為了規範物業管理活動，提升物業服務水平，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，營造良好的生活環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和有關法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例。
基本介紹
- 中文名：黃山市住宅小區物業管理條例
- 實施時間：2020年7月1日
- 發布單位：黃山市人民代表大會常務委員會
- 通過時間：2019年12月26日
- 批准時間：2020年3月27日
全文,批准決議,解讀,
全文
（2019年12月26日黃山市第七屆人民代表大會常務委員會第十六次會議通過 2020年3月27日安徽省第十三屆人民代表大會常務委員會第十七次會議批准）
第一條
第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業按照物業服務契約約定或者業主自行對建築物、構築物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 本條例適用於本市行政區域內住宅小區物業管理活動及其監督管理。
第四條 物業管理應當遵循黨建引領、業主自治、專業服務與依法監管相結合的原則。
第五條 市、縣（區）人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當明確物業管理機構，配備物業管理人員，履行轄區內物業管理活動的監督管理職責。
第六條 市人民政府物業管理行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：
（一）擬定、制定物業管理相關政策措施；
（二）指導各縣（區）做好物業管理工作；
（三）實施物業管理誠信檔案制度；
（四）建立並推廣使用統一規範的網上物業管理平台（以下簡稱物管平台）；
（五）監督、指導專項維修資金的使用；
（六）指導、監督物業管理招投標活動，指導和規範物業管理市場行為、重大物業管理糾紛與投訴的處理；
（七）制定小區管理規約、業主大會議事規則、物業服務契約、承接查驗協定、裝飾裝修管理服務協定等示範文本；
（八）法律、法規規定的其他職責。
第七條 縣（區）人民政府物業管理行政主管部門具體負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：
（一）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府依法開展物業管理相關工作；
（二）做好前期物業服務契約、臨時管理規約、物業服務契約、承接查驗、業主委員會有關材料備案工作；
（三）對專項維修資金的使用進行指導、監督；
（四）採集、核查物業服務企業信用信息，建立相關物業管理檔案，並接受查詢；
（五）指導、監督物管平台的使用；
（六）組織開展物業管理相關工作人員的培訓；
（七）法律、法規規定的其他職責。
第八條 市、縣（區）相關行政管理部門應當按照各自職責，做好相關行政執法和監督管理工作：
（一）住房城鄉建設行政管理部門負責監管工程質量保證金；監督建設單位履行建築工程質量保修責任；受理房屋質量問題的投訴；
（二）公安機關負責依法查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法行為，對燃放煙花爆竹、監控安防、車輛停放等開展監督檢查，依法參與交通安全糾紛處理，做好流動人口監督管理工作；
（三）司法行政管理部門負責指導物業管理糾紛人民調解工作；
（四）民政行政管理部門負責居（村）民委員會指導、監督業主大會、業主委員會開展自治管理活動的監督；
（五）消防行政管理部門負責對住宅小區內消防工作實施監督管理；
（六）生態環境行政管理部門負責住宅小區以及周邊環境保護工作的監督管理，依法查處違反環保法律、法規的行為；
（七）自然資源和規划行政管理部門負責物業服務用房規劃的核實以及違法建設的認定；
（八）城市管理行政管理部門負責查處裝修過程中擅自變動房屋承重結構，違法搭建建築物、構築物等違法行為；
（九）人民防空行政管理部門負責對人防工程設施的建設與使用進行監督檢查；
（十）市場監管行政管理部門負責電梯等特種設備安全和物業服務收費的監督檢查；
（十一）發展改革行政管理部門負責監督管理電力設施和電能保護等工作；
（十二）經濟信息化行政管理部門負責協調通信運行設施保護等工作；
（十三）園林綠化行政管理部門負責住宅小區內綠化的日常指導和監督工作。
第九條 建立健全社區黨組織、居（村）民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制。
在業主委員會和物業服務企業中，根據中國共產黨章程的規定，設立中國共產黨的組織。鼓勵和支持符合條件的中共黨員業主通過規定程式擔任業主委員會委員。
第十條 市、縣（區）物業管理行政主管部門應當加強對物業服務企業的動態管理，對物業服務企業的服務質量進行考核。
第十一條 住宅小區內已交付的專有部分面積超過建築物總面積百分之五十或者首批物業交付滿三年的，建設單位應當按照《安徽省物業管理條例》的規定向縣（區）物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備成立首次業主大會會議所需的檔案資料。
