農村土地流轉，是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，將經營權轉讓給其他農戶或其他經濟組織的行為。
農村土地流轉是農村經濟發展到一定階段的產物，通過土地流轉，可以開展規模化、集約化、現代化的農業經營模式。農村土地流轉其實指的是土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。
中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平近日對農村土地流轉作出重要指示。
習近平強調，土地流轉和多種形式規模經營，是發展現代農業的必由之路，也是農村改革的基本方向。在土地流轉實踐中，必須要求各地區原原本本貫徹落實黨中央確定的方針政策，既要加大政策扶持力度、鼓勵創新農業經營體制機制，又要因地制宜、循序漸進，不搞大躍進，不搞強迫命令，不搞行政瞎指揮。特別要防止一些工商資本到農村介入土地流轉後搞非農建設、影響耕地保護和糧食生產等問題。要注意完善土地承包法律法規、落實支持糧食生產政策、健全監管和風險防範機制、加強鄉鎮農村經營管理體系建設，推動土地流轉規範有序進行，真正激發農民搞農業生產特別是糧食生產的積極性。
基本介紹
- 中文名：農村土地流轉
- 外文名：Rural land circulation
- 轉讓人：其他農戶或經濟組織
- 承包權：農戶自己
- 實質：保留承包權，轉讓使用權
類型,三個維度,農民權益維度,農業發展維度,農村穩定維度,指導性意見,法律名,存在問題,明確土地權屬,健全流轉,
類型
三個維度
農民權益維度
土地問題是農民最大的民生問題，涉及到農民最核心的利益。土地使用權流轉，本質上就是農民土地權利和利益的大調整。推進農村土地使用權有序流轉，其根本立足點就是要充分保障農民權益，任何人任何時候都不能漠視農民的存在以及他們的利益訴求，特別是弱勢群體的利益訴求。一是要最大限度保障農民權益。土地流轉的主要目的就是要賦予農民更多的財產權利，依法保障農民享有平等的財產權利，增加農民的財產性收入，縮小城鄉收入差距。二是要最大限度尊重農民意願。30多年來，我國農村土地改革的基本遵循就是農民自願。把土地流轉的選擇權真正交給農民，真正由農民選擇而不是代替農民選擇，鄉鎮政府和村級組織不能以任何理由搞強迫命令、一刀切。對違背農民意願的土地流轉行為，必須堅決制止和糾正。三是要最大限度發揮市場的決定性作用。土地流轉是農村土地資源最佳化配置的過程，土地是否流轉、形式如何選擇、價位如何確定，均應由農民根據市場變化“私人訂製”，要切實發揮好市場的作用。
農業發展維度
促進農業增效、農民增收，是當下農村土地使用權有序流轉最基本的目標維度。一是要堅決落實中央關於農村土地流轉的各項政策措施，鼓勵發展和大力支持農業企業、農民合作社、家庭農場、專業大戶等新型經營主體，提高農業產業化經營的集約化、專業化、組織化、社會化。二是要建立縣、鄉兩級農村土地流轉的管理機構，健全覆蓋縣、鄉、村三級土地供需信息網路平台，暢通土地流轉信息渠道，即使那些農業勞動力轉移進城農戶和耕種有困難的家庭能夠及時找到土地流轉出路，又能讓想擴大經營的種植大戶、企業能及時找到有土地流轉意向的對象；既可避免耕地拋荒，又能獲得更多的流轉收益。三是要實行嚴格的土地用途管制。建立嚴格準入制度，對不符合條件的工商企業禁止租賃和經營農地，設立土地流轉底線，禁止租賃農地“非農化”，禁止租賃耕地“非糧化”，以確保糧食安全。
農村穩定維度
土地制度改革是農村各項改革的關鍵和核心。因土地流轉而引發的土地糾紛也是地方黨委政府和領導幹部最頭痛的問題，一旦處理失當，就會激發矛盾，影響農村穩定。推進農村土地有序流轉，必須站在維護農村的高度科學考慮。一是要科學立法，創新農村法治體制，建立健全符合農村長遠利益和農民現實需要的集體資產法律法規體系，完善各項權能，明晰產權歸屬，規範權利義務，確保農村土地流轉有章可循，有法可依。守住防止集體資產被侵蝕的紅線，保住防止農民利益受損的底線。二是要加強土地流轉契約的科學化管理，推動土地流轉交易按契約公開、公正、規範運行，嚴肅處理土地流轉中侵害農民權益的違規違法行為。同時，也要盡力避免種養大戶、農業投資企業在土地流轉中的政策風險、法律風險。三是要科學確定土地流轉規模。農村土地流轉規模要科學考慮新型城鎮化進程，科學考慮勞動力轉移規模，科學考慮農業科學技術進步水平，科學考慮農民管理水平，科學考慮農民接受程度，切不可人為設定經營規模指標，片面求快、求大，從而從源頭上減少土地流轉的社會風險，促進農村社會穩定。
指導性意見
多年來，全市各級黨委和政府認真貫徹落實黨在農村的基本政策，不斷穩定和完善以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。從全市情況看，農村土地承包經營權確權及流轉工作符合國家的法律法規和政策，是穩定、健康的，但在完善管理、規範流轉和加強服務等方面還存在一些需要解決的問題。根據《中華人民共和國農村土地承包法》、農業部《農村土地承包經營權流轉管理辦法》(農業部第47號令)等法律法規和政策，現就規範本市依法確權到戶的農村農用土地承包經營權流轉(以下簡稱農村土地流轉)工作提出如下意見：
一、進一步加強農村土地流轉的規範管理
(一)穩定和完善農村土地承包關係。各區(縣)要認真對照相關法律法規和政策，依法保障農民對承包土地的占有、使用、收益等權利。依法應確權的土地都要納入確權範圍並確權到戶。確權確地的，要全部發放土地承包經營權證書，嚴格做到承包地塊、面積、契約和證書“四到戶”;確權確利的，要簽訂確利契約並將土地確權證書發放到戶;確權確股的，要將土地確權證書發放到戶。
(二)農村土地流轉不得改變土地的性質和用途。農村土地流轉不得改變土地集體所有性質、不得改變土地用途、不得損害農民土地承包權益。要妥善權衡好利弊，嚴格遵守農地農用原則，嚴禁從事非農建設，嚴禁破壞耕作層，有效防止破壞耕地等侵害農民長遠利益的行為發生。
(三)合理確定農村土地流轉期限。農村土地流轉期限應當尊重流轉雙方的意願，根據流轉土地的使用情況由雙方協商確定，但不得超過原承包契約的剩餘期限。原則上，對流轉後用於普通農作物種植等投入較小的土地，流轉期限不宜過長;對流轉後用於發展林果業和設施農業等投入較大的土地，流轉期限可以適當延長。採取出租方式流轉的，租賃契約期限要遵照《契約法》的規定，不得超過20年。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃契約，但約定的租賃期限自續訂之日起仍不得超過20年。
(四)必須保障農村土地流轉收益。土地流轉雙方應根據土地質量、產出水平和物價變動等因素，合理確定流轉價格。流轉期限超過5年的，應當建立價格調整機制，明確約定調整時限和幅度，分時段確定流轉價格。流轉雙方應對各種政策性補貼、流轉期滿後地上物權屬及補償辦法、土地征占應得補償的歸屬等作出明確約定。確權確地到戶後流轉的，流轉收益歸承包農戶所有;確權確利和確權確股流轉給村集體，由村集體統一經營或流轉給其他經營主體的，土地收益要單獨建賬、單獨核算、專戶儲存，並嚴格履行民主程式，合理分配土地收益，確保及時、足額兌現到農戶。
