長陽模式

長陽模式即長陽開發投融資規劃方案，是李偉（北京榮邦瑞明投資管理有限責任公司董事長）帶領陳民、彭松等城市建設投融資專家以北京市房山區長陽鎮的城市建設管理實踐為藍本。

基本介紹

• 中文名：長陽模式
• 別名：長陽開發投融資規劃方案
• 提出者：李偉
• 地區：房山區

基本定義

全面解讀城市建設管理中出現的問題，創造性地運用“投融資規劃”的理論和方法，為城市擺脫種種建設管理的困境的一套科學化城鎮開發投融資規劃方案。

解讀

長陽鎮是房山區距北京市區最近的鄉鎮，具有較強的區位優勢。但是受永定河行滯洪區域的影響，長陽鎮的開發建設相對滯後。

2006年，國家有關部門對永定河行滯洪區域的調整，解除了行滯洪區對長陽鎮發展的束縛。2007年年初，《房山新城規劃》得到市政府正式批覆，給長陽鎮的城鎮建設帶來了新的發展機遇。同時，建設高教園區、發展軌道交通等，對完善長陽鎮城鎮配套功能提出了更高的要求。如何按照鎮域總體規劃、鎮區控制性詳細規劃要求科學謀劃、精心操作、有效實施，把長陽建設成符合時代要求和科學發展的新型城鎮，成為擺在我們面前的重大課題。

科學編制投融資規劃方案，推動鎮域經濟社會進一步發展，長陽鎮於2006年設計了具有長陽地區特色的投融資規劃方案，以協助政府在今後鎮區建設中更好地行使政府職能，在規範操作的前提下解決城鎮開發投融資相關問題。投融資規劃以城鎮規劃為依據，通過確定資金統籌範圍、區分公共產品供應方式，並根據土地開發和項目建設需求，進行融資方式和建設模式的選擇，為政府綜合利用財政和市場力量，系統解決城鎮建設中的資金來源、投向、投放次序和回報方式問題提供決策分析。

編制規劃的主要成果：

一是建立市場邊界，明確了政府是城鎮開發的組織者。現階段，城市開發還很不規範，容易發生政府決策錯位、缺位，導致公共服務產品的提供缺乏統籌安排。投融資規劃通過對公共物品性質和特點的分析，明確了市場邊界，把可以由市場操作的項目和必須由鎮政府操作的項目進行了區分，鎮政府在城鎮建設中，要對城市基礎設施進行先期投入，為市場培育良好的投資環境。經過四年的努力，鎮政府投資建設的變電站、污水處理廠、供水廠、鎮區路網、長陽衛生服務中心、體育公園、電力管溝等市政基礎設施和公共服務設施已經投入使用。

二是以土地開發出讓回收城鎮建設投資，實現了城鎮開發收支平衡。長陽鎮投融資規劃方案，按照"誰受益、誰分攤"的原則，將市政設施、公共設施的建設成本和村莊合併搬遷成本分攤到其服務範圍內地塊和各村被占土地中的可出讓用地中，通過土地出讓回收成本。目前，我鎮土地一級開發項目總計25個。就在上個月，長陽鎮起步區1號、4號和5號地相繼出讓，土地出讓總收入接近70億元，不僅實現了資金平衡，還為下一步的土地開發積累了資金。

三是兼顧各方利益，實現了城鎮開發系統的最佳化。鎮政府通過投融資規劃對城鎮開發進行資金統籌，實現了政府、開發商、村集體和村民各相關利益主體的利益均衡。

意義

首先，對於政府來說，通過投融資規劃，可以統籌安排城鎮建設，促進社會發展，既取得了經濟效益也取得了社會效益。從經濟效益來講，政府從土地開發中獲得的最直接收益就是土地增值收益。從社會收益來講，政府收益增加，公共服務產品的供應有了保障，為城市建設發展積累了資金；另外，通過村莊合併搬遷，可以有效地實現集約節約用地的目標。

第二，開發商獲得了合理的回報。政府進行投融資規劃的目的之一就是使土地開發成本的構成更加合理。雖然導致的結果是開發商承擔的顯性成本增加了，但是無形當中減少了開發商的隱性成本，增加了項目的透明度，也減少了項目的風險。同時，從測算結果以及市場表現來看，開發商的投資收益也是可以保障的。在這個問題上，待會可以請我們的開發商嘉賓說一下。

第三，村集體獲得了運營資本。根據投融資規劃方案的測算結果，各村集體的獲益從1000多萬元到數億元不等，以該筆資金作為資本，村集體可以建設門面房或進行其他投資，門面房租金收入或投資收益首先用於補貼村民遷入新居後增加的日常用水、用電、用氣支出，剩餘部分可以分配給村民，以此保證農民在失地之後仍然有基本的生活保障。

