基本介紹
- 中文名：長沙市望城區住宅小區管理實施辦法
- 目的：為加強住宅小區管理
- 作用：進一步改善人民民眾的居住條件
- 地區：長沙市
長沙市望城區住宅小區管理實施辦法
第一章總則
第一條為加強我區住宅小區管理，規範房地產開發企業、物業服務企業行為，創新社會管理，提高城市管理水平，進一步改善人民民眾的居住條件，營造和諧、穩定的人居環境，根據《物權法》、《城市房地產管理法》、《房地產開發經營管理條例》、《物業管理條例》等法律法規，結合本區實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用於望城區行政區劃內住宅小區管理工作。
第三條區房屋產權管理局負責牽頭全區住宅小區管理工作,按照相關法律法規及本辦法的相關規定組織相關職能部門、鄉鎮（街道）、村（社區）、房地產開發企業、物業服務企業、業主委員會共同配合做好住宅小區管理工作。
第二章綜合驗收管理
第四條本辦法所稱竣工綜合驗收，是指房地產行政主管部門在住宅小區等房地產開發項目竣工後，對涉及公共安全的內容，組織工程質監、城鄉建設、城鄉規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
區房屋產權管理局是全區住宅小區竣工綜合驗收工作的牽頭部門，負責組織實施住宅小區竣工驗收的評定工作。各職能部門依職能職責進行各項專業和單體工程驗收工作。
第五條住宅小區須綜合驗收合格後方可交付使用。開發建設單位違反本辦法將竣工綜合驗收不合格和未經驗收的房屋交付使用的，由區房屋產權管理局責令停止交付使用並限期整改。如整改不合格或拒絕整改，依法給予行政處罰；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重後果，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第六條申請驗收的住宅小區應當符合下列條件：
（一） 驗收範圍內的建設項目均已辦理單項竣工驗收手續，臨時建築物、構築物和工地余泥已全部清理完畢；
（二） 驗收範圍內的建設項目已具備供水、供氣、供電、通信條件，道路和排水、排污等管道暢通且確定專人維護；
（三） 驗收範圍內配套建設的各項公用和生活服務設施能交付正常使用；
（四） 驗收範圍內的綠化工程已全部實施且確定專人養護人員和措施；
（五） 已通過招投標的形式選定物業服務企業，進行前期物業服務管理。
第七條住宅小區竣工綜合驗收，開發建設單位須提交以下資料：
（一） 竣工綜合驗收申請和自檢報告；
（二） 項目立項、用地、規劃、建設批准檔案；
（三） 經審查的規劃總圖、施工圖和竣工圖；
（四） 建設工程各項驗收合格證明；
（五） 公共建築配套、市政公用設施、園林綠化、環境衛生專項驗收表；
（六） 拆遷安置方案落實證明材料；
（七） 前期物業管理委託契約、物業清單。
第八條房地產開發項目分期開發的可申請分期驗收。分期驗收區域規模及相關配套設施，應依據規劃部門審批後的總平圖予以確定。
第九條住宅小區竣工綜合驗收按下列程式辦理：
（一）開發建設單位向區房屋產權管理局提出竣工綜合驗收申請報告，並提交本辦法第七條規定的資料；
（二）區房屋產權管理局收齊開發建設單位提交的驗收資料後發出竣工綜合驗收通知書，並在30日內組織城鄉規劃、市政、環保等相關部門進行竣工綜合驗收，填寫驗收意見單；
（三）區房屋產權管理局根據各管理部門的驗收意見，出具綜合驗收意見。驗收不合格的，項目建設單位要在規定期限內整改到位，由區房屋產權管理局組織有關單位進行再次驗收。
第三章物業管理
第十條本辦法所稱前期物業管理是指在業主、業主委員會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業按照《前期物業服務契約》和《業主公約》的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
