《關於頒發常州市城市房屋拆遷管理辦法的通知》是2004年常州市人民政府發布的通知。
基本介紹
- 中文名：關於頒發常州市城市房屋拆遷管理辦法的通知
- 發布日期：2004年
各轄市、區人民政府，市各委辦局，市各公司、直屬單位：
《常州市城市房屋拆遷管理辦法》已於2004年5月24日經市政府第十九次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
二○○四年五月三十一日
常州市城市房屋拆遷管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》和《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》等有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 在本市城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，並需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。
第三條 城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利於城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古蹟。
第四條 拆遷人應當依照本辦法的規定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。
本辦法所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。
本辦法所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。
第五條 市建設行政主管部門是本市城市房屋拆遷的管理部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門），對本市城市房屋拆遷工作實施監督管理，市城市房屋拆遷管理辦公室具體負責本市城市房屋拆遷管理工作。各轄市人民政府城市房屋拆遷管理部門負責對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。
各級人民政府和規劃、房管、財政、物價、工商、經貿、公安等有關部門應當依照本辦法規定，互相配合，保證城市房屋拆遷管理工作的順利進行。
土地行政主管部門依照有關法律、法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。
第二章 拆遷管理
第六條 城市房屋拆遷應當遵循下列程式：
(一)對拆遷項目進行評估；
(二)拆遷人向房屋拆遷管理部門申領房屋拆遷許可證；
(三)房屋拆遷管理部門發布拆遷公告；
(四)拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人及房屋承租人訂立書面拆遷補償安置協定；
(五)拆遷人按照拆遷補償安置協定進行補償安置；
(六)實施房屋拆除。
實施房屋拆遷施工的時間，應當自拆遷公告公布之日起不少於30日。對華僑和其他居住在國(境)外的人員，拆遷人應當書面告知實施房屋拆遷的時間，拆遷時間應當相應延長。但拆遷人與被拆遷人對實施房屋拆遷的時間另有約定的，從其約定。
第七條 申領房屋拆遷許可證的，應當向房屋拆遷管理部門提交下列資料：
（一）建設項目批准檔案；
（二）建設用地規劃許可證；
（三）國有土地使用權批准檔案；
（四）拆遷計畫和拆遷方案；
（五）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金情況證明。
房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查；經審查符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。
第八條 拆遷人在申領房屋拆遷許可證時，向房屋拆遷管理部門提交的拆遷計畫和拆遷方案應當包括下列內容：
（一）確切的拆遷範圍；
（二）拆遷範圍內房屋的用途、面積、權屬等現狀；
（三）拆遷的實施步驟和安全防護、環保措施；
（四）拆遷資金、安置房、周轉房或者其他臨時過渡措施的落實情況；
（五）拆遷的方式、時限等。
房屋拆遷管理部門在頒發房屋拆遷許可證時，應當附有詳細的拆遷範圍圖。
第九條 拆遷補償安置資金應當存入辦理專項存款業務的金融機構。拆遷補償安置資金總額應根據拆遷項目評估確定，拆遷人應當委託辦理拆遷補償安置資金專項存款業務的金融機構出具用於拆遷補償安置的資金情況證明。
拆遷補償安置資金應當全部用於房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監管，具體辦法由市房屋拆遷管理部門會同有關部門另行制定。
第十條 房屋拆遷管理部門在頒發房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷範圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。
房屋拆遷管理部門、拆遷人、拆遷單位等應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
第十一條 拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷範圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。
