重慶市城市房地產開發經營管理條例:公告信息,修訂的條例,修訂草案說明,修改情況匯報

重慶市城市房地產開發經營管理條例，為了規範房地產開發經營和監督管理活動，維護房地產開發經營活動當事人的合法權益，保障和促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》等法律、行政法規，結合重慶市實際，制定本條例。

基本介紹

中文名：重慶市城市房地產開發經營管理條例
機構：重慶市人民代表大會
時間：2013年11月30日
分類：房地產

公告信息,修訂的條例,修訂草案說明,修改情況匯報,審議結果報告,相關報導,

公告信息

重慶市人民代表大會常務委員會公告

〔2013〕第30號

《重慶市城市房地產開發經營管理條例》已於2013年11月30日經重慶市第四屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過，現予公布，自2014年3月1日起施行。

重慶市人民代表大會常務委員會

2013年11月30日

修訂的條例

(2000年5月25日重慶市第一屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過? 根據2002年1月21日重慶市第一屆人民代表大會常務委員會第三十八次會議《關於取消或調整部分地方性法規設定的行政審批等項目的決定》第一次修正? 根據2004年6月28日重慶市第二屆人民代表大會常務委員會第十次會議《關於取消部分地方性法規中行政許可項目的決定》第二次修正? 根據2005年7月29日重慶市第二屆人民代表大會常務委員會第十八次會議《關於修改<重慶市城市房地產開發經營管理條例>的決定》第三次修正? 2013年11月30日重慶市第四屆人民代表大會常務委員會第六次會議修訂根據2018年7月26日重慶市第五屆人民代表大會常務委員會第四次會議《關於修改〈重慶市城市房地產開發經營管理條例〉等二十五件地方性法規的決定》第四次修正）

第一章總則

第二章房地產開發企業

第三章房地產開發建設

第四章房地產項目經營

第五章企業信用建設

第六章法律責任

第七章附則

第一章總則

第一條為了規範房地產開發經營和監督管理活動，維護房地產開發經營活動當事人的合法權益，保障和促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》等法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條在本市城市、鎮規劃區內國有土地上從事房地產開發經營活動，實施房地產開發經營監督管理，適用本條例。

第三條房地產開發經營應當兼顧經濟效益、社會效益、環境效益，實行統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第四條本市根據經濟社會發展水平，採取優惠措施扶持發展保障性住房建設，鼓勵普通商品房建設，完善住房供應體系，改善居民居住條件。

支持建設經濟、適用、節地、節能、環保型住宅和發展成品住宅，推行住宅產業現代化。

第五條市城鄉建設主管部門負責全市房地產開發經營活動的統一監督管理，日常工作由重慶市城市建設綜合開發管理辦公室負責。

區縣（自治縣）城鄉建設主管部門按照職責分工負責本行政區域內房地產開發經營的監督管理工作。

國土、工商、發展改革、規劃、稅收等行政管理部門和金融監管機構依照各自職責，負責有關的房地產開發經營監督管理工作。

第二章房地產開發企業

第六條取得企業法人營業執照和經核發資質證書的房地產開發企業，方可從事房地產開發經營活動。

第七條房地產開發企業資質分為一、二、三、四四個等級。房地產開發企業資質等級條件按照國家規定執行。

新設立的房地產開發企業應當在領取企業法人營業執照後，向城鄉建設主管部門申請暫定資質；暫定資質到期後，根據國家及本市房地產企業資質要求向城鄉建設主管部門申請延長有效期或者申請核定資質等級。

第八條申請暫定資質應當提交下列材料：

（一）企業暫定資質申請表；

（二）企業法人營業執照；

（三）企業章程；

（四）企業法定代表人的身份證明；

（五）專業技術人員的勞動契約、社會保險繳納憑證和職稱證書或者執業資格證書；

（六）企業辦公場所證明材料；

（七）法律、法規規定的其他材料。

第九條暫定資質證書有效期為一年。暫定資質證書有效期屆滿三十日前，房地產開發企業應當向城鄉建設主管部門申請核定資質等級或者延續有效期。延長期限不得超過兩年。

取得暫定資質證書的企業一年內無開發項目的，不予延續資質證書有效期。

第十條申請核定資質等級，應當提交下列材料：

（一）企業資質等級申請表；

（二）房地產開發企業暫定資質證書或者資質證書；

（三）企業法人營業執照；

（四）企業章程；

（五）上年度企業財務審計報告；

（六）企業法定代表人、經營負責人和工程技術、財務、信用管理、統計等業務負責人的任職檔案，以及符合規定數量的專業技術人員的勞動契約、社會保險繳納憑證、身份證明和職稱證書或者執業資格證書；