(五)依法規範農村土地流轉行為。承包方採取轉包、出租等方式流轉，應當及時報發包方備案;採取轉讓方式流轉，應當經發包方同意，受讓方要與發包方重新簽訂承包契約，及時辦理土地承包經營權屬變更手續;採取互換方式流轉，雙方當事人應到村集體經濟組織辦理承包契約、土地承包經營權證書變更及備案手續。承包方自願委託他人(包括各類組織和個人)流轉其承包土地的，應當由承包方出具《北京市農村土地承包經營權流轉契約(示範文本)》中統一制定的書面委託書。沒有承包方的書面委託，任何組織和個人無權以任何方式決定流轉農戶的承包土地。
(六)健全完善農村土地流轉程式。農村土地流轉，在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。土地流轉受讓方以轉包、出租方式取得的土地進行再流轉的，應當經原承包方書面同意，並辦理流轉備案手續。企業或個人等經營者與村集體簽訂非家庭承包或流轉契約的，未經集體經濟組織同意，不得私自進行流轉;如需進行流轉，土地經營者應當向集體經濟組織提出書面申請。集體經濟組織流轉確權確利和確權確股土地的，須經集體經濟組織成員大會或成員代表大會民主討論決定並進行公示。流轉給本集體經濟組織以外的單位或者個人的，經民主決策後報鄉(鎮)人民政府批准。
(七)全面推行農村土地流轉契約管理制度。除代耕期不足1年不需簽訂書面流轉契約外，所有農村土地流轉都必須依法簽訂書面契約。過去沒有簽訂契約的，相關當事人要按全市統一規範的契約文本進行補簽;已經簽訂流轉契約雙方無異議的，維持原契約不變。流轉契約的簽訂要在鄉(鎮)農村合作經濟經營管理機構和村集體經濟組織的監督下，由流轉雙方在村集體經濟組織集中完成，特殊情況下可在其他地點完成，但要做到契約的簽訂、備案在同一地點一次完成。農村土地承包經營權流轉契約一式四份，流轉雙方各執一份;發包方和鄉(鎮)農村合作經濟經營管理機構各備案一份。
二、全面做好農村土地流轉的服務工作
(八)加強農村土地流轉服務組織建設。要結合本地實際情況，依託農村合作經濟經營管理機構，並充分發揮村集體經濟組織的作用，逐步建立健全區(縣)、鄉(鎮)和村三級農村土地流轉服務組織，為土地流轉提供相關的法律宣傳、政策諮詢、流轉信息、契約簽訂指導、矛盾糾紛調處和檔案管理等系列服務。
(九)提高農村土地流轉信息化服務水平。要根據本地區實際和農村土地流轉各方需要，進一步加強農村土地流轉信息平台建設，不斷健全和完善流轉信息平台功能，認真維護好、管理好、利用好農村土地流轉信息平台。本市農村土地流轉的轉出信息要全部通過農村土地流轉信息平台進行發布，同時，要進一步提高全市農村土地流轉契約登記、備案和統計分析的信息化管理水平，及時監測農村土地流轉動態，匯總農村土地流轉數據。要充分利用信息平台，宣傳相關法律法規，交流典型經驗，切實提高農村土地流轉的信息化服務水平。
(十)探索建立農村土地流轉價格指導機制。要加強對土地流轉價格的統計、監測和分析，通過農村土地流轉信息平台等多種途徑和方式，向廣大農民提供土地流轉價格信息。有條件的區(縣)、鄉(鎮)可根據本地區的區位優勢、土地質量、土地產出率等因素，探索開展土地流轉價格評估工作，建立健全本地區農村土地流轉價格指導機制並實行動態管理。通過公平、合理的價格指導機制，保護土地流轉各方利益，引導農村土地承包經營權有序流轉。
(十一)做好農村土地承包及流轉契約備案和檔案管理工作。要切實加強管理，建立健全農村土地承包及流轉備案制度，並實行動態管理。當事人採取互換、轉讓方式流轉要求登記的，區(縣)農村土地承包登記管理部門要及時予以登記，並變更土地承包經營權證書。鄉(鎮)農村合作經濟經營管理機構和村集體經濟組織對採取轉包、出租方式流轉的，應當及時進行契約備案;對採取轉讓、互換方式流轉的，應當及時辦理土地承包契約變更手續並備案。同時，要認真清理、規範整理，建立健全農村土地承包台賬和農村土地流轉台賬，加強契約檔案管理，切實管好農村土地承包及流轉的各項檔案資料。
(十二)加強農村土地承包經營糾紛調解仲裁工作。認真貫徹《中華人民共和國農村土地承包經營糾紛調解仲裁法》，按照鄉村調解、區縣仲裁、司法保障的總體要求，依法建立健全農村土地承包仲裁調解機構，完善調解仲裁程式、調解仲裁方法和調解仲裁制度，依法開展農村土地承包糾紛調解仲裁工作。農村土地承包仲裁調解機構要加強與紀檢監察、政府法制、司法、信訪等部門的溝通協作，建立起多部門協調解決重大問題的工作溝通機制，健全包括協商、調解、仲裁、司法、信訪等多渠道調處糾紛的工作機制，暢通農戶訴求渠道，提高調處糾紛能力。
法律名
《農村土地經營權流轉管理辦法》
《農村土地承包經營權流轉管理辦法》已於2005年1月7日經農業部第2次常務會議審議通過，現予公布，自2005年3月1日起施行。
第一章 總 則
第四條 農村土地承包經營權流轉應當規範有序。依法形成的流轉關係應當受到保護。
第五條 縣級以上人民政府農業行政主管（或農村經營管理）部門依照同級人民政府規定的職責負責本行政區域內的農村土地承包經營權流轉及契約管理的指導。
第二章 流轉當事人
第六條 承包方有權依法自主決定承包土地是否流轉、流轉的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉其承包土地。
第七條 農村土地承包經營權流轉收益歸承包方所有，任何組織和個人不得侵占、截留、扣繳。
第八條 承包方自願委託發包方或中介組織流轉其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉委託書。委託書應當載明委託的事項、許可權和期限等，並有委託人的簽名或蓋章。
第九條 農村土地承包經營權流轉的受讓方可以是承包農戶，也可以是其他按有關法律及有關規定允許從事農業生產經營的組織和個人。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。
受讓方應當具有農業經營能力。
第十條 農村土地承包經營權流轉方式、期限和具體條件，由流轉雙方平等協商確定。
第十一條 承包方與受讓方達成流轉意向後，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發包方備案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發包方提出轉讓申請。
第十二條 受讓方應當依照有關法律、法規的規定保護土地，禁止改變流轉土地的農業用途。
十三條 受讓方將承包方以轉包、出租方式流轉的土地實行再流轉，應當取得原承包方的同意。
第十四條 受讓方在流轉期間因投入而提高土地生產能力的，土地流轉契約到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時，受讓方有權獲得相應的補償。具體補償辦法可以在土地流轉契約中約定或雙方通過協商解決。
第三章 流轉方式
第十五條 承包方依法取得的農村土地承包經營權可以採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉。
