非法轉讓土地

非法轉讓土地又稱非法轉讓土地的行為。根據《憲法》第十條第四款的規定：“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依照法律的規定轉讓。”因此，非法轉讓土地行為就是買賣或者以其他形式非法讓渡土地權利的行為，即違反土地管理法律法規的規定，將土地權利完全或部分、永久或在一定期限內轉移給他人，從而獲利的行為。具體包括買賣土地及其他一切違反土地管理法律法規出租、出讓、出售、交換、贈與等各種形式的轉讓土地行為。

特徵

構成非法轉讓土地的行為，需具有以下四個特徵：一是在同一違法行為中必須有兩方或兩方以上的違法行為當事人，即必須同時具有賣方或轉讓方和買方或受讓方；二是必須違反現行土地管理的法律法規，即屬於現行法律法規所規定的違法違規行為；三是當事人已經實施了轉讓土地行為，違法當事人簽訂並完全或部分履行了土地買賣或轉讓契約或協定；四是違法當事人通過非法轉讓土地從而獲取非法所得。

成立要件

非法轉讓土地行為是以雙方簽訂轉讓契約或協定，還是以轉讓方實際取得價款，或是受讓方實際占用、使用土地或者上述條件都要具備即成立，這在執法實踐中較難把握，也沒有相關的法律規定。筆者認為，應以雙方簽訂轉讓契約或協定後，轉讓方實際取得價款、實物或者受讓方實際占用、使用土地為非法轉讓土地行為成立的條件。但在實際執法過程中，對簽訂轉讓契約或協定，只支付部分價款或定金，沒有實際占用土地的，可以根據《行政處罰法》的原則，減輕處罰或免於處罰，宣布轉讓契約或協定無效，返還財產。

違法所得

違法所得是指轉讓方轉讓土地實際取得的價款或實物，但不包括非法轉讓的土地本身。轉讓方原取得土地的代價及對土地的投入不予扣除，但在土地與地上建築物和其他設施同時轉讓時，應扣除地上建築物和其他設施的價值部分。

追訴時效

對非法轉讓土地行為是以雙方簽訂轉讓契約或協定的時間，還是以支付價款的時間，或者是以實際占用土地的時間作為計算追罰時效的起始時間，這也是一個沒有明確答案的問題。根據《行政處罰法》第二十九條規定，筆者認為對非法轉讓土地行為應以轉讓方實際取得價款、實物和受讓方實際占用、使用土地兩個行為完成的時間作為計算追罰時效的起始時間。轉讓方實際取得價款、實物的行為具有連續狀態的，以最後一次取得價款、實物之日為非法轉讓行為終了之日。受讓方已退出占有、使用土地的，以退出之日作為非法轉讓土地行為終了之日。

四種行為

擅自將農民集體所有土地的使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的行為。該行為違反《土地管理法》第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓、或者出租用於非農業建設”的規定。應按照《土地管理法》第八十一條、《土地管理法實施條例》第三十九條規定處理，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收非法所得，並處非法所得的百分之五以上百分之二十以下的罰款。此種違法行為不包括買賣集體土地的行為。

擅自轉讓以出讓方式取得的國有土地使用權的行為。該行為違反《城市房地產管理法》第三十八條、國務院55號令第十九條及第二十八條的規定，不具備法定的轉讓條件或未履行土地使用權出讓契約約定的義務。應按照《城市房地產管理法》第六十五條規定處理，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得，可以並處罰款。對以招標、拍賣或掛牌方式取得的出讓國有土地使用權的轉讓可以不受完成開發投資總額的百分之二十五以上的條件限制。

擅自轉讓以劃撥方式取得的國有土地使用權的行為。此行為違反了《城市房地產管理法》第三十九條的規定。包括未經批准轉讓以劃撥方式取得的土地使用權、土地上的建築物或其他設施，以土地使用權作價出資、入股或作為合作條件與他人進行房地產開發、房屋聯建及以劃撥方式取得的土地使用權易房易物等行為。應按照《城市房地產管理法》第六十六條規定處理，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以並處罰款。

不符合國務院55號令第四十五條規定的條件，而擅自轉讓劃撥國有土地使用權的行為。該行為違反了國務院55號令第四十四條的規定。應依照國務院55號令第四十六條規定處理；市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法所得，並根據情節處以罰款。

前述四種行為之外其他違反土地管理法律規定非法轉讓土地的行為。應依照《土地管理法》第七十三條、《土地管理法實施條例》第三十八條、《關於違反土地管理規定行為行政處分暫行辦法》第三條、《刑法》第二百二十八條、最高人民法院。《關於審理破壞土地資源刑事案件具體套用法律若干問題的解釋》規定，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；限期拆除(違反土地利用總體規劃擅自將農用地轉為建設用地的)或沒收(符合土地利用總體規劃的)在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施；可以並處非法所得的百分之五十以下的罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分；構成犯罪的依法追究刑事責任。