為貫徹落實《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）中對不動產登記的相關規定，上海市第十三屆人民代表大會常務委員會第八次會議於2008年12月25日修訂通過了《上海市房地產登記條例》（以下簡稱《條例》），將於2009年7月1日起施行。新修訂的《條例》在總結實踐經驗的基礎上，按照物權法的規定，對原條例作了進一步的補充和完善，為解決以往房地產登記實踐中的一些新問題提供了法律依據。
基本介紹
- 中文名：上海市房地產登記條例
- 正式實施時間：2009年7月1日
- 優勢：更好維護房地產權利人的合法權益
- 所屬地區：上海市
簡介,內容,第一章,第二章,第三章,第四章,第五章,第六章,第七章,第八章,審議結果的報告,解讀及案例分析,
簡介
《上海市房地產登記條例》於2009年7月1日正式實施。該條例是在1995年頒布的《上海市房地產登記條例》（以下簡稱《條例》）基礎上的第二次修訂。本次修訂是為適應《中華人民共和國物權法》實施的需要，對原《條例》中與《物權法》不一致的內容進行了補充、修改和完善。新《條例》的實施將進一步規範房地產登記行為，更好地依法維護房地產權利人的合法權益。
內容
第一章
總 則
第一條為了規範本市房地產登記行為，保障房地產交易安全，維護房地產權利人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條本條例適用於本市行政區域內的房地產登記。
第四條房地產權利的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，自登記日起發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
同一房地產上依法登記有兩個以上房地產權利的，依房地產登記簿記載的登記日的先後確定其順位。法律、行政法規另有規定的，從其規定。
第五條市房屋、土地行政管理部門負責本市房地產登記管理工作。
上海市房地產登記處（以下簡稱市登記處）負責本市房地產登記的日常工作。區縣房地產登記處受市登記處委託，具體辦理房地產登記事務。
區縣房屋、土地行政管理部門協助市房屋、土地行政管理部門對區縣房地產登記工作實施監督管理。
第六條市房屋、土地行政管理部門應當建立全市統一的房地產登記簿和房地產登記信息系統，製作統一的房地產權證書和登記證明，制定統一的房地產登記技術規範並向社會公開。
房地產登記機構應當按照房地產登記技術規範和登記信息系統的要求，將登記事項記載於房地產登記簿並公示。
第二章
一般規定
第七條房地產登記，一般按照下列程式辦理：
（一）申請；
（二）受理；
（三）審核；
（四）核准登記並記載於房地產登記簿；
（五）頒發房地產權證書或者登記證明。
第八條房地產登記的最小單位是土地、房屋的基本單元。土地的基本單元，是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間；房屋的基本單元，是指有固定維護結構、具有規劃確定的完整功能、可以獨立使用，並且有明確、唯一編號的房屋或者特定空間。
第九條房地產登記應當由當事人雙方申請，但下列情形的房地產登記，可以由有關當事人單方申請：
（一）以劃撥或者出讓、租賃等方式設立國有建設用地使用權；
（二）在集體所有土地上依法設立非農業建設用地使用權；
（三）新建房屋；
（四）繼承、遺贈；
（五）行政機關已經發生法律效力的建設用地使用權爭議處理決定；
（六）人民法院已經發生法律效力的確定房地產權屬的判決、裁定、調解；
（七）仲裁機構已經發生法律效力的確定房地產權屬的裁決、調解；
（八）本條例第三十四條所列情形；
（九）法律、法規規定的其他情形。
第十二條申請房地產登記的，當事人或者其代理人應當到房地產所在地的區、縣房地產登記處提交本條例規定的申請登記檔案。
第十三條房地產登記機構應當查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料，並就有關登記事項詢問申請人。
申請人提交的申請登記檔案齊備的，房地產登記機構應當即時出具收件收據，申請日為受理日。申請人提交的申請登記檔案尚未齊備的，房地產登記機構應當一次性書面告知補正要求，申請登記檔案補齊日為受理日。
第十四條房地產登記機構應當在本條例規定的時限內，完成對登記申請的審核。經審核符合規定的，房地產登記機構應當將有關事項記載於房地產登記簿，記載之日為登記日。
房地產登記機構在審核時，發現申請登記事項的有關情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。實地查看的期限不超過二十日。申請人補充材料、房地產登記機構實地查看的時間，不計入登記審核時限。
第十五條申請人可以在房地產登記機構將房地產登記內容記載於房地產登記簿並公示前，撤回登記申請。
第十六條房地產登記機構應當按照當事人提交的申請登記檔案或者行政機關、人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的檔案，對房地產登記簿進行記載，並永久保存。
房地產登記簿應當載明下列內容：
（一）房地產權利人的姓名或者名稱；
（二）土地的坐落、面積、宗地號、用途；
（三）土地的權屬性質、使用權取得方式和使用期限；
（四）房屋所有權來源、建築類型、建築結構、坐落、面積、用途、層數、編號和竣工日期；
（五）房地產抵押權、地役權和房地產權利的限制等。
房地產登記簿是房地產權利歸屬和內容的根據。房地產權證書和登記證明是權利人享有該房地產權利的證明。房地產權證書、登記證明與房地產登記簿的記載應當保持一致，不一致的，以房地產登記簿為準。
房地產權證書、登記證明不得塗改。
第十八條房地產權證書、登記證明破損的，房地產權利人可以向房地產登記機構申請換髮。房地產登記機構換髮房地產權證書、登記證明前，應當查驗並收回原房地產權證書、登記證明。
房地產權證書、登記證明滅失、遺失，房地產權利人要求補發的，應當向房地產登記機構提出申請，並通過房地產登記機構在市房屋、土地行政管理部門入口網站上刊登滅失、遺失聲明。自刊登之日起滿三十日無異議或者異議不成立的，房地產登記機構應當向房地產權利人補發房地產權證書、登記證明。補發的房地產權證書、登記證明上應當註明“補發”字樣。自補發之日起，原房地產權證書、登記證明作廢。
第十九條建設用地使用權經初始登記後，該土地範圍內的其他房地產權利方可登記。
房屋所有權經初始登記後，與該房屋有關的其他房地產權利方可登記，但依據本條例規定申請預告登記的情形除外。
第二十條有下列情形之一的，房地產登記機構應當作出不予登記的決定：
（一）非法占用土地的；
（二）屬違法建築、臨時建築或者附有違法建築的；
（三）不能提供有效的房地產權屬證明的；
（四）房地產權屬爭議在訴訟、仲裁或者行政處理中的；
（五）申請登記事項與房地產登記簿的記載有衝突的；
（六）法律、行政法規規定不予登記的其他情形。
第二十一條有下列情形之一的，房地產登記機構應當根據已經發生法律效力的檔案，將有關事項記載於房地產登記簿：
（二）行政機關作出征收集體所有土地、徵收房屋、收回國有建設用地使用權、批准建設用地、商品房預售許可等與房地產權利有關的決定；
（三）行政執法機構對損壞房屋承重結構的認定；
（四）行政執法機構對附有違法建築的認定。
對前款第三項、第四項所列情形已完成整改的，行政執法機構應當出具證明檔案，由房地產登記機構在房地產登記簿上予以記載。
第二十二條房屋租賃契約等與房地產權利有關的檔案，當事人可以向房地產登記機構辦理登記。
第三章
第一節初始登記
第二十四條以出讓、租賃方式設立建設用地使用權的，當事人申請建設用地使用權初始登記，應當提交下列檔案：
（一）申請書；
（二）身份證明；
（三）建設用地使用權出讓契約或者土地租賃契約；
（四）地籍圖；
（五）土地勘測報告。
以出讓方式設立建設用地使用權的，當事人申請建設用地使用權初始登記時，除提交前款規定的檔案外，還應當提交已付清建設用地使用權出讓金的證明和完稅憑證。
第二十五條以劃撥方式設立建設用地使用權或者在集體所有土地上依法設立非農業建設用地使用權的，當事人申請建設用地使用權初始登記，應當提交下列檔案：
（一）申請書；
（二）身份證明；
（三）建設用地批准檔案；
（四）地籍圖；
（五）土地勘測報告。
第二十六條符合下列條件的建設用地使用權初始登記申請，應當準予登記：
（一）申請人是建設用地使用權出讓契約、土地租賃契約或者建設用地批准檔案記載的土地使用人；