第十六條 承包方依法採取轉包、出租、入股方式將農村土地承包經營權部分或者全部流轉的，承包方與發包方的承包關係不變，雙方享有的權利和承擔的義務不變。
第十七條 同一集體經濟組織的承包方之間自願將土地承包經營權進行互換，雙方對互換土地原享有的承包權利和承擔的義務也相應互換，當事人可以要求辦理農村土地承包經營權證變更登記手續。
第十八條 承包方採取轉讓方式流轉農村土地承包經營權的，經發包方同意後，當事人可以要求及時辦理農村土地承包經營權證變更、註銷或重發手續。
第二十條 通過轉讓、互換方式取得的土地承包經營權經依法登記獲得土地承包經營權證後，可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合法律和國家政策規定的方式流轉。
第四章 流轉契約
第二十一條 承包方流轉農村土地承包經營權，應當與受讓方在協商一致的基礎上籤訂書面流轉合村土地承包經營權流轉契約一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門各備案一份。
承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面契約。
第二十二條 承包方委託發包方或者中介服務組織流轉其承包土地的，流轉契約應當由承包方或其書面委託的代理人簽訂。
第二十三條 農村土地承包經營權流轉契約一般包括以下內容：
（一）雙方當事人的姓名、住所；
（二）流轉土地的四至、坐落、面積、質量等級；
（三）流轉的期限和起止日期；
（四）流轉方式；
（五）流轉土地的用途；
（六）雙方當事人的權利和義務；
（七）流轉價款及支付方式；
（八）流轉契約到期後地上附著物及相關設施的處理；
（九）違約責任。
村土地承包經營權流轉契約文本格式由省級人民政府農業行政主管部門確定。
第二十四條 農村土地承包經營權流轉當事人可以向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門申請契約鑑證。
鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門不得強迫土地承包經營權流轉當事人接受鑑證。
第五章 流轉管理
第二十五條 發包方對承包方提出的轉包、出租、互換或者其他方式流轉承包土地的要求，應當及時辦理備案，並報告鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門。
承包方轉讓承包土地，發包方同意轉讓的，應當及時向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門報告，並配合辦理有關變更手續；發包方不同意轉讓的，應當於七日內向承包方書面說明理由。
第二十六條 鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當及時向達成流轉意向的承包方提供統一文本格式的流轉契約，並指導簽訂。
第二十七條 鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當建立農村土地承包經營權流轉情況登記冊，及時準確記載農村土地承包經營權流轉情況。以轉包、出租或者其他方式流轉承包土地的，及時辦理相關登記；以轉讓、互換方式流轉承包土地的，及時辦理有關承包契約和土地承包經營權證變更等手續。
第二十八條 鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當對農村土地承包經營權流轉契約及有關檔案、文本、資料等進行歸檔並妥善保管。
第二十九條 採取互換、轉讓方式流轉土地承包經營權，當事人申請辦理土地承包經營權流轉登記的，縣級人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門應當予以受理，並依照《農村土地承包經營權辦法》的規定辦理。
第三十條 從事農村土地承包經營權流轉服務的中介組織應當向縣級以上地方人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門備案並接受其指導，依照法律和有關規定提供流轉中介服務。
第三十一條 鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門在指導流轉契約簽訂或流轉契約鑑證中，發現流轉雙方有違反法律法規的約定，要及時予以糾正。
第三十二條 縣級以上地方人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門應當加強對鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門工作的指導。鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當依法開展農村土地承包經營權流轉的指導和管理工作，正確履行職責。
第三十三條 農村土地承包經營權流轉發生爭議或者糾紛，當事人應當依法協商解決。
當事人協商不成的，可以請求村民委員會、鄉（鎮）人民政府調解。
當事人不願協商或者調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。
第六章 附 則
第三十四條 通過招標、拍賣和公開協商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，經依法登記取得農村土地承包經營權證的，可以採取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉，其流轉管理參照本辦法執行。
第三十五條 本辦法所稱轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包契約的權利和義務。轉讓後原土地承包關係自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。
轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包後原土地承包關係不變，原承包方繼續履行原土地承包契約規定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。
互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬於同一集體經濟組織的承包地塊進行交換,同時交換相應的土地承包經營權。
入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自願聯合從事農業合作生產經營；其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營。
出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業生產經營。出租後原土地承包關係不變，原承包方繼續履行原土地承包契約規定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。