需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答覆。
第十二條 具有拆遷資格的拆遷人可以自行拆遷，不具有拆遷資格的拆遷人應當委託具有拆遷資格的拆遷單位實施拆遷。
房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委託。
拆遷單位是指依法取得房屋拆遷資格證書，接受拆遷人委託，在批准的拆遷範圍內對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償安置協定的單位。
第十三條 拆遷人委託拆遷的，應當向受委託的拆遷單位出具委託書，並訂立拆遷委託契約。拆遷人應當自拆遷委託契約訂立之日起15日內，將拆遷委託契約報房屋拆遷管理部門備案。
受委託的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。
第十四條 房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷單位的管理。拆遷單位應當實行公開辦事制度，接受民眾監督。從事房屋拆遷的工作人員，必須經過房屋拆遷管理部門的專業培訓，取得拆遷上崗證後，方可從事房屋拆遷工作。房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷工作人員的管理，具體辦法由市房屋拆遷管理部門另行制定。
第十五條 房屋拆遷管理部門應當加強對房屋拆遷市場的管理，拆遷人應當委託社會信譽好、服務意識強的拆遷單位實施拆遷。房屋拆遷應逐步採用招投標的方式確定拆遷單位，具體辦法由市房屋拆遷管理部門會同有關部門另行制定。
第十六條 拆遷範圍確定後，房屋拆遷管理部門應當書面通知規劃、土地、房管、工商、建設、公安等有關部門暫停辦理下列相關手續：
（一）新建、擴建、改建房屋；
（二）改變房屋和土地用途；
（三）買賣、租賃、贈與、抵押、典當房屋；
（四）析產、分戶；
（五）頒發工商營業執照。
暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批准，延長暫停期限不得超過1年。
在暫停辦理上述相關手續期間，任何單位和個人不得擅自進行本條第一款規定停辦的各項活動。
第十七條 拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法的規定，就補償方式和補償金額、安置用房的地點、面積和層次、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協定。
拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協定。
第十八條 被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意並向公證機關辦理證據保全後，方可實施拆遷：
（一）產權不明或者產權有糾紛的；
（二）產權人下落不明的。
被拆遷房屋系房產管理部門代管的，拆遷補償安置協定必須經公證機關公證，並辦理證據保全。
第十九條 拆遷補償安置協定訂立後，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。
第二十條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協定的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。
未達成拆遷補償安置協定戶數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證。
當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本辦法規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。
第二十一條 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地市、轄市人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。
房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應當邀請有關管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據、程式、補償安置標準的測算依據等內容進行聽證。
房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，必須經部門負責人集體討論決定後，方可向政府提出行政強制拆遷申請。未經行政裁決的，不得實施行政強制拆遷。
實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。
第二十二條 聽證辦法和裁決辦法由市房屋拆遷管理部門按照上級主管部門的有關規定另行制定。
第二十三條 拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古蹟的，依照有關法律、法規的規定辦理。
拆遷中、國小校舍或者幼稚園應當徵得教育行政主管部門認可，並按照規劃要求建設新校舍、幼稚園。房屋拆遷管理部門應當會同教育行政主管部門對在校學生入學作出妥善安排。
第二十四條 尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協定中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，並自轉讓契約簽訂之日起30日內予以公告。