在前期物業管理中，項目開發建設單位必須配合物業服務企業和有關部門做好物業管理和社會管理工作。
第十一條住宅小區的前期物業管理工作應當通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業承擔，並根據相關規定製定、公示業主臨時管理公約。
第十二條業主委員會與物業服務企業簽訂《物業服務契約》後，該住宅小區的《前期物業管理服務契約》終止。
第十三條物業管理服務費的收費項目和收費標準，經區物價局核定，辦理服務價格收費登記後，將收費內容在小區內醒目位置進行公示，同時報區房屋產權管理局備案。
第十四條區房屋產權管理局和區物價局應對各住宅小區物業管理服務費的收支情況進行定期檢查，並督促物業服務企業每月及時公布物業管理活動中的各項支出情況。對惡意侵占業主權益及違規亂收費的，應按照相關規定進行查處。
第十五條納入物業管理範圍的已竣工但尚未出售，或未按時交付物業買受人的物業，其物業管理服務費應由房地產開發企業全額支付給物業服務企業。
第十六條業主簽字收房後，次月開始交納物業管理服務費。
第十七條已交付使用的物業，在規定的保修期內，其質量責任主體為房地產開發企業，房地產開發企業必須按規定履行其保修責任。
第十八條住宅小區開發完畢且綜合驗收後，當物業管理區域內交付的建築面積超過50%，項目所在地的鄉鎮（街道）、村（社區）和區房屋產權管理局應在小區內廣泛宣傳、動員，指導、督促業主按照相關規定成立業主委員會。
第十九條業主委員會成立後，物業服務企業應在30日內完成物業設施、設備和其他物業相關資料的移交。移交工作完成後，住宅小區開發建設單位和物業服務企業應填好《物業移交驗收表》並向區房屋產權管理局備案。
第四章社會化管理
第二十條本辦法所稱住宅小區社會化管理，是指通過建立健全住宅小區社區黨組織、自治組織，培養和發展社區服務性、公益性、互助性、中介性、社團性、民眾性、行業性等社會組織，採取民主的、自治的、自律的、志願的、市場的等多種具有開放性、包容性的方式方法，對住宅小區實施管理的一種模式，從而達到把住宅小區建設成為管理有序、服務完善、文明祥和的社會共同體這一目標。
第二十一條住宅小區社會化管理應當遵循“小區自治、社區管理、當地政府領導、職能部門監管”的原則。堅持將為民眾服務放在首位，拓寬服務領域，提高服務質量，將行政性管理與居民自治性管理結合起來，努力構建“社會管理社會化、社區管理格線化”的立體管理工作新機制。
第二十二條建立和完善住宅小區社會化管理體系，堅持誰建設誰完善的原則，做到場地人員齊備、設施設備完善、經費保障。
第二十三條凡在本區內住宅、商住兩用等商品房及各類政策性住房的新建或在建開發項目建設單位，應無償配套社區辦公服務用房，配套標準為：
(一)項目規劃總戶數在1000戶以下，需配置規模不小於100㎡的社區辦公服務用房；
(二)項目規劃總戶數在1000戶以上（含1000戶），3000戶以下的，須配置規模不少於300㎡的社區辦公服務用房；
（三）項目規劃總戶數在3000戶以上（含3000戶），5000戶以下的，須配置規模不少於500㎡的社區辦公服務用房；
（四）項目規劃總戶數在5000戶以上（含5000戶），須配置規模不少於800㎡的社區服務用房；
（五）戶型為50㎡/戶（含50㎡以下）的住宅按75%的係數折減。
新建社區沒有辦公用房的，新城區須配置不少於800㎡的社區辦公服務用房，老城區須配置不少於500㎡的社區辦公服務用房。
社區辦公服務用房應集中配套，對小區外有獨立出入口，方便居民辦事。應設定在獨立計算建築面積的自然層，不得配建地下層、夾層或架空層。社區辦公服務用房應與新建開發項目同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付。項目分期開發的，原則上應明確在首期建設和交付。