本辦法所稱受讓方包括接包方、承租方等。
第三十六條 本辦法自2005年3月1日起正式施行。
2014年國務院頒發《意見》
中共中央辦公廳、國務院辦公廳2014年11月印發《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》。《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》全文如下。
伴隨我國工業化、信息化、城鎮化和農業現代化進程，農村勞動力大量轉移，農業物質技術裝備水平不斷提高，農戶承包土地的經營權流轉明顯加快，發展適度規模經營已成為必然趨勢。實踐證明，土地流轉和適度規模經營是發展現代農業的必由之路，有利於最佳化土地資源配置和提高勞動生產率，有利於保障糧食安全和主要農產品供給，有利於促進農業技術推廣套用和農業增效、農民增收，應從我國人多地少、農村情況千差萬別的實際出發，積極穩妥地推進。為引導農村土地（指承包耕地）經營權有序流轉、發展農業適度規模經營，現提出如下意見。
一、總體要求
（一）指導思想。全面理解、準確把握中央關於全面深化農村改革的精神，按照加快構建以農戶家庭經營為基礎、合作與聯合為紐帶、社會化服務為支撐的立體式複合型現代農業經營體系和走生產技術先進、經營規模適度、市場競爭力強、生態環境可持續的中國特色新型農業現代化道路的要求，以保障國家糧食安全、促進農業增效和農民增收為目標，堅持農村土地集體所有，實現所有權、承包權、經營權三權分置，引導土地經營權有序流轉，堅持家庭經營的基礎性地位，積極培育新型經營主體，發展多種形式的適度規模經營，鞏固和完善農村基本經營制度。改革的方向要明，步子要穩，既要加大政策扶持力度，加強典型示範引導，鼓勵創新農業經營體制機制，又要因地制宜、循序漸進，不能搞大躍進，不能搞強迫命令，不能搞行政瞎指揮，使農業適度規模經營發展與城鎮化進程和農村勞動力轉移規模相適應，與農業科技進步和生產手段改進程度相適應，與農業社會化服務水平提高相適應，讓農民成為土地流轉和規模經營的積極參與者和真正受益者，避免走彎路。
（二）基本原則
——堅持農村土地集體所有權，穩定農戶承包權，放活土地經營權，以家庭承包經營為基礎，推進家庭經營、集體經營、合作經營、企業經營等多種經營方式共同發展。
——堅持以改革為動力，充分發揮農民首創精神，鼓勵創新，支持基層先行先試，靠改革破解發展難題。
——堅持依法、自願、有償，以農民為主體，政府扶持引導，市場配置資源，土地經營權流轉不得違背承包農戶意願、不得損害農民權益、不得改變土地用途、不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境。
——堅持經營規模適度，既要注重提升土地經營規模，又要防止土地過度集中，兼顧效率與公平，不斷提高勞動生產率、土地產出率和資源利用率，確保農地農用，重點支持發展糧食規模化生產。
二、穩定完善農村土地承包關係
（三）健全土地承包經營權登記制度。建立健全承包契約取得權利、登記記載權利、證書證明權利的土地承包經營權登記制度，是穩定農村土地承包關係、促進土地經營權流轉、發展適度規模經營的重要基礎性工作。完善承包契約，健全登記簿，頒發權屬證書，強化土地承包經營權物權保護，為開展土地流轉、調處土地糾紛、完善補貼政策、進行征地補償和抵押擔保提供重要依據。建立健全土地承包經營權信息套用平台，方便民眾查詢，利於服務管理。土地承包經營權確權登記原則上確權到戶到地，在尊重農民意願的前提下，也可以確權確股不確地。切實維護婦女的土地承包權益。
（四）推進土地承包經營權確權登記頒證工作。按照中央統一部署、地方全面負責的要求，在穩步擴大試點的基礎上，用5年左右時間基本完成土地承包經營權確權登記頒證工作，妥善解決農戶承包地塊面積不準、四至不清等問題。在工作中，各地要保持承包關係穩定，以現有承包台賬、契約、證書為依據確認承包地歸屬；堅持依法規範操作，嚴格執行政策，按照規定內容和程式開展工作；充分調動農民民眾積極性，依靠村民民主協商，自主解決矛盾糾紛；從實際出發，以農村集體土地所有權確權為基礎，以第二次全國土地調查成果為依據，採用符合標準規範、農民民眾認可的技術方法；堅持分級負責，強化縣鄉兩級的責任，建立健全黨委和政府統一領導、部門密切協作、民眾廣泛參與的工作機制；科學制定工作方案，明確時間表和路線圖，確保工作質量。有關部門要加強調查研究，有針對性地提出操作性政策建議和具體工作指導意見。土地承包經營權確權登記頒證工作經費納入地方財政預算，中央財政給予補助。
三、規範引導農村土地經營權有序流轉
（五）鼓勵創新土地流轉形式。鼓勵承包農戶依法採取轉包、出租、互換、轉讓及入股等方式流轉承包地。鼓勵有條件的地方制定扶持政策，引導農戶長期流轉承包地並促進其轉移就業。鼓勵農民在自願前提下採取互換並地方式解決承包地細碎化問題。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有土地流轉優先權。以轉讓方式流轉承包地的，原則上應在本集體經濟組織成員之間進行，且需經發包方同意。以其他形式流轉的，應當依法報發包方備案。抓緊研究探索集體所有權、農戶承包權、土地經營權在土地流轉中的相互權利關係和具體實現形式。按照全國統一安排，穩步推進土地經營權抵押、擔保試點，研究制定統一規範的實施辦法，探索建立抵押資產處置機制。
（六）嚴格規範土地流轉行為。土地承包經營權屬於農民家庭，土地是否流轉、價格如何確定、形式如何選擇，應由承包農戶自主決定，流轉收益應歸承包農戶所有。流轉期限應由流轉雙方在法律規定的範圍內協商確定。沒有農戶的書面委託，農村基層組織無權以任何方式決定流轉農戶的承包地，更不能以少數服從多數的名義，將整村整組農戶承包地集中對外招商經營。防止少數基層幹部私相授受，謀取私利。嚴禁通過定任務、下指標或將流轉面積、流轉比例納入績效考核等方式推動土地流轉。
（七）加強土地流轉管理和服務。有關部門要研究制定流轉市場運行規範，加快發展多種形式的土地經營權流轉市場。依託農村經營管理機構健全土地流轉服務平台，完善縣鄉村三級服務和管理網路，建立土地流轉監測制度，為流轉雙方提供信息發布、政策諮詢等服務。土地流轉服務主體可以開展信息溝通、委託流轉等服務，但禁止層層轉包從中牟利。土地流轉給非本村（組）集體成員或村（組）集體受農戶委託統一組織流轉並利用集體資金改良土壤、提高地力的，可向本集體經濟組織以外的流入方收取基礎設施使用費和土地流轉管理服務費，用於農田基本建設或其他公益性支出。引導承包農戶與流入方簽訂書面流轉契約，並使用統一的省級契約示範文本。依法保護流入方的土地經營權益，流轉契約到期後流入方可在同等條件下優先續約。加強農村土地承包經營糾紛調解仲裁體系建設，健全糾紛調處機制，妥善化解土地承包經營流轉糾紛。
（八）合理確定土地經營規模。各地要依據自然經濟條件、農村勞動力轉移情況、農業機械化水平等因素，研究確定本地區土地規模經營的適宜標準。防止脫離實際、違背農民意願，片面追求超大規模經營的傾向。現階段，對土地經營規模相當於當地戶均承包地面積10至15倍、務農收入相當於當地二三產業務工收入的，應當給予重點扶持。創新規模經營方式，在引導土地資源適度集聚的同時，通過農民的合作與聯合、開展社會化服務等多種形式，提升農業規模化經營水平。