（三）不屬於本條例第二十條所列的情形。
（一）申請書；
（二）身份證明；
（三）記載建設用地使用權狀況的房地產權證書；
（四）建設工程規劃許可證及其附圖；
（五）竣工驗收證明；
（六）記載房屋狀況的地籍圖；
（七）房屋勘測報告；
（八）根據登記技術規範應當提交的其他有關檔案。
房地產開發企業在申請新建商品房所有權初始登記時，應當列明下列房地產的範圍並提供相關證明材料：
（一）經房屋行政管理部門備案的銷售方案確定的本企業保留自有的房地產、用於銷售的商品房；
（二）依照法律、法規規定或者當事人約定確定的業主共有房地產和作為公益性公共服務設施的房地產。
第二十八條符合下列條件的房屋所有權初始登記申請，應當準予登記：
（一）申請人是房地產登記簿記載的建設用地使用權人；
（三）不屬於本條例第二十條所列的情形。
第二十九條房地產登記機構應當自受理初始登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將初始登記事項記載於房地產登記簿，並通知房地產權利人領取房地產權證書。不符合規定條件的，不予登記，並書面告知申請人。
新建商品房的房地產開發企業申請房屋所有權初始登記的，房地產登記機構應當在房地產登記簿上記載該房地產開發企業保留自有的房地產和用於銷售的商品房，並分別頒發房地產權證；初始登記範圍內有業主共有房地產的，房地產登記機構應當在房地產登記簿上予以記載，不另行頒發房地產權證。房地產登記機構應當在房地產登記簿上註記作為公益性公共服務設施的房地產，由相關當事人按照法律、法規的規定或者約定另行辦理初始登記。
第二節轉移登記
第三十條經登記的房地產有下列情形之一的，當事人應當在有關法律檔案生效或者事實發生後申請轉移登記：
（一）買賣；
（二）交換；
（三）贈與；
（四）繼承、遺贈；
（五）法律、法規規定的其他情形。
第三十一條申請房地產轉移登記，應當提交下列檔案：
（一）申請書；
（二）身份證明；
（三）房地產權證書；
（四）證明房地產權屬發生轉移的檔案；
（五）根據登記技術規範應當提交的其他有關檔案。
有 本條例第二十一條第一款第三項所列情形的，還應當提交行政執法機構出具的已完成整改的證明檔案。
第三十二條符合下列條件的房地產轉移登記申請，應當準予登記：
（一）轉讓人是房地產登記簿記載的權利人，受讓人是有關證明檔案中載明的受讓人；
（二）申請轉移登記的房地產在房地產登記簿的記載範圍內；
（三）不屬於本條例第二十條所列的情形。
第三十三條房地產登記機構應當自受理房地產轉移登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將轉移事項記載於房地產登記簿，並通知 房地產權利人領取房地產權證書；不符合規定條件的，不予登記，並書面告知申請人。
第三節變更登記
第三十四條經登記的房地產有下列情形之一的，房地產權利人應當在事實發生後申請變更登記：
（一）房地產用途發生變化的；
（二）房地產權利人姓名或者名稱發生變化的；
（三）土地、房屋面積增加或者減少的；
（四）土地、房屋分割或者合併的；
（五）法律、法規規定的其他情形。
第三十五條申請房地產變更登記，應當提交下列檔案：
（一）申請書；
（二）身份證明；
（三）房地產權證書；
（四）證明發生變更事實的檔案；
（五）根據登記技術規範應當提交的其他有關檔案。
第三十六條符合下列條件的房地產變更登記申請，應當準予登記：
（一）申請人是房地產登記簿記載的權利人；
（二）申請變更登記的房地產在房地產登記簿的記載範圍內；
（三）申請變更登記的內容與有關檔案證明的變更事實一致；
（四）不屬於本條例第二十條第五項所列的情形。
第三十七條房地產登記機構應當自受理房地產變更登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將變更事項記載於房地產登記簿，並通知房地產權利人領取房地產權證書；不符合規定條件的，不予登記，並書面告知申請人。
第三十八條建設用地使用權、房屋所有權因行政機關、人民法院依法作出的徵收、收回、沒收等行為發生變更的，房地產登記機構應當根據有關行政機關、人民法院已經發生法律效力的檔案辦理房地產變更登記，將變更事項記載於房地產登記簿，並通知房地產權利人換領房地產權證書。
第四節註銷登記
第三十九條房屋因倒塌、拆除等原因滅失的，房地產權利人在滅失事實發生後申請註銷房屋所有權登記，應當提交下列檔案：
（一）申請書；
（二）身份證明；
（三）房地產權證書；
（四）房屋滅失的證明。
第四十條以出讓、租賃等方式取得的建設用地使用權依法終止的，原建設用地使用權人申請註銷房地產登記，應當提交下列檔案：
（一）申請書；
（二）身份證明；
（三）房地產權證書；
（四）證明建設用地使用權終止的檔案。
（一）申請書；
（二）身份證明；
（三）房地產權證書。
第四十二條符合下列條件的註銷房地產登記申請，應當準予登記：
（一）申請人是房地產登記簿記載的房地產權利人；
（二）申請註銷登記的房地產在房地產登記簿的記載範圍內；
（三）不屬於本條例第二十條第五項所列的情形。
第四十三條房地產登記機構應當自受理註銷房地產登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將註銷事項記載於房地產登記簿，並書面通知申請人；不符合規定條件的，不予註銷登記，並書面告知申請人。
第四十四條房屋滅失或者建設用地使用權依法終止後，當事人未申請註銷登記的，房地產登記機構可以依據房屋、土地、規劃等行政管理部門提供的證明檔案辦理註銷房地產登記，將註銷事項記載於房地產登記簿。
第四十五條建設用地使用權、房屋所有權因行政機關、人民法院依法作出的徵收、收回、沒收等行為終止的，房地產登記機構應當根據有關行政機關、人民法院已經發生法律效力的檔案辦理註銷房地產登記，將註銷事項記載於房地產登記簿。
第四章
房地產抵押權和地役權登記
第四十六條申請房地產抵押權設立登記，應當提交下列檔案：
（一）申請書；
（二）身份證明；
（三）房地產權證書；
（四）抵押擔保的主債權契約；
（五）設立抵押權的契約。
有本條例第二十一條第一款第三項所列情形的，還應當提交行政執法機構出具的已完成整改的證明檔案。
第四十七條申請地役權設立登記，應當提交下列檔案：
（一）申請書；
（二）身份證明；
（三）房地產權證書；
（四）設立地役權的契約。
第四十八條經登記的房地產抵押權或者地役權發生轉讓、變更或者終止的，當事人應當申請轉移登記、變更登記、註銷登記，並提交下列檔案：
（一）申請書；
（二）身份證明；
（三）房地產抵押權或者地役權登記證明；
（四）證明房地產抵押權或者地役權發生轉讓、變更或者終止的檔案。
第四十九條符合下列條件的房地產抵押權、地役權登記申請，應當準予登記：
（一）申請人是設立、轉讓、變更、消滅房地產抵押權或者地役權的當事人；
（二）申請登記的房地產在房地產登記簿的記載範圍內；
（三）不屬於本條例第二十條第五項所列的情形。
第五十條房地產登記機構應當自受理房地產抵押權、地役權登記申請之日起七日內完成審核。符合規定條件的，應當將有關事項記載於房地產登記簿，並通知房地產抵押權、地役權的設立登記及其轉移、變更登記的權利人領取登記證明，或者書面通知房地產抵押權、地役權註銷登記的申請人原登記證明作廢；不符合規定條件的，不予登記，並書面告知申請人。
第五章
第五十一條有下列情形之一的，當事人可以共同申請預告登記：
（一）預購商品房以及按照國家和本市有關規定進行預購商品房的轉讓；
（二）以預購商品房設立抵押及其抵押權的轉讓；
（三）以房屋建設工程設立抵押及其抵押權的轉讓；
（四）設立、轉讓房地產權利的其他情形。
當事人為保障將來實現房地產權利，可以持預告登記的約定檔案單方申請預告登記。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行房地產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
第五十三條申請預購商品房預告登記，應當提交下列檔案：
（一）申請書；
（二）身份證明；
（三）商品房預售契約。
預購商品房發生轉讓或者變更的，申請預告登記時，除提交前款規定的檔案外，還應當提交預購商品房轉讓或者變更的證明檔案。
預購商品房未經預告登記的，或者不符合國家和本市有關規定進行預購商品房轉讓的，不予辦理預購商品房轉讓的預告登記。
已經預告登記的預購商品房不得重複辦理預告登記。
第五十四條申請預購商品房抵押權預告登記，應當提交下列檔案：