第二十五條 房屋拆除應當由具備安全條件、具有建築施工企業資質的企業承擔，並編制拆除方案，施工企業負責人對安全負責。
第二十六條 房屋拆遷管理部門應當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。拆遷單位必須按照準確、齊全、規範的要求，妥善地整理、保管好拆遷檔案資料。
第二十七條 拆遷人和拆遷單位應當在拆遷項目房屋全部拆除後15日內，向房屋拆遷管理部門備案。
第三章 拆遷補償與安置
第二十八條 拆遷人應當依照本辦法規定，對被拆遷人給予補償。
拆除違章建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償；拆除未超過批准期限的臨時建築，應當按照臨時建築的使用年限結合重置成新價給予補償。
第二十九條 拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。
除本辦法第三十三條、第三十四條第二款和本條第三款規定外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。
因市政建設項目（包括城市道路、橋樑、河道整治、廣場、公共停車場、供水、排水、污水、防汛、環衛、燃氣、駁岸、碼頭、人防、道路照明、綠化等項目）和政府土地收購儲備項目拆遷的非住宅房屋不作產權調換。
第三十條 貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價確定。對被拆遷房屋進行房地產市場價評估，應當遵守本辦法第四章的規定。
第三十一條 實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法第三十條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。
拆遷人提供安置的房屋應當符合國家質量安全標準。實行異地安置的，應當一次性安置。對實行產權調換的房屋，拆遷人應當提供辦理產權所需的所有資料。
第三十二條 被拆遷人所購房屋價款中與被拆遷房屋補償金額相等部分的契稅，征管部門憑拆遷補償安置協定等有關證明予以免徵。
第三十三條 拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。
第三十四條 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關係的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。
除本辦法第二十九條第三款規定外，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關係達不成協定的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃契約。
拆遷房產管理部門管理的公有房屋，被拆遷人與房屋承租人共同選擇貨幣安置的，拆遷人按照下列辦法予以補償：
（一）住宅房屋：由承租人按使用面積每平方米430元或建築面積每平方米350元的優惠價購買並解除租賃關係後，由拆遷人對承租人進行補償；
（二）非住宅房屋：被拆遷人與房屋承租人有約定的，按約定處理；無約定的，拆遷人按照房屋拆遷管理部門與房產管理部門的規定分別對被拆遷人和房屋承租人進行補償。
第三十五條 拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費等費用。被拆遷人或者房屋承租人在規定的獎勵期限內搬遷並交出房屋的，由拆遷人按有關規定給予獎勵。
安置房為期房的，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付在過渡期限內的臨時安置補助費；被拆遷人或房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。
第三十六條 拆遷過渡期限自被拆遷人或者房屋承租人騰空並交出被拆遷房屋之日起，一般不超過18個月。拆遷人、被拆遷人或者房屋承租人應當遵守過渡期限的協定。拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。
因拆遷人的責任延長過渡期限的，從逾期之月起，拆遷人應當按有關規定給被拆遷人或者房屋承租人增加臨時安置補助費，當事人另有約定的，從其約定。
第三十七條 因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當按有關規定給予補償。
第三十八條 搬遷補助費、臨時安置補助費、搬遷獎勵費和電話、有線電視、空調、燃氣移位等補助費及非住宅房屋停產、停業的補貼標準，由市房屋拆遷管理部門會同物價等部門另行制定。
第三十九條 拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。
第四十條 經行政主管部門批准並取得合法產權的住宅房屋，自竣工之日起至拆遷許可證頒發之日止，不滿7年被拆遷的，拆遷人應當按下列標準對被拆遷人增加補償金額：
（一）不滿1年的，增加被拆遷房屋補償總額的（下同）19%；
（二）1年以上不滿2年的，增加18%；
（三）2年以上不滿3年的，增加17%；
（四）3年以上不滿4年的，增加16%；
（五）4年以上不滿5年的，增加15%；
（六）5年以上不滿6年的，增加10%；
（七）6年以上不滿7年的，增加5%。
本條所稱以上均包含本數。
第四十一條 被拆遷人僅有一處住房且獲得的貨幣補償金額低於拆遷補償最低標準的，拆遷人應當按照拆遷補償最低標準予以補償。拆遷補償最低標準市區現定為8萬元，金壇市、溧陽市現定為5萬元，以後由市人民政府根據實際情況適時調整。