（九）扶持糧食規模化生產。加大糧食生產支持力度，原有糧食直接補貼、良種補貼、農資綜合補貼歸屬由承包農戶與流入方協商確定，新增部分應向糧食生產規模經營主體傾斜。在有條件的地方開展按照實際糧食播種面積或產量對生產者補貼試點。對從事糧食規模化生產的農民合作社、家庭農場等經營主體，符合申報農機購置補貼條件的，要優先安排。探索選擇運行規範的糧食生產規模經營主體開展目標價格保險試點。抓緊開展糧食生產規模經營主體行銷貸款試點，允許用糧食作物、生產及配套輔助設施進行抵押融資。糧食品種保險要逐步實現糧食生產規模經營主體願保盡保，並適當提高對產糧大縣稻穀、小麥、玉米三大糧食品種保險的保費補貼比例。各地區各有關部門要研究制定相應配套辦法，更好地為糧食生產規模經營主體提供支持服務。
（十）加強土地流轉用途管制。堅持最嚴格的耕地保護制度，切實保護基本農田。嚴禁借土地流轉之名違規搞非農建設。嚴禁在流轉農地上建設或變相建設旅遊度假村、高爾夫球場、別墅、私人會所等。嚴禁占用基本農田挖塘栽樹及其他毀壞種植條件的行為。嚴禁破壞、污染、圈占閒置耕地和損毀農田基礎設施。堅決查處通過“以租代征”違法違規進行非農建設的行為，堅決禁止擅自將耕地“非農化”。利用規劃和標準引導設施農業發展，強化設施農用地的用途監管。採取措施保證流轉土地用於農業生產，可以通過停發糧食直接補貼、良種補貼、農資綜合補貼等辦法遏制撂荒耕地的行為。在糧食主產區、糧食生產功能區、高產創建項目實施區，不符合產業規劃的經營行為不再享受相關農業生產扶持政策。合理引導糧田流轉價格，降低糧食生產成本，穩定糧食種植面積。
四、加快培育新型農業經營主體
（十一）發揮家庭經營的基礎作用。在今後相當長時期內，普通農戶仍占大多數，要繼續重視和扶持其發展農業生產。重點培育以家庭成員為主要勞動力、以農業為主要收入來源，從事專業化、集約化農業生產的家庭農場，使之成為引領適度規模經營、發展現代農業的有生力量。分級建立示範家庭農場名錄，健全管理服務制度，加強示範引導。鼓勵各地整合涉農資金建設連片高標準農田，並優先流向家庭農場、專業大戶等規模經營農戶。
（十二）探索新的集體經營方式。集體經濟組織要積極為承包農戶開展多種形式的生產服務，通過統一服務降低生產成本、提高生產效率。有條件的地方根據農民意願，可以統一連片整理耕地，將土地折股量化、確權到戶，經營所得收益按股分配，也可以引導農民以承包地入股組建土地股份合作組織，通過自營或委託經營等方式發展農業規模經營。各地要結合實際不斷探索和豐富集體經營的實現形式。
（十三）加快發展農戶間的合作經營。鼓勵承包農戶通過共同使用農業機械、開展聯合行銷等方式發展聯戶經營。鼓勵發展多種形式的農民合作組織，深入推進示範社創建活動，促進農民合作社規範發展。在管理民主、運行規範、帶動力強的農民合作社和供銷合作社基礎上，培育發展農村合作金融。引導發展農民專業合作社聯合社，支持農民合作社開展農社對接。允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營。探索建立農戶入股土地生產性能評價制度，按照耕地數量質量、參照當地土地經營權流轉價格計價折股。
（十四）鼓勵發展適合企業化經營的現代種養業。鼓勵農業產業化龍頭企業等涉農企業重點從事農產品加工流通和農業社會化服務，帶動農戶和農民合作社發展規模經營。引導工商資本發展良種種苗繁育、高標準設施農業、規模化養殖等適合企業化經營的現代種養業，開發農村“四荒”資源發展多種經營。支持農業企業與農戶、農民合作社建立緊密的利益聯結機制，實現合理分工、互利共贏。支持經濟發達地區通過農業示範園區引導各類經營主體共同出資、相互持股，發展多種形式的農業混合所有制經濟。
（十五）加大對新型農業經營主體的扶持力度。鼓勵地方擴大對家庭農場、專業大戶、農民合作社、龍頭企業、農業社會化服務組織的扶持資金規模。支持符合條件的新型農業經營主體優先承擔涉農項目，新增農業補貼向新型農業經營主體傾斜。加快建立財政項目資金直接投向符合條件的合作社、財政補助形成的資產轉交合作社持有和管護的管理制度。各省（自治區、直轄市）根據實際情況，在年度建設用地指標中可單列一定比例專門用於新型農業經營主體建設配套輔助設施，並按規定減免相關稅費。綜合運用貨幣和財稅政策工具，引導金融機構建立健全針對新型農業經營主體的信貸、保險支持機制，創新金融產品和服務，加大信貸支持力度，分散規模經營風險。鼓勵符合條件的農業產業化龍頭企業通過發行短期融資券、中期票據、中小企業集合票據等多種方式，拓寬融資渠道。鼓勵融資擔保機構為新型農業經營主體提供融資擔保服務，鼓勵有條件的地方通過設立融資擔保專項資金、擔保風險補償基金等加大扶持力度。落實和完善相關稅收優惠政策，支持農民合作社發展農產品加工流通。
（十六）加強對工商企業租賃農戶承包地的監管和風險防範。各地對工商企業長時間、大面積租賃農戶承包地要有明確的上限控制，建立健全資格審查、項目審核、風險保障金制度，對租地條件、經營範圍和違規處罰等作出規定。工商企業租賃農戶承包地要按面積實行分級備案，嚴格準入門檻，加強事中事後監管，防止浪費農地資源、損害農民土地權益，防範承包農戶因流入方違約或經營不善遭受損失。定期對租賃土地企業的農業經營能力、土地用途和風險防範能力等開展監督檢查，查驗土地利用、契約履行等情況，及時查處糾正違法違規行為，對符合要求的可給予政策扶持。有關部門要抓緊制定管理辦法，並加強對各地落實情況的監督檢查。
五、建立健全農業社會化服務體系
（十七）培育多元社會化服務組織。鞏固鄉鎮涉農公共服務機構基礎條件建設成果。鼓勵農技推廣、動植物防疫、農產品質量安全監管等公共服務機構圍繞發展農業適度規模經營拓展服務範圍。大力培育各類經營性服務組織，積極發展良種種苗繁育、統防統治、測土配方施肥、糞污集中處理等農業生產性服務業，大力發展農產品電子商務等現代流通服務業，支持建設糧食烘乾、農機場庫棚和倉儲物流等配套基礎設施。農產品初加工和農業灌溉用電執行農業生產用電價格。鼓勵以縣為單位開展農業社會化服務示範創建活動。開展政府購買農業公益性服務試點，鼓勵向經營性服務組織購買易監管、可量化的公益性服務。研究制定政府購買農業公益性服務的指導性目錄，建立健全購買服務的標準契約、規範程式和監督機制。積極推廣既不改變農戶承包關係，又保證地有人種的託管服務模式，鼓勵種糧大戶、農機大戶和農機合作社開展全程託管或主要生產環節託管，實現統一耕作，規模化生產。
（十八）開展新型職業農民教育培訓。制定專門規劃和政策，壯大新型職業農民隊伍。整合教育培訓資源，改善農業職業學校和其他學校涉農專業辦學條件，加快發展農業職業教育，大力發展現代農業遠程教育。實施新型職業農民培育工程，圍繞主導產業開展農業技能和經營能力培養培訓，擴大農村實用人才帶頭人示範培養培訓規模，加大對專業大戶、家庭農場經營者、農民合作社帶頭人、農業企業經營管理人員、農業社會化服務人員和返鄉農民工的培養培訓力度，把青年農民納入國家實用人才培養計畫。努力構建新型職業農民和農村實用人才培養、認定、扶持體系，建立公益性農民培養培訓制度，探索建立培育新型職業農民制度。