符合首次業主大會會議召開條件，但未及時召開大會的，建設單位、前期物業服務企業或者業主可以向街道辦事處或者鄉鎮人民政府書面提出召開首次業主大會會議的報告。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自接到報告之日起四十五日內，依照《安徽省物業管理條例》的有關規定，組織成立業主大會會議籌備組，籌備召開首次業主大會會議。
首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。
第十二條 住房城鄉建設、自然資源和規劃、人防、消防等單位，應當對首次業主大會籌備組就籌備成立業主大會所需要的信息資料查詢依法予以配合。
第十三條 提倡採用信息化技術，改進業主大會集體討論、徵求意見和投票表決方式。
物業管理行政主管部門建立的物管平台，應當具備公示公告、集體討論、徵求意見、投票表決等功能。
業主在物管平台的註冊信息應當與其不動產登記信息一致，並享有與其專有面積相對應的表決權重。
業主可以在物管平台上依法行使業主權利，實名參與討論、發表意見、投票表決。
業主有權選擇網上投票或者紙質書面投票方式參與表決，同一業主同一事項網上投票和紙質書面投票結果出現不一致時，以書面投票為準。
在物管平台上發布公告、徵求意見的期限不得少於三十日。進行投票表決的，網上投票期限不得少於七日。
第十四條 業主大會應當建立規範的財務管理制度，保證資金安全。經業主大會同意，業主委員會可以聘請執行秘書、財務人員等專職工作人員。
第十五條 業主委員會由業主大會選舉產生。
業主大會可以在選舉產生業主委員會委員的同時，選舉產生候補委員，候補委員人數不得超過委員人數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。
業主委員會委員和候補委員名單應當在住宅小區內顯著位置和物管平台上公示。
第十六條 業主委員會及其委員不得有下列行為：
（一）阻撓業主大會行使職權，拒絕執行業主大會決定；
（二）違反規定使用業主大會或者業主委員會印章；
（三）煽動業主拒繳物業服務費，散布不利於物業管理的虛假信息，打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴人、舉報人；
（四）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關檔案、資料；
（五）未經業主大會決定，擅自與物業服務企業簽訂或者解除物業服務契約；
（六）騙取、挪用、侵占專項維修資金或者公共收益；
（七）索取或者違法收受建設單位、物業服務企業、維修保養等單位或者有利害關係的業主提供的財物或者其他利益；
（八）向物業服務企業銷售商品、承攬業務，牟取不當利益；
（九）損壞共用設施設備，違法搭建，破壞房屋外觀和承重結構，擅自改變物業使用性質，拒繳物業服務費和專項維修資金，以及違法出租房屋；
（十）其他侵害業主合法權益的行為。
第十七條 業主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居（村）民委員會。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當指導、協助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
換屆選舉小組成立至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得就選聘、解聘物業服務企業等共同管理事項組織召開業主大會會議，但發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即使用房屋專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。
業主委員會逾期未能換屆選舉的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導所在地的居（村）民委員會組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
第十八條 推行業主委員會主任離任審計制度，審計事項由業主大會決定，審計結果應當予以公示，審計費用可以在業主共有資金中支出。
第十九條 住宅小區經專有部分面積占建築物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以在街道辦事處或者鄉鎮人民政府的指導監督下，由業主自行管理。
業主自行管理的，業主大會應當設定執行機構及其負責人，負責日常管理工作。
第二十條 業主自行管理的住宅小區，業主大會聘請專業保潔、保全、綠化養護、設施設備保養維修單位的，應當與其簽訂專業服務契約；業主大會聘請自然人進行公共區域清潔衛生、秩序維護、綠化養護，以及共用部位、共用設施設備的運行、保養和維修服務的，鼓勵為其支付意外傷害等保險費用。
電梯、消防等有特定要求的設施設備，應當委託專業機構進行維修和養護。
第二十一條 新建物業實行前期物業管理。建設單位應當在銷售物業前通過政府公共資源交易平台或者其他公開招投標的方式選聘前期物業服務企業，並與其簽訂書面物業服務契約，對前期物業管理的內容予以約定。
投標人少於三個或者建築面積五萬平方米以下的住宅物業，經所在地物業管理行政主管部門批准，可以採用協定方式選聘前期物業服務企業。
第二十二條 新建物業交付使用前，物業服務企業和建設單位，應當按照國家有關規定和前期物業服務契約約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗；未進行承接查驗的，不得交付使用。物業服務企業不得承接未經查驗或者查驗不合格的物業。
承接查驗應當邀請部分業主參加。