（七）已開發經營項目的有關證明材料；

（八）房地產開發項目手冊及商品房質量保證書、商品房使用說明書執行情況報告；

（九）法律、法規規定的其他材料。

第十一條房地產開發企業資質實行分級審批：

（一）一級資質，由市城鄉建設主管部門初步審查後，轉報國務院住房和城鄉建設主管部門審批發證；

（二）二、三級資質，由市城鄉建設主管部門審批發證；

（三）四級資質，由企業所在地區縣（自治縣）城鄉建設主管部門審批發證，報市城鄉建設主管部門備案。

第十二條二、三、四級房地產開發企業取得資質證書後，應當每三年向資質審批機關申請檢驗資質等級。

第十三條申請暫定資質證書、核定、檢驗資質等級、延續暫定資質證書有效期的，城鄉建設主管部門應當依法進行審查，並自受理之日起二十個工作日內作出決定。符合條件的予以核發或者延續；不予核發或者延續的，應當書面說明理由。

第十四條房地產開發企業應當按照核定的資質等級承擔相應規模的房地產開發項目：

（一）一級資質開發項目規模不受限制；

（二）二級資質開發單個項目建築面積不得超過二十五萬平方米；

（三）三級資質開發單個項目建築面積不得超過十萬平方米；

（四）四級資質開發單個項目建築面積不得超過兩萬平方米。

取得暫定資質證書的房地產開發企業應當按照資質證書載明的要求承擔相應規模的開發項目。

第十五條房地產開發企業分立、合併、終止的，應當在辦理相應的工商登記後三十日內，向城鄉建設主管部門重新申請核定資質等級或者辦理資質證書註銷手續。

房地產開發企業變更名稱、法定代表人、住所的，應當在辦理工商變更登記後三十日內到城鄉建設主管部門辦理變更手續；變更主要技術與經濟負責人、信用管理員和統計師（員）的，應當在變更後三十日內到城鄉建設主管部門辦理備案手續。

第十六條城鄉建設主管部門應當對在本市從事房地產開發經營企業的資質條件和開發經營活動進行監督檢查，房地產開發企業應當予以配合。

第三章房地產開發建設

第十七條房地產開發用地應當以出讓方式取得。但是，法律和國務院規定可以採用劃撥方式的除外。

第十八條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓契約約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。

第十九條房地產開發企業在項目開工前，應當根據土地出讓契約和經批准的規劃方案，制定開發建設總體方案，載明項目性質、規模、開發期數、開工時間、竣工時間、開發進度，明確應建配套設施的種類、內容、規模、交付使用時間等，並報城鄉建設主管部門備案。分期開發的項目還應當報送各期的開發建設方案。

調整開發建設方案的，開發企業應當在方案調整後十日內將調整後的方案報城鄉建設主管部門備案。

城鄉建設主管部門應當對開發建設方案執行情況進行監督檢查。

第二十條房地產開發企業應當按照開發建設方案對開發項目配套設施的建設內容、建設期限、產權界定、移交使用等事項作出書面承諾，並在辦理預售許可手續之前填寫房地產開發項目配套設施建設承諾書，自預售當日起在銷售現場顯著位置張貼公示。

第二十一條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例應當符合國家和本市規定。

項目資本金實行銀行專戶監管，未辦理項目資本金監管手續的項目不得開工建設。城鄉建設主管部門應當對項目資本金制度的執行情況進行監督管理。

第二十二條房地產開發項目實行項目手冊制度。房地產開發企業應當在辦理建設工程施工許可手續前，到項目所在地的區縣（自治縣）城鄉建設主管部門領取並填報房地產開發建設項目手冊。

房地產開發企業應當將項目建設過程中的主要事項如實記錄在項目手冊中，並按季度報送項目所在地的區縣（自治縣）城鄉建設主管部門審核，城鄉建設主管部門應當對項目手冊記錄的內容進行檢查。項目手冊作為資質管理、開發建設方案執行情況檢查、項目資本金監管、預售資金監管和項目竣工驗收備案的依據。

第二十三條房地產開發企業開發建設的房地產開發項目，應當符合法律、法規的規定和建築工程質量、安全標準、建築工程勘察、設計、施工的技術規範以及契約的約定。

房地產開發企業應當依照法律、法規的規定對其開發建設的房地產開發項目質量安全負責。勘察、設計、施工、監理等單位應當依照法律、法規的規定和契約的約定，承擔相應責任。

第二十四條房地產開發建設項目應當按照國家和本市的有關規定進行竣工驗收並辦理相關手續。

住宅項目在竣工驗收前，房地產開發企業應當組織分戶驗收。分戶驗收不合格的，房地產開發企業不得組織住宅項目竣工驗收。

第二十五條房地產開發企業在組織住宅項目竣工驗收時，基本生活配套設施應當與主體工程同步驗收。相關專業經營服務單位應當按照國家和本市的規定對基本生活配套設施進行驗收。驗收合格的，向房地產開發企業出具證明檔案或者投入使用意見。