（十九）發揮供銷合作社的優勢和作用。紮實推進供銷合作社綜合改革試點，按照改造自我、服務農民的要求，把供銷合作社打造成服務農民生產生活的生力軍和綜合平台。利用供銷合作社農資經營渠道，深化行業合作，推進技物結合，為新型農業經營主體提供服務。推動供銷合作社農產品流通企業、農副產品批發市場、網路終端與新型農業經營主體對接，開展農產品生產、加工、流通服務。鼓勵基層供銷合作社針對農業生產重要環節，與農民簽訂服務協定，開展合作式、訂單式服務，提高服務規模化水平。
土地問題涉及億萬農民切身利益，事關全局。各級黨委和政府要充分認識引導農村土地經營權有序流轉、發展農業適度規模經營的重要性、複雜性和長期性，切實加強組織領導，嚴格按照中央政策和國家法律法規辦事，及時查處違紀違法行為。堅持從實際出發，加強調查研究，搞好分類指導，充分利用農村改革試驗區、現代農業示範區等開展試點試驗，認真總結基層和農民民眾創造的好經驗好做法。加大政策宣傳力度，牢固樹立政策觀念，準確把握政策要求，營造良好的改革發展環境。加強農村經營管理體系建設，明確相應機構承擔農村經管工作職責，確保事有人乾、責有人負。各有關部門要按照職責分工，抓緊修訂完善相關法律法規，建立工作指導和檢查監督制度，健全齊抓共管的工作機制，引導農村土地經營權有序流轉，促進農業適度規模經營健康發展。
政策導向
最新公布的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》（2013年11月12日中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議通過）中明確，要“建立城鄉統一的建設用地市場”，“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”。
實際上，已經有一些農村土地流轉的試點，它們方式雖然有所不同，但是目的一致：喚醒沉睡的資本，給農民更多的收益。
存在問題
目前，我國農村土地流轉總體是平穩健康的。但必須看到，隨著土地承包經營權流轉規模擴大、速度加快、流轉對象和利益關係日趨多元，也出現了違背農民意願強行流轉、侵害農民土地承包權益、改變土地用途出現“非農化”與“非糧化”以及流轉不規範引發糾紛等問題。
1.土地流轉不規範，普遍存在民間化、口頭化、短期化、隨意化問題。
目前農村土地流轉普遍存在“三多三少”現象，即親戚朋友流轉的多，專業大戶流轉的少；轉包、出租或代耕的多，轉讓的少；口頭協商多，文字協定少。
農地流轉的民間化體現在:農地流轉往往是在熟人、親戚、朋友之間進行，而不是通過市場進行交易。根據中國人民大學和美國農村發展研究所2005年對17省農民土地流轉的調查，在轉出的土地中，有87.6%的土地是轉包給本村的親戚或其他村民。2007年對山東等10省的土地流轉調查表明，65.1%的人直接與受讓人(彼此熟悉)協商，21.7%的人選擇通過村委會與人協商，16.3%的人選擇通過熟人介紹，只有2.3%的人通過土地流轉商(中介)協商來確定流轉。
土地流轉口頭化:農地流轉沒有簽署任何協定或契約，而往往是流轉雙方的一種口頭約定。2005年的一項調查顯示:轉出農地的農戶中，46%的農戶轉出土地沒有約定期限，86%的農戶在轉出土地時沒有簽訂書面契約，即使約定期限的農戶中也存在部分‘’口頭式”約定，簽訂契約的也不完整、不規範。很大一部分流轉是在口頭約定的情況下進行的，這導致流轉的期限不明確，交易雙方權利義務不清晰。
土地流轉短期化:農地流轉往往都在1年之內進行流轉，超過1年的很少。據抽樣調查表明，44.1%的農戶流轉期限在1年之內，流轉期限不超過5年的有57.5%，而長期流轉的僅有1.4%。
土地流轉隨意化:農地流轉不確定性強，不受約束，容易引發矛盾。安徽、湖南、四川等省流轉期限不確定的比例均超過60%。有的即便簽訂契約也不遵循一定的程式以及履行必要的手續，存在著手續不規範、條款不完備等問題，缺乏法律保障，造成土地流轉關係的混亂，對耕地的保護和管理帶來了很大的困難。
2.土地流轉規模比較小，流轉效益不高。
(1)影響土地流轉的規模與效益主要問題在於需求的規模化與交易的零散性之間的矛盾。一些農業龍頭加工企業和種植大戶需要大塊土地搞規模經營，而掛牌交易的基本上是零散土地，大塊土地少之又少。土地在小戶之間流動的多，向大戶流動形成規模經營的少。由於土地流轉規模較小，流轉期較短，集中程度不高，耕地進行規模經營、實施機械化作業的效果難以凸顯。流轉期短也會助長租種農戶的掠奪性生產經營，造成土地肥力難以為繼。
(2)農地市場價值並未體現，流轉收益偏低。農村土地流轉中，流轉租金的定價，地區差異性很大，取決於雙方協商。短期流轉的土地主要以實物支付為主，長期流轉以現金支付為主。國務院發展研究中心2007年的調查顯示，土地流轉租金全國平均只有293元/畝，有的乾脆撂荒，也不願放棄土地使用權讓其流轉。東、中、西三大區域平均分別為417元/畝、185元/畝、171元/畝，即使經濟最發達的江蘇蘇州市和上海金山區，租金也分別僅有595元/畝、468元/畝。
(3)土地租金不斷攀升。在農村稅費改革前農民負扭較重，糧價偏低，農戶之間的土地流轉往往是土地免費送給對方耕種，對方代交各種稅費；隨著農村改革的不斷深入和中央支農政策力度的加大，土地收益也呈明顯上升趨勢。受市場價格影響，為租金或轉包費發生爭議時有發生。
3.農民對土地承包經營權流轉認識模糊，積極性不夠高。
土地是農民最基本的生產資料，也是農民最基本的生活保障，尤其是在經濟落後地區，農民對土地具有根深蒂固的依賴情結。有些農民擔心土地流轉對自身利益不利，因而不敢大膽參與流轉。寧肯免費將土地轉給別人種，甚至拋荒也不願流轉給別人耕種，導致撂荒、遺棄土地的現象不斷增加，成為土地流轉中流轉不出去的一大現實問題。
在經濟落後地區，多數農戶還處於傳統農業生產經營階段，土地仍然是農民最基本的生活資料，大部分農民擔心土地流轉後會喪失土地的承包權，失去生活的基本依靠，客觀上制約了土地流轉。尤其是目前農村社會保障制度不夠完善。由於農村社會保障制度還沒有完全建立起來，不能解決農民的後顧之憂，農民長期以來形成的對土地的依附性仍將長期存在。
4.土地流轉服務不夠到位，流轉信息渠道不暢。
目前，大部分地區尚未形成統一規範的土地承包經營權流轉市場，流轉中介組織較少，缺乏土地承包經營權流轉價格評估機構。一些地方儘管建立了流轉中介組織，但服務滯後，市場運作機制尚未形成，限制著土地承包經營權流轉。近年來，許多鄉鎮建立了土地流轉服務中心，但大都有名無實，只在農經部門掛掛牌子，作數字統計，真正充當流轉服務媒介、履行服務職能，發揮中介效能的還不多。
目前，流轉信息暢通、發布功能齊全、中介服務完善、管理規範嚴密的土地流轉市場運作機制和服務機構尚未完全形成。沒有實現農村土地承包信息化管理，流轉信息渠道不暢，流轉的供求雙方信息不能及時溝通，客觀上限制了土地流轉的規範發展。
5．農村土地流轉管現缺乏規範管理。
(1)農村土地流轉管理缺乏具體實施細則，在流轉程式、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統一規定。基層政府和村級組織能夠有效提供流轉服務的還不夠多，土地承包管理部門對土地承包經營權流轉的管理和監督職能也沒有完全發揮出來。