（一）申請書；
（二）身份證明；
（三）商品房預售契約；
（五）設立抵押權的契約。
預購商品房抵押權發生轉讓或者變更的，申請預告登記時，除提交前款規定的檔案外，還應當提交預購商品房抵押權轉讓或者變更的證明檔案。
預購商品房未經預告登記的，不予辦理預購商品房抵押權的預告登記。
第五十五條申請房屋建設工程抵押權預告登記，應當提交下列檔案：
（一）申請書；
（二）身份證明；
（三）建設工程規劃許可證；
（五）抵押擔保的主債權契約；
（六）設立抵押權的契約。
房屋建設工程抵押權發生轉讓或者變更的，申請預告登記時，除提交前款規定的檔案外，還應當提交房屋建設工程抵押權轉讓或者變更的證明檔案。
第五十六條經預告登記的房地產權利依法終止或者預告登記失效的，當事人申請註銷預告登記應當提交下列檔案：
（一）申請書；
（二）身份證明；
（三）經預告登記的房地產權利依法終止或者預告登記失效的證明檔案。
前款第三項規定的預告登記失效的證明檔案，是指預告登記有關當事人的書面約定或者法院判決、仲裁裁決。
第五十七條符合下列條件的預告登記、註銷預告登記的申請，應當準予登記：
（一）申請人是房地產權利變動法律檔案記載的當事人；
（二）申請登記的房地產在房地產登記簿的記載範圍內；
（三）不屬於本條例第二十條第五項所列的情形。
第五十八條房地產登記機構應當自受理預告登記、註銷預告登記申請之日起七日內完成審核。符合規定條件的，應當將有關事項記載於房地產登記簿，並書面通知當事人；不符合規定條件的，不予登記，並書面告知申請人。
第五十九條新建商品房所有權初始登記後，預告登記的商品房預購人應當與房地產開發企業共同申請房地產轉移登記。
房屋建設工程抵押權預告登記轉為房地產抵押權登記時，其抵押物範圍不包括以下房地產：
（一）已經辦理預告登記的預購商品房；
（二）房屋所有權初始登記時已明確的業主共有房地產；
（三）不屬於房地產開發企業所有的作為公益性公共服務設施的房地產。
第六章
房地產登記機構應當自受理更正登記申請之日起二十日內完成審核。經審核，有下列情形之一的，房地產登記機構應當予以更正，並書面通知有關當事人：
（一）房地產登記簿記載的權利人書面同意更正，且房地產登記簿記載事項確有錯誤的；
（二）房地產登記簿記載的權利人不同意更正，但有行政機關、人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的檔案證明房地產登記簿記載的權利歸屬確有錯誤的。
第六十二條房地產登記機構發現房地產登記簿記載與原申請登記檔案不一致的，應當書面通知有關的房地產權利人辦理更正登記手續。當事人無正當理由不辦理更正手續的，房地產登記機構可以依據原申請登記檔案對房地產登記簿的記載予以更正，並書面通知當事人。
更正登記程式完成後，房地產登記機構應當恢復辦理相關房地產登記。
第六十五條房地產權利的利害關係人認為房地產登記簿記載的土地使用權人、房屋所有權人等事項有錯誤，房地產登記簿記載的房地產權利人不同意更正，且利害關係人不能提交行政機關、人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的檔案證明房地產登記簿記載的權利歸屬等事項確有錯誤的，可以持權利歸屬等事項可能存在錯誤的有關證據申請異議登記。
第六十六條房地產登記機構應當在受理異議登記申請的當日，將異議事項記載於房地產登記簿。申請人在異議登記之日起十五日內，不提起訴訟、仲裁或者土地權屬爭議行政處理的，異議登記失效，由房地產登記機構予以註銷。
第六十七條房地產登記機構受理異議登記申請後，應當中止辦理正在審核中的該房地產轉讓、抵押等登記申請，並暫緩受理新的相關登記申請。房地產登記機構收到異議登記申請人提起訴訟、仲裁或者土地權屬爭議行政處理的受理通知書後，應當根據本條例第二十條第四項的規定，對中止辦理的房地產轉讓、抵押等登記申請，作出不予登記的決定。
異議登記被註銷後，房地產登記機構應當恢復辦理相關房地產登記。
第六十八條異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
第七章
法律責任
第六十九條當事人依照《中華人民共和國物權法》第二十八條至第三十條規定享有房地產權利但未及時申請登記，導致房地產登記機構仍依房地產登記簿記載的內容辦理登記，造成其損害的，由當事人承擔。
第七十條當事人提交錯誤、虛假材料，或者唆使他人冒充權利人申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第七十一條當事人偽造房地產權證書的，由市房屋、土地行政管理部門依法沒收偽造的房地產權證書，構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第七十二條因登記錯誤，給他人造成損害的，房地產登記機構應當承擔賠償責任。房地產登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的責任人追償。
第七十三條市房屋、土地行政管理部門和市、區縣房地產登記處的直接負責的主管人員和其他直接責任人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第七十四條當事人對市房屋、土地行政管理部門或者市登記處的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政複議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政複議或者提起行政訴訟。
第八章
附 則
房地產登記機構受理登記申請後，應當向有關部門核查，並將有關情況在本市主要報紙或者其他媒體上公告；公告六個月期滿無異議的，應當核准當事人的登記申請。
第七十六條本條例施行前依法頒發的房地產權屬證書和登記證明繼續有效。
第七十七條本條例自2009年7月1日起施行。
審議結果的報告
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
市十一屆人大常委會第四十二次會議對市人民政府提請審議的《上海市房地產登記條例（修訂草案）》（以下簡稱條例修訂草案）進行了審議。常委會組成人員認為，為了規範房地產登記行為，促進本市房地產業健康、有序發展，維護房地產權利人的合法權益，對現行條例進行修訂很有必要。同時，常委會組成人員對條例修訂草案提出了修改意見。會後，法制工作委員會將條例修訂草案印發部分市人大代表、各區縣人大常委會以及有關社會團體徵求意見，法制委員會組織了部分常委會組成人員赴市房地資源局進行調研。法制委員會、法制工作委員會還就有關法律問題與市人大城建環保委員會、市政府法制辦、市房地資源局進行了專題研究。9月28日，法制委員會召開會議，根據常委會組成人員和市人大城建環保委員會的審議意見以及其他各方面提出的意見，對條例修訂草案進行了審議。市人大城建環保委員會的有關同志列席了會議。現將修改情況和審議結果報告如下：
一、關於房地產登記管理體制
有的委員提出，條例修訂草案第四條、第五條對房地產登記管理體制的表述不清楚，對登記、管理的職責分工規定不明確。經研究，條例修訂草案在分清責任、提高服務效率的基礎上，對本市房地產登記管理體製作了進一步完善，即關於土地使用權、房屋所有權的登記發證依法由市房地資源局負責，其他的房地產登記由市房地資源局所屬的登記處負責，房地產登記具體工作全部委託給區、縣房地產登記處辦理，但表述不夠清晰。為此，法制委員會建議將條例修訂草案第四條、第五條中有關房地產登記管理體制的內容合併為一條，修改為：“上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）是本市房地產行政主管部門，負責房地產登記管理工作。”“市房地資源局所屬的上海市房地產登記處（以下簡稱市登記處）負責本市房地產登記的日常工作。區、縣房地產登記處受市登記處委託，具體辦理房地產登記事務。”“區、縣房地產管理部門協助市房地資源局對區、縣房地產登記處實施監督管理。”（修訂草案修改稿第四條）將條例修訂草案第五條第一款移至第二十條，其內容修改為：“土地使用權、房屋所有權的房地產權證由市房地資源局頒發。房地產他項權利和其他依法應當登記的房地產權利的登記證明由市登記處頒發。”（修訂草案修改稿第二十條第一款）
二、關於房地產登記的效力