第二十三條 建設單位在辦理承接查驗時，應當按照國家和省有關規定向物業服務企業移交物業使用、維護、管理必需的相關資料。
前期物業服務契約終止時，物業服務企業應當將物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備以及相關資料移交業主委員會或者另聘的物業服務企業。無業主委員會或者另聘的物業服務企業的，應當移交物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府代管。
建設單位應當委派專業人員參與現場查驗，與物業服務企業共同確認現場查驗的結果，簽訂物業承接查驗協定。承接查驗協定作為前期物業服務契約的補充協定。物業交付時，建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。物業服務企業應當將物業承接查驗資料建檔保存，業主有權免費查詢。
第二十四條 前期物業管理期間，有下列情形之一的，建設單位應當依法重新選聘物業服務企業，並監督物業服務企業之間依法交接：
（一）前期物業服務契約期滿，業主大會尚未成立，物業服務企業不願意續簽契約的；
（二）物業服務不符合履約標準，建設單位要求限期整改，物業服務企業逾期拒不整改，或者整改達不到要求，建設單位依法依約提前解除契約的；
（三）物業服務企業擅自退出的；
（四）物業服務企業被吊銷營業執照的；
（五）法律、法規規定的其他情形。
重新選聘物業服務企業前，建設單位應當就新物業服務企業服務內容、服務標準和收費標準等徵得已銷售物業總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，並在住宅小區內顯著位置和物管平台上進行公示，公示期限不得少於三十日。
第二十五條 前期物業管理期間，物業服務企業退出的，新物業服務企業進入前，由建設單位承擔相應管理責任。
建設單位已經註銷或者無法承擔相應管理責任的，前期物業服務企業退出九十日前，應當書面告知業主、街道辦事處或者鄉鎮人民政府。具備成立業主大會條件的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在物業服務企業退出前，組織成立業主大會，決定管理模式。不具備成立業主大會條件的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織管理。
第二十六條 鼓勵業主自治組織、建設單位、物業服務企業委託第三方評估機構，開展物業項目承接查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。
第三方評估機構應當依照法律、法規和契約約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。
第三方評估機構對物業服務企業履約情況的評估結果，可以作為業主大會是否續聘物業服務企業的參考。
第二十七條 物業服務企業應當具備為業主提供專業服務的能力，並在承接項目前，將營業執照、主要負責人、固定辦公場所、聯繫方式和人員相關信息書面告知項目所在地物業管理行政主管部門。
物業服務企業應當按照有關法律、法規規定和物業服務契約約定以及有關物業服務行業技術標準提供專業化服務。
物業服務項目實行項目負責人責任制。物業服務企業更換物業項目負責人，應當書面告知業主委員會、物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府。
第二十八條 物業服務企業應當將物業服務契約約定的物業服務企業名稱、服務等級標準、收費項目、收費標準、收費方式等內容全面公開公示，主動接受監督。業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當及時答覆。
物業服務企業應當開展生活垃圾源頭減量與分類宣傳指導，引導、動員居民分類投放生活垃圾，督促衛生保潔人員做好本區域生活垃圾分類收集以及生活垃圾收集設施的保潔工作。
物業服務企業發現住宅小區內有違法行為的，應當及時向有關行政管理部門報告。
鼓勵物業服務企業採用新技術、新方法，推進智慧型化技術和裝備在物業服務領域的套用，不斷提高管理和服務水平。
第二十九條 物業服務企業應當在消防車通道、消防疏散通道、消防救援場地和消防救援視窗設定明顯標識和禁止占用提醒。
物業服務企業應當建立和完善物業管理應急預案，及時處理物業管理中的突發事件。住宅小區內有下列情形之一的，物業服務企業應當在採取應急措施的同時，及時向街道辦事處、鄉鎮人民政府或者相關部門報告：
（一）發生火災、水患、爆炸或者自然災害；
（二）發生傳染病疫情或者群體性不明原因疾病；
（三）建築物及其附屬設施設備發生安全隱患，嚴重危及業主、物業使用人及建築物安全；
（四）發生群體性事件；
（五）其他嚴重影響業主、物業使用人正常生活的隱患或者事件。
第三十條 物業服務收費應當按照有關規定分別實行政府指導價和市場調節價。
實行政府指導價的，市發展改革行政管理部門應當會同市住房城鄉建設行政管理部門依法制定收費標準，並向社會公布；每三年對收費標準進行評估，根據評估結果調整收費標準。
實行市場調節價的，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則，由業主和物業服務企業在物業服務契約中約定；物業服務企業不得擅自調整約定的物業收費標準。
第三十一條 物業服務費用可以在物業服務契約中約定採取包乾制或者酬金制等形式。對於實行包乾制收費的物業服務企業，每半年至少公布一次物業服務費和物業經營性收益的收支明細。