(2)對基層行政干預缺乏約束。很多農地流轉不是農民自願和通過市場運行的，而是社區、村委會通過行政命令的單方面推行。在土地流轉過程中，一些地方是由村幹部做主，代替農民決策流轉土地。由於土地承包期限短，農民的土地財產權利意識不強，很多農民對村幹部做主流轉自己的承包地漠不關心，以至於在流轉土地的過程中不知不覺失去了土地。
(3)目前，仍有少數地方還沒有全面落實土地延包30年的規定，個別地方承包契約簽訂不規範，經營權證發放不到戶，農民缺乏對承包土地的安全感。流轉契約沒有考慮土地升值和物價上漲因素，容易產生糾紛。同時，缺乏對農村土地承包經營權流轉的扶持政策，種養殖大戶貸款困難，也制約著農村土地承包經營權流轉和規模經營。
6.土地流轉利益糾紛在各地仍不同程度存在。
據對江蘇省52個鄉(鎮)部分鄉村幹部的調查，由於無土地流轉協定、契約或土地流轉協定、契約不規範以及土地流轉規模擴大等原因，在少數地區土地流轉糾紛仍在增加。在調查的104位鄉村幹部中，有56位認為2003年土地流轉糾紛與往年差不多，占53.9%；有33位認為2003年土地流轉糾紛比往年下降，占31.7%；有15位認為2003年土地流轉糾紛比往年增加，占14.4%。這15位鄉村幹部所在鄉(鎮)2001年發生土地流轉糾紛64起，2002年發生土地流轉糾紛107起，2003年1~6月發生土地流轉糾紛66起。
土地流轉糾紛主要表現為:農戶間流轉以及短期流轉中契約簽訂率不高，土地流轉雙方形成的利益關係和權利義務約定不明確、不規範，容易引發糾紛；由於在長期流轉中流轉雙方利益協調機制不健全，因經營風險和市場變化等原因也容易引發利益矛盾。此外，在一些地區，基層幹部對維護農民的土地權益和堅持農村基本經營制度的重要性認識不足，片面強調和追求農業規模經營而忽視甚至侵害農民土地合法權益；有的地方不顧條件盲目對流轉下指標定任務，違背農民意願強行流轉，也導致土地流轉糾紛問題。
7.土地流轉過程中承包人改變土地用途的問題突出。
有的地方在流轉中改變土地農業用途。如將流轉的耕地用於種樹或挖魚塘，有的甚至搞非農建設。有關耕地的改變土地農業用途的問題最為突出。由於種糧效益低，在規模流轉的耕地中，很少用於種糧。在流轉的土地中，種糧的面積和比重有進一步縮減的趨勢。據農業部調查統計，目前農戶之間流轉土地中用於種糧比重占71.9%，而規模流轉入企業、業主的土地中用於種糧比重僅為 6 .4%。今後不少地方將可能出現流轉面積遞增、種糧面積遞減的情況。在南方部分丘陵山區，有的外出務工農民無償轉出的生產條件較差土地無人耕種，有的出現拋荒。調查中發現流轉的土地，除大部分用於種植業用地外，還有部分用在牧業、漁業、和第二、第三產業中，特別是還出現了破壞性比較嚴重的非農土地流轉。個別地區出現了把規模流轉的農用土地用於進行土地掠奪式經營，有的甚至取土挖沙、建磚廠、修建永久性固定設施，違背國家關於土地流轉的相關政策。
1.土地流轉不規範，普遍存在民間化、口頭化、短期化、隨意化問題。
目前農村土地流轉普遍存在“三多三少”現象，即親戚朋友流轉的多，專業大戶流轉的少；轉包、出租或代耕的多，轉讓的少；口頭協商多，文字協定少。
農地流轉的民間化體現在:農地流轉往往是在熟人、親戚、朋友之間進行，而不是通過市場進行交易。根據中國人民大學和美國農村發展研究所2005年對17省農民土地流轉的調查，在轉出的土地中，有87.6%的土地是轉包給本村的親戚或其他村民。2007年對山東等10省的土地流轉調查表明，65.1%的人直接與受讓人(彼此熟悉)協商，21.7%的人選擇通過村委會與人協商，16.3%的人選擇通過熟人介紹，只有2.3%的人通過土地流轉商(中介)協商來確定流轉。
土地流轉口頭化:農地流轉沒有簽署任何協定或契約，而往往是流轉雙方的一種口頭約定。2005年的一項調查顯示:轉出農地的農戶中，46%的農戶轉出土地沒有約定期限，86%的農戶在轉出土地時沒有簽訂書面契約，即使約定期限的農戶中也存在部分‘’口頭式”約定，簽訂契約的也不完整、不規範。很大一部分流轉是在口頭約定的情況下進行的，這導致流轉的期限不明確，交易雙方權利義務不清晰。
土地流轉短期化:農地流轉往往都在1年之內進行流轉，超過1年的很少。據抽樣調查表明，44.1%的農戶流轉期限在1年之內，流轉期限不超過5年的有57.5%，而長期流轉的僅有1.4%。
土地流轉隨意化:農地流轉不確定性強，不受約束，容易引發矛盾。安徽、湖南、四川等省流轉期限不確定的比例均超過60%。有的即便簽訂契約也不遵循一定的程式以及履行必要的手續，存在著手續不規範、條款不完備等問題，缺乏法律保障，造成土地流轉關係的混亂，對耕地的保護和管理帶來了很大的困難。
2.土地流轉規模比較小，流轉效益不高。
(1)影響土地流轉的規模與效益主要問題在於需求的規模化與交易的零散性之間的矛盾。一些農業龍頭加工企業和種植大戶需要大塊土地搞規模經營，而掛牌交易的基本上是零散土地，大塊土地少之又少。土地在小戶之間流動的多，向大戶流動形成規模經營的少。由於土地流轉規模較小，流轉期較短，集中程度不高，耕地進行規模經營、實施機械化作業的效果難以凸顯。流轉期短也會助長租種農戶的掠奪性生產經營，造成土地肥力難以為繼。
(2)農地市場價值並未體現，流轉收益偏低。農村土地流轉中，流轉租金的定價，地區差異性很大，取決於雙方協商。短期流轉的土地主要以實物支付為主，長期流轉以現金支付為主。國務院發展研究中心2007年的調查顯示，土地流轉租金全國平均只有293元/畝，有的乾脆撂荒，也不願放棄土地使用權讓其流轉。東、中、西三大區域平均分別為417元/畝、185元/畝、171元/畝，即使經濟最發達的江蘇蘇州市和上海金山區，租金也分別僅有595元/畝、468元/畝。
(3)土地租金不斷攀升。在農村稅費改革前農民負扭較重，糧價偏低，農戶之間的土地流轉往往是土地免費送給對方耕種，對方代交各種稅費；隨著農村改革的不斷深入和中央支農政策力度的加大，土地收益也呈明顯上升趨勢。受市場價格影響，為租金或轉包費發生爭議時有發生。
3.農民對土地承包經營權流轉認識模糊，積極性不夠高。
土地是農民最基本的生產資料，也是農民最基本的生活保障，尤其是在經濟落後地區，農民對土地具有根深蒂固的依賴情結。有些農民擔心土地流轉對自身利益不利，因而不敢大膽參與流轉。寧肯免費將土地轉給別人種，甚至拋荒也不願流轉給別人耕種，導致撂荒、遺棄土地的現象不斷增加，成為土地流轉中流轉不出去的一大現實問題。
在經濟落後地區，多數農戶還處於傳統農業生產經營階段，土地仍然是農民最基本的生活資料，大部分農民擔心土地流轉後會喪失土地的承包權，失去生活的基本依靠，客觀上制約了土地流轉。尤其是目前農村社會保障制度不夠完善。由於農村社會保障制度還沒有完全建立起來，不能解決農民的後顧之憂，農民長期以來形成的對土地的依附性仍將長期存在。
4.土地流轉服務不夠到位，流轉信息渠道不暢。
目前，大部分地區尚未形成統一規範的土地承包經營權流轉市場，流轉中介組織較少，缺乏土地承包經營權流轉價格評估機構。一些地方儘管建立了流轉中介組織，但服務滯後，市場運作機制尚未形成，限制著土地承包經營權流轉。近年來，許多鄉鎮建立了土地流轉服務中心，但大都有名無實，只在農經部門掛掛牌子，作數字統計，真正充當流轉服務媒介、履行服務職能，發揮中介效能的還不多。