房地產開發企業對住宅項目中的其他配套設施，應當按照銷售現場公示的房地產開發項目配套設施建設承諾書確定的內容和進度進行建設和驗收，按期交付使用。

第二十六條房地產住宅項目的交付使用應當符合下列條件：

（一）已取得建設工程竣工驗收備案證；

（二）住宅生活用水已納入城市自來水管網；

（三）住宅用電已按照電力部門的供電方案納入城市供電網路，不使用臨時施工用電；

（四）住宅小區附近有燃氣管網的，完成住宅室內室外燃氣管道的敷設並與燃氣管網鑲接；

（五）住宅小區內電話通信線、有線電視線和寬頻數據傳輸信息連線埠敷設到戶；

（六）住宅的雨水、污水排放已納入永久性城鄉雨水、污水排放系統，確因客觀條件所限需要採取臨時性排放措施的，應當經水務、環保部門審核同意，並確定臨時排放的期限；

（七）住宅小區與城市道路或者公路之間有道路相連線，已完成小區內的道路建設；

（八）住宅小區內的綠化建設已經按照園林管理部門審核通過的方案完成，確因季節原因不能完成的，應當確定綠化建設完成期限並在小區內公示；

（九）已完成銷售現場公示的房地產開發項目配套設施建設承諾書確定的配套設施建設；

（十）住宅項目分期建設的，建成的住宅周邊場地清潔、道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離措施；

（十一）實行物業服務企業管理的項目，已依法選聘具有相應資質的前期物業服務企業，並簽訂了書面物業服務契約。

不符合前款規定條件的房地產住宅項目，不得交付使用。

第二十七條本市對新建商品住宅實行交付使用告知和公示制度。房地產開發企業應當將符合本條例第二十六條規定的證明材料於交房前五日內在交房現場顯著位置公示，公示期限不得少於三十日。

房地產開發企業在公示前五日內應當將住宅項目完成配套設施建設情況證明材料書面告知城鄉建設主管部門，城鄉建設主管部門應當加強對房地產開發企業執行新建商品住宅交付使用及公示情況的監督檢查。

第四章房地產項目經營

第二十八條轉讓房地產開發項目，應當符合下列條件：

（一）轉讓人已支付全部土地使用權出讓金並取得土地使用權證書；

（二）轉讓人已支付應繳納的稅費；

（三）轉讓人已完成項目開發投資總額的百分之二十五以上；

（四）受讓人具備相應的房地產開發資質；

（五）受讓人具備符合規定的剩餘項目資本金；

（六）法律、法規規定的其他條件。

第二十九條轉讓房地產開發項目，轉讓人與受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起三十日內，持房地產開發項目轉讓契約到城鄉建設主管部門備案。

受讓方應當到項目所在地的區縣（自治縣）城鄉建設主管部門重新領取並填報項目手冊。

第三十條項目聯合建設，應當符合下列條件：

（一）項目已取得有關管理部門批准項目建設的檔案，建設規模已經確定；

（二）項目土地使用權出讓金已支付完畢，並取得土地使用權；

（三）聯合建設各方中至少有一方具有房地產開發資質；

（四）以劃撥方式取得土地使用權的項目聯合建設，應當報經有批准權的人民政府同意；

（五）法律、法規規定的其他條件。

第三十一條房地產開發項目進行聯合建設的，房地產開發企業應當將具有法律效力的聯建文書自生效之日起三十日內，送項目所在地區縣（自治縣）城鄉建設主管部門備案。

未辦理聯合建設備案手續的房地產開發聯合建設項目，有關管理部門不得辦理變更項目開發主體的手續。

第三十二條房地產開發企業在商品房交付使用時，應當向購買人提供由市城鄉建設主管部門統一監製的商品房使用說明書和商品房質量保證書。

商品房購買人應當按照使用說明書的要求使用商品房。房地產開發企業應當依照法律、法規的規定和質量保證書載明的內容，承擔商品房保修責任。

商品房保修期應當自房地產開發企業將商品房交付購買人之日起計算。商品房符合交付使用條件，購買人接到書面交房通知後無正當理由拒絕接收的，保修期自書面交房通知確定的交付使用之日起計算。

第五章企業信用建設

第三十三條市城鄉建設主管部門應當建立房地產開發企業信用檔案，並會同相關管理部門建立房地產開發行業信用管理和服務網路平台，構建房地產開發行業信用體系。

第三十四條房地產開發企業信用檔案應當記載企業資質信息、項目建設信息、項目經營信息、企業資產信息、企業人員信息、企業信用等級信息、企業獲獎信息和企業不良行為記錄等可以綜合反映企業信用狀況的信息。