有的委員提出，房地產登記的效力，屬於民事基本制度，在法律沒有規定的情況下，地方性法規能否作出規定，需要進一步研究。還有的委員提出，房地產登記的“順位”保護效力是房地產登記效力的重要內容，應當作為一般規定加以表述。經研究，我國民法典、物權法等法律正在制定過程中，對於物權登記的效力，目前法律雖未加以系統規定，但土地管理法、城市房地產管理法、擔保法等已有相應的規定。另外，由於同一房地產上可以設定兩個以上的權利，為了確定這些權利的相關性，有必要對兩個以上的房地產權利按照登記時間的先後確定其優先效力。為此，法制委員會建議，根據現行有關法律的規定，將條例修訂草案第十四條修改為：“依法登記的房地產權利受法律保護。”（修訂草案修改稿第十三條第一款）“未經登記的房地產不得轉讓。”（修訂草案修改稿第十三條第二款）同時，增加一款“順位”的規定，“同一房地產上設定兩個以上的房地產他項權利和其他依法應當登記的房地產權利的，依房地產登記冊記載的登記日的先後確定其順位。法律、行政法規另有規定的，從其規定。”（修訂草案修改稿第十三條第三款）
三、關於房地產登記種類
有的委員提出，條例修訂草案設定的登記種類較多，形式複雜，手續繁瑣；臨時登記、預告登記、異議登記和更正登記這四類登記是否有必要增加，建議予以研究。經研究，從保障房地產權利人的權益而言，條例修訂草案新增加的登記種類有其積極意義，但需要進行梳理歸併、恰當定位。條例修訂草案設定的預告登記，從其作用來說，與臨時登記屬於同一類型，即是為了保證有關當事人對特定房地產權利的優先權，兩者可以合併。異議登記是有關當事人對土地使用權、房屋所有權的現有登記提出異議，從而限制或者影響現有登記權利人行使其房地產權利。更正登記是房地產實際權利人或者登記機構要消除現有登記中的權利與實際權利的不一致，屬於糾錯措施。異議登記和更正登記，究其實質，都是屬於登記工作中的一些具體措施，可以作為一般規定，不必作為特殊的登記種類。因此，為了方便權利人的房地產登記，有必要在不影響實質內容的基礎上，對有關登記內容作歸併表述。為此，法制委員會建議：
1、將預告登記的內容併入臨時登記一章中。考慮到與相關法律、法規用語的銜接，合併後“臨時登記”一章的章名改為“預告登記”。將條例修訂草案第六十二條併入第五十一條，作為修訂草案修改稿的第四十九條，第一款為：“房屋尚未建成時，有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：（一）預購商品房及其轉讓；（二）以預購商品房設定抵押及其抵押權的轉讓；（三）以房屋建設工程設定抵押及其抵押權的轉讓；（四）法律、法規規定的其他情形。”第二款為：“應當由當事人雙方共同申請的登記，一方當事人未提出登記申請的，另一方當事人可以單方申請預告登記。”第三款為：“經預告登記後，當事人取得土地使用權、房屋所有權或者房地產他項權利的優先請求權。”同時，增加“單方預告登記的申請”（修訂草案修改稿第五十五條）和“單方預告登記及其註銷登記的申請人條件”（修訂草案修改稿第五十七條第二款第（五）項）的規定。“臨時登記”一詞全部改為“預告登記”。
2、將更正登記一節的內容歸併為一條，在第二章一般規定中加以規定，第一款為：“房地產權利人發現房地產登記冊的記載有誤的，可以申請更正。申請更正的事項涉及第三人房地產權利的，有關的權利人應當共同申請。”第二款為：“房地產登記機構發現房地產登記冊的記載有誤的，應當書面通知有關的房地產權利人在規定期限內辦理更正手續；當事人無正當理由逾期不辦理更正手續的，房地產登記機構可以依據申請登記檔案或者已經生效的法律檔案對房地產登記冊的記載予以更正，並書面通知當事人。”（修訂草案修改稿第十八條）
3、將異議登記一節的內容歸併為一條，作為一種救濟措施，在第二章一般規定中加以規定，內容表述為：“房地產權利的利害關係人認為房地產登記冊記載的土地使用權人、房屋所有權人與實際狀況不一致的，可以持與房地產權利相關的檔案，提出登記異議。房地產登記機構應當在受理登記異議申請的當日，將異議事項記載於房地產登記冊以警示第三人，該登記滿三個月失效。”（修訂草案修改稿第十九條）
4、在上述修改的基礎上，刪去條例修訂草案第六章。
四、關於實質審查和形式審查
有的委員提出，條例修訂草案說明中提到了實質審查和形式審查，在條例修訂草案關於登記機構對登記申請審核的條文中沒有反映出實質審查和形式審查的內容，建議明確實質審查與形式審查在具體操作等方面的不同。經研究，從我國房地產登記的實際情況看，並無實質審查和形式審查的分類，登記機構主要是按照法定的各類登記的具體審核內容和要求，對有關的登記申請進行審核。為此，法制委員會建議不採用實質審查和形式審查的分類，而從房地產登記的實際出發，根據各類登記的不同特點和作用，對土地使用權和房屋所有權的初始登記的審核內容和要求進行補充、完善，從而區別不同的審核責任，在條例修訂草案第二十四條第（二）項中增加土地使用位置、面積、地籍圖、土地勘測報告的內容，（修訂草案修改稿第二十四條第（二）項）在條例修訂草案第二十七條第（二）項中增加房屋坐落、記載房屋狀況的地籍圖、房屋勘測報告的內容。（修訂草案修改稿第二十六條第（二）項）
有的委員提出，法律責任的設定應當反映出實質審查和形式審查的區別，明確登記機構和登記申請人的法律責任。經研究，如前所述，實質審查和形式審查的分類與我國房地產登記的實際情況不符，建議不予採用。同時，對於登記機構和登記申請人的法律責任規定，條例修訂草案的條序安排不盡合理，內容表述也不夠清楚、全面。為此，法制委員會建議對登記機構的法律責任先予規定，將條例修訂草案第七十四條移至第七十二條之前，其內容修改為：“房地產登記機構及其工作人員違反本條例規定，導致房地產登記錯誤，給房地產權利人造成損失的，由市房地資源局或者市登記處承擔相應的法律責任。”（修訂草案修改稿第六十一條）將條例修訂草案第七十二條修改為：“房地產登記申請人提交錯誤、虛假的申請登記檔案或者申請登記異議不當，給房地產權利人造成損失的，應當承擔相應的法律責任。”（修訂草案修改稿第六十二條）關於“相應的法 律責任”的涵義，由於法規難以一一列舉，因此，本條例僅作概括表述，具體責任可以由人民法院在司法實踐中根據具體情況認定。
六、其他問題
（一）有的委員提出，條例修訂草案第十三條對於登記申請撤回的時間規定不清楚，建議予以完善。經研究，房地產登記是指將房地產權利記載於登記冊並予以公示的行為，房地產登記內容的公示是房地產登記完成的標誌，將申請人撤回登記申請的時間界定在公示之前，有利於保護申請人以及第三人的利益，也不影響登記機構的工作。為此，法制委員會建議將條例修訂草案第十三條修改為：“申請人可以在房地產登記機構將房地產登記內容公示前，撤回登記申請。”（修訂草案修改稿第十二條）
（二）有的委員提出，條例修訂草案第十五條規定了不予登記的情形，但在以後的各章節中又對各類房地產登記增加了不予登記的條件，建議注意前後規定的銜接。經研究，條例修訂草案第十五條規定的不予登記的情形是適用於各類登記的一般要求，各類房地產登記中規定的不予登記的條件是每一類登記的特定要求，兩者的銜接在條文表述上應當明確。為此，法制委員會建議在條例修訂草案第十五條第三款中增加第（五）項規定：“法律、行政法規規定不予登記的，或者不符合本條例規定的其他登記條件的。”（修訂草案修改稿第十四條第三款第（五）項）
（三）有的委員提出，應當對房地產登記冊的記載事項作出規定。經研究，對房地產登記冊的記載事項作出規定是必要的，有利於對房地產登記機構進行監督，保護房地產權利人的合法權益。為此，法制委員會建議增加規定：“房地產登記冊應當對房地產的坐落，房地產權利人姓名或者名稱，房屋和土地的面積，土地使用權取得的方式、期限和用途，房地產他項權利，房地產權利的限制等進行記載。”作為修訂草案修改稿第十七條第二款。
（四）有的委員提出，條例修訂草案規定了房地產登記，但對房地產權證與登記的關係等屬性缺乏規定。經研究，房地產權證是權利人完成房地產登記的證明，是一種權利憑據。為此，法制委員會建議將條例修訂草案第二十條第一款修改為：“房地產權證書、登記證明是房地產登記的憑證，不得塗改。”（修訂草案修改稿第二十條第二款）
（五）有的委員提出，對於規定房地產權利人拋棄權利的註銷登記的必要性及其操作性，建議予以研究。經研究，房地產權利人拋棄權利的事例是客觀存在的，在條例中對此作出規定有積極意義。對於申請註銷房地產登記，條例修訂草案第三十九條第（四）項要求提交“證明權利人拋棄土地使用權、房屋所有權的檔案”，從實際操作來說，不盡合理。為此，法制委員會建議刪去條例修訂草案第三十九條第（四）項。（修訂草案修改稿第三十八條）