物業服務企業應當將不低於實收物業服務費百分之十的部分單獨列賬，專項用於物業共用部位、共用設施設備維修養護，每年公布一次收支使用情況，接受業主監督。物業服務企業撤出後，將剩餘部分按有關規定移交。
第三十二條 業主應當根據物業服務契約的約定繳納物業服務費用。物業服務契約未約定或者未經業主同意，物業服務企業自行提供的服務，不得向業主收取費用。
業主在轉讓物業時，應當結清物業服務費用等相關費用。業主出租物業，約定由承租人交納物業服務費用等相關費用的，應當督促承租人按時交納；承租人拒不交納的，由業主承擔相關費用，業主可以依法向承租人追償。
已竣工但尚未出售的物業和已出售但尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用等相關費用由建設單位交納。
物業服務企業不得以業主不交納物業服務費為由，對業主實施限制或者停止接房、供水、供電、供氣等行為，以及侵犯或者限制業主權利的其他行為。
第三十三條 市、縣（區）人民政府應當加強對老舊住宅小區的改造。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織老舊住宅小區業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務企業或者由業主自行管理物業。
對於暫時不具備物業管理條件的老舊住宅小區，居（村）民委員會可以建立社區物業服務中心，適當收取物業管理費用，為老舊住宅小區的環境衛生、綠化養護及公共設施設備的日常維護等提供基本服務。
第三十四條 住宅小區內禁止下列行為：
（一）裝修過程中擅自變動房屋建築主體和承重結構；
（二）侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備；
（三）違法搭建建築物、構築物；
（四）違反法律、法規和管理規約，以及未經有利害關係的業主同意，改變建築物及其附屬設施的用途；
（五）擅自改變房屋外觀；
（六）在建築物、構築物上塗寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；
（七）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音；
（八）損壞公共綠化及其附屬設施；
（九）違反規定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；
（十）占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行；
（十一）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者其他妨礙安全疏散的行為；
（十二）違反規定擺攤設點、占道經營；
（十三）違反規定飼養動物；
（十四）高空拋物；
（十五）在建築物公共通道、樓梯間、安全出口等公共區域私拉電線；
（十六）法律、法規禁止的其他行為。
違反前款規定的，業主委員會、物業服務企業應當制止。制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政管理部門。有關行政管理部門在接到報告後，應當依法予以制止或者依法處理。
第三十五條 業主或者物業使用人對房屋裝飾裝修的，應當事先告知物業服務企業，物業服務企業應當書面告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
物業服務企業應當加強對房屋裝飾裝修現場的巡查，發現違規裝飾裝修的，應當及時制止；對拒不改正的，物業服務企業可以按照管理規約的規定，禁止裝飾裝修施工人員進入住宅小區，並報告有關行政管理部門。業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員對物業服務企業巡查應當予以配合。
第三十六條 占用住宅小區共有道路或者場地設定的停車位，屬於小區內的業主共有，應當優先供給小區內的業主、物業使用人使用，不得出售、出租給小區外的單位或者個人。
違反管理規約，占用公共場地停放機動車輛，經勸阻後拒不改正的，物業服務企業可以請求公安機關依法處理，由此產生的費用由車主承擔。
住宅小區內規劃用於停放車輛的場地、充電設施無法滿足業主需求的，經業主大會同意，並經相關行政管理部門批准，可以占用業主共有道路、綠地或者其他場地改造建設停車場、充電設施。改建的停車場、充電設施應當符合通行、消防安全等要求。自然資源和規劃、消防、電力、公安機關交通管理等行政管理部門應當加強對改建工程的指導。
第三十七條 住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行改造的，應當經本幢或者本單元房屋專有部分占建築物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，符合規劃、土地、建設、環境保護、消防管理等法律、法規和技術標準，並且依法辦理相關批准手續。
第三十八條 住宅小區的公共收益屬於全體業主共有。公共收益應當單獨列賬，不得擅自挪用，不得以個人名義進行存儲和管理。
前期物業服務期間，公共收益的使用管理由建設單位和物業服務企業按照規定在前期物業服務契約中約定。前期物業服務期間公共收益作為住宅小區維修資金的比例不得低於百分之七十。
成立業主大會後，公共收益按照業主大會、業主委員會決定或者物業服務契約約定使用；沒有決定或者約定的，百分之七十納入專項維修資金，其餘部分用於補貼物業服務費以及業主委員會委員的補貼和執行秘書、財務人員等專職工作人員的酬金。