第三十五條房地產開發企業應當如實填報企業信用信息資料和統計報表資料。

第三十六條城鄉建設主管部門應當依據房地產開發企業信用檔案進行企業信用狀況綜合評價，並將評價情況向社會公布。

第三十七條相關管理部門應當根據企業信用狀況建立懲戒機制。對失信企業，應當將其不良行為記入企業信用檔案，並且對其資質以及房地產開發項目的立項、用地、規劃、建設、預售、融資等予以限制。

第六章法律責任

第三十八條房地產開發企業申請資質證書弄虛作假或者偽造、塗改、出租、出借、轉讓資質證書的，由城鄉建設主管部門處三萬元以上十萬元以下的罰款；情節嚴重的，由資質許可機關降低資質等級或者吊銷資質證書。

房地產開發企業不按照規定辦理資質延續、變更手續的，由資質許可機關責令限期改正，處一萬元以上三萬元以下的罰款。

房地產開發企業不按照規定申請檢驗資質等級的，由資質許可機關責令限期辦理；逾期仍不辦理的，由資質許可機關依法註銷房地產開發企業資質。

第三十九條房地產開發企業違反法律、法規或者工程建設強制性標準的，由城鄉建設主管部門責令改正；造成較大以上工程質量事故、安全生產事故的，由資質許可機關降低資質等級或者吊銷資質證書。

前款規定的較大以上工程質量事故、安全生產事故按照國家有關規定確定。

第四十條違反本條例規定，房地產開發企業未在住宅項目銷售現場顯著位置公示房地產開發項目配套設施建設承諾書，或者未在交房現場公示符合交房條件的證明材料的，由城鄉建設主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第四十一條違反本條例規定，將不符合交付使用條件的住宅項目交付使用的，由城鄉建設主管部門責令停止交付行為，限期改正，處二十萬元以上五十萬元以下的罰款；情節嚴重的，由資質許可機關降低資質等級或者吊銷資質證書。

第四十二條房地產開發企業在交付房屋時不向購房人提供由市城鄉建設主管部門統一監製的商品房使用說明書和商品房質量保證書的，由城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處三萬元以上五萬元以下罰款。

違反本條例規定，房地產開發企業未按照商品房質量保證書的約定承擔質量保修責任的，由城鄉建設主管部門責令限期改正，處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

第四十三條違反本條例規定，未按期辦理轉讓房地產開發項目備案手續或者聯合建設項目備案手續的，由城鄉建設主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第四十四條違反本條例規定，房地產開發企業有下列行為之一的，由城鄉建設主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

（一）未辦理開發建設方案備案手續的，或者擅自變更開發建設方案的；

（二）未按照規定執行房地產開發建設項目手冊制度的；

（三）未按照規定將交付使用的住宅項目已完成配套設施建設情況書面告知城鄉建設主管部門的。

第四十五條違反本條例規定，未按時足額繳存或抽逃、挪用項目資本金的，由城鄉建設主管部門責令限期改正，處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

第四十六條房地產開發企業不按照規定填報信用信息資料和統計報表資料的，由城鄉建設主管部門責令限期改正，處五千元以上一萬元以下的罰款。

第四十七條依照本條例對單位作出責令停產停業、吊銷資質證書或者執照、處十萬元以上罰款等行政處罰決定前，作出處罰的行政機關應當告知當事人有要求聽證的權利。

第四十八條國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理中濫用職權、玩忽職守或者徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章附則

第四十九條城市、鎮規劃區內集體所有的土地，經依法徵收轉為國有土地後，方可用於房地產開發經營。

在城市、鎮規劃區外國有土地上從事房地產開發經營活動以及實施的監督管理，參照本條例執行。

第五十條本條例所稱配套設施，是指由開發建設單位按照規劃許可和開發建設方案，在項目範圍內為滿足本項目購房人基本生活所需而配建的給排水、供電、供氣、通信、寬頻、有線電視、小區道路、垃圾收集和綠化、小區物業管理用房、社區管理用房等基本生活配套設施和開發建設單位為提高項目品質配建的其他配套設施。

第五十一條本條例自2014年3月1日起施行。

修訂草案說明

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

受市人民政府委託，現就《重慶市城市房地產開發經營管理條例（修訂草案）》（以下簡稱《草案》）作如下說明。

一、修訂的必要性

《重慶市城市房地產開發經營管理條例》（以下簡稱《條例》）於2000年7月1日正式施行，2005年進行了修訂。《條例》的實施，對加強房地產開發項目管理、規範市場秩序、維護當事人的合法權益發揮了積極作用。但是，隨著經濟社會的快速發展，房地產業面臨新的形勢，房地產開發經營出現了一些新問題。