（六）有的委員提出，條例修訂草案第七十八條關於本條例的具體套用問題由市房地資源局負責解釋的規定，不符合立法法的精神。經研究，1981年6月10日第五屆全國人民代表大會常務委員會第十九次會議通過的《全國人民代表大會常務委員會關於加強法律解釋工作的決議》，對地方性法規條文本身的解釋和地方性法規如何具體套用的解釋作了明確規定，因此，這幾年來的地方性法規中對地方性法規的立法解釋和具體套用解釋一般都不作規定。為此，法制委員會建議刪去條例修訂草案第七十八條。
（七）有的委員提出，為了保證本條例的順利實施，建議設定過渡條款。為此，法制委員會建議增加“本條例施行前依法頒發的房地產權屬證書和登記證明繼續有效”的規定，作為修訂草案修改稿的第六十七條。
此外，對條例修訂草案的一些文字作了修改，條序也作了相應調整。
法制委員會已按上述意見對條例修訂草案作了修改，提出了修訂草案修改稿。
修訂草案修改稿和以上報告，請予審議。
市十一屆人大常委會第四十二次會議對市人民政府提請審議的《上海市房地產登記條例（修訂草案）》（以下簡稱條例修訂草案）進行了審議。常委會組成人員認為，為了規範房地產登記行為，促進本市房地產業健康、有序發展，維護房地產權利人的合法權益，對現行條例進行修訂很有必要。同時，常委會組成人員對條例修訂草案提出了修改意見。會後，法制工作委員會將條例修訂草案印發部分市人大代表、各區縣人大常委會以及有關社會團體徵求意見，法制委員會組織了部分常委會組成人員赴市房地資源局進行調研。法制委員會、法制工作委員會還就有關法律問題與市人大城建環保委員會、市政府法制辦、市房地資源局進行了專題研究。9月28日，法制委員會召開會議，根據常委會組成人員和市人大城建環保委員會的審議意見以及其他各方面提出的意見，對條例修訂草案進行了審議。市人大城建環保委員會的有關同志列席了會議。現將修改情況和審議結果報告如下：
一、關於房地產登記管理體制
有的委員提出，條例修訂草案第四條、第五條對房地產登記管理體制的表述不清楚，對登記、管理的職責分工規定不明確。經研究，條例修訂草案在分清責任、提高服務效率的基礎上，對本市房地產登記管理體製作了進一步完善，即關於土地使用權、房屋所有權的登記發證依法由市房地資源局負責，其他的房地產登記由市房地資源局所屬的登記處負責，房地產登記具體工作全部委託給區、縣房地產登記處辦理，但表述不夠清晰。為此，法制委員會建議將條例修訂草案第四條、第五條中有關房地產登記管理體制的內容合併為一條，修改為：“上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）是本市房地產行政主管部門，負責房地產登記管理工作。”“市房地資源局所屬的上海市房地產登記處（以下簡稱市登記處）負責本市房地產登記的日常工作。區、縣房地產登記處受市登記處委託，具體辦理房地產登記事務。”“區、縣房地產管理部門協助市房地資源局對區、縣房地產登記處實施監督管理。”（修訂草案修改稿第四條）將條例修訂草案第五條第一款移至第二十條，其內容修改為：“土地使用權、房屋所有權的房地產權證由市房地資源局頒發。房地產他項權利和其他依法應當登記的房地產權利的登記證明由市登記處頒發。”（修訂草案修改稿第二十條第一款）
二、關於房地產登記的效力
有的委員提出，房地產登記的效力，屬於民事基本制度，在法律沒有規定的情況下，地方性法規能否作出規定，需要進一步研究。還有的委員提出，房地產登記的“順位”保護效力是房地產登記效力的重要內容，應當作為一般規定加以表述。經研究，我國民法典、物權法等法律正在制定過程中，對於物權登記的效力，目前法律雖未加以系統規定，但土地管理法、城市房地產管理法、擔保法等已有相應的規定。另外，由於同一房地產上可以設定兩個以上的權利，為了確定這些權利的相關性，有必要對兩個以上的房地產權利按照登記時間的先後確定其優先效力。為此，法制委員會建議，根據現行有關法律的規定，將條例修訂草案第十四條修改為：“依法登記的房地產權利受法律保護。”（修訂草案修改稿第十三條第一款）“未經登記的房地產不得轉讓。”（修訂草案修改稿第十三條第二款）同時，增加一款“順位”的規定，“同一房地產上設定兩個以上的房地產他項權利和其他依法應當登記的房地產權利的，依房地產登記冊記載的登記日的先後確定其順位。法律、行政法規另有規定的，從其規定。”（修訂草案修改稿第十三條第三款）
三、關於房地產登記種類
有的委員提出，條例修訂草案設定的登記種類較多，形式複雜，手續繁瑣；臨時登記、預告登記、異議登記和更正登記這四類登記是否有必要增加，建議予以研究。經研究，從保障房地產權利人的權益而言，條例修訂草案新增加的登記種類有其積極意義，但需要進行梳理歸併、恰當定位。條例修訂草案設定的預告登記，從其作用來說，與臨時登記屬於同一類型，即是為了保證有關當事人對特定房地產權利的優先權，兩者可以合併。異議登記是有關當事人對土地使用權、房屋所有權的現有登記提出異議，從而限制或者影響現有登記權利人行使其房地產權利。更正登記是房地產實際權利人或者登記機構要消除現有登記中的權利與實際權利的不一致，屬於糾錯措施。異議登記和更正登記，究其實質，都是屬於登記工作中的一些具體措施，可以作為一般規定，不必作為特殊的登記種類。因此，為了方便權利人的房地產登記，有必要在不影響實質內容的基礎上，對有關登記內容作歸併表述。為此，法制委員會建議：
1、將預告登記的內容併入臨時登記一章中。考慮到與相關法律、法規用語的銜接，合併後“臨時登記”一章的章名改為“預告登記”。將條例修訂草案第六十二條併入第五十一條，作為修訂草案修改稿的第四十九條，第一款為：“房屋尚未建成時，有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：（一）預購商品房及其轉讓；（二）以預購商品房設定抵押及其抵押權的轉讓；（三）以房屋建設工程設定抵押及其抵押權的轉讓；（四）法律、法規規定的其他情形。”第二款為：“應當由當事人雙方共同申請的登記，一方當事人未提出登記申請的，另一方當事人可以單方申請預告登記。”第三款為：“經預告登記後，當事人取得土地使用權、房屋所有權或者房地產他項權利的優先請求權。”同時，增加“單方預告登記的申請”（修訂草案修改稿第五十五條）和“單方預告登記及其註銷登記的申請人條件”（修訂草案修改稿第五十七條第二款第（五）項）的規定。“臨時登記”一詞全部改為“預告登記”。
2、將更正登記一節的內容歸併為一條，在第二章一般規定中加以規定，第一款為：“房地產權利人發現房地產登記冊的記載有誤的，可以申請更正。申請更正的事項涉及第三人房地產權利的，有關的權利人應當共同申請。”第二款為：“房地產登記機構發現房地產登記冊的記載有誤的，應當書面通知有關的房地產權利人在規定期限內辦理更正手續；當事人無正當理由逾期不辦理更正手續的，房地產登記機構可以依據申請登記檔案或者已經生效的法律檔案對房地產登記冊的記載予以更正，並書面通知當事人。”（修訂草案修改稿第十八條）
3、將異議登記一節的內容歸併為一條，作為一種救濟措施，在第二章一般規定中加以規定，內容表述為：“房地產權利的利害關係人認為房地產登記冊記載的土地使用權人、房屋所有權人與實際狀況不一致的，可以持與房地產權利相關的檔案，提出登記異議。房地產登記機構應當在受理登記異議申請的當日，將異議事項記載於房地產登記冊以警示第三人，該登記滿三個月失效。”（修訂草案修改稿第十九條）
4、在上述修改的基礎上，刪去條例修訂草案第六章。
四、關於實質審查和形式審查
有的委員提出，條例修訂草案說明中提到了實質審查和形式審查，在條例修訂草案關於登記機構對登記申請審核的條文中沒有反映出實質審查和形式審查的內容，建議明確實質審查與形式審查在具體操作等方面的不同。經研究，從我國房地產登記的實際情況看，並無實質審查和形式審查的分類，登記機構主要是按照法定的各類登記的具體審核內容和要求，對有關的登記申請進行審核。為此，法制委員會建議不採用實質審查和形式審查的分類，而從房地產登記的實際出發，根據各類登記的不同特點和作用，對土地使用權和房屋所有權的初始登記的審核內容和要求進行補充、完善，從而區別不同的審核責任，在條例修訂草案第二十四條第（二）項中增加土地使用位置、面積、地籍圖、土地勘測報告的內容，（修訂草案修改稿第二十四條第（二）項）在條例修訂草案第二十七條第（二）項中增加房屋坐落、記載房屋狀況的地籍圖、房屋勘測報告的內容。（修訂草案修改稿第二十六條第（二）項）