項目開發單位配套的社區辦公服務用房產權應清晰，所有權歸屬於所在鄉鎮（街道）或社區，由社區無償使用。
區城鄉規劃局對建設工程規劃設計方案進行審查時，有關社區辦公服務用房配置標準的核定應當徵求區民政局意見，對未按本辦法規定配置社區辦公服務用房的，不予辦理規劃許可證。
第二十四條區財政逐步加大對住宅小區社會化管理的投入，並列入年度預算。暫定提供的住宅小區社會化管理專項經費具體標準為：每個住宅小區最低不低於5萬元；規劃超過500戶（含500戶）但不足2000戶（含2000戶）的，按照住宅小區規劃戶數3萬元∕500戶為標準；超過2000戶的，超過部分戶數按照住宅小區規劃戶數2萬元∕500戶為標準。
第二十五條各相關職能部門應充分履職履責，強化監管職能：
區財政局確保專項資金足額按時撥付，並對資金使用情況進行嚴格監管，確保專款專用；
區房屋產權管理局根據住宅小區綜合驗收和物業管理的相關政策，加強對開發、物業企業的監督管理；
區公安局負責住宅小區業主的戶籍管理及實有人口和出租房屋人口的管理工作；加強治安管理，住戶1000戶以上應設立50以上的警務室或治安崗亭，位置一般與社區用房設立在一起；
區城鄉規劃局嚴把審核關要求房地產項目設計中明確專門的物業管理用房、社區管理用房；
區城鄉建設局應嚴把建築工程質量關，對房屋建築質量投訴應及時處理，督促相關責任人及時進行整改；
區市政局負責對住宅小區園林景觀、環衛設施、亮化設備及廣告進行監督管理；
區民政局負責嚴格對住宅小區附近幼稚園及其他民辦非企業單位登記管理，強化日常監督，維護社會管理服務市場的有序、健康發展，扶持發展各類社會組織，非營利性組織；
區教育局負責逐步完善學校布局，合理分配教育資源，公開公示住宅小區學區，及時收集生源信息，按照就近入學和平等入學的原則，為業主子弟就讀提供保障；
區計生局負責計畫生育管理，加大政策宣傳力度，按照計生管理的要求，確保住宅小區業主無違反計畫生育行為；
區衛生局負責合理規劃醫療機構布局、規模，強化醫療衛生機構的日常管理，加大社會食品衛生監督，逐步為人民民眾提供安全、便捷、低成本的基本醫療服務和高效率、高質量的基本公共衛生服務；
區工商局負責對住宅小區內部商業行為的監管，切實維護消費者權益，及時解決申訴舉報，為業主消費安全提供保障；
區行政綜合執法局負責對違反行政綜合執法相關法律、法規、規章的行為進行查處；
區綜治辦、維穩辦負責督促住宅小區社區的綜合治理、社會維穩工作，指導建立相應的突發事件應急預案，強化住宅小區周邊環境綜合治理，為住宅小區業主及家庭成員提供良好的居住環境。
第二十六條鄉鎮（街道）、村（社區）作為轄區內住宅小區社會化管理的責任主體，應切實推進和強化住宅小區社會化管理工作。
鄉鎮（街道）應按照屬地管理原則加強對村（社區）住宅小區社會化管理工作的領導，積極與相關職能部門進行對接，建立良好的協作溝通機制；加強與村（社區）、開發企業、物業服務企業、業主的溝通與聯繫，聽取建議和意見，蒐集困難與問題，及時予以答覆和解決。
村（社區）應按照轄區內住宅小區分布、業主數量及工作任務安排專人負責住宅小區社會化管理的日常工作，居住戶數每500戶至少配備一名管理專乾。
（一）管理職能。督促小區成員進行自治管理；搞好小區衛生、社會保障、文化、計生和治安等各項管理，檢查督促業主委員會完成小區確定的管理目標。
（二）服務職能。組織業主進行便民服務，切實解決住宅小區社會化管理工作中的具體問題；動員和組織小區成員共駐共建，資源共享，辦理小區公共事務和公益事業，組織志願者隊伍，辦好小區服務業；協助政府落實城鎮最低生活保障制度，介紹就業和開展優撫救濟等工作。