（一）資質管理規定亟需加強。企業資質年檢制度取消後，房地產開發企業資質的日常監管較為薄弱，不利於房地產開發市場的規範。一是對占企業總數約50%的暫定資質的申辦條件和有效期的規定不具體，不僅不利於指導企業辦事，也造成許多業績差、信譽低、甚至擾亂市場秩序的企業不能被及時發現，在很大程度上影響了我市房地產市場的健康發展。近年來發生的由開發行業引發的不穩定事件，有一半都發生在暫定資質企業身上。二是開發企業準入門檻較低，一些並不具備相應資金實力的個人或單位進入房地產行業，經常因為資金、經營不規範等問題引發社會矛盾。三是股東責任界定缺乏相應規定。目前的項目公司越來越多，往往在開發的項目交付使用後即註銷。這些公司開發的項目出現問題，找不到責任承擔主體，最終往往由政府進行處置。

（二）監管措施和手段需要完善。《條例》對項目的前期管理雖然設立了“房地產開發項目建設條件意見書”制度，但由於沒有明確實施主體和缺乏約束措施，該制度一直未能嚴格執行，對開發項目中後期管理帶來不利影響，尤其是房地產開發項目竣工綜合驗收取消後，項目中後期管理的監管措施顯得薄弱，開發項目建設過程中的問題不能及時被發現和糾正，導致管理脫節。

（三）項目驗收交付環節矛盾突出。住宅小區竣工綜合驗收取消後，房屋交付使用成為監管空白，交付使用時的糾紛明顯增多。新建社區的社區用房、教育配套問題突出，商品房交付使用後居民繼續使用施工用電、小區綠化不完善、垃圾處理未解決等問題時有發生，有的造成群體性集訪事件，影響社會和諧穩定。如渝北區的銀海北極星項目、沙坪壩區的錦繡天城項目等。

（四）項目聯建需要規範。2005年項目聯建由非許可類行政審批調整為告知性備案。由於告知性備案屬於事後管理，導致部分合資、合作開發經營房地產存在不規範的現象，一些企業以聯建之名行轉讓之實，一些項目因參建企業實力不足形成“爛尾樓”，造成國家稅費流失，影響社會穩定。如巴南區的燃氣小區項目因開發商實力不足兩次轉讓，遲遲不能按期交房，十幾戶購房戶情緒激烈。

（五）法律責任較為原則。企業違法成本過低，違法、違規、失信行為時有發生。一是對開發企業的違法違規行為處罰力度不大，往往是先責令限期改正，逾期不改正的才處以小額罰款，對違法企業起不到震懾作用。二是一些處罰規定不便於操作，如《條例》規定，對擅自轉讓開發項目的，給予“沒收違法所得，可並處違法所得5倍以下罰款”，但“違法所得”難以界定，不便操作。三是一些管理規範對應的法律責任存在缺失，如《條例》規定的項目資本金制度、開發項目建設要符合相應的技術規範和契約約定等，法律責任中沒有相應的處罰條款。

此次修訂的主要目的就是針對上述問題，完善規定，細化措施，強化監管部門責任，進一步規範房地產開發建設秩序，更好地促進房地產市場健康發展。

二、修訂過程

市城鄉建委按照立法計畫安排，起草了《重慶市城市房地產開發經營管理條例（修訂送審稿）》。市政府法制辦會同市城鄉建委對送審稿進行了反覆的討論和研究，就暫定資質管理、建設方案備案制度、配套設施同步驗收、項目資本金管理、企業信用建設等問題組織有關方面的專家進行了諮詢，採取不同的形式多次聽取購房者、房地產開發企業的意見建議。在此基礎上，按照立法程式，公開徵求了社會公眾意見，書面徵求了市級有關部門、單位和各區縣（自治縣）人民政府的意見，組織進行了部門論證和專家論證。在審查論證過程中，就是否設立新建住宅交付使用許可問題專門組織召開了有市民代表、人大代表、政協委員、相關領域專家、房地產開發企業、施工企業、部分區縣主管部門參加的公開論證會，充分聽取意見，認真研究吸納。綜合各方意見，並借鑑上海、山東、南寧等地的立法成果，經2013年6月28日市人民政府第14次常務會議通過，形成提請本次會議審議的《草案》。

三、修訂的主要內容

《草案》包括總則、房地產開發企業、房地產開發建設、房地產項目經營、企業信用建設、法律責任、附則等七章，共五十三條。企業信用建設一章屬新增內容。與《條例》相比，新增20條，合併8條，替換1條，刪除11條。此外，為保持修改後各條款之間的邏輯性，對部分條款的順序也進行了適當調整。