有的委員提出，法律責任的設定應當反映出實質審查和形式審查的區別，明確登記機構和登記申請人的法律責任。經研究，如前所述，實質審查和形式審查的分類與我國房地產登記的實際情況不符，建議不予採用。同時，對於登記機構和登記申請人的法律責任規定，條例修訂草案的條序安排不盡合理，內容表述也不夠清楚、全面。為此，法制委員會建議對登記機構的法律責任先予規定，將條例修訂草案第七十四條移至第七十二條之前，其內容修改為：“房地產登記機構及其工作人員違反本條例規定，導致房地產登記錯誤，給房地產權利人造成損失的，由市房地資源局或者市登記處承擔相應的法律責任。”（修訂草案修改稿第六十一條）將條例修訂草案第七十二條修改為：“房地產登記申請人提交錯誤、虛假的申請登記檔案或者申請登記異議不當，給房地產權利人造成損失的，應當承擔相應的法律責任。”（修訂草案修改稿第六十二條）關於“相應的法 律責任”的涵義，由於法規難以一一列舉，因此，本條例僅作概括表述，具體責任可以由人民法院在司法實踐中根據具體情況認定。
六、其他問題
（一）有的委員提出，條例修訂草案第十三條對於登記申請撤回的時間規定不清楚，建議予以完善。經研究，房地產登記是指將房地產權利記載於登記冊並予以公示的行為，房地產登記內容的公示是房地產登記完成的標誌，將申請人撤回登記申請的時間界定在公示之前，有利於保護申請人以及第三人的利益，也不影響登記機構的工作。為此，法制委員會建議將條例修訂草案第十三條修改為：“申請人可以在房地產登記機構將房地產登記內容公示前，撤回登記申請。”（修訂草案修改稿第十二條）
（二）有的委員提出，條例修訂草案第十五條規定了不予登記的情形，但在以後的各章節中又對各類房地產登記增加了不予登記的條件，建議注意前後規定的銜接。經研究，條例修訂草案第十五條規定的不予登記的情形是適用於各類登記的一般要求，各類房地產登記中規定的不予登記的條件是每一類登記的特定要求，兩者的銜接在條文表述上應當明確。為此，法制委員會建議在條例修訂草案第十五條第三款中增加第（五）項規定：“法律、行政法規規定不予登記的，或者不符合本條例規定的其他登記條件的。”（修訂草案修改稿第十四條第三款第（五）項）
（三）有的委員提出，應當對房地產登記冊的記載事項作出規定。經研究，對房地產登記冊的記載事項作出規定是必要的，有利於對房地產登記機構進行監督，保護房地產權利人的合法權益。為此，法制委員會建議增加規定：“房地產登記冊應當對房地產的坐落，房地產權利人姓名或者名稱，房屋和土地的面積，土地使用權取得的方式、期限和用途，房地產他項權利，房地產權利的限制等進行記載。”作為修訂草案修改稿第十七條第二款。
（四）有的委員提出，條例修訂草案規定了房地產登記，但對房地產權證與登記的關係等屬性缺乏規定。經研究，房地產權證是權利人完成房地產登記的證明，是一種權利憑據。為此，法制委員會建議將條例修訂草案第二十條第一款修改為：“房地產權證書、登記證明是房地產登記的憑證，不得塗改。”（修訂草案修改稿第二十條第二款）
（五）有的委員提出，對於規定房地產權利人拋棄權利的註銷登記的必要性及其操作性，建議予以研究。經研究，房地產權利人拋棄權利的事例是客觀存在的，在條例中對此作出規定有積極意義。對於申請註銷房地產登記，條例修訂草案第三十九條第（四）項要求提交“證明權利人拋棄土地使用權、房屋所有權的檔案”，從實際操作來說，不盡合理。為此，法制委員會建議刪去條例修訂草案第三十九條第（四）項。（修訂草案修改稿第三十八條）
（六）有的委員提出，條例修訂草案第七十八條關於本條例的具體套用問題由市房地資源局負責解釋的規定，不符合立法法的精神。經研究，1981年6月10日第五屆全國人民代表大會常務委員會第十九次會議通過的《全國人民代表大會常務委員會關於加強法律解釋工作的決議》，對地方性法規條文本身的解釋和地方性法規如何具體套用的解釋作了明確規定，因此，這幾年來的地方性法規中對地方性法規的立法解釋和具體套用解釋一般都不作規定。為此，法制委員會建議刪去條例修訂草案第七十八條。
（七）有的委員提出，為了保證本條例的順利實施，建議設定過渡條款。為此，法制委員會建議增加“本條例施行前依法頒發的房地產權屬證書和登記證明繼續有效”的規定，作為修訂草案修改稿的第六十七條。
此外，對條例修訂草案的一些文字作了修改，條序也作了相應調整。
法制委員會已按上述意見對條例修訂草案作了修改，提出了修訂草案修改稿。
修訂草案修改稿和以上報告，請予審議。
解讀及案例分析
新修訂《條例》的主要內容作如下解讀：
一、房地產登記日
相關條款：第十四條第一款
【解讀】
《物權法》第十四條規定，依法應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。原《條例》是以受理日為登記日。為與上位法保持一致，新《條例》明確規定，以房地產登記事項記載於登記簿的日期作為登記日。
【案例】
甲購買登記在乙名下的一套住宅，甲、乙雙方於2009年6月25日簽訂房地產買賣契約。2009年7月1日，甲、乙共同至房屋所在地的房地產登記機構申請產權過戶登記。申請人提交的材料齊全，登記機構受理了該申請，並出具了收件收據。2009年7月17日，登記機構完成審核，在登記簿中記載該房地產的產權人為甲，至此該房屋的產權人由乙變為甲，登記日即為2009年7月17日。登記日的法律意義在於明確不動產物權設立、變更、轉讓和消滅的法定日期。
二、房地產登記的基本單元
相關條款：第八條
【解讀】
由於以往缺少對房地產登記基本單元的相關規定，出現了開發商採取劃線、打銅釘等方式將原始設計的商場、辦公樓等擅自分割成若干單位出售產權，以及私房產權人隨意分割私房產權，將一間房屋分割成若干個產權單位，並向登記機構申請辦理登記的現象，由此引發矛盾。為了避免上述糾紛，本次條例經修訂，明確了房地產登記以房屋、土地的最小單位為基本單元。
具體來說：（1）土地以宗地為基本單元。（2）居住房屋原則上以套為基本單元；非成套的，已經登記的維持原狀。（3）非居住房屋以規劃確定的完整功能、可以獨立使用，並且有明確、唯一編號的房屋或者特定空間為基本單元，比如獨幢的賓館、公寓式酒店以幢為基本單元，不得分層、分套出售。
【案例】
某房地產開發商開發建設一幢綜合樓，規劃管理部門批准一層為商場，建築面積1000平方米。開發商擅自將商場分割成若干個建築面積30-40平方米的單元，並向社會做公開出售廣告。
因為該商鋪不符合條例規定的基本單元的要求，房地產登記機構不能辦理該商鋪的房地產登記。所以，購房者要理智購房，對此類售房廣告應謹慎對待。
三、附有違法建築的房地產不能辦理登記
相關條款：第二十條第二款、第二十一條第四款
【解讀】
附有違法搭建的房地產改變了登記簿記載的房屋的物理狀態以及土地的使用狀況。違法搭建的房屋本身具有違法性，當事人不享有對這部分房屋的所有權。因此，新《條例》第二十條規定，附有違法建築的房屋，房地產登記機構應作出不予登記的決定。
附有違法建築的房屋，當事人拆除了違法建築、恢復原狀後，經執法機構核查並出具已完成整改的證明檔案，且房地產登記機構在房地產登記簿上予以記載後，房地產登記機構方可辦理房地產登記。
【案例】
李女士欲購買一幢花園別墅，經實地查看，在別墅毗連一側有一間數十平方米的附屋。在與產權人簽訂房屋買賣契約後，雙方當事人到房地產交易中心辦理過戶登記，卻被登記機構告知，該別墅附有違法建築，已由房地產登記機構在房地產登記簿上進行記載。根據新《條例》的規定，房地產登記機構不予受理登記申請。只有在違法建築拆除後，且持行政執法機構出具的已完成整改的證明檔案，才能申請產權過戶登記。因為違法的建築是不受法律保護的。當事人應將違法建築拆除後，行政執法機構到現場出具已完成整改的證明檔案，登記機構方能辦理登記。
這個案例告訴購房者，在實地看房時，要核對產權證中的附圖，如不一致的，要謹慎簽訂房屋買賣契約。
四、損壞承重結構的房屋整改後方能辦理登記
相關條款：第二十一條第三款
【解讀】
當事人損壞房屋承重結構的行為雖然沒有改變當事人對其不動產擁有所有權，但存在安全隱患，是有質量瑕疵的交付，應當予以制止。為此，新《條例》規定房地產登記機構應當將行政執法機構對損壞房屋承重結構的認定載入登記簿加以公示。行政執法機構應督促當事人整改。
當事人已完成整改的，行政執法機構應當出具證明檔案，由房地產登記機構在房地產登記簿上予以記載；當事人在辦理房地產轉移、抵押登記時，應當提交行政執法機構出具的已完成整改的證明檔案。
【案例】
