記載於不動產登記薄。當然異議登記只是一項臨時性的救濟措施，申請登記人應在這一段時間內蒐集證據以證明自己的合法權益。申請人在登記機構同意異議登記之日起十五日內不起訴的，異議登記不發生效力。對申請人提出的異議登記，本權利人可以提出證據證明異議登記不當，對由於申請人提出的異議登記而給自身造成的損害，權利人可向異議登記的申請人提出損害賠償。申請人在異議登記後，記載於不動產登記薄上的登記權利人在異議登記期間是可以處分該不動產，但該處分行為應定性為效力待定性為。異議登記與預告登記、更正登記一起被認為是對物權法、特別是對不動產登記制度完善的一大突破。
異議登記的內涵
所謂異議登記，就是將事實上的權利人以及利害關係人對現實登記的權利的異議的登記，該登記的直接法律效力是使得申請人具有暫時中止現實登記的權利人按照登記權利的內容行使權利的抗辯權利。
異議登記旨在彰顯權利瑕疵，避免他人基於原公示之公信力取得物權。將權利衝突狀況公示出來，消除了原公示所表現的單純的物瑕疵權利狀態，使得第三人得以既看到權利的原狀態，又知道權利現處於不確定的狀態；若他仍然買之，則說明其自願承擔了失去該物權之風險（當然，它可以基於債權請求權向物權轉移人主張索賠來保護自己的權利），實際上出讓人又無處分的可能，故法律行為屬於效力待定。若效力未定的事實與為法律行為時，不為第三人所知曉或尚未確定，可能給予公信力實際產生相同的效果（非法律行為本身的效果），也可能無法適用公信力。若效力未定的事實為第三人知曉，雖然第三人可能終而獲得物權，但一定無處適應公信力和善意取得。
異議登記不同於更正登記。所謂更正登記是指不動產物權人或登記機關發現登記的錯誤而進行的予以更正的登記。法律賦予登記以公信力，一旦登記就具有權利推定的效力。但是國家登記機關的登記有可能是錯誤的，所以，在登記與事實的法律狀態不一致時，登記機關或權利利害關係人基於錯誤登記的事實，可以由登記機關以公示催告的方式予以更正，也可以由權利人或者利害關係人申請在登記薄中加以更正。更正登記是為了消除登記薄上的權利人與真正權利人不一致的狀態，故在設立不動產登記制度的國家或地區，其法律中也必然建立更正登記。如果登記錯誤來不及進行變更或利害關係人沒有提出更正，其他利害關係人可以將對不動產登記薄的正確性提出的異議進行登記。這種異議登記可以根據臨時處分或者因不動產登記薄中的更正涉及其權利人的同意而進行。至於這種臨時處分命令的發布，異議提出人並不需要證明自己的權利已經收到危害。一旦進行了異議登記，他就對受讓人具有警世功能，不管受讓人有沒有看到不動產登記薄中的登記的異議，他都因此而不再受到法律保護。可見，異議登記在一定程度上減緩了公信力的效力。
異議登記與預告登記也不同。其區別主要有：其一、預告登記是為了保全債權的登記請求權，即不動產物權的設立、變更、消滅為標的的債權請求權。預告登記是在當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，也就是說權利人只對未來取得物權享有請求權時，法律為保護這一請求權而為其進行的登記。在附條件或者附期限的不動產物權轉讓中，在債權契約締結後，因當事人約定的條件未成就時，權利取得人不可能在不動產登記薄中登記為該物權的權利人。此時雖然原權利持有人已經承擔了債權法上的出讓物權的義務，但該物權和取得人除其債權法上的請求權外，並無排斥第三人的權利。法律為保全此債權法上的請求權，規定可以將該請求權及其順位在不動產登記薄上進行預告登記。而異議登記是為了保全對已經登記的不動產物權進行變更登記的請求權，即德國民法中所謂的登記訂正請求權。異議登記雖然也是為了防止他人基於法律行為獲得對申請人的權利的破壞而為的登記，是在當事人所期待的不動產物權更正登記所需要的條件缺乏或者尚未成就時法律所規定的保護措施，但此時物權的歸屬尚未完全確定，申請人的地位尚未明確，與預告登記保護物權登記請求權不同。其二、在效力上。預告登記後，所為的登記如果與預告登記相牴觸，則後為登記無效；異議登記只有在其有理由時，後為的登記才無效。其三、預告登記本身有公信力，第三人可以善意受讓；異議登記沒有公信力。其四、進行到本登記時，預告登記權利人要取得原登記名義人的許可；異議登記在有理由時，可直接塗銷無效登記，不必有原登記名義人的許可。
異議登記的價值
在我國異議登記的設立是完全必要的，法律賦予登記以公信力，繼而登記就產生了正確性權利推定的效力。登記所展示的狀態作為正確的權利，只是法律為了維護社會秩序和交易安全所作的一種推定，並不是對權利正確性的絕對肯定。在不動產登記的時間中，出現錯誤的或有瑕疵的登記是不可避免的。不動產登記如果出現了錯誤，法律應當賦予真正的權利人或者利害關係人通過一定的程式，依據真正的權利狀態對登記進行變更的權利。異議登記正是登記制度中不可缺少的一個環節，是對錯誤登記、瑕疵登記的一種有力更正保護措施。
申請人發現了登記錯誤要進行申請才能成功改變原來的錯誤登記，但從發現錯誤登記到申請成功並做出登記更正需要一段時間，如果在此期間登記名義人與第三人為不動產交易，例如對房屋的買賣，且在這期間出賣人與第三人將房屋所有權的轉讓更改及時，並做了登記，則申請人便無法獲得房屋，而只能依債權法救濟。雖然在確定登記應當更改的事實之後，原物權登記人有協助完成移轉所有權或他物權的義務，但申請人僅享有請求原登記名義人為損害賠償的權利，他不能阻止債務人將其名義下的不動產所有權轉移於他人的事實，登記機關對此也無能為力。此種情形，申請權利人可以追究不動產原登記人的違約責任，對其債權（已經由物權淪為債權）予以救濟，這種法律狀態是民法所認可的。民法把理性判斷作為有效利用程式保護自己的心理前提，它必須自己承受自己料事無誤的風險，自己責任。鑒於此，申請權利人取得不動產物權登記的目的將落空，無法獲得自己預期將擁有的房屋。物權法只保護現實的所有權人；債權法的救濟對於要取得不動產物權登記的申請人來說，乃是無奈之選擇。申請權人如何在這種情形下來實現自己的目的？需要在現有的制度體系下尋找一個法律空間來保護申請人的利益。異議登記正是針對這種問題的解決手段，通過對不動產物權登記的異議的登記，依物權的公示公信準則，使該權利經過公示程式後，有了動搖原有公信的排他效力，足以抗拒後序的物權變動，而使該請求權的效力得以保全。異議登記是對登記制度絕對公信力的修正，不會降低登記的公示作用，對公信力只是暫時的阻卻。異議登記能夠保護真正的權利人的利益，體現法律的公平公正理念。
參考文獻
2、最高人民法院物權法研究小組編著：《中華人民共和國物權法條文理解與適用》，人民法院出版社2007年版。
3、梁慧星：《中國民法典草案建議稿附理由•物權編》，法律出版社2004年版。
4、王利明：《中國民法典學者建議稿及立法理由•物權編》，法律出版社2005年版。
（作者單位：浙江省杭州市餘杭區人民法院）