（一）關於企業資質管理。

一是按照國務院《城市房地產開發經營管理條例》的授權，參照國內其他城市的做法，規定本市房地產開發企業實繳註冊資本不得低於500萬元（第六條）；二是明確了申辦暫定資質證書的程式、條件、辦理時限（第九條、第十條），補充完善了核定資質等級所需提供的材料（第十一條）；三是規定了開發企業資質、暫定資質有效期（第十條、第十三條）。

（二）關於項目監督管理。

為切實規範房地產開發經營行為，保護購房者的合法權益，《草案》補充完善了開發項目的全過程監管措施，前期設定開發建設方案備案環節，中期設定配套設施建設承諾書制度和項目手冊制度，後期設定住宅交付使用條件及交付公示制度，並設定了相應的罰則。具體是：

一是實行開發建設方案備案。按照國家有關要求，借鑑其他省市的經驗，規定房地產開發企業在項目開工前，應當根據土地出讓契約和經批准的規劃方案，制定開發建設方案，載明項目性質、規模、開發期數、開工竣工時間、開發進度，明確擬建配套設施的種類、規模、交付使用時間等內容，並報城鄉建設行政主管部門備案。分期開發的項目還應當報送各期的開發建設方案（第二十條）。通過加強前期管理，為中後期管理提供依據，確保房地產開發項目全過程的有效監管。

二是完善項目手冊制度。制定了具體、便於操作的管理規範，規定建設行政主管部門應當對項目手冊記錄的內容進行定期審核，並將項目手冊作為資質管理、項目資本金監管、預售資金監管和項目竣工驗收備案的依據（第二十三條）。

三是規範配套設施建設。規定開發企業對配套設施建設作出承諾，並自預售當日起在銷售現場顯著位置張貼公示（第二十一條）。規定小區道路、綠化、給排水、供電、供氣等基本生活配套設施應與主體工程同步驗收（第二十六條）。

四是實行商品住房交付使用制度。具體明確了房地產住宅項目交付使用條件，不符合規定條件的房地產住宅項目，不得交付使用（第二十七條）。房地產開發企業交房前，應當將住宅項目配套設施建設完成情況書面告知城鄉建設行政主管部門，並在交房現場公示（第二十八條）。通過住宅交付使用告知和公示制度，減少交付使用環節的糾紛，維護購房者權益。

（三）關於項目聯建。

《草案》規定，“房地產開發企業不得假借項目聯建，變更項目開發主體，變相轉讓房地產開發項目”。同時，為防止不規範操作，增加了“未辦理聯建手續的房地產開發聯建項目，有關管理部門不得辦理變動項目建設單位的手續”的規定（第三十一條），防止不規範操作，以減少國家稅費流失，儘可能避免出現“爛尾樓”等損害消費者權益、影響穩定的問題。

（四）關於企業誠信建設。

企業信用制度和體系是建立和規範市場經濟秩序的重要保證，也是促進經濟健康發展的前提條件。房地產行業關係到社會民生，加強房地產開發行業信用體系建設，有利於規範房地產開發企業經營行為，提高房地產開發行業的社會誠信度，形成“守法、規範、公平、誠信”的良好氛圍。按照國家和市政府的要求，《草案》加強了對企業信用建設的引導和監管，單獨設立章節（第五章），規定應當根據行業發展需要，建立房地產開發行業信用管理體系，構建信用管理信息和服務網路平台，並對信息的採集、發布和使用進行原則規定，對失信行為規定了懲戒措施（第三十八條）。

《草案》沒有增設新的行政許可。

《草案》和以上說明，請一併審議。

修改情況匯報

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

我受市人大法制委員會的委託，現就《重慶市城市房地產開發經營管理條例（修訂草案）》（以下簡稱修訂草案）的修改情況匯報如下：

2013年7月，市四屆人大常委會第四次會議對修訂草案進行了第一次審議。常委會組成人員普遍認為，為規範房地產開發經營行為，維護房地產開發經營活動當事人的合法權益，保障和促進房地產業的健康發展，對條例進行修訂很有必要。同時，常委會組成人員也提出了一些修改意見。會後，市人大法制委、常委會法工委書面徵求了市發展改革委、市國土房管局、市高院等部門的意見；8月上旬召開了立法諮詢專家論證會；8月中下旬召開了有渝西片區八個區縣和渝東南片區七個區縣（自治縣）人大常委會參加的法規徵求意見座談會。根據市人大常委會組成人員和市人大城環委的審議意見以及收集到的各方面的意見建議，市人大常委會法制工作委員會對修訂草案進行了修改。經2013年9月12日市四屆人大法制委員會第六次會議審議，形成了提請本次常委會會議審議的《重慶市城市房地產開發經營管理條例（修訂草案）》（二次審議稿）（以下簡稱二次審議稿）。