（三）教育職能。組織引導社區成員開展法制教育、公德教育和青少年教育。開展職業培訓，文化娛樂和體育活動。開展五好文明創評活動，形成具有本社區特色的文化氛圍，增強社區成員的歸屬感和凝聚力。
（四） 監督職能。及時將住宅小區社會化管理工作中出現的問題向上級機關及有關部門反饋，對小區內的物業管理履行職責的情況進行監督。
（五）加強住宅小區社區基層黨組織建設，實現基層黨組織的全覆蓋。
（六） 配合協助政府相關部門解決住宅小區社會化管理工作中的具體問題。
（七）合理使用住宅小區社會化管理經費，完善財務制度，實行專款專用。
第二十七條開發、物業企業作為住宅小區的責任主體，應維護業主利益，切實履行相關義務，按照要求提供社區服務用房，積極配合政府做好住宅小區社會化管理工作，明確專人負責與相關部門、鄉鎮（街道）及村（社區）對接，協助相關部門做好戶籍管理、醫療衛生、文化教育、計畫生育、社會治安綜合治理等工作。應積極為住宅小區社會化管理提供相應設施、設備，增加軟硬體投入，創造安全、舒適、和諧的居住環境。
第五章監督管理
第二十八條建立聯席會議制度。區政府分管領導主持，定期召開聯席會議，及時通報信息，協調解決各類重大問題。
第二十九條嚴格實行督促檢查通報制度。區委督查室、區政府督查室為本辦法的督查責任主體，負責逐項定期或不定期督查，對檢查結果予以通報，並督促落實。
第三十條建立健全責任追究制度。區紀委（監察局）為責任主體，負責依據相關規定對工作不紮實、服務不到位、任務未落實的單位主要負責人實行行政問責；對損害房地產市場及社會發展環境的行為，要堅決依法依紀處理，對典型案件要嚴肅查處、公開曝光。
第三十一條嚴格實行績效考核制度。區績效辦為責任主體，負責將該項工作納入全區年度績效考核內容。
第三十二條實行投訴舉報制度。區政府及各相關職能部門和鄉鎮（街道）應設立舉報箱、開通投訴舉報電話，對投訴舉報明確專人登記、限期辦理和及時答覆，落實工作責任。
第三十三條實行社會監督制度。區房屋產權管理局負責聘請人大代表、政協委員等社會各界人士擔任社會監督員，及時聽取意見和建議。
第三十四條實行輿論監督制度。區委宣傳部負責正確引導輿論宣傳。加強對我區住宅小區管理工作的宣傳力度，建立與新聞媒體、網路媒體的溝通機制，通過新聞媒體及網路媒體公開報導工作推進情況及重大信息，保障廣大民眾的知情權、表達權和監督權。
第三十五條加強誠信體系建設。區房地產業協會規範行業自律，促進行業信用建設，配合政府部門開展行檢行評，完善企業的信用評定標準、信用評定程式及信用管理細則，對誠信的企業給予支持，引導企業誠信經營。
第六章考評與獎懲
第三十六條成立由區政府領導牽頭，區紀委（監察局）、區委辦、區政府辦、區委組織部、區委宣傳部（文明辦）、區委督查室、區政府督查室、區房屋產權管理局、區財政局為成員單位的住宅小區管理工作綜合考評領導小組，專門負責考評與獎懲工作。領導小組辦公室設在區房屋產權管理局，區房屋產權管理局局長兼任辦公室主任，負責日常工作。
第三十七條住宅小區管理工作綜合考評領導小組制定對住宅小區的考核辦法，明確考核標準及步驟。
第三十八條對全區住宅小區的考核內容主要有：物業管理及物業服務情況；社區配套用房及社會管理情況；與相關部門、鄉鎮、村（社區）溝通及配合情況；職能部門、鄉鎮、村（社區）考核情況；社會監督及投訴舉報情況；其他相關情況。
第三十九條考核小組年終對住宅小區的考評情況進行匯總和考核排名。區政府對前三名優秀住宅小區進行獎勵，授牌；評比得分不合格的住宅小區，其開發、物業公司計入企業誠信檔案，並責令其限期整改。相關職能部門及鄉鎮（街道）、村（社區）的獎懲直接與住宅小區排名情況掛鈎，由區政府每年安排專項獎勵資金50萬元對工作有實績、有成效的優秀單位和個人予以表彰；對於工作不落實，管理不到位的相關單位及主要負責人按照績效考核相關規定進行處理。
第四十條本辦法自發布之日起30日後實施。