第四，村民的生活條件得到了改善。政府通過給予搬遷補償和提供搬遷安置房兩項舉措，保障村民可以獲得不低於原有產權居住面積的住房，另外還可以獲得每戶不低於10萬元的地上物補償和搬遷補助。城鎮開發極大地改善農民現有的生活和居住條件，農民在享受城鎮化帶來的便利的同時，生活成本沒有提高。

第五，發揮了政府對城市建設的主導作用。投融資規劃明確了市場的邊界和政府在公共產品提供中的職責，有利於發揮政府開發城市基礎設施和公共設施建設的自覺性和主動性，有效滿足了民眾的利益訴求，緩解了社會矛盾。政府可以根據城市發展的節奏，有計畫有步驟的進行公共服務設施的建設。位於起步區二號地範圍內的長陽中心區學校，計畫明年開工建設。

第六，一級開發成本公開透明，規範了土地市場秩序。按照國家、市區土地管理的相關規定，投融資規劃明確了土地一級開發的成本和主體，使土地一級開發的過程更加清晰透明，減少了人為因素對開發建設的影響，確保了土地市場的規範。

第七，四方主體利益平衡，實現了多贏。投融資規劃，堅持樹立多贏的管理理念，通過土地開發出讓回收城鎮建設投資，實現了城鎮開發收支平衡，在促進城鎮開發建設的同時，確保了政府、開發商、村集體和農民個人的利益均衡。

第八，消除了"城中村"、"城邊村"，保證了城市功能的完整性。我鎮在土地開發過程中，不僅考慮項目本身的征地、拆遷和土地整理，而且統籌考慮了所涉及的村莊未來的發展和村民的長遠利益，將位於項目區範圍外剩餘的村民宅基地統一算帳，按照科學的分攤原則，將項目區外村民拆遷的成本分攤到該項目上，納入一級開發成本，並由政府統一管理拆遷款，統一實施拆遷，以避免"城中村"、"城邊村"，完整實施了城市規劃。例如，長陽一村和軍留莊村位於開發項目區範圍外的村民住宅已經開始實施拆遷，這兩個村就是消除"城中村"和"城邊村"的典型例子。

第九，投融資規劃作為實施性規劃，確保了鎮域總體規劃的可操作性。投融資規劃作為鎮域總體規劃、鎮區控制性詳細規劃建設之間不可或缺的環節，可以作為落實空間規劃的重要手段，政府規範建設工作的操作指南，爭取政府各部門支持、編制土地開發和出讓方案的參考和招商、融資的重要依據。對於實現長陽鎮2005-2020年建設規劃具有十分重要的意義。

第十，保證了農民利益，實現了社會穩定。確保農民利益不受侵害，提高農民的生產生活質量，是構建社會主義和諧社會的需要，是基層政府落實為人民服務宗旨的具體體現。投融資規劃在保護農民現實利益的同時，更加注重其長遠利益的保護，為實現長陽長治久安和持續發展奠定了可靠基礎。

專家評價

在李偉（北京榮邦瑞明投資管理有限責任公司董事長）、陳民、彭松等出版的專著《破解城市建設困局--長陽模式解讀》中，眾多專家給予了長陽模式很高的評價。

現北京市石景山區委副書記、代理區長 原北京市規劃委員會 夏林茂　：投融資規劃對於北京市新城城鎮規劃建設來說開創了一個新的成功的模式。通過開發商在追逐利益的過程中，如果沒有政府的正確引導和指導，往往都會出現很多問題，但在長陽鎮的建設過程中，對於城市建設用地和非建設用地，通過投融資規劃非常好的解決了規劃落實問題。

中國系統工程學理事會會長 陳光亞：北京市房山區和長陽鎮的各級領導對科學發展觀的深刻理解以及接觸的科學實踐精神，促進了系統工程和系統科學在實踐領域的套用和推廣，並使我學會能夠參與長陽模式的探索實踐。我們相信，這一模式必將在全國範圍得到發展和推廣，真正實現落實國家提出的科學發展觀。

中國人民大學土地管理系主任 葉劍平 ：在我看來，“長陽模式”的亮點決不是受公眾關注的“地王”，因為城市建設絕不是房地產開發，不能僅僅是算開發商和政府的帳。房山區及長陽鎮政府通過藉助一個可量化的決策工具--投融資規劃，既明確了區、鎮兩級政府應承擔的責任及其成本，使得城市未來預期更確定、土地增值更明確，又改善了投資環境，為實現公共利益最大化奠定了基石。