一、關於房地產開發企業的設立條件

一審中，常委會組成人員對修訂草案第六條、第七條對房地產開發企業設立條件的規定有不同意見。

一是對實繳註冊資本不得低於500萬元的規定存在分歧。一種意見認為，房地產屬於資金密集型行業，設定準入門檻很有必要，可防止由於房地產企業資金實力不強而出現的“爛尾樓”現象，建議將註冊資本從500萬元提高到1000萬元甚至2000萬元；另一種意見認為，設立註冊資本不低於500萬元的門檻需慎重，因為房地產開發企業不論大、中、小，都是平等的市場競爭主體，只要是依法規範經營，就應當允許其在不同的領域發揮各自作用，設立準入門檻有可能將一些小型房地產企業排除在市場之外，有違市場經濟公平競爭原則。而且，小型房地產開發企業的存在，對於推進小城鎮建設是十分必要的。

二是有意見認為，房地產開發企業在辦理工商登記之前徵求城鄉建設主管部門的意見與行政許可法的相關規定以及國務院推行的商事制度改革方向不一致。

法制委員會經過研究後認為，房地產開發企業從事開發經營活動必須具備工商登記和取得資質證書兩個要件。建設部頒布的《房地產開發企業資質管理規定》對於房地產開發企業申請核定資質規定了註冊資本、開發業績、從業人員等條件，因此通過嚴格資質管理來規範房地產開發企業的經營行為更具針對性和可操作性。而工商登記制度的國際通行做法是實行“寬進嚴管”的原則，修訂草案通過提高註冊資本金設立準入門檻的做法不符合商事登記制度改革趨勢。此外，上位法對企業的設立條件已經作出了詳細的規定。因此，二次審議稿刪除了修訂草案第六條第一款和第七條。

二、關於建築工程質量責任

修訂草案第二十四條第三款規定，房地產開發企業解散後，其股東應當按照企業章程和有關法律法規的規定，對其開發建設的房地產開發項目承擔責任。有常委會組成人員認為，該款規定與公司法關於股東以其認繳的出資額或者股份對公司承擔有限責任的規定不一致，建議刪除。

法制委員會認為，國務院制定的《建築工程質量管理條例》規定，建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位依法對建設工程質量負責。通過加強對建設工程勘察、設計、施工、工程監理等環節的質量監督管理以及嚴格執行項目竣工驗收制度是能夠有效控制開發項目質量的。因此，法制委員會根據常委會組成人員的意見，刪除了修訂草案第二十四條第三款。

三、關於項目聯合建設

審議中有常委會組成人員認為，現實中房地產項目轉讓和項目聯合建設的界限不清楚，修訂草案關於項目聯合建設的規定過於原則，不利於有效規範此類行為。為增強法規的可操作性和司法適用性，建議修訂草案明確界定項目聯合開發建設的要件。

2005年6月18日最高人民法院公布的《關於審理涉及國有土地使用權契約糾紛案件適用法律問題的解釋》，明確了兩種情況下房地產契約合作開發為無效契約。一是當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，契約無效。二是土地使用權人未經批准以劃撥土地使用權作為出資簽署的合作開發契約無效。也即是說，聯合建設各方中至少有一方具有房地產開發資質，以劃撥方式取得的土地使用權須經依法審批後方可成為合法的房地產合作開發。因此，二次審議稿結合管理實踐中對項目聯建的一些規定增加了一條作為第三十條，明確了項目聯合建設的條件。刪除修訂草案第三十一條第三款，同時對法律責任進行了相應的修改。

四、其他修改

修訂草案第八條第二款規定，暫定資質到期後，根據開發業績向城鄉建設行政主管部門申請核定資質等級。有常委會組成人員認為，應當明確行政相對人申請核定資質的條件，根據這一意見，二次審議稿將該款中的“開發業績”修改為“國家及本市關於房地產企業資質要求”。

針對調研中反映出的住宅小區房屋交付使用糾紛較多的問題，二次審議稿進一步完善了交付使用條件和公示程式，規定城鄉建設主管部門應當加強對房地產開發企業執行新建商品住宅交付使用公示情況的監督檢查。

修訂草案第三十三條關於從業限制的規定不符合行政許可法關於地方性法規不得設定應當由國家統一確定的公民、法人或其他組織資格、資質的規定，同時與公司法的類似規定也不一致，因此，二次審議稿刪除了修訂草案第三十三條。