目前，流轉信息暢通、發布功能齊全、中介服務完善、管理規範嚴密的土地流轉市場運作機制和服務機構尚未完全形成。沒有實現農村土地承包信息化管理，流轉信息渠道不暢，流轉的供求雙方信息不能及時溝通，客觀上限制了土地流轉的規範發展。
5．農村土地流轉管現缺乏規範管理。
(1)農村土地流轉管理缺乏具體實施細則，在流轉程式、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統一規定。基層政府和村級組織能夠有效提供流轉服務的還不夠多，土地承包管理部門對土地承包經營權流轉的管理和監督職能也沒有完全發揮出來。
(2)對基層行政干預缺乏約束。很多農地流轉不是農民自願和通過市場運行的，而是社區、村委會通過行政命令的單方面推行。在土地流轉過程中，一些地方是由村幹部做主，代替農民決策流轉土地。由於土地承包期限短，農民的土地財產權利意識不強，很多農民對村幹部做主流轉自己的承包地漠不關心，以至於在流轉土地的過程中不知不覺失去了土地。
(3)目前，仍有少數地方還沒有全面落實土地延包30年的規定，個別地方承包契約簽訂不規範，經營權證發放不到戶，農民缺乏對承包土地的安全感。流轉契約沒有考慮土地升值和物價上漲因素，容易產生糾紛。同時，缺乏對農村土地承包經營權流轉的扶持政策，種養殖大戶貸款困難，也制約著農村土地承包經營權流轉和規模經營。
6.土地流轉利益糾紛在各地仍不同程度存在。
據對江蘇省52個鄉(鎮)部分鄉村幹部的調查，由於無土地流轉協定、契約或土地流轉協定、契約不規範以及土地流轉規模擴大等原因，在少數地區土地流轉糾紛仍在增加。在調查的104位鄉村幹部中，有56位認為2003年土地流轉糾紛與往年差不多，占53.9%；有33位認為2003年土地流轉糾紛比往年下降，占31.7%；有15位認為2003年土地流轉糾紛比往年增加，占14.4%。這15位鄉村幹部所在鄉(鎮)2001年發生土地流轉糾紛64起，2002年發生土地流轉糾紛107起，2003年1~6月發生土地流轉糾紛66起。
土地流轉糾紛主要表現為:農戶間流轉以及短期流轉中契約簽訂率不高，土地流轉雙方形成的利益關係和權利義務約定不明確、不規範，容易引發糾紛；由於在長期流轉中流轉雙方利益協調機制不健全，因經營風險和市場變化等原因也容易引發利益矛盾。此外，在一些地區，基層幹部對維護農民的土地權益和堅持農村基本經營制度的重要性認識不足，片面強調和追求農業規模經營而忽視甚至侵害農民土地合法權益；有的地方不顧條件盲目對流轉下指標定任務，違背農民意願強行流轉，也導致土地流轉糾紛問題。
7.土地流轉過程中承包人改變土地用途的問題突出。
有的地方在流轉中改變土地農業用途。如將流轉的耕地用於種樹或挖魚塘，有的甚至搞非農建設。有關耕地的改變土地農業用途的問題最為突出。由於種糧效益低，在規模流轉的耕地中，很少用於種糧。在流轉的土地中，種糧的面積和比重有進一步縮減的趨勢。據農業部調查統計，目前農戶之間流轉土地中用於種糧比重占71.9%，而規模流轉入企業、業主的土地中用於種糧比重僅為 6 .4%。今後不少地方將可能出現流轉面積遞增、種糧面積遞減的情況。在南方部分丘陵山區，有的外出務工農民無償轉出的生產條件較差土地無人耕種，有的出現拋荒。調查中發現流轉的土地，除大部分用於種植業用地外，還有部分用在牧業、漁業、和第二、第三產業中，特別是還出現了破壞性比較嚴重的非農土地流轉。個別地區出現了把規模流轉的農用土地用於進行土地掠奪式經營，有的甚至取土挖沙、建磚廠、修建永久性固定設施，違背國家關於土地流轉的相關政策。
明確土地權屬
農村集體土地流轉前提是明確權屬。
十八屆三中全會提出，建立城鄉統一的建設用地市場，實現農村集體經營性建設用地與國有土地同等入市、同地同權；賦予農民更多的財產權利，推進城鄉要素平等交換。集體建設用地和宅基地流轉，以及通過流轉實現農民的財產性溢價收入，將把數億農民從此前一直被禁錮在作為農業生產要素的土地上、小農生產的作業方式、與資產收入隔絕的狀態下，拉入到工業化、城市化和現代文明大潮中；也意味著數億農民將分享改革開放和資產溢價的紅利。如此，本世紀以來因資產價格上漲而拉大的收入差距有望縮小、城鎮化有望被自然地引到以人為本的軌道上、城市房地產泡沫有望實現軟著陸、內需增長的動力有望全面啟動。
集體土地市場化的改革能否達到“牽一髮而動全身”的這種效應，前提是確權工作要前置和“做實”，這項工作的難度超乎想像。正如科斯所言，“清楚界定的產權是市場交易的前提”。事實上，在城市化快速推進的東部地區和中西部大城市，農村集體土地突破法律和政府規章層面的流轉早已風起雲湧，而根據用途比較的優勢，微觀主體將農地轉換為非農用途的自發行動，也早已突破邊緣革命並向更高級行政區域展開。也就是說，存在市場化溢價收益的農村土地資源也早已被捲入到我國工業化、城市化和房地產市場化的大潮中，流轉和非流轉的溢價差已經擺在每個人的面前，這是誰都阻擋不了的趨勢，小產權房越禁越多，也並沒有被強拆多少就是最好的註解。確權既是順應市場趨勢，也是助推市場發展。
如果權利明確了，是否交易、交易為何種用途、如何定價等，農民自然而然會遵循市場規則來行事，土地資源也就會得到最佳配置，農村土地低效利用、浪費嚴重和城市用地緊張的不平衡，耕地保護和建設用地之間的衝突等問題也就解決了。另外，明確權屬是構建村民自治的基礎，長期以來農村集體組織內村民自治意識薄弱、民主生活缺乏，根源在於生活和生產的要素——土地，其分配上的實際控制權在村幹部或村主任，農民沒有完全實際產權的內在意識，無恆產者無恆心、無民主的物質基礎和激勵，城鄉統一用地市場就缺乏主體。
健全流轉
黨的十八大報告提出，“加快發展現代農業，增強農業綜合生產能力”，“構建集約化、專業化、組織化、社會化相結合的新型農業經營體系”。土地流轉和適度規模經營是發展現代農業的基礎。土地流轉服務體系是新型農業經營體系的重要組成部分，是農村土地流轉規範、有序、高效進行的基本保障。建立健全農村土地流轉服務體系，應抓好以下幾方面工作：
健全信息交流機制。
建立政策諮詢機制。
完善價格評估機制。
土地流轉現狀
當前，我國農村土地流轉面積已超出承包地總面積的30%。總體來看，土地流轉形勢是好的，但也出現了一些非糧化、非農化的不良傾向。我國人多地少，關係到十幾億人吃飯問題的耕地是頭等大事，必須堅決守住紅線。
2014年中辦、國辦聯合下發了《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》，對此進行了明令禁止，但一些地方仍不同程度存在有規不依的現象。
專家表示，農業規模經營可以有多種形式，除土地流轉外，還可以通過發展農戶間的聯合與合作以及農業社會化服務，來提高組織化和規模化水平。
但在工商資本進入農業的過程中，也要防止土地“非農化”和“非糧化”，特別是糧食主產區、糧食生產功能區和高產創建示範區，更要守住這條底線。工商資本下鄉應致力於發展適合企業化經營的現代種養業和農業服務業。
業內人士指出，這些產業主要包括農產品加工儲運行銷、農業社會化服務、良種繁育、高標準設施農業、規模化養殖，以及農村“四荒”資源開發、土地整治、高標準農田建設、農業環境治理和生態修復等。