王先生購買了一套新建商品房，房屋交付後遂開始裝修，同時王先生和出售方共同向房地產所在地的房地產交易中心申請辦理產權證。在裝修期間，王先生將主臥室和陽台之間的承重牆打掉。物業公司發現後經勸阻、制止無效，遂向行政執法機構報告，經行政執法機構認定屬損壞承重結構的行為，並向王先生開出了限期整改通知書，房地產登記機構根據損壞承重結構的認定作了檔案記載。幾天后，王先生去登記機構詢問產權證辦理進展，被告知王先生須將損壞的承重結構整改完畢後，並由行政執法機構出具已完成整改的證明檔案，方可取得房地產權證。於是，王先生請裝修施工人員重砌了承重牆，行政執法機構驗收後，向王先生出具了已完成整改的證明檔案，並將證明檔案向房地產登記機構作了登記。數日後，王先生順利地拿到了產權證。
這個案例告訴人們，不要損壞房屋的承重結構，否則對己對他人都將產生不利的後果。
五、更正登記
相關條款：第六十一條、第六十二條、第六十三條
【解讀】
新《條例》在以下幾方面有新的規定：（1）房地產權利人、利害關係人認為房地產登記簿記載事項有錯誤，且登記簿記載的事項確有錯誤的，在房地產權利人書面同意更正的情況下，可以共同申請更正登記。（2）如房地產登記簿記載的權利人不同意更正，但有行政機關、人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的檔案證明房地產登記簿記載的權利歸屬確有錯誤的，利害關係人可以直接申請更正登記。（3）房地產登記機構受理了更正申請後，對正在審核中的房地產轉讓、抵押等登記申請必須中止辦理，同時暫緩受理新的相關登記申請，一旦更正登記程式完成後，登記機構才可恢復受理有關房地產登記。
【案例】
某房地產權利人為張三，張三死亡，公證機構出具了繼承權公證書，證明該房屋由張三的兩個兒子張甲、張乙法定繼承，登記機構依據公證機構的公證文書辦理了繼承的轉移登記，將房屋所有權人記載為張甲、張乙。張三的另一個兒子張丙知道後，向公證機構反映公證失實，要求糾正，公證機構撤銷了公證書。此時，張丙可以徵得張甲、張乙的同意，重新辦理公證，並一同前往登記機構將登記的權利人更正為張甲、張乙、張丙三人；如果張甲、張乙不同意，張丙也應當向人民法院提起請求確認房屋歸屬的民事訴訟，憑法院生效的判決書向登記機構申請更正登記。
六、異議登記
相關條款：第六十五條、第六十六條、第六十七條、第六十八條
【解讀】
《條例》在以下幾方面有新的規定：（1）不能直接進行更正登記的，利害關係人可以持權利歸屬等事項可能存在錯誤的有關證據申請異議登記。（2）申請人在異議登記之日起十五日內，未提起訴訟、仲裁或者土地權屬爭議行政處理的，異議登記失效；提起訴訟、仲裁或者土地權屬爭議行政處理的，應當向登記機構提交有關受理通知書，異議登記效力繼續保持。（3）權屬爭議處理完畢後，如果異議申請人確為房地產權利人，可憑生效法律文書申請更正登記。如果申請人不是房地產權利人，房地產登記簿記載的房地產權利人可以憑生效的法律文書申請註銷異議登記。（4）異議登記後，登記機構需中止辦理正在審核中的該房地產的轉讓、抵押等登記申請，並暫緩受理該房地產新的相關登記；（5）為了避免申請人惡意重複異議登記，損害房地產權利人的合法利益，原申請人就同一事項不能重複申請異議登記。
【案例】
在前面關於更正登記的例子中，如果張甲、張乙不同意張丙的更正要求，不願與張丙一起去登記機構辦理更正登記，張丙只得向法院提起訴訟，但又擔心張甲、張乙搶在法院受理訴訟之前將房屋賣給他人。此時，張丙可以持公證機構撤銷張甲、張乙繼承權公證書的檔案，以及自己是張三繼承人之一的證明檔案（如戶口簿、戶籍證明等），先到登記機構申請辦理異議登記。張丙在異議登記申請之日起的15日內向法院提起房屋權屬爭議的訴訟。當法院受理訴訟後，張丙及時將受理通知書提交給了登記機構，此時異議登記繼續有效。登記機構也不受理張甲、張乙的轉移登記申請。訴訟結束後，法院支持張丙，張丙憑法院判決生效的法律文書向登記機構申請了更正登記。
七、預告登記
相關條款：第五十一條、第五十二條、第五十三條、第五十四條、第五十五條、第五十六條、第五十七條、第五十八條、第五十九條、第六十條
【解讀】
《條例》在以下幾方面有新的規定：（1）預告登記可以雙方共同申請，當事人單方申請預告登記的，必須持雙方當事人對預告登記的約定檔案辦理。（2）期房和現房的交易契約均可辦理預告登記。（3）未經預告登記的權利人同意處分該房地產的，不予登記。（4）預告登記失效日期，為債權消滅或者自能夠進行登記之日起三個月。（5）商品房初始登記後，開發企業與預購人應當共同申請轉移登記。（6）在建工程抵押預告登記轉為現房抵押登記時，抵押物範圍應當扣除已經辦理預告登記的預購商品房、業主共有的房地產、不屬於開發企業所有的公益性公共服務設施的房地產。（7）預告登記失效後，當事人申請註銷預告登記的，應提交預告登記有關當事人的書面約定或法院判決、仲裁裁決的檔案。
【案例】
甲在市中心有一套公寓，打算出售給乙，雙方簽訂了買賣契約。一方面乙暫時未能籌措到足夠的資金，另一方面甲新購的住房因裝修尚未完成無法搬遷，而且甲現在的公寓地段較好，也希望儘可能多使用一段時間，於是雙方一致同意先不辦理過戶登記手續，待半年後乙付清款項再過戶。但乙擔心甲日後變卦，將該公寓賣給出價更高的其它買家並搶先登記，要求先辦理預告登記，甲同意，於是甲乙雙方共同到登記機構申請預告登記。登記機構予以預告登記後，乙對該公寓的優先權就得到了保障。過了一段時間，丙欲以更高的價格向甲購買該公寓，雙方簽訂契約後共同到登記機構申請登記。但由於乙已經預告登記，通過預告登記維護了自己的優先權，登記機構對丙不予登記。半年後，乙按照約定提出正式轉移房地產權利的過戶登記申請，成為了該房地產真正的產權人。
八、房地產權證的補辦
相關條款：第十八條第二款
【解讀】
房地產權證書是合法擁有房地產權利的憑證，權利人要認真妥善保管。一旦滅失或遺失，可申請補發房地產權證書。為避免利用補證進行欺詐的行為，新《條例》對補辦房地產權證書的，增加了在市房屋、土地行政管理部門入口網站上刊登滅失、遺失聲明的程式，期限為三十日，期滿無異議或者異議不成立的，才可補發。補發的房地產權證書上註明“補發”字樣。自補發之日起，原房地產權證書作廢。
【案例】
甲是某處房地產登記權利人，因經營需要，擬將該房地產向銀行抵押貸款，在辦理相關手續時發現房地產權證不知何時丟失了。甲向登記機構查詢後發現，其房地產還沒有被騙取登記在別人名下。甲依據《上海市房地產登記條例》第十八條第二款之規定，向房地產登記機構提出補證申請，同時通過房地產登記機構在市房屋、土地行政管理部門入口網站刊登遺失聲明。自刊登之日起滿三十日無異議，房地產登記機構向其補發了房地產權證。其補發的房地產權證被註明“補發”字樣，登記機構同時告知甲，其原房地產權證作廢。
一、房地產登記日
相關條款：第十四條第一款
【解讀】
《物權法》第十四條規定，依法應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。原《條例》是以受理日為登記日。為與上位法保持一致，新《條例》明確規定，以房地產登記事項記載於登記簿的日期作為登記日。
【案例】
甲購買登記在乙名下的一套住宅，甲、乙雙方於2009年6月25日簽訂房地產買賣契約。2009年7月1日，甲、乙共同至房屋所在地的房地產登記機構申請產權過戶登記。申請人提交的材料齊全，登記機構受理了該申請，並出具了收件收據。2009年7月17日，登記機構完成審核，在登記簿中記載該房地產的產權人為甲，至此該房屋的產權人由乙變為甲，登記日即為2009年7月17日。登記日的法律意義在於明確不動產物權設立、變更、轉讓和消滅的法定日期。
二、房地產登記的基本單元
相關條款：第八條
【解讀】
由於以往缺少對房地產登記基本單元的相關規定，出現了開發商採取劃線、打銅釘等方式將原始設計的商場、辦公樓等擅自分割成若干單位出售產權，以及私房產權人隨意分割私房產權，將一間房屋分割成若干個產權單位，並向登記機構申請辦理登記的現象，由此引發矛盾。為了避免上述糾紛，本次條例經修訂，明確了房地產登記以房屋、土地的最小單位為基本單元。
具體來說：（1）土地以宗地為基本單元。（2）居住房屋原則上以套為基本單元；非成套的，已經登記的維持原狀。（3）非居住房屋以規劃確定的完整功能、可以獨立使用，並且有明確、唯一編號的房屋或者特定空間為基本單元，比如獨幢的賓館、公寓式酒店以幢為基本單元，不得分層、分套出售。
【案例】
某房地產開發商開發建設一幢綜合樓，規劃管理部門批准一層為商場，建築面積1000平方米。開發商擅自將商場分割成若干個建築面積30-40平方米的單元，並向社會做公開出售廣告。
因為該商鋪不符合條例規定的基本單元的要求，房地產登記機構不能辦理該商鋪的房地產登記。所以，購房者要理智購房，對此類售房廣告應謹慎對待。
三、附有違法建築的房地產不能辦理登記
相關條款：第二十條第二款、第二十一條第四款
【解讀】