此外，二次審議稿還對個別文字作了修改，對部分條款順序進行了調整。

二次審議稿連同以上匯報，請一併審議。

審議結果報告

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

我受市人大法制委員會的委託，現就《重慶市城市房地產開發經營管理條例（修訂草案）》（以下簡稱修訂草案）的審議結果報告如下：

2013年9月，市四屆人大常委會第五次會議對修訂草案進行了第二次審議。常委會組成人員普遍認為，二次審議稿適應國家加快政府職能轉變的相關要求，加強了事中和事後監管，進一步規範了房地產開發企業行為，強化了購房人權益保障。同時，常委會組成人員也提出了一些修改意見和建議。會後，市人大常委會法工委認真梳理了二次審議中組成人員的審議意見，針對意見比較集中的幾個問題進一步查閱了相關上位法以及北京、上海、浙江、廣州等地的地方性法規和最高人民法院的相關司法解釋。10月下旬和11月上旬兩次與市人大城環委、市建委等單位就組成人員的審議意見和各方面收集的意見建議進行反覆研究論證。11月中旬，召開了保利、融創、金科等房地產開發企業參加的座談會，重點調研了房地產企業資質管理和配套設施建設等問題。

根據市人大常委會組成人員的審議意見以及收集到的各方面的意見建議，市人大常委會法工委對修訂草案進行了修改。經2013年11月22日市四屆人大法制委員會第八次會議審議，形成了提請本次常委會會議審議的《重慶市城市房地產經營管理條例（修訂草案）》（三次審議稿）（以下簡稱三次審議稿）。

一、關於配套設施建設承諾書

審議中，有組成人員建議，將配套設施建設承諾書納入商品房買賣契約，同時，對於房地產開發企業不履行配套設施建設承諾書約定義務的行為，在法律責任一章規定相應的處罰措施。

《最高人民法院關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，“出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣契約的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣契約，亦應當視為契約內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。法制委員會認為，根據有關司法解釋，配套設施建設承諾書屬於開發企業與購房人之間的民事契約，而地方性法規是不宜對民事契約的認定進行規定的。為更好地保障購房人權益，三次審議稿規定，將承諾內容公示並將完成情況告知行政管理機關，從而達到行政管理機關監督其誠實、守信履約的管理目的。

同時，由於修訂草案將完成配套設施建設承諾書確定的配套設施建設作為房地產住宅項目的交付使用條件之一，在法律責任一章對於將不符合交付使用條件的住宅項目交付使用的行為，設定了相應的處罰措施，因此法制委員會建議，不單獨就不履行配套設施建設承諾書的行為設定行政處罰。調研中了解到，將房地產開發企業不誠信行為記入企業信用檔案的做法，更能有效規範開發企業行為，為了督促房地產開發企業按時完成配套設施建設，三次審議稿在第三十七條增加了“應當將其不良行為記入企業信用檔案”的規定。

二、關於房地產開發項目轉讓

二次審議稿根據上位法的規定將房地產開發項目轉讓由審批制調整為備案制，根據組成人員的意見，三次審議稿相應刪除了相關的罰則。

同時，審議中有意見認為，對於實踐中存在的通過股權轉讓方式進行項目轉讓的行為，缺乏有效的規範，建議報建設行政主管部門備案或者政府相關部門審查是否符合轉讓條件。法制委員會經過研究後認為，對房地產開發企業轉讓房地產開發項目的行為，三次審議稿第二十八條和第二十九條已作明確規範，而對房地產開發企業轉讓公司股權的行為公司法已有規定，不宜在地方性法規中對公司股權轉讓作限制或規定。

三、其他修改

二次審議稿規定房地產開發企業暫定資質有效期為兩年，相關主管部門建議我市關於房地產開發企業暫定資質有效期的規定應當與國家和其他兄弟省市保持一致，三次審議稿根據這一建議，將我市房地產開發企業暫定資質證書的有效期調整為一年。

審議中有意見認為，由於在偏遠鄉鎮開發的住宅項目不一定實行了物業管理服務，因此二次審議稿將是否依法選聘具有相應資質的前期物業管理企業作為商品房交付使用條件之一的規定不夠周延。根據這一意見，三次審議稿將第二十六條第十一項修改為“實行物業管理的項目，已依法選聘具有相應資質的前期物業管理企業，並簽訂了書面物業服務契約”。

法制委員會認為，上位法對違反相關行為規範的法律責任已有明確規定的，修訂草案沒有必要再作重複規定，根據這一意見，三次審議稿刪除了二次審議稿第三十八條、第三十九條。

此外，三次審議稿還對個別文字作了修改，對部分條款順序進行了調整。

三次審議稿連同以上報告，請一併審議。

重慶市城市房地產開發經營管理條例

基本介紹

公告信息

修訂的條例

修訂草案說明

修改情況匯報

審議結果報告

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