第三十九條 發生下列危及安全情形之一，需要使用專項維修資金的，由業主委員會、相關業主提出應急處置方案，或者物業服務企業提出建議，經業主委員會、相關業主同意，並報專項維修資金代管或者監管部門審核後，直接申請使用：
（一）屋面、外牆體防水損壞造成滲漏的；
（二）電梯故障危及人身安全的；
（三）消防設施損壞的；
（四）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身、財產安全的；
（五）樓體外立面有脫落危險的；
（六）專用排水、排污設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；
（七）二次供水設施損壞的；
（八）其他危及房屋安全的情形。
應急維修費用應當向業主公示，並從相關業主的專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。
第四十條 業主應當根據物業服務契約的約定交納物業服務費。
業主未按照約定交納物業服務費的，物業服務企業、業主委員會可以通過上門催交等形式督促其限期交納，逾期不交納的，物業服務企業可以申請調解或者向人民法院起訴。
第四十一條 業主委員會不履行職責的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令其限期履行職責；逾期仍不履行的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府可以指導召開業主大會會議，調整或者重新選舉產生新的業主委員會。
第四十二條 違反本條例第三十四條規定，有下列行為之一的，由消防救援機構責令改正，對單位處五千元以上五萬元以下罰款，對個人處警告或者五百元以下罰款：
（一）占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行的；
（二）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的。
第四十三條 違反本條例第三十四條規定，在建築物公共通道、樓梯間、安全出口等公共區域私拉電線的，依照《中華人民共和國消防法》的相關規定處罰。
第四十四條 違反本條例規定，市、縣（區）人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府或者其他有關行政管理部門及其工作人員有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等行為的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分。
第四十五條 違反本條例規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十六條 本條例自2020年7月1日起施行，黃山市人民政府頒布的《黃山市物業管理辦法》同時廢止。
批准決議
（2020年3月27日安徽省第十三屆人民代表大會常務委員會第十七次會議通過）
安徽省第十三屆人民代表大會常務委員會第十七次會議審查了《黃山市住宅小區物業管理條例》，決定予以批准，由黃山市人民代表大會常務委員會公布施行。
解讀
日前，《黃山市住宅小區物業管理條例》已通過省十三屆人大常委會第十七次會議審查批准，將於2020年7月1日起施行。《條例》堅持問題導向、突出務實管用，將進一步規範我市物業管理活動，提升物業服務水平。
一是強化黨建引領作用。《條例》明確加強黨組織對物業管理工作的領導，規定：“建立健全社區黨組織、居（村）民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制。在業主委員會和物業服務企業中，根據中國共產黨章程的規定，設立中國共產黨的組織。鼓勵支持符合條件的中共黨員業主通過規定程式擔任業主委員會委員”。
二是明確部門相應職責。針對管理部門職責不清、街道辦事處（鄉鎮人民政府）在物業管理中發揮作用不明顯、綜合執法進小區難等問題，《條例》對市級和縣級物業管理行政主管部門職責分別作了明確規定，要求市、縣（區）住房城鄉建設、公安、消防、自然資源和規劃等相關部門應當依法履行職責，落實執法管理進小區的相關規定。
同時，規範行政行為，對於行政主管部門及其工作人員違反《條例》規定，濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，依法給予處分。
三是方便業主行使權利。當前，住宅小區管理的主要問題是業主大會召開難，其決策、表決功能虛置，導致需要業主共同決定的事項無法實現，進而導致業主委員會和物業服務企業越權作為或者不作為。針對這一問題，《條例》規定“採用信息化技術，改進業主大會集體討論、徵求意見和投票表決方式”內容，建立推廣使用統一規範的網上物業管理平台，並對網上物業管理平台的功能、實名註冊、業主權利行使方式以及爭議解決方式等作出規定。
四是規範物業管理行為。針對不文明行為，列出物業管理區域內十六種禁止行為，對違反禁止規定的，明確了相應的處理措施；針對小區停車難的問題，規定經業主大會同意、相關行政管理部門批准，可以占用業主共有道路、綠地或者其他場地改造建設停車場、充電設施；針對公共收益管理亂的問題，明確公共收益應單獨列賬，不得以個人名義存儲和管理，公共收益按照業主大會、業主委員會決定或者物業服務契約約定使用，沒有決定或者約定的，百分之七十納入專項維修資金；針對專項維修資金使用難的問題，明確八種情形下可以緊急使用維修資金，由業主委員會、相關業主提出應急處置方案，或者物業服務企業提出建議，經業主委員會、相關業主同意，並報專項維修資金代管或者監管部門審核後，直接申請使用。