附有違法搭建的房地產改變了登記簿記載的房屋的物理狀態以及土地的使用狀況。違法搭建的房屋本身具有違法性，當事人不享有對這部分房屋的所有權。因此，新《條例》第二十條規定，附有違法建築的房屋，房地產登記機構應作出不予登記的決定。
附有違法建築的房屋，當事人拆除了違法建築、恢復原狀後，經執法機構核查並出具已完成整改的證明檔案，且房地產登記機構在房地產登記簿上予以記載後，房地產登記機構方可辦理房地產登記。
【案例】
李女士欲購買一幢花園別墅，經實地查看，在別墅毗連一側有一間數十平方米的附屋。在與產權人簽訂房屋買賣契約後，雙方當事人到房地產交易中心辦理過戶登記，卻被登記機構告知，該別墅附有違法建築，已由房地產登記機構在房地產登記簿上進行記載。根據新《條例》的規定，房地產登記機構不予受理登記申請。只有在違法建築拆除後，且持行政執法機構出具的已完成整改的證明檔案，才能申請產權過戶登記。因為違法的建築是不受法律保護的。當事人應將違法建築拆除後，行政執法機構到現場出具已完成整改的證明檔案，登記機構方能辦理登記。
這個案例告訴購房者，在實地看房時，要核對產權證中的附圖，如不一致的，要謹慎簽訂房屋買賣契約。
四、損壞承重結構的房屋整改後方能辦理登記
相關條款：第二十一條第三款
【解讀】
當事人損壞房屋承重結構的行為雖然沒有改變當事人對其不動產擁有所有權，但存在安全隱患，是有質量瑕疵的交付，應當予以制止。為此，新《條例》規定房地產登記機構應當將行政執法機構對損壞房屋承重結構的認定載入登記簿加以公示。行政執法機構應督促當事人整改。
當事人已完成整改的，行政執法機構應當出具證明檔案，由房地產登記機構在房地產登記簿上予以記載；當事人在辦理房地產轉移、抵押登記時，應當提交行政執法機構出具的已完成整改的證明檔案。
【案例】
王先生購買了一套新建商品房，房屋交付後遂開始裝修，同時王先生和出售方共同向房地產所在地的房地產交易中心申請辦理產權證。在裝修期間，王先生將主臥室和陽台之間的承重牆打掉。物業公司發現後經勸阻、制止無效，遂向行政執法機構報告，經行政執法機構認定屬損壞承重結構的行為，並向王先生開出了限期整改通知書，房地產登記機構根據損壞承重結構的認定作了檔案記載。幾天后，王先生去登記機構詢問產權證辦理進展，被告知王先生須將損壞的承重結構整改完畢後，並由行政執法機構出具已完成整改的證明檔案，方可取得房地產權證。於是，王先生請裝修施工人員重砌了承重牆，行政執法機構驗收後，向王先生出具了已完成整改的證明檔案，並將證明檔案向房地產登記機構作了登記。數日後，王先生順利地拿到了產權證。
這個案例告訴人們，不要損壞房屋的承重結構，否則對己對他人都將產生不利的後果。
五、更正登記
相關條款：第六十一條、第六十二條、第六十三條
【解讀】
新《條例》在以下幾方面有新的規定：（1）房地產權利人、利害關係人認為房地產登記簿記載事項有錯誤，且登記簿記載的事項確有錯誤的，在房地產權利人書面同意更正的情況下，可以共同申請更正登記。（2）如房地產登記簿記載的權利人不同意更正，但有行政機關、人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的檔案證明房地產登記簿記載的權利歸屬確有錯誤的，利害關係人可以直接申請更正登記。（3）房地產登記機構受理了更正申請後，對正在審核中的房地產轉讓、抵押等登記申請必須中止辦理，同時暫緩受理新的相關登記申請，一旦更正登記程式完成後，登記機構才可恢復受理有關房地產登記。
【案例】
某房地產權利人為張三，張三死亡，公證機構出具了繼承權公證書，證明該房屋由張三的兩個兒子張甲、張乙法定繼承，登記機構依據公證機構的公證文書辦理了繼承的轉移登記，將房屋所有權人記載為張甲、張乙。張三的另一個兒子張丙知道後，向公證機構反映公證失實，要求糾正，公證機構撤銷了公證書。此時，張丙可以徵得張甲、張乙的同意，重新辦理公證，並一同前往登記機構將登記的權利人更正為張甲、張乙、張丙三人；如果張甲、張乙不同意，張丙也應當向人民法院提起請求確認房屋歸屬的民事訴訟，憑法院生效的判決書向登記機構申請更正登記。
六、異議登記
相關條款：第六十五條、第六十六條、第六十七條、第六十八條
【解讀】
《條例》在以下幾方面有新的規定：（1）不能直接進行更正登記的，利害關係人可以持權利歸屬等事項可能存在錯誤的有關證據申請異議登記。（2）申請人在異議登記之日起十五日內，未提起訴訟、仲裁或者土地權屬爭議行政處理的，異議登記失效；提起訴訟、仲裁或者土地權屬爭議行政處理的，應當向登記機構提交有關受理通知書，異議登記效力繼續保持。（3）權屬爭議處理完畢後，如果異議申請人確為房地產權利人，可憑生效法律文書申請更正登記。如果申請人不是房地產權利人，房地產登記簿記載的房地產權利人可以憑生效的法律文書申請註銷異議登記。（4）異議登記後，登記機構需中止辦理正在審核中的該房地產的轉讓、抵押等登記申請，並暫緩受理該房地產新的相關登記；（5）為了避免申請人惡意重複異議登記，損害房地產權利人的合法利益，原申請人就同一事項不能重複申請異議登記。
【案例】
在前面關於更正登記的例子中，如果張甲、張乙不同意張丙的更正要求，不願與張丙一起去登記機構辦理更正登記，張丙只得向法院提起訴訟，但又擔心張甲、張乙搶在法院受理訴訟之前將房屋賣給他人。此時，張丙可以持公證機構撤銷張甲、張乙繼承權公證書的檔案，以及自己是張三繼承人之一的證明檔案（如戶口簿、戶籍證明等），先到登記機構申請辦理異議登記。張丙在異議登記申請之日起的15日內向法院提起房屋權屬爭議的訴訟。當法院受理訴訟後，張丙及時將受理通知書提交給了登記機構，此時異議登記繼續有效。登記機構也不受理張甲、張乙的轉移登記申請。訴訟結束後，法院支持張丙，張丙憑法院判決生效的法律文書向登記機構申請了更正登記。
七、預告登記
相關條款：第五十一條、第五十二條、第五十三條、第五十四條、第五十五條、第五十六條、第五十七條、第五十八條、第五十九條、第六十條
【解讀】
《條例》在以下幾方面有新的規定：（1）預告登記可以雙方共同申請，當事人單方申請預告登記的，必須持雙方當事人對預告登記的約定檔案辦理。（2）期房和現房的交易契約均可辦理預告登記。（3）未經預告登記的權利人同意處分該房地產的，不予登記。（4）預告登記失效日期，為債權消滅或者自能夠進行登記之日起三個月。（5）商品房初始登記後，開發企業與預購人應當共同申請轉移登記。（6）在建工程抵押預告登記轉為現房抵押登記時，抵押物範圍應當扣除已經辦理預告登記的預購商品房、業主共有的房地產、不屬於開發企業所有的公益性公共服務設施的房地產。（7）預告登記失效後，當事人申請註銷預告登記的，應提交預告登記有關當事人的書面約定或法院判決、仲裁裁決的檔案。
【案例】
甲在市中心有一套公寓，打算出售給乙，雙方簽訂了買賣契約。一方面乙暫時未能籌措到足夠的資金，另一方面甲新購的住房因裝修尚未完成無法搬遷，而且甲現在的公寓地段較好，也希望儘可能多使用一段時間，於是雙方一致同意先不辦理過戶登記手續，待半年後乙付清款項再過戶。但乙擔心甲日後變卦，將該公寓賣給出價更高的其它買家並搶先登記，要求先辦理預告登記，甲同意，於是甲乙雙方共同到登記機構申請預告登記。登記機構予以預告登記後，乙對該公寓的優先權就得到了保障。過了一段時間，丙欲以更高的價格向甲購買該公寓，雙方簽訂契約後共同到登記機構申請登記。但由於乙已經預告登記，通過預告登記維護了自己的優先權，登記機構對丙不予登記。半年後，乙按照約定提出正式轉移房地產權利的過戶登記申請，成為了該房地產真正的產權人。
八、房地產權證的補辦
相關條款：第十八條第二款
【解讀】
房地產權證書是合法擁有房地產權利的憑證，權利人要認真妥善保管。一旦滅失或遺失，可申請補發房地產權證書。為避免利用補證進行欺詐的行為，新《條例》對補辦房地產權證書的，增加了在市房屋、土地行政管理部門入口網站上刊登滅失、遺失聲明的程式，期限為三十日，期滿無異議或者異議不成立的，才可補發。補發的房地產權證書上註明“補發”字樣。自補發之日起，原房地產權證書作廢。
【案例】
甲是某處房地產登記權利人，因經營需要，擬將該房地產向銀行抵押貸款，在辦理相關手續時發現房地產權證不知何時丟失了。甲向登記機構查詢後發現，其房地產還沒有被騙取登記在別人名下。甲依據《上海市房地產登記條例》第十八條第二款之規定，向房地產登記機構提出補證申請，同時通過房地產登記機構在市房屋、土地行政管理部門入口網站刊登遺失聲明。自刊登之日起滿三十日無異議，房地產登記機構向其補發了房地產權證。其補發的房地產權證被註明“補發”字樣，登記機構同時告知甲，其原房地產權證作廢。