僅有一處住房的被拆遷人必須同時符合下列條件：
（一）實際居住在被拆遷房屋內；
（二）在其他地方確無住房。
拆遷人應當對享受拆遷補償最低標準的被拆遷人進行公示。公示期滿，情況屬實的按拆遷補償最低標準予以補償。
持有民政部門核發的《城市居民最低生活保障救濟金領取證》的被拆遷人，如享受拆遷補償最低標準仍無力解決住房的，由拆遷人提供不小於原住房面積的房屋予以妥善安置；被拆遷人要求購買經濟適用住房或者租住城鎮廉租住房的，可按照經濟適用住房或者城鎮廉租住房的管理規定向有關部門申請。
被拆遷人有下列情況之一的，不得享受拆遷補償最低標準：
（一）共同共有產權的房屋經評估價值超過拆遷補償最低標準的；
（二）住宅與非住宅混用的房屋，住宅部分與非住宅部分的拆遷補償總額超過拆遷補償最低標準的；
（三）已享受過拆遷補償最低標準的。
第四章 拆遷評估
第四十二條 對被拆遷房屋進行房地產市場價評估，應當由具有省級以上建設行政主管部門核發的三級以上房地產評估資質的房地產評估機構（以下簡稱評估機構）進行。評估報告必須由專職註冊房地產估價師簽字。
市房產管理部門應當會同房屋拆遷管理部門每年向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的評估機構，供拆遷當事人選擇。
第四十三條 房地產市場價評估應當遵循公開、公平、公正的原則。
第四十四條 在同一拆遷項目評估中，評估機構不得與房屋拆遷管理部門、拆遷人和被拆遷人有利害關係。評估機構和評估人員與拆遷當事人有利害關係或者是拆遷當事人的，應當迴避。評估機構不得串通一方當事人，損害另一方當事人的利益。
第四十五條 市、轄市房產管理部門應當公布各類房屋的房地產市場價格，並允許評估機構和評估人員查閱被拆遷房屋的權屬登記檔案和相關房地產交易信息。
市、轄市土地管理部門應當允許房屋拆遷管理部門、評估機構查閱被拆遷人的土地登記資料。
第四十六條 拆遷評估應當綜合考慮與被拆遷房屋相關的下列因素：
（一）區位：房屋的周邊環境、交通和商業服務便利程度、公共事業設施配套狀況等區位調節因素；
（二）用途：以房屋所有權證書上標明的用途為準，房屋所有權證未標明用途的，以房屋權屬登記檔案中記錄的用途為準，但對取得工商營業執照並已持續營業1年以上的，應當結合經營年限參照經營用房評估；
（三）建築面積：以房屋所有權證書載明的建築面積為準；對建築面積未明確的直管公房，以承租的使用面積乘以係數⒈２２確定；房屋建築面積小於土地使用面積的，區位補償面積應當按照國有土地使用權證載明的面積計算；
（四）裝飾裝修：裝飾裝修補償應當結合裝潢材料的檔次、價格、折舊年限等因素視每自然間不同情況分別計算；
（五）其他因素：房屋建築結構形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。
具體的拆遷評估技術細則由市房屋拆遷管理部門會同有關部門另行制定。
第四十七條 對被拆遷房屋進行房地產市場價評估的機構由拆遷人推薦並在拆遷範圍內公布。被拆遷人如有不同意見，應當自公布之日起5日內提出書面意見，50%以上的被拆遷人有不同意見的，由房屋拆遷管理部門在符合條件的評估機構中抽籤確定，房屋拆遷管理部門應當在抽籤前3日在拆遷地點公告抽籤的時間和地點。
第四十八條 拆遷評估機構確定後，由拆遷人委託。委託人應當與評估機構簽訂書面拆遷評估委託契約，評估的費用由拆遷人承擔。
受託評估機構不得轉讓、變相轉讓受託的評估業務。
房屋拆遷許可證確定的同一拆遷範圍內的被拆遷房屋，原則上由一家評估機構評估。需要由兩家或者兩家以上評估機構評估的，評估機構之間應當就拆遷評估的依據、原則、程式、方法、參數選取等進行協調並執行共同的標準。
第四十九條 評估機構應將確定的現場評估日期通知拆遷當事人，拆遷當事人有義務向評估機構如實提供拆遷評估所必須的資料，協助評估機構進行實地查勘。
被拆遷人拒絕評估機構對被拆遷房屋評估的，評估機構可依據被拆遷房屋的權屬登記資料或可確權書證及房屋區位、朝向、建築狀況等因素進行評估，由拆遷人邀請公證機關到場公證，並在評估報告中作出相應說明。評估機構應將拒絕評估可能產生的後果告知拆遷當事人。評估結果可以作為確定拆遷補償金額的依據。
第五十條 評估機構應將被拆遷房屋評估報告送交委託人。委託人是拆遷人的，拆遷人應及時將評估報告送交被拆遷人。
拆遷當事人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告之日起5個工作日內，要求作出評估報告的評估機構作出解釋、說明。作出評估報告的評估機構應當在收到異議之日起5個工作日內作出書面解釋、說明。拆遷當事人對此仍有異議的，可以委託本辦法第四十二條規定的其他評估機構重新評估。
重新評估結果與原評估結果誤差在5%(含5%)範圍內的，原評估結果有效，重新評估費用由委託人承擔。重新評估結果與原評估結果誤差超出5%範圍的，由拆遷當事人自行協商，協商不成的，由拆遷當事人向評估專家委員會提出書面申請，房屋拆遷管理部門會同有關部門在評估專家委員會中抽籤選定有關專家進行鑑定。評估專家委員會由房產管理部門會同房屋拆遷管理部門選定的資深專職註冊房地產估價師及房地產、城市規劃、法律等方面的專家組成。評估專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑑定的評估報告的評估依據、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題出具書面鑑定意見。鑑定採用原評估結果的，重新評估和鑑定的費用由重新評估的委託人和重新評估的機構共同承擔；鑑定採用重新評估結果的，重新評估和鑑定的費用由委託人的相對人和原評估機構共同承擔。
第五十一條 拆遷人應當在評估結束後5日內在拆遷地點公布評估結果。
