貸款抵押物估價

估價的特點

貸款抵押物估價作為資產估價的一種，既有一般資產估價的特點，也具有貸款抵押物這種特殊資產估價的特點。作為一般資產估價，主要有以下特點：

(一)現實性。指以確認抵押物及其評估價格的基準時間為時點，對抵押物的實際狀況進行估價。主要表現於：1．以現實存在為依據，沒有與過去業務及記錄進行銜接的約束；2．要以現實為基礎反映未來；3．強調客觀存在。

(二)市場性。抵押物估價是在模擬市場條件下對資產進行確認、估價和報告，並且通常受市場的直接檢驗。

作為特殊資產——貸款抵押物的估價，其特殊性主要表現於：

1．預測性。抵押物估價不但要測算抵押物的即期價值，還要預測該資產在未來某一時間(如貸款到期日)的價值。

2．以貸款安全為目的。一般資產估價，以準確性為最大原則，而貸款抵押物估價，則以保證貸款安全為最大原則。因此，它常常以預測為重要手段，在價格要素估價方面，如預期壽命、功能適銷率、價格、利潤等經過科學的預測，從而得出未來某時點上，貸款抵押物的有效變現價值，從而保證貸款安全。

(三)諮詢性。抵押物估價結論本身不具備強制執行的效力，只供銀行信貸部門參考使用，估價人對估價本身符合職業準則要求負責。

在貸款抵押物估價工作中，估價人員應堅持以下原則：

(一)客觀性原則。就是要以客觀事實為依據，實事求是，一切從實際出發，強調事實高於形式，即使需要作出必不可少的假設也應與事實一致，不與事實有衝突。

(二)獨立性原則。要求抵押物估價不受當事人和評估人利益的影響而獨立進行，不依賴於其他個人、機構和組織，也不受其干擾和影響，不偏袒貸款銀行和借款人中的任何一方。

(三)科學性原則。就是要依照國家的法律、法規和政策規定，嚴格按照職業標準和規範，運用科學的程式、方法和技術，選擇適當的參數進行估價。否則，其結果必然脫離實際，導致抵押行為的失敗。

對於抵押物估價機構來說，其估價程式主要包括接受委託、評定估算和提出報告三個階段。

(一)接受委託階段的主要工作是，了解委託行的貸款抵押物的概況，簽訂抵押物估價協定書，配備評估人員。

(二)評定估算階段的主要工作是，制定評估方案，評定被估資產的狀況，估算資產的價格。

(三)提出報告階段的主要工作是，整理評估工作底稿，撰寫估價報告書。屬於國有資產估價的，報告書還應提交國有資產管理部門進行驗證和確認。

抵押物估價方法有許多種，要根據不同種類的抵押物以及抵押物自身不同的情況，具體確定採用哪種估價方法。常用的幾種估價方法有：重置成本法、現行市價法、收益現值法和清算價格法等。

一、重置成本法

(一)復原重置成本法

復原重置成本法，是指按原功能、材料、工藝、消耗等複製被估價抵押物，參照現行價格水平和費用標準估算重置全價，並：扣除有形損耗和無形損耗後，評定資產淨價的辦